afschrijving is een van de grootste voordelen van het bezit van een huurwoning, samen met het potentieel voor terugkerende inkomsten en waardevermeerdering op de lange termijn.

maar terwijl inkomen en eigen vermogen een belastingdruk kunnen verhogen, helpen afschrijvingskosten om belastingen te verlagen of zelfs te elimineren die verschuldigd zijn op het inkomen dat een huurwoning genereert.

in feite is het mogelijk voor een investeerder om een huurwoning te bezitten die cashflowpositief is, terwijl hij niets aan belastingen betaalt.

Key Takeaways

• afschrijving is een niet-contante uitgave die verhuurders van onroerend goed nemen om het belastbare netto-inkomen te verlagen.
• huur van woningen wordt afgeschreven over een periode van 27,5 jaar.
• vastgoedbeleggers kunnen de waarde van het gebouw en bepaalde verbeteringen afschrijven, maar niet de waarde van de grond.
• wanneer een huurwoning wordt verkocht, worden eventuele afschrijvingskosten heroverwogen en belast tegen het normale belastingtarief van de investeerder, tot een maximum van 25%.
• beleggers houden vaak een belastinguitstel van 1031 om de betaling van belasting op afschrijvingen en vermogenswinst uit te stellen.

hoe afschrijvingen

verhuur van woningen voor zakelijke of investeringsdoeleinden kunnen worden afgeschreven over een periode van 27,5 jaar, volgens IRS-publicatie 527, verhuur van woningen.

afschrijvingen zijn gebaseerd op het begrip activa met een “nuttige levensduur”.”Afschrijvingskosten zijn bedoeld om een verhuurder te compenseren voor normale slijtage aan het gebouw over een periode van tijd. De grondwaarde is vrijgesteld van afschrijvingen, omdat de grond nooit slijt of uitgeput raakt.

voor de berekening van de afschrijving wordt de waarde van het gebouw gedeeld door 27,5 jaar. De resulterende afschrijvingskosten worden afgetrokken van de netto-inkomsten vóór belastingen die door het onroerend goed worden gegenereerd. De resterende inkomsten na aftrek van de afschrijvingskosten wordt doorgegeven aan de eigenaar, en belastingen worden betaald op basis van de federale inkomstenbelasting bracket van de eigenaar.

natuurlijk slijten de meeste huurwoningen niet volledig en worden ze binnen 30 jaar onbruikbaar. Er zijn tal van woningen die 50, 75 of zelfs 100 jaar geleden werden gebouwd die vandaag de dag nog steeds worden gebruikt als huurwoningen. Door de jaren heen zijn ze onderhouden om goede huurders aan te trekken en om inkomsten te blijven genereren voor de eigenaar.

de afschrijving van het onroerend goed wordt voortgezet tijdens de houdingsperiode van het onroerend goed, en wordt voor een nieuwe eigenaar opnieuw vastgesteld op 27,5 jaar wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Als een eigenaar de woning langer dan 27,5 jaar in bezit heeft, loopt de afschrijvingskosten op omdat de levensduur van het gebouw is verstreken, althans met het oog op de afschrijving van de huurwoning.

afschrijvingsmethoden voor onroerend goed

een onroerend goed moet voor afschrijving in aanmerking komen voordat een investeerder een afschrijving voor onroerend goed kan vorderen. Er zijn verschillende criteria waaraan een vastgoedbelegger moet voldoen om huurwoningen af te schrijven:

• investeerder moet de eigenaar van de huurwoning en niet een huurder.
• onroerend goed moet worden gebruikt voor zakelijke of beleggingsdoeleinden, zoals het verhuren van een woning aan een huurder.
• de nuttige levensduur van het onroerend goed moet kunnen worden bepaald, daarom wordt de grondwaarde niet afgeschreven.
• indien een onroerend goed gedurende ten minste één jaar niet wordt aangehouden, komt de investeerder niet in aanmerking om de afschrijvingskosten te vorderen.

er zijn drie verschillende manieren om woninghuur af te schrijven. Alle drie de methoden voor afschrijving van huurwoningen verwijzen naar wanneer het onroerend goed “in dienst wordt gesteld”, wat betekent wanneer het onroerend goed klaar en beschikbaar is voor huur.

1. huurwoningen die vóór 1981 in gebruik zijn genomen, kunnen worden afgeschreven volgens de methode van rechte lijn of degressieve balans.
2. onroerend goed dat na 1980 maar vóór 1987 in bedrijf is gesteld, maakt gebruik van het Accelerated Cost Recovery System (ACRS) voor afschrijvingen.
3. huurwoningen die na 1986 in bedrijf zijn gesteld, maken over het algemeen gebruik van het gewijzigde versnelde Kostendekkingssysteem (MACRS). Onder MACRS mogen eigenaren van huurwoningen echter het alternatieve afschrijvingssysteem (Ads) gebruiken voor de meeste onroerend goed, wat een andere naam is voor de lineaire afschrijvingsmethode.

het nauwkeurig berekenen van de afschrijving van huurwoningen kan uiteraard ingewikkeld zijn. Dat is de reden waarom veel onroerend goed beleggers betalen een fiscale professional of aanmelden voor een GRATIS account bij Stessa om de afschrijvingskosten van een huurwoning nauwkeurig te volgen.

naast het automatisch bijhouden van de afschrijving van huurwoningen, actualiseert Stessa ‘ s nieuwe balans van huurwoningen tegelijkertijd elk onroerend goed naar de marktwaarde (versus afgeschreven waarde) om vastgoedbeleggers een nauwkeuriger beeld te geven van vastgoedkapitaal.

hoe de afschrijving van huurwoningen te berekenen

laten we nu een vereenvoudigd voorbeeld bekijken van hoe de afschrijving van huurwoningen te berekenen met behulp van de lineaire afschrijvingsmethode.

een eengezinswoning in Austin, Texas werd gekocht door een vastgoedinvesteerder en werd op 1 januari 2017 in gebruik genomen als huurwoning. Volgens Zillow was de thuiswaarde $ 391.000. Gedurende een periode van vier jaar, het huis gewaardeerd in waarde tot $ 521.000. De investeerder besluit te verkopen en de transactie sluit op 31 December 2020, net op tijd voor het nieuwe jaar.

1. Bepaal de basis voor de kosten van huurwoningen

voordat de investeerder de waardevermindering van huurwoningen kan berekenen, moet de basis voor de kosten van de woning worden bepaald. Kostenbasis is de waarde van de woning minus de waarde van de grond waarop de woning ligt, plus eventuele sluitingskosten die moeten worden afgeschreven, inclusief:

• Eigenschap enquête
• Titel insurance
• Opname kosten
• Abstracte kosten
• Juridische kosten
• overdrachtsbelasting

zijn Er andere kosten, die moeten worden afgeschreven, dat niet normaal gezien in de meeste niet-zakelijk onroerend goed transacties, zoals onroerende voorheffing verschuldigd door de verkoper dat de koper verondersteld, de verkoper real estate commissie verschuldigd aan een agent, of de kosten van het installeren van de hulpprogramma ‘ s.

we gaan ervan uit dat de vastgoedbelegger op het moment dat het onroerend goed voor het eerst werd gekocht, afsluitkosten van $3.000 heeft gemaakt, die bij de kostenbasis moeten worden opgeteld en afgeschreven. Bovendien, volgens de county assessor en taxatie rapport, de waarde van de kavel was $25.000 toen het huis werd gekocht terug in januari 2017.

op basis van deze informatie kan de investeerder de kostenbasis van de woning berekenen:

• aankoopprijs = $391,000
• Minder veel waarde = <$25,000>
• Plus kosten voor de sluiting gekwalificeerd voor afschrijvingen = $3,000
• Kostprijs = $369,000

1. het Berekenen van de Verhuur van Onroerend goed Afschrijvingen

Voor het berekenen van de jaarlijkse verhuur van onroerend goed afschrijvingen, de kostprijs van de woning is verdeeld met 27,5 jaar:

• $369,000 eigendom kostprijs / 27.5 jaar = $13,418.18 jaarlijkse afschrijvingskosten

dus kon de investeerder over de periode van vier jaar een afschrijvingskosten van $53.672, 72 vorderen om het belastbare netto-inkomen te verminderen.

hypothetisch gezien zou de investeerder, indien de huurwoning over de periode van vier jaar een totaal netto-inkomen vóór belastingen van $60.000 zou opleveren, slechts belastingen betalen over $6.372.28 dankzij de afschrijving van de huurwoningen:

• $60,000 inkomsten vóór belastingen – $ 53.672, 72 afschrijvingskosten = $ 6.372.28 belastbaar inkomen

hoe de afschrijving per maand te berekenen

een investeerder in onroerend goed kan elk jaar een afschrijving van 3,636% van de waarde van het vastgoedbelegging vorderen. Echter, in de echte wereld, huur onroerend goed wordt normaal gesproken niet gekocht en verkocht op de eerste dag van het jaar en de laatste dag van het jaar.

om het berekenen van de afschrijving gemakkelijker te maken, biedt de IRS vastgoedbeleggers een tabel aan om het afschrijvingspercentage te bepalen dat moet worden aangevraagd op basis van de maand dat de huurwoning in gebruik werd genomen.:

Maand Geplaatst In Service	Kosten Basis Afschrijvingen Percentage
Januari	3.49%
Februari	3.18%
Maart	2.88%
April	2.58%
Mei	2.27%
Juni	1.97%
Juli	1.67%
Augustus	1.36%
September	1.06%
Oktober	0.76%
November	0.46%
December	0.15%

bijvoorbeeld, als een woning met een kostprijs van $100.000 voor het eerst werd geplaatst in juni, worden de afschrijvingen voor het jaar zou worden $1,970:

• $100,000 kostprijs x 1.970% = $1,970

In elk van de volgende jaren, de afschrijvingen zou worden $3,636.36:

• $100,000 x 3.636% = $3,636.36

huurwoningen met een snellere afschrijving

naast de afschrijving van het gebouw kunnen vastgoedbeleggers ook de ingebruikneming van een huurwoning sneller dan 27,5 jaar afschrijven:

5 jaar afschrijving: apparaten, vloerbedekking, meubels

7 jaar afschrijving: kantoormeubilair

15 jaar afschrijving: wegen en hekken

bijvoorbeeld, laten we aannemen dat een investeerder 8000 dollar uitgeeft aan nieuwe vloerbedekking en een houten achtertuin herbouwt hek tegen een prijs van $15.000. De extra afschrijvingskosten zouden zijn:

• Tapijt: $ 8.000 / 5 jaar = $ 1.600 tapijtafschrijvingen per jaar.
• Fence: $ 15.000 / 15 jaar = $ 1.000.

hoe de afschrijving van huurwoningen te heroverwegen

afschrijvingskosten is een belastingvoordeel van het bezit van huurwoningen. Echter, wanneer het onroerend goed wordt verkocht, de afschrijvingskosten genomen wordt “heroverd” door de IRS en belast als reguliere inkomsten.

ter illustratie, laten we onze vastgoedinvesteerder in Austin als voorbeeld gebruiken.

gedurende de periode van vier jaar, eiste de investeerder een totale afschrijvingskosten van $53.672, 72 om het bedrag van het belastbare inkomen te verminderen. Wanneer het onroerend goed wordt verkocht, is de investeerder verplicht om belasting te betalen over de $ 53.672, 72 tot een maximumtarief van 25%, zelfs als de investeerder in een hogere federale belastingschijf.

het maximale bedrag van de belasting verschuldigd uit afschrijvingen recapture zou $ 13.418, 18, met eventuele resterende vermogenswinst belast tegen 0%, 15%, of 20%, afhankelijk van de belastingschijf van de investeerder.

in plaats van belasting te betalen over afschrijvingen en vermogenswinsten, houden veel vastgoedbeleggers een belastinguitstel van 1031. In plaats van belastingen te betalen aan de federale en deelstaatregeringen, gebruiken beleggers dat extra geld om een andere huurwoning te kopen om hun vastgoedportefeuille te laten groeien.

laatste gedachten over dit onderwerp

afschrijving van onroerend goed kan vastgoedbeleggers een aanzienlijk bedrag aan belastingen besparen. In feite, wanneer een woning voor het eerst wordt gekocht, afschrijvingskosten kan volledig elimineren elke belasting verschuldigd op het inkomen, omdat de cashflow is lager als gevolg van reparaties en de kosten van het vinden van een nieuwe huurder.

wanneer een huurwoning wordt verkocht, worden eventuele afschrijvingskosten heroverwogen en belast tegen het normale tarief van de inkomstenbelasting van de investeerder, tot een maximum van 25%. Om het betalen van belastingen op afschrijvingen recapture en meerwaarden uit te stellen, kiezen veel beleggers ervoor om een 1031-uitwisseling uit te voeren en het bespaarde geld te gebruiken om meer onroerend goed te kopen in plaats van de overheid te betalen.