co to jest hipoteka oprocentowana?

kredyty hipoteczne z oprocentowaniem mogą być strukturyzowane na różne sposoby, ale mają wspólną przesłankę. Kredytobiorcy nie muszą płacić kapitału przez okres, zwykle od trzech do 10 lat, obniżając swoje miesięczne płatności poniżej kosztów porównywalnych kredytów hipotecznych.

jeśli masz dobrą pamięć (taką, która sięga ponad dekady), możesz sobie przypomnieć, że oprocentowane kredyty hipoteczne były częścią najgorszej klęski na rynku mieszkaniowym od czasu Wielkiego Kryzysu. Ten produkt umożliwiał nabywcom domów dostęp do nieruchomości, których w przeciwnym razie nigdy by nie zapewnili.

wszyscy wiemy, jak to się skończyło. Kiedy w 2008 r.załamał się rynek mieszkaniowy i ekonomiści sądowi próbowali dowiedzieć się dokładnie, co poszło nie tak, wiele winy spadło na oprocentowane kredyty hipoteczne i kredytodawców, którzy je popchnęli.

co sprawia, że te pożyczki są potencjalnie niebezpieczne? Zachęcają kredytobiorców do kupowania droższych domów niż mogliby korzystać z konwencjonalnego finansowania. W latach bańki na początku 2000 roku, kredytodawcy byli w porządku z tym. To był wielki błąd.

wraz z zakończeniem się nieoprocentowanych okresów tysięcy kredytów hipotecznych, miesięczne raty właściciela domu wzrosły. Wielu nie było stać na spłatę odsetek i kapitału, a oni spłacali swoje pożyczki. Foreclosures skyrocketed, banki upadł i Wielka Recesja prawie zatopić gospodarkę.

mimo, że było to druzgocące, pożyczki oprocentowane przetrwały, ale pod ścisłą regulacją finansową. Obecnie są one najbardziej powszechne na rynku nieruchomości wysokiej klasy, gdzie kupujący starają się opóźnić spłatę kapitału w ramach większej strategii finansowej.

rodzaje oprocentowanych kredytów mieszkaniowych

dni, w których kredytodawcy zachęcali klientów do wzięcia oprocentowanych kredytów na zakup domów, na które normalnie nie mogli sobie pozwolić, minęły, ale nadal dostępne są tylko oprocentowane kredyty hipoteczne, w tym następujące:

Jumbo Mortgages

oprocentowane tylko jumbo mortgages to duże pożyczki o wartości do 650 000 USD i są jednym z obszarów, w których popularne są kredyty tylko oprocentowane. Zamożni nabywcy, którzy czerpią duże zyski na rynkach finansowych, mogą być niechętni przekierowywaniu pieniędzy na kapitał hipoteczny, który nie oferuje zwrotu, dopóki dom nie zostanie sprzedany. Zgodnie z Ustawą Dodd-Frank, ustawa federalna uchwalona w 2010 roku w celu ochrony przed powtórzeniem 2008 mieszkaniowego załamania rynku, kupujący muszą spełniać pewne standardy, aby zakwalifikować. Pożyczki bez kapitału nie pasują do opisu, ale kredytodawcy są skłonni do pisania odsetek-tylko wtedy, gdy kredytobiorca spełnia wysokie standardy.

kredyty hipoteczne na 30 lat tylko oprocentowane

te przypominają konwencjonalne 30-letnie kredyty hipoteczne z zastrzeżeniem: kredytobiorcy nie płacą kapitału na początku, zwykle przez pierwsze 10 lat. Ponieważ okres spłaty jest taki sam jak standardowy 30-letni kredyt, miesięczne raty kapitału w ostatnich 20 latach byłyby wyższe niż w przypadku spłaty kapitału od początku. Kredytodawcy zazwyczaj chcą większych zaliczek i pobierają wyższe odsetki od tych pożyczek, ponieważ są one uważane za ryzykowne niż konwencjonalne pożyczki.

tylko oprocentowane HELOCs

główne linie kredytowe akcji, lub HELOCs, są zazwyczaj oprocentowane tylko przez pierwsze 10 lat. HELOCs to tak naprawdę drugie kredyty hipoteczne, które działają jak karty kredytowe-kredytobiorcy mogą czerpać pieniądze, które wykorzystują kapitał w swoich domach jako zabezpieczenie. Na przykład kredytobiorca może wziąć HELOC za 100 000 USD z 30-letnim okresem spłaty. W ciągu pierwszych 10 lat kredytobiorca mógł wykorzystać tyle linii kredytowej, ile chciał, płacąc jedynie odsetki od należnego salda. Po 10 latach linia kredytowa zostaje zamrożona, a saldo jest spłacane przez pozostałe 20 lat.

zalety oprocentowanego kredytu hipotecznego

oprocentowane kredyty hipoteczne mogą być dobrodziejstwem dla kupujących, którzy mogą dokonać większych płatności w przyszłości w zamian za oszczędności w najbliższej perspektywie.

oto kilka przykładów, kiedy mogą pracować dla Ciebie:

• rosnące dochody. Powiedzmy, że kończysz szkołę medyczną i chcesz kupić dom. Wydajesz prawie wszystko, co masz na czesne i pożyczanie pieniędzy, których nie masz, więc dodanie spłaty kredytu hipotecznego do koszyka byłoby niemożliwe. Ale liczysz na dużą wypłatę jako chirurg po zakończeniu stażu, więc jesteś bardzo pewny swojej przyszłości finansowej. Biorąc pożyczkę oprocentowaną, utrzymasz swoje koszty zakupu domu, a dokonywanie wyższych miesięcznych płatności w ciągu 10 lat nie powinno być problemem, gdy robisz pakiet w prywatnej praktyce.
• Była to jedna ze strategii problemowych podczas bańki mieszkaniowej. To działa, jeśli masz dużo pieniędzy w przyszłości, jak spadek, ale może być problem, jeśli nie można sobie pozwolić na dom chcesz z konwencjonalnego finansowania teraz. Po zakończeniu okresu naliczania odsetek spłata pożyczki zostanie zrealizowana i musisz być gotowy na większe płatności lub refinansowanie.
• Wzrost Cen Mieszkań. Była to kolejna strategia podczas bańki mieszkaniowej. Na szybko rozwijającym się rynku mieszkaniowym, spekulacyjni kupujący korzystali z oprocentowanych pożyczek, aby wykorzystać zakup nieruchomości, których nie mogli sfinansować za pomocą konwencjonalnego kredytu. Zazwyczaj strategia polegała na sprzedaży lub odwróceniu nieruchomości po kilku latach. Zadziałało na kilka osób, ale ci, którzy nadal trzymali swoje domy, gdy bańka pękła, stanęli w obliczu katastrofy.
• strategia inwestycyjna. Jeśli masz portfel akcji, który rośnie na zdrowym rynku finansowym, możesz być niechętny do sprzedaży inwestycji w celu spłaty kredytów hipotecznych. A może masz przepływy pieniężne, aby dokonać płatności, ale wolałbyś zainwestować swoje pieniądze w akcje lub plan emerytalny. W obu przypadkach pożyczka oprocentowana może służyć Twojemu celowi.
• Odliczenie Podatku. Odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone od kredytów mieszkaniowych w wysokości nawet 1 miliona dolarów podlegają odliczeniu. Dla niektórych inwestorów jest to plus finansowy i sprawia, że Kredyt oprocentowany jest pożądany. Jeśli masz duży dochód i są w wysokim przedziale podatkowym, odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego może być przydatne w utrzymaniu płatności podatku dochodowego, a cała płatność kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku, a nie tylko jego część.
• Płać zgodnie z harmonogramem. Większość kredytów oprocentowanych nie ogranicza cię do dokonywania dodatkowych płatności w celu obniżenia kwoty głównej. Możesz to zrobić, kiedy tylko chcesz, a to na ogół obniży miesięczną wypłatę odsetek. Może to być również przydatne, jeśli masz zmienny dochód, który oznacza, że możesz zapłacić więcej niektóre miesiące są mniej Inne.

wady oprocentowanego kredytu hipotecznego

oprocentowane kredyty mogą być ryzykowne, zwłaszcza jeśli okaże się, że nie jesteś w stanie przejść do wyższej miesięcznej płatności, gdy nadszedł czas, aby zacząć płacić kapitał. Ponieważ w 2013 r.weszły w życie nowe federalne wytyczne w sprawie ochrony konsumentów, kredytodawcy wiedzą, jakiego rodzaju pożyczki mogą zaoferować i komu.

oto inne rzeczy, które należy rozważyć przed realizacją kredytu hipotecznego tylko z odsetkami:

• brak wzrostu kapitału. Kredyty hipoteczne z odsetkami dziś zazwyczaj wymagają dużych zaliczek, więc kredytodawcy mają zabezpieczenie przed niewykonaniem zobowiązania. Ale przez pierwsze pięć do 10 lat pożyczki, kapitał właściciela domu w ogóle nie rośnie, chyba że właściciel zdecyduje się na dodatkowe płatności. Jeśli twój cel spłacania kredytu hipotecznego, odsetki tylko kredyty są złe miejsce, aby rozpocząć.
• wartości domu spadają. Był to kolejny problem wyraźnie w 2008 roku meltdown rynku mieszkaniowego. Wielu kupujących przed katastrofą wierzyło, że ceny mieszkań nigdy nie spadną. Dostali ciężką lekcję. Pożyczki oprocentowane przyczyniły się do szybkiego wzrostu cen, ale kiedy bańka pękła i ceny spadły, posiadacze kredytów hipotecznych oprocentowanych nagle dokonywali dużych płatności odsetek od domów, w których mieli mało kapitału własnego. Wielu po prostu odeszło.
• kredyty o podwyższonym oprocentowaniu. Pożyczkodawcy, którzy nadal udzielają pożyczek wyłącznie oprocentowanych, chcą chronić pożyczone pieniądze. Ponieważ pożyczki oprocentowane, które kiedyś łatwo było sprzedać innym instytucjom finansowym, są obecnie mniej zbywalne, kredytodawcy domagają się większych zaliczek od kredytobiorców i pobierają więcej odsetek niż od konwencjonalnych pożyczek, które są uważane za lepsze ryzyko. Oprocentowanie kredytów hipotecznych odpowiada ryzyku, a im większe ryzyko dla kredytodawcy, tym wyższa stopa.
• Zmienne Podwyżki Oprocentowania. Pożyczki oprocentowane często mają zmienne stopy procentowe, co oznacza, że stopy dostosowują się do stopy referencyjnej funduszy. Jeśli stopy funduszy rosną, tak samo jak kwota odsetek, które płacisz od kredytu hipotecznego lub HELOC. Warto poszukać kredytów, które pozwolą Ci zablokować i odblokować stopy procentowe, co pozwoli Ci mieć większą pewność, jakie będą przyszłe płatności.

co będziesz płacić co miesiąc

miesięczne płatności zależą od stopy procentowej i od tego, czy stopa procentowa dostosowuje się w okresie spłaty, czy jest zablokowana na stałym odsetku salda. Ważne jest, aby pamiętać, że w okresie bez oprocentowania kredytu saldo kapitału własnego Nie ulegnie zmianie, co oznacza, że nigdy nie zapłacisz mniej za każdą kwotę, chyba że stopa procentowa zostanie obniżona.

oto przykład, jak to działa: kupujesz dom za 350 000 USD i wpłacasz zaliczkę w wysokości 150 000 USD. Bierzesz 30-letni kredyt hipoteczny tylko oprocentowany, który ma oprocentowanie 7% w ciągu pierwszych 10 lat. W okresie tylko odsetek Miesięczna płatność wyniesie $1,166.67, chyba że dostosuje się stopa procentowa. Po tym, zaczynasz spłacać zarówno odsetki, jak i kapitał, a pożyczka amortyzuje hipotekę na następne 20 lat.

kluczowa różnica między konwencjonalnymi kredytami stałymi a tylko oprocentowanymi: płatności za konwencjonalny kredyt są takie same co miesiąc, ale kwota odsetek, które płacisz, stopniowo spada, a część główna rośnie w miarę spłacania kredytu. Oprocentowanie pożyczki zależy zarówno od stopy procentowej, jak i salda, więc może być zmienne. Jeśli stopa procentowa się dostosuje lub dokonasz dodatkowych płatności głównych, Miesięczna płatność może się zmienić. I, oczywiście, gdy kończy się okres tylko odsetek, minimalna Miesięczna płatność skoczy.