czas między wyszukiwaniem i wymianą umów wynosi zazwyczaj od 1 do 3 tygodni.

chociaż może się to wydawać dość długo, ucieszysz się, że jesteś na prostej!

w większości przypadków rzeczy zwykle idą do przodu bez żadnych problemów, ale istnieje wiele czynników, które mogą spowolnić. Mogą one obejmować:

• zakres i złożoność zapytań przed zawarciem umowy;
• Conveyancing wyniki wyszukiwania;
• zaciąganie kredytów hipotecznych;
• opóźnienia w podpisaniu nieruchomości;
• jak dobry jest Twój conveyancer.

aby przejść przez te kwestie indywidualnie…

zapytania Przedkontraktowe

zapytania Przedkontraktowe są zgłaszane przez conveyancer kupującego. Zazwyczaj odnoszą się one do tytułu, praw i obowiązków dotyczących nieruchomości i/lub gruntu leżącego u ich podstaw.

wiele zapytań opiera się na formularzach Law Society wypełnionych przez Sprzedającego na początku procesu sprzedaży.

do najczęściej poruszanych spraw należą:

• kontrole graniczne i wszelkie wcześniejsze spory;
• wspólne zaopatrzenie w media (gaz, prąd i woda / kanalizacja);
• Czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące sposobu użytkowania nieruchomości. Na przykład, mogą istnieć ograniczenia, jeśli dom ma być używany do celów wakacyjnych, krótkoterminowych lub multi-let (Dom wielu zawodów);
• ograniczenia dotyczące gruntów / zasiedziałych;
• wspólny dostęp / prawa drogi;
• ograniczenia dotyczące zmiany nieruchomości (poprzez planowanie lub inne przepisy). Na przykład, jeśli nieruchomość znajduje się na liście lub w obszarze ochrony konserwatorskiej, pewne zmiany nie będą dozwolone;
• historyczne prace budowlane/deweloperskie i odpowiednie pozwolenia na budowę;
• przepisy budowlane i certyfikaty (elektryczne, gazowe, szklenie, alarmy, Obróbka drewna);
• wszystko oznaczone w świadectwie charakterystyki energetycznej (EPC);
• wszelkie powiązane koszty związane z posiadaniem nieruchomości (zwykle z dzierżawy);
• Jeżeli nieruchomość jest dzierżawiona, można zażądać dodatkowych informacji dotyczących szczegółowych warunków;
• jeśli transakcja jest złożona lub obejmuje elementy „niestandardowe” (takie jak sprzedaż spadkowa).

conveyancer będzie również musiał zgłaszać dalsze zapytania na odwrocie wyników wyszukiwania conveyancing (patrz poniżej).

dobry zakup przenośników będzie szczególnie dokładny z zapytaniami, aby uniknąć „toing and froing”.

zarządzając sprzedażą naszych agencji nieruchomości, zawsze prosimy o rozpoczęcie zapytań po zwróceniu formularzy prawnych.

oznacza to, że wszelkie pozostałe zapytania wynikające z wyników wyszukiwania mogą być rozpatrywane niezwłocznie przed przejściem do wymiany umów.

conveyancer kupującego zgłosi się i rozwiąże wszelkie wątpliwości. Korzystając z finansowania hipotecznego, pożyczkodawca będzie również chciał potwierdzenia, że nie ma nic, co negatywnie wpłynie na jego bezpieczeństwo nad nieruchomością.

należy pamiętać, że kupujący nie powinien zadawać żadnych pytań dotyczących stanu fizycznego nieruchomości ani niczego, co normalnie pojawiłoby się w ankiecie.

jeśli kupujesz, powinieneś zdawać sobie sprawę z terminu caveat emptor (’Buyer beware’). Oznacza to zasadniczo, że nabywca jest odpowiedzialny za sprawdzenie nieruchomości przed zobowiązaniem.

problemy z wynikami wyszukiwania

Wyszukiwanie Conveyancing odbywa się na początku procesu i może trwać od 3 do 8 tygodni.

wiele będzie zależeć od Wyszukiwania lokalnych władz (które trwa najdłużej niezależnie od tego, gdzie jesteś w kraju).

po ich zakończeniu potrzebny będzie czas, aby conveyancer kupującego zbadał szczegóły każdego wyszukiwania i przesłał szczegółowy raport.

to podkreśli wszelkie potencjalne problemy, których powinien obawiać się kupujący. Przykłady obejmują:

• wszelkie zagrożenia powodziowe w pobliżu nieruchomości (i środki łagodzące, które zostały wprowadzone);
• dowody osiadania, obsuwisk ziemi, kopalń, historycznych składowisk i innych niebezpiecznych zastosowań;
• wszelkie lokalne obowiązkowe polecenia zakupu lub zawiadomienia egzekucyjne;
• Ostatnie wnioski planistyczne uzgodnione lub w ruchu;
• wszelkie prace infrastrukturalne do podjęcia przez Radę lokalną, które mogłyby mieć wpływ na nieruchomość;
• kwestie drenażu i/lub zaopatrzenia w wodę;
• poprzednie lub trwające spory graniczne.

jeśli takie problemy się pojawią, conveyancer będzie musiał porozmawiać z kupującym, który naturalnie przesunie datę wymiany do przodu.

konsekwencje sprzedaży będą musiały być w pełni wyjaśnione, aby kupujący miał jasne zrozumienie wszelkich związanych z tym zagrożeń.

kupujący może legalnie wycofać się ze sprzedaży lub renegocjować cenę w tym momencie.

jeśli to ostatnie jest proponowane, sprzedawca może również wycofać. Jeśli tak się stanie, sprzedawca powinien sprawdzić opłaty za przeniesienie, aby upewnić się, że nie ma żadnych opłat aborcyjnych.

jednak z naszego doświadczenia agent nieruchomości powinien być świadomy tego rodzaju sytuacji od samego początku. W rezultacie, większość kupujących iść do przodu dobrze świadomi wszelkich zagrożeń (które zwykle zostały uwzględnione w cenie).

potwierdzą również z przewoźnikiem kupującego, że nie ma nic niepokojącego z zapytaniami.

warto zauważyć, że kredytodawcy podejmują bardziej rygorystyczne niż kiedykolwiek podejście do oceny przystępności i będą analizować twoje finanse z drobnym grzebieniem zębów.

z tego powodu, aby uniknąć opóźniania wymiany, kupujący powinien zawsze upewnić się, że informacje podane w aplikacji są całkowicie dokładne.

kupujący upewni się również, że oferta kredytu hipotecznego nie wygasła. Jeśli tak, to niestety, kilka dodatkowych dni będzie potrzebnych na ponowne wydanie nowego.

oferta kredytu hipotecznego obejmie okres, stopy procentowe, spłatę miesięczną i inne związane z tym warunki.

doradca kupującego doradzi co do konsekwencji wzięcia kredytu na nieruchomość i w razie potrzeby skontaktuje się z działem prawnym pożyczkodawcy.

kupujący może zażądać sprawdzenia świadectwa charakterystyki energetycznej (EPC) oraz uzgodnionych w ramach sprzedaży urządzeń i osprzętu.

tak długo, jak conveyancer kupującego jest proaktywny, nie powinno być żadnych nieuzasadnionych opóźnień.

kupujący zostanie następnie wysłany Akt Hipoteczny (zwykle wraz z dokumentacją umowy) do podpisania. Kupujący przekaże środki z depozytu na konto klienta conveyancera.

Sprzedający otrzyma również umowę TR1 do podpisania i poświadczenia.

zauważ, że jeśli sprzedajesz nieruchomość z hipoteką, Twój conveyancer będzie musiał spłacić ten kredyt. Może to jeszcze bardziej opóźnić proces.

opóźnienia w podpisaniu nieruchomości w ciągu

po sporządzeniu wszystkich dokumentów, kontroli i umów, ZARÓWNO Kupujący, jak i sprzedający muszą upewnić się, że podpiszą i zwrócą wszystko w odpowiednim czasie.

niektóre z problemów, z którymi spotkaliśmy się przed wymianą umów, to:

• opóźnienia w podpisywaniu umów i przelewu (TR1) i odesłaniu. Dokumenty te wymagają „mokrych” podpisów (np. długopisem) i muszą być niezależnie poświadczone. Jeśli jedna (lub więcej) ze stron zajmuje zbyt dużo czasu, aby to zorganizować, wymiana może się niepotrzebnie opóźnić;
• dokumenty zostają odesłane za pośrednictwem „poczty ślimakowej”. Zawsze zalecamy wysyłanie za pomocą Royal Mail 1st Class Recorded lub, jeszcze lepiej, Special delivery;
• jeśli kupujący korzysta z obdarowanego depozytu (zwykle od członków rodziny), firma hipoteczna poprosi o potwierdzenie i podpis, że pieniądze nie muszą być spłacane. Będą one również śledzić źródło środków przeznaczonych na przeciwdziałanie praniu pieniędzy, co dodatkowo opóźnia ten proces. Opóźnienia tutaj mogą przesunąć datę wymiany;
• kupujący opóźnia się w zorganizowaniu ubezpieczenia budynku (którego firma hipoteczna będzie wymagać przed wymianą). Chociaż nie powinno to spowolnić, kupujący może również chcieć zorganizować ubezpieczenie na życie;
• kupujący powoli przenosi depozyt lub wkład gotówkowy do transakcji. Jest to całkowicie możliwe, aby przelać środki powyżej £10,000 w ciągu kilku minut w tych dniach za pomocą CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Jednak, ponieważ istnieje opłata, niektórzy kupujący decydują się na dokonanie kilku płatności na konto bankowe klienta conveyancer, co nieuchronnie spowalnia sprawy;
• conveyancer kupującego opóźnia wydanie certyfikatu własności pożyczkodawcy hipotecznego (warunek wstępny dla funduszy, aby zostać uwolnionym). Zawiera on między innymi informacje dotyczące poprzedniego właściciela nieruchomości;
• jeśli w łańcuchu jest wiele stron, jedno opóźnienie spowalnia wszystko dla wszystkich;
• jeśli jedna ze stron jest nieobecna lub data wymiany zbliża się świętem państwowym, sprawy mogą spowolnić;
• kupujący celowo opóźnia podpisanie umów, próbując potencjalnie gazunder sprzedaży, spróbować zabezpieczyć lepszą ofertę hipoteczną lub może po prostu mieć zimne stopy. Tutaj sugerujemy skontaktowanie się z agentem nieruchomości lub zażądanie wyjaśnień od conveyancera kupującego;
• albo opóźnienia conveyancer w rozładowaniu lub przekazywaniu funduszy hipotecznych / depozytowych.

jak dobry jest Conveyancer

między wyszukiwaniami i wymianą wszystkie powyższe czynniki będą miały wpływ na efektywność zarządzania sprzedażą przez conveyancer.

jeśli firma ma niedostateczne zasoby lub podjęła dużą liczbę spraw, czas między poszukiwaniami a wymianą może zostać zatrzymany.

w takich przypadkach, jeśli nie otrzymujesz odpowiedzi na e-maile, skorzystaj z procedury skarg conveyancer. Zazwyczaj jest starszy członek personelu, z którym możesz się komunikować, który zwykle będzie w stanie przywrócić sprawy na właściwe tory.

przenośniki online często mają systemy śledzenia, aby dokładnie zobaczyć, gdzie są rzeczy.

w najgorszym przypadku możesz złożyć skargę do Rzecznika Praw Obywatelskich. W większości przypadków nie musi do tego dojść.