de tijd tussen de overdracht van zoekopdrachten en de uitwisseling van contracten ligt doorgaans tussen 1 en 3 weken.

hoewel dit een behoorlijk lange tijd kan lijken, zult u blij zijn te weten dat u op het rechte pad bent!

in de meeste gevallen gaan dingen meestal zonder problemen vooruit, maar er zijn een aantal factoren die de dingen kunnen vertragen. Deze kunnen omvatten:

• omvang en complexiteit van de precontractuele aanvragen;
• Conveyancing zoekresultaten;
• hypothecaire financiering;
• vertragingen bij de ondertekening van het onroerend goed;
• hoe goed uw conveyancer is.

om deze kwesties afzonderlijk door te nemen…

precontractuele Verzoeken

precontractuele verzoeken worden door de transporteur van de koper gesteld. Zij hebben meestal betrekking op de eigendom, rechten en verplichtingen over het onroerend goed en/of de onderliggende grond.

veel van de aanvragen zijn gebaseerd op de Formulieren van de Law Society die de verkoper bij het begin van de overdrachtprocedure heeft ingevuld.

gemeenschappelijke vraagstukken kunnen:

• grenscontroles en eventuele eerdere geschillen;
• gedeelde nutsvoorziening (gas, elektriciteit en water / drainage);
• of er grenzen zijn aan de manier waarop de eigenschap zal worden gebruikt. Er kunnen bijvoorbeeld beperkingen zijn als een huis wordt gebruikt voor vakantie, korte termijn of meerdere verhuur (huis van meerdere bewoning) doeleinden;
• Land beperkingen / incumbrances;
• gedeelde toegang / doorgangsrechten;
• beperkingen op het veranderen van het pand (door middel van planning of andere wetten). Bijvoorbeeld, als de eigenschap is opgenomen of in een beschermd gebied, bepaalde wijzigingen niet toegestaan;
• Historische gebouw/de ontwikkeling en relevante vergunningen;
• bouwvoorschriften en certificeringen (elektrische -, gas -, glas -, alarm -, hout-behandelingen);
• Iets met de vlag in de Energie Prestatie Certificaat (EPC);
• Alle bijbehorende kosten die gepaard gaan met het bezitten van de woning (meestal met erfpacht eigenschappen);
• Als het goed is erfpacht, meer informatie over de specifieke voorwaarden, kan worden verzocht;
• indien de transactie complex is of “niet-standaard” – elementen omvat (zoals een verkoop van nalatenschappen).

de conveyancer zal ook verdere vragen moeten stellen over de achterkant van de conveyancing-zoekresultaten (zie hieronder).

goede kooptransporteurs zullen bijzonder grondig zijn met het onderzoek om “toing and froing” te voorkomen.

bij het beheer van onze verkoop van Makelaarskantoren vragen wij altijd om de aanvragen te starten zodra de Formulieren van de Law Society zijn geretourneerd.

dit betekent dat alle resterende vragen die uit de zoekresultaten voortvloeien, snel kunnen worden behandeld alvorens over te gaan tot de uitwisseling van contracten.

de conveyancer van de koper zal verslag uitbrengen en eventuele bezwaren behandelen. Bij het gebruik van hypotheekfinanciering, zal de kredietgever ook bevestiging willen dat er niets is dat zijn veiligheid over het onroerend goed negatief zal beïnvloeden.

merk op dat de transporteur van de koper geen vragen mag stellen met betrekking tot de fysieke conditie van het goed of iets dat normaal gesproken in het onderzoek voorkomt.

als u koopt, moet u zich bewust zijn van de term caveat emptor (‘buyer beware’). Dit betekent in wezen dat de koper verantwoordelijk is voor het controleren van het pand voordat het plegen.

problemen met zoekresultaten

aan het begin van het proces worden zoekopdrachten uitgevoerd die tussen de 3 en 8 weken kunnen duren.

veel zal afhangen van de zoekopdracht door de lokale overheid (die het langst duurt, ongeacht waar u zich in het land bevindt).

zodra deze klaar zijn, zal de overnemer van de koper tijd nodig hebben om de details van elke zoekopdracht te onderzoeken en een gedetailleerd rapport te sturen.

dit zal de aandacht vestigen op eventuele problemen waar de koper zich zorgen over zou moeten maken. Voorbeelden zijn::

• eventuele overstromingsrisico ‘ s in de buurt van het onroerend goed (en getroffen maatregelen ter voorkoming van overstromingen);
• bewijs van bodemdaling, aardverschuivingen, mijnen, historische stortplaatsen en ander gevaarlijk gebruik;
• plaatselijke dwangbevelen of handhavingsbevelen;
• recente planningsaanvragen goedgekeurd of in gang gezet;
• alle door de gemeente uit te voeren infrastructuurwerkzaamheden die van invloed kunnen zijn op het terrein;
• problemen met riolering en/of watervoorziening;
• eerdere of lopende grensgeschillen.

indien dergelijke problemen zich toch voordoen, zal de overnemer een gesprek met de koper moeten voeren, waardoor de ruildatum uiteraard zal worden vervroegd.

de implicaties van de voortzetting van de verkoop moeten volledig worden toegelicht, zodat de koper een duidelijk inzicht heeft in de eventuele risico ‘ s.

de koper kan zich op dit moment wettelijk terugtrekken uit de verkoop of opnieuw over de prijs onderhandelen.

indien dit laatste wordt voorgesteld, kan de verkoper zich ook terugtrekken. Als dit gebeurt, moet de verkoper de overdrachtskosten controleren om er zeker van te zijn dat er geen mislukte kosten zijn.

volgens onze ervaring had de makelaar van meet af aan van dit soort situaties op de hoogte moeten zijn. Als gevolg daarvan, de meerderheid van de kopers vooruit goed op de hoogte van eventuele risico ‘ s (die meestal zijn in rekening gebracht in de prijs).

hypothecair krediet opnemen

naast het onderzoek zal de hypotheekverstrekker ook het zoekrapport moeten inzien.

zij zullen ook met de transporteur van de koper bevestigen dat er geen reden tot bezorgdheid is met betrekking tot de vragen.

het is vermeldenswaard dat kredietverstrekkers een striktere aanpak hanteren dan ooit bij het beoordelen van betaalbaarheid en uw financiën met een fijne kam zullen analyseren.

om te voorkomen dat de uitwisseling wordt vertraagd, dient de koper er daarom altijd voor te zorgen dat de in de aanvraag verstrekte informatie volledig accuraat is.

de conveyancer van de koper zal er ook voor zorgen dat het hypotheekaanbod niet is verlopen. Als dat het geval is, zullen er helaas een paar extra dagen nodig zijn om een nieuw exemplaar opnieuw uit te brengen.

de hypotheekaanbieding omvat de looptijd, de rente, de maandelijkse betaling en andere daaraan verbonden voorwaarden.

de overnemer zal advies geven over de gevolgen van het aangaan van de Vastgoedlening en indien nodig contact opnemen met de Juridische Dienst van de geldschieter.

de koper kan het energieprestatiecertificaat (EPC) en de in het kader van de verkoop overeengekomen armaturen en armaturen willen controleren.

zolang de transporteur van de koper proactief is, mogen er geen onredelijke vertragingen zijn.

de koper ontvangt dan een hypotheekakte (meestal samen met de contractdocumentatie) om te ondertekenen. De koper zal het storting geld doorsturen naar de klant rekening van de conveyancer.

de verkoper ontvangt ook het TR1-contract om te ondertekenen en te getuigen.

Als u een woning met een hypotheek verkoopt, moet uw transporteur deze lening aflossen. Dit kan het proces verder vertragen.

vertragingen bij de ondertekening van het onroerend goed boven

zodra alle papierwerk, controles en contracten zijn geproduceerd, is het aan zowel de koper als de verkoper om ervoor te zorgen dat zij alles tijdig ondertekenen en retourneren.

enkele van de problemen die we voor de uitwisseling van contracten hebben ondervonden, zijn::

• vertragingen bij het ondertekenen van contracten en overdrachtsakte (TR1) en het terugsturen. Deze documenten hebben ‘natte’ handtekeningen nodig (met een pen) en moeten onafhankelijk worden gezien. Als een (of meer) van de partijen te lang duurt om dit te organiseren, kan de uitwisseling onnodig worden vertraagd;
• documenten die via “slakkenpost” worden teruggestuurd. We raden altijd aan om te posten met Royal Mail 1st class opgenomen of, beter nog, speciale levering;
• als de koper een begaafde storting gebruikt (meestal van familieleden), zal het hypotheekbedrijf om bevestiging en een handtekening vragen dat het geld niet hoeft te worden terugbetaald. Zij zullen ook de bron van de middelen voor de bestrijding van het witwassen van geld volgen, wat het proces verder vertraagt. Vertragingen kunnen hier de omwisselingsdatum vervroegen;
• de koper vertragingen bij het organiseren van de verzekering van het gebouw (die de hypotheekmaatschappij nodig zal hebben vóór de omwisseling). Hoewel het niet mag vertragen, kan de koper ook levensverzekeringen willen organiseren;
• de koper is traag in het overmaken van het deposito of de inbreng in contanten in de transactie. Het is heel goed mogelijk om geld over te maken van meer dan £10.000 binnen een kwestie van minuten deze dagen met behulp van een CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Omdat er echter een vergoeding is, kiezen sommige kopers ervoor om meerdere betalingen te doen op de bankrekening van de klant van de conveyancer, wat onvermijdelijk de zaken vertraagt;
• de conveyancer van de koper vertraagt bij de afgifte van het certificaat van eigendom aan de hypotheekverstrekker (een voorwaarde voor het vrijgeven van fondsen). Dit bevat onder andere informatie over het vorige eigendom van het pand;
• als er meerdere partijen in de keten zijn, dan vertraagt één vertraging alles voor iedereen;
• als een van de partijen weg is, of de valutadatum een feestdag nadert, kan de zaak vertragen;
• de koper vertraagt opzettelijk de ondertekening van de contracten in een poging om de verkoop mogelijk te verstoren, een betere hypotheekovereenkomst te sluiten of gewoon bang te zijn. Hier raden we aan om contact op te nemen met de makelaar of om opheldering te vragen bij de transporteur van de koper;
• ofwel transporteur vertragingen in het aflossen of overmaken van hypotheek / deposito fondsen.

hoe goed de Conveyancer is

tussen de zoekopdrachten en de uitwisseling worden alle bovenstaande factoren beïnvloed door de efficiëntie van de conveyancer die uw verkoop beheert.

als het bedrijf te weinig middelen heeft of een grote werklast heeft, kan de tijd tussen de zoekopdrachten en de uitwisseling worden vertraagd.

in dergelijke gevallen, als uw e-mails niet worden beantwoord, raadpleeg dan de klachtenprocedure van de overbrenger. Er is meestal een senior lid van het personeel dat u kunt communiceren met die meestal in staat zal zijn om dingen weer op de rails.

online transporteurs hebben vaak volgsystemen waarmee u precies kunt zien waar de dingen zich bevinden.

In het slechtste geval kunt u ervoor kiezen een klacht in te dienen bij de juridische Ombudsman. In de meeste gevallen hoeft het niet echt zover te komen.