jako prywatny właściciel, assured shorthold tenancy agreement jest twoją okazją, aby upewnić się, że zarówno ty, jak i twój najemca w pełni rozumiecie, czego oczekuje się od każdej ze stron, i aby upewnić się, że oboje jesteście objęci w uczciwy sposób, podczas trwania najmu.

ten przewodnik został opracowany przez Upad, aby powiedzieć Ci wszystko, co musisz wiedzieć o zabezpieczonych umowach najmu.

co to jest AST?

umowa najmu gwarantowanego – często jest to skrót od AST – to umowa prawna między prywatnym właścicielem a najemcą. Jeśli jesteś właścicielem lub najemcą, który przepuszcza przez lub z tradycyjnego agenta wynajmu na ulicy, zostaną one wymienione w umowie i mogą być również wymienione w niektórych jej sekcjach.

AST zawiera wszystkie warunki najmu. Niniejsze warunki obejmują wszystkie oczywiste rzeczy, takie jak długość najmu, wpłacony depozyt i miesięczny czynsz, a także szczegółowe wytyczne, które mogą obejmować, czy zwierzęta domowe i palenie są dozwolone w nieruchomości. Jeśli chodzi o konkretne wytyczne w AST, właściciel może wybrać, aby uwzględnić tak mało lub tak dużo, jak chcą, choć muszą upewnić się, że wszystkie warunki zawarte są uczciwe i legalne.

co jest w AST?

AST powinien zawierać wszystkie następujące szczegóły:

• pełne nazwiska wszystkich stron (tylko osoby dorosłe, jeśli wprowadza się rodzina), które będą mieszkać w nieruchomości.
• adres Nieruchomości.
• Data rozpoczęcia i zakończenia (jeśli taka istnieje) umowy najmu.
• miesięczna kwota najmu (lub tygodniowa lub czterotygodniowa, na przykład, jeśli nie Miesięczna) i sposób, w jaki Najemca powinien płacić czynsz. Nakłonienie najemcy do stałego zamówienia jest najlepszym rozwiązaniem, aby zapewnić, że zawsze otrzymasz czynsz na czas.
• czy czynsz ma być opłacony z góry czy na koniec miesiąca.
• wykaz rachunków związanych z nieruchomością i kto jest odpowiedzialny za ich opłacenie. Zazwyczaj będzie to najemca, ale upewnij się, że jest to jasne w AST, ponieważ nie chcesz, aby najemcy wyprowadzili się, pozostawiając Ci podatek komunalny lub rachunek za media, które musisz zapłacić i nie jesteś w stanie odzyskać.
• uwagi jak i kiedy będzie sprawdzany czynsz. Jeśli to możliwe, powinien podać szczegóły dotyczące podwyżek czynszu.
• kwota kaucji zapłacona przez najemcę i gdzie została zabezpieczona.
• powody, dla których część lub całość depozytu może zostać zatrzymana na koniec najmu.
• wyjaśnienie obowiązków właściciela i najemcy.
• okoliczności, w których dzierżawa może zostać rozwiązana przedterminowo. Jeśli jest to najem długoterminowy, może to być sytuacja, w której właściciele zawierają klauzulę przerwania, a także warunki dotyczące zaległości w czynszu i niezadowalającego utrzymania nieruchomości.
• warunki najmu nieruchomości.

wreszcie, umowa najmu powinna być podpisana i opatrzona datą przez wszystkie strony. Niektórzy, ale nie wszyscy, właściciele i agenci wynajmu będą wymagali podpisania dolnej części każdej strony.

chociaż, jak zauważyliśmy powyżej, jasność dotycząca obowiązków właściciela i najemcy powinna być uwzględniona w AST, czasami dorozumiane są konkretne klauzule, zgodnie z przepisami prawa. Najczęstsze domniemane warunki obejmują:

• wynajmujący musi przeprowadzić naprawy nieruchomości w odpowiednim czasie.
• wynajmujący zobowiązany jest do utrzymania instalacji dostarczających wodę, gaz, prąd, kanalizację i ogrzewanie.
• najemca musi mieć możliwość spokojnego mieszkania w nieruchomości bez nękania przez wynajmującego.
• najemca musi zadbać o mieszkanie i jak najszybciej zgłosić wszelkie wymagane naprawy.

warto również mieć klauzulę, która mówi najemcy, aby poinformował właściciela, kim są dostawcy mediów na koniec najmu. Pozwala to uniknąć właścicieli czekających na przyjazd rachunku lub nie wiedząc, kto poinformować, że nieruchomość jest pusta.

przyjrzyjmy się bliżej niektórym domniemanym klauzulom i ich znaczeniu., podczas gdy my również ułożyła przewodnik, na których klauzule można chcieć wyjaśnić zawierać w AST.

jeśli jesteś właścicielem i wynajmujesz nieruchomość z Upad, nasz zespół wykwalifikowanych właścicieli nieruchomości ARLA Propertymark może pomóc w opracowaniu twojego AST i zapewni, że jest on prawidłowy i ma dobrą pozycję prawną.

jak zdobyć AST?

dzisiaj można dostać AST z wielu miejsc, i nic dziwnego, że Internet jest niezwykle popularnym źródłem. Szybkie wyszukiwanie frazy „assured shorthold tenancy agreement template” w Google daje ponad 29 000 wyników, a AST są dostępne w wielu różnych formatach, od jednostronicowego do dłuższego, który przypomina wojnę i Pokój.

w rzeczywistości nie ma znaczenia, czy twój AST to jedna strona, czy 101 stron. Ważne jest to, że zawiera wszystko, czego potrzebujesz. Mając to na uwadze, prywatni właściciele powinni być ostrożni przy pozyskiwaniu AST online, zwłaszcza ze stron internetowych, które zapewniają bezpłatne szablony i nie są faktycznie powiązane z ani nie mają żadnej wiedzy w zakresie wynajmu nieruchomości lub branż prawnych.

problem z większością darmowych AST, które można znaleźć w Internecie, polega na tym, że zawierają niektóre lub wszystkie z następujących:

• nieaktualne lub nieistotne warunki oparte na wymogach prawnych.
• słabe formatowanie, co uniemożliwia ich jasne śledzenie i zrozumienie.
• warunki, które nie są egzekwowalne przez prawo.

chociaż ostatni punkt może występować w szablonach AST znalezionych w Internecie, częściej występuje, gdy prywatni właściciele dodają własne warunki, które nie są uczciwe, jasne lub prawnie egzekwowalne.

podczas gdy prywatni właściciele mogą myśleć, że są sprytni, włączając w to różne warunki, brak prawnie egzekwowalnej AST może być kosztowną działalnością i może oznaczać, że właściciel nie może zgodnie z prawem doręczyć zawiadomienia z sekcji 21 lub sekcji 8, jeśli chce odzyskać własność.

czy każda wynajmowana nieruchomość potrzebuje AST?

Nie

chociaż AST należy stosować, gdy nieruchomość jest wynajmowana osobie lub wielu najemcom, takim jak domy jednorodzinne – domy wielorodzinne wymagają innego rodzaju umowy – AST nie zawsze jest odpowiedni.

czasy, w których nie należy stosować AST obejmują:

• jeśli roczny czynsz za nieruchomość przekracza 100 000 funtów rocznie
• nie ma czynszu należnego od nieruchomości
• jeśli nieruchomość jest domem wakacyjnym
• jeśli nieruchomość jest wynajęta spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
• gdy nieruchomość jest własnością Departamentu rządowego lub korony
• jeśli jest to dzierżawa rolna lub nieruchomość ma więcej niż dwa Akry gruntów rolnych objętych wynajmem

przeczytaj nasz blog o różnych rodzajach umowy najmu, sprawdź nasz przewodnik po wyborze odpowiedniego rodzaju dzierżawy zgoda.

Czy potrzebuję pisemnego AST?

Wierzcie lub nie, w rzeczywistości nie jest to wymóg prawny dla pisemnego AST istnieć. Umowa ustna jest uważana za wiążącą!

to dość oczywiste, jakie mogą być problemy, jeśli nie masz napisanego AST. Jak tylko coś zostanie zakwestionowane, jak każda ze Stron może udowodnić, co było lub nie było uzgodnione? Podczas gdy najemca może dostarczyć wyciągi bankowe, które pokazują zapłatę kaucji i czynszu-a nawet wtedy Zakładamy, że właściciel nie poprosił o zapłatę w gotówce – co może pozwolić sobie na pewną pozycję prawną i ochronę, trudno będzie udowodnić punkt tak czy inaczej.

chociaż nie musisz legalnie mieć pisemnego AST, musisz zadać sobie pytanie, czy nie posiadanie takiego jest naprawdę warte zachodu.

upewnij się, że masz pisemny AST. Jeśli masz spór, masz przynajmniej podstawę do znalezienia rozwiązania.

przyjrzeliśmy się bliżej, czy potrzebujesz pisemnego AST i kilku innych mitów AST w tym poście na blogu.

kto powinien mieć kopię AST?

tak jak nie ma prawnej potrzeby posiadania pisemnego AST, tak z prawnego punktu widzenia nie ma nic, co mówiłoby, kto powinien mieć kopię pisemnego AST.

jednak zdrowy rozsądek nakazuje, aby zarówno wynajmujący, jak i najemca mieli własną podpisaną kopię umowy.

jak długo może trwać AST?

AST może trwać przez dowolny okres, chociaż najemcy mają prawo do pobytu w nieruchomości przez co najmniej sześć miesięcy, niezależnie od tego, czy AST był na krótszy okres niż ten.

po upływie okresu określonego w AST, jeżeli umowa nie zostanie przedłużona, staje się ona ustawową umową najmu okresowego. Oznacza to, że Warunki AST nadal obowiązują, ale dzierżawa jest kontynuowana na podstawie harmonogramu najmu. Ponieważ większość najemców płaci czynsz miesięcznie, oznacza to, że te AST stają się miesięcznymi okresowymi czynszami.

w tym artykule na blogu przyjrzeliśmy się zagrożeniom, ale także potencjalnym korzyściom z okresowej dzierżawy.

istnieje również umowa najmu okresowego. W przypadku tych umów nie jest ustalana Data zakończenia wynajmu, a umowa i warunki pozostają ważne do momentu rozwiązania umowy przez którąkolwiek ze stron. Podczas gdy umowy najmu okresowego mogą przynieść korzyści zarówno właścicielom, jak i najemcom, w zależności od ich sytuacji, zwykle obie strony preferują bezpieczeństwo posiadania AST i odnawiania go za każdym razem, gdy zbliża się data wygaśnięcia.

bez względu na status najmu, właściciele pozostają prawnie zobowiązani do wystawienia zawiadomienia z sekcji 21 i wypowiedzenia dwumiesięcznego w przypadku chęci odzyskania własności nieruchomości, chyba że mają podstawy do doręczenia zawiadomienia z Sekcji 8.

tutaj możesz przeczytać nasze porady dotyczące eksmisji najemcy.

poniższy schemat blokowy znajduje się w tym artykule i pomoże Ci zrozumieć rolę AST, gdy musisz eksmitować najemcę.

odnawianie AST

w przypadku, gdy AST ma zostać odnowiony, zarówno właściciel, jak i najemca muszą po prostu podpisać nowe umowy.

zmiana warunków Umowy Najmu gwarantowanego

warunki umowy AST mogą zostać zmienione pod warunkiem, że zarówno wynajmujący, jak i najemca wyrażą na to zgodę.

zmiany w AST powinny być dokonane na piśmie i mogą być wykonane przez:

• pisanie aneksu do istniejącej umowy najmu.

jeśli wynajmujący to zrobią, mogą wtedy przedstawić umowę z nowymi warunkami, gdy AST ma zostać odnowiony.

Wynajmujący nie mogą podnosić czynszu w początkowym okresie obowiązywania AST, chyba że do Umowy została dodana wzajemnie uzgodniona klauzula. Jeśli umowa staje się umową okresową, wynajmujący może zwiększyć czynsz pod warunkiem, że wypowiedzenie jest równe regularności płatności za wynajem. Jak wspomniano wcześniej, właściciele powinni określić w AST, Czy czynsz zostanie zweryfikowany przed odnowieniem umowy.

jeśli jest umowa ustna, zmiany też są ustne, chociaż ponownie jedynym dowodem na to, że nastąpi zmiana, jest to, że co miesiąc płacisz inną kwotę czynszu od Najemcy do właściciela.

właściciele powinni pamiętać o wymogu uczciwości i jasności przy wprowadzaniu jakichkolwiek zmian i powinni zasięgnąć porady prawnej w celu zapewnienia, że proponowane nowe warunki są prawnie egzekwowalne.

Ochrona Depozytu najemcy

właściciele w Anglii i Walii są prawnie zobowiązani do zapewnienia ochrony depozytu najemcy za pomocą jednego z trzech zatwierdzonych przez rząd programów.

są to:

• Deposit Protection Service
• MyDeposits
• Tenancy Deposit Scheme

istnieją oddzielne systemy depozytowe dla Szkocji i Irlandii Północnej.

depozyty muszą być chronione w ciągu 30 dni od otrzymania pieniędzy, a najemcy muszą otrzymać pełne dane, w tym określone informacje dotyczące systemu, w którym ich Depozyt został chroniony.

brak ochrony kaucji najemcy może prowadzić do nałożenia na wynajmującego wysokich kar, a także oznacza, że wypowiedzenie z paragrafu 21 nie może być legalnie doręczone najemcy.

rejestracja i Ochrona Depozytu są zawarte w UPay On Success i mogą być dodane do Twojego pakietu UChoose.

omawiamy ten temat bardziej szczegółowo w naszym Przewodniku po lokatach najmu.

zakończenie AST

chociaż Wynajmujący ma prawo do przejęcia swojej nieruchomości po zakończeniu najmu, musi postępować zgodnie z właściwą procedurą prawną, co oznacza wydanie zawiadomienia z sekcji 21.

Wynajmujący zgodnie z prawem muszą wypowiedzieć lokatorowi dwumiesięczne wypowiedzenie. Właściciele nie mogą po prostu pojawić się w ostatnim dniu najmu i oczekiwać, że najemcy się wyprowadzą! Nie jest również dopuszczalne, aby właściciel wysłał pismo stwierdzające, że wymagają posiadania nieruchomości w dniu zakończenia najmu. Należy doręczyć zawiadomienie z sekcji 21.

wcześniej dość powszechną praktyką było wystawianie przez wynajmujących zawiadomienia w sekcji 21 w pierwszym dniu najmu, informując tym samym najemców z wyprzedzeniem, że nie będą odnawiać po sześciu miesiącach, ale nie jest to już dozwolone. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciele i tak rozmawiali z najemcami i informowali ich, że nie będą odnawiać – jeszcze lepiej, jeśli właściciele mogą jasno powiedzieć, że szukają najemcy tylko przez sześć miesięcy, reklamując swój wynajem.

dyskryminacja w AST

Wynajmujący nie mogą dyskryminować najemców ze względu na płeć, niepełnosprawność, religię, seksualność lub rasę.:

• zaoferuj nieruchomość do wynajęcia na gorszych warunkach niektórym najemcom niż innym.
• traktuj najemcę inaczej, jeśli chodzi o korzystanie z określonych udogodnień nieruchomości, takich jak garaż lub ogród.
• eksmisji lub nękania lokatora ze względu na płeć, niepełnosprawność, religię, seksualność lub rasę.
• odmawia wprowadzenia uzasadnionych zmian w Regulaminie AST, które umożliwiłyby osobie niepełnosprawnej zamieszkanie w nieruchomości.

dyskryminacja ze względu na płeć, niepełnosprawność, seksualność lub religię nie jest w rzeczywistości nielegalna, jeśli jesteś właścicielem mieszkania-tzn. jeśli jesteś kobietą mieszkającą w domu i czułbyś się bardziej komfortowo mieszkając z innymi kobietami i reklamujesz swój wynajem jako taki, nie możesz zostać oskarżony o przestępstwo – ale dyskryminacja ze względu na rasę jest.

zrozumienie AST

teraz wiesz wszystko, co musisz wiedzieć o AST!

jeśli masz jakiekolwiek pytania, na które nie odpowiedzieliśmy w tym obszernym przewodniku, skontaktuj się z nami pod numerem telefonu 0333 240 1220.

jeśli potrzebujesz AST, są one dostępne w ramach usługi rejestracji najemców w ramach naszego pakietu UPay on Success i mogą być dodane do pakietu UChoose.