amortyzacja jest jedną z największych zalet posiadania wynajmowanej nieruchomości, wraz z potencjałem powtarzających się dochodów i aprecjacji wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie.

ale podczas gdy dochody i kapitał własny mogą zwiększyć obciążenie podatkowe, koszty amortyzacji pomagają zmniejszyć lub nawet wyeliminować podatki należne od dochodów, które generuje nieruchomość z wynajmu.

w rzeczywistości inwestor może posiadać nieruchomość na wynajem, która jest dodatnia w przepływach pieniężnych, nie płacąc nic z podatków.

najważniejsze informacje

• amortyzacja jest bezgotówkowym wydatkiem, który właściciele nieruchomości podejmują w celu zmniejszenia kwoty dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.
• inwestorzy nieruchomości mogą amortyzować wartość budynku i pewne ulepszenia, ale nie wartość gruntu.
• w przypadku sprzedaży nieruchomości najmu wszelkie poniesione koszty amortyzacji są odzyskiwane i opodatkowane według zwykłej stawki podatkowej inwestora, maksymalnie do 25%.
• inwestorzy często przeprowadzają 1031 odroczony podatek w celu odroczenia zapłaty podatku od amortyzacji i zysków kapitałowych.

jak działa amortyzacja

wynajem nieruchomości mieszkalnych posiadanych w celach biznesowych lub inwestycyjnych może być amortyzowany w ciągu 27,5 roku, zgodnie z publikacją IRS 527, wynajem nieruchomości mieszkalnych.

amortyzacja opiera się na koncepcji składnika aktywów o „okresie użytkowania.”Koszt amortyzacji ma na celu zrekompensowanie właścicielowi najmu nieruchomości normalnego zużycia budynku w okresie czasu. Wartość gruntów jest zwolniona z amortyzacji, ponieważ grunty nigdy się nie zużywają lub nie są zużywane.

aby obliczyć amortyzację, wartość budynku dzieli się przez 27,5 roku. Wynikający z tego koszt amortyzacji jest odliczany od dochodu netto przed opodatkowaniem wygenerowanego przez nieruchomość. Dochód pozostały po odliczeniu kosztów amortyzacji jest przekazywany właścicielowi, a podatki są płacone na podstawie federalnego przedziału podatku dochodowego właściciela.

oczywiście większość wynajmowanych nieruchomości nie zużywa się całkowicie i nie nadaje się do użytku w mniej niż 30 lat. Istnieje wiele domów, które zostały zbudowane 50, 75, a nawet 100 lat temu, które są nadal używane jako wynajem nieruchomości dzisiaj. Przez lata były utrzymywane, aby przyciągnąć dobrych najemców i nadal generować dochody dla właściciela.

amortyzacja Nieruchomości najmu trwa w okresie posiadania nieruchomości i resetuje się na kolejne 27,5 roku dla nowego właściciela, gdy nieruchomość zostanie sprzedana. Jeśli właściciel posiada nieruchomość dłużej niż 27,5 roku, koszt amortyzacji wygasa z powodu upływu okresu użytkowania budynku, przynajmniej na potrzeby amortyzacji nieruchomości najmu.

metody amortyzacji nieruchomości najmu

nieruchomość musi kwalifikować się do amortyzacji, zanim inwestor będzie mógł ubiegać się o koszt amortyzacji nieruchomości najmu. Istnieje kilka kryteriów, które musi spełnić inwestor nieruchomości, aby zamortyzować wynajmowaną nieruchomość:

• inwestor musi być właścicielem wynajmowanej nieruchomości, a nie najemcą.
• nieruchomość musi być wykorzystywana do celów biznesowych lub inwestycyjnych, takich jak wynajem domu najemcy.
• okres użytkowania nieruchomości musi być określony, dlatego wartość gruntu nie jest amortyzowana.
• jeśli nieruchomość nie jest utrzymywana przez co najmniej rok, inwestor nie ma prawa żądać odpisu amortyzacyjnego.

istnieją trzy różne sposoby amortyzacji nieruchomości mieszkalnej. Wszystkie trzy metody amortyzacji nieruchomości wynajmu odnoszą się do momentu, gdy nieruchomość jest „oddana do użytku”, co oznacza, że nieruchomość jest gotowa i dostępna do wynajęcia.

1. czynsz czynszowy oddany do użytku przed 1981 r.może być amortyzowany metodą liniową lub malejącą.
2. nieruchomość oddana do użytku po 1980 r., ale przed 1987 r. wykorzystuje system przyspieszonego zwrotu kosztów (ACRS) do amortyzacji.
3. wynajem nieruchomości oddany do użytku po 1986 r.zazwyczaj korzysta ze zmodyfikowanego systemu przyspieszonego zwrotu kosztów (MACRS). Jednak zgodnie z MACRS właściciele najmu nieruchomości mogą korzystać z Alternatywnego Systemu Amortyzacji (ADS) dla większości nieruchomości, co jest inną nazwą dla prostej metody amortyzacji.

dokładne obliczenie amortyzacji nieruchomości najmu może oczywiście być skomplikowane. Dlatego wielu inwestorów w nieruchomości płaci profesjonalistom podatkowym lub rejestruje bezpłatne konto w Stessa, aby dokładnie śledzić koszt amortyzacji wynajmowanej nieruchomości.

oprócz automatycznego śledzenia amortyzacji nieruchomości najmu, nowy bilans Nieruchomości najmu Stessa jednocześnie aktualizuje każdą nieruchomość do wartości rynkowej (w porównaniu z wartością zamortyzowaną), aby dać inwestorom nieruchomości dokładniejsze wyobrażenie o kapitale własnym nieruchomości.

Jak obliczyć amortyzację od najmu nieruchomości

teraz przyjrzyjmy się uproszczonemu przykładowi, jak obliczyć amortyzację od najmu nieruchomości za pomocą metody amortyzacji liniowej.

Dom jednorodzinny w Austin w Teksasie został zakupiony przez inwestora nieruchomości i został oddany do użytku jako nieruchomość na wynajem 1 stycznia 2017 roku. Według Zillow wartość domu wynosiła 391 000 dolarów. Podczas czteroletniego okresu gospodarstwa, dom cenione w wartości do $521,000. Inwestor decyduje się na sprzedaż, a transakcja kończy się 31 grudnia 2020 roku, w sam raz na nowy rok.

1. Określ podstawę kosztową najmu nieruchomości

zanim inwestor będzie mógł obliczyć amortyzację nieruchomości najmu, należy określić podstawę kosztową domu. Podstawą kosztów jest wartość domu minus wartość ziemi, na której znajduje się dom, plus wszelkie koszty zamknięcia, które muszą zostać zamortyzowane, w tym:

• badanie Nieruchomości
• ubezpieczenie tytułu
• opłaty rejestracyjne
• opłaty abstrakcyjne
• Opłaty prawne
• podatki transferowe

istnieją inne koszty, które muszą zostać zamortyzowane, których zwykle nie widać w większości nieruchomości mieszkalnych transakcje, takie jak podatki od nieruchomości należne od sprzedającego, które przejął kupujący, prowizja od nieruchomości sprzedającego należna agentowi lub koszt instalacji narzędzi.

Zakładamy, że inwestor nieruchomości poniósł koszty zamknięcia w wysokości $3,000 przy pierwszym zakupie nieruchomości, które należy dodać do podstawy kosztów i zamortyzować. Ponadto, zgodnie z County assessor and appraisal report, wartość działki była $25,000 gdy dom został zakupiony w styczniu 2017.

na podstawie tych informacji inwestor może obliczyć podstawę kosztową domu:

• cena zakupu = $391,000
• mniejsza wartość Lota= <$25,000>
• Plus koszty zamknięcia kwalifikowane do amortyzacji = $3,000
• podstawa kosztów= $369,000

1. Oblicz koszt amortyzacji nieruchomości najmu

aby obliczyć roczny koszt amortyzacji nieruchomości najmu, podstawę kosztową nieruchomości dzieli się przez 27,5 roku:

• $369,000 podstawa kosztów nieruchomości / 27,5 roku = $13,418.18 roczne koszty amortyzacji

tak więc, w ciągu czteroletniego okresu utrzymywania, inwestor był w stanie ubiegać się o koszty amortyzacji w wysokości $53,672.72 W celu zmniejszenia kwoty dochodu netto podlegającego opodatkowaniu.

hipotetycznie, jeśli wynajęty Dom wygenerował całkowity dochód netto przed opodatkowaniem w wysokości 60 000 USD w ciągu czterech lat, inwestor zapłaciłby tylko podatki od 6 372,28 USD dzięki kosztowi amortyzacji nieruchomości:

• $60,000 dochód przed opodatkowaniem – $53,672. 72 koszt amortyzacji = $ 6,372.28 dochód podlegający opodatkowaniu

Jak obliczyć amortyzację według miesiąca

inwestor nieruchomości może ubiegać się o koszt amortyzacji w wysokości 3,636% wartości nieruchomości inwestycyjnej każdego roku. Jednak w świecie rzeczywistym wynajem nieruchomości nie jest zwykle kupowany i sprzedawany pierwszego dnia roku i ostatniego dnia roku.

aby ułatwić obliczanie amortyzacji, IRS udostępnia inwestorom nieruchomości tabelę, która pomaga określić procent odpisów amortyzacyjnych na podstawie miesiąca, w którym nieruchomość została oddana do użytku:

Miesiąc Oddany Do Użytku	Podstawa Kosztów Procent Amortyzacji
Styczeń	3.49%
Luty	3.18%
Marzec	2.88%
Kwiecień	2.58%
Maj	2.27%
Czerwiec	1.97%
Lipiec	1.67%
Sierpień	1.36%
Wrzesień	1.06%
Październik	0.76%
listopad	0.46%
grudzień	0.15%

na przykład, jeśli wynajęta nieruchomość o podstawie kosztowej 100 000 USD została po raz pierwszy oddana do użytku w czerwcu, amortyzacja za dany rok byłaby równa $1,970:

• $100,000 podstawa kosztów x 1.970% = $1,970

w każdym z kolejnych lat koszty amortyzacji byłyby $3,636.36:

• $100,000 x 3,636% = 3636 zł.36

5-letnia amortyzacja: urządzenia, wykładziny, meble

7-letnia amortyzacja: Meble Biurowe i sprzęt

15-letnia amortyzacja: drogi i ogrodzenia

na przykład, wynajmij mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Dom, Mieszkanie, Mieszkanie, zakłada się, że inwestor wydaje 8000 dolarów na nowe wykładziny i odbudowuje drewniane ogrodzenie podwórka kosztem 15 000 dolarów. Dodatkowe koszty amortyzacji byłyby:

• wykładziny: $8,000 / 5 lat = $1,600 amortyzacji wykładzin rocznie.

Jak odzyskać amortyzację najmu nieruchomości

koszt amortyzacji to korzyść podatkowa z posiadania najmu nieruchomości. Jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości pobrany koszt amortyzacji jest „odzyskiwany” przez urząd skarbowy i opodatkowany jako stały dochód.

aby zilustrować, posłużmy się naszym inwestorem nieruchomości w Austin jako przykładem.

podczas czteroletniego okresu utrzymywania inwestor zażądał całkowitego kosztu amortyzacji w wysokości $53,672.72 W celu zmniejszenia kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu. Kiedy nieruchomość jest sprzedawana, inwestor jest zobowiązany do zapłaty podatku od $53,672. 72 do maksymalnej stawki 25%, nawet jeśli inwestor jest w wyższym przedziale podatkowym Federalnym.

Maksymalna kwota podatku należnego od amortyzacji wynosiłaby 13 418,18 USD, a pozostałe zyski kapitałowe opodatkowane byłyby w wysokości 0%, 15% lub 20% w zależności od przedziału podatkowego inwestora.

zamiast płacić podatek od odpisów amortyzacyjnych i zysków kapitałowych, wielu inwestorów rynku nieruchomości prowadzi 1031 odroczonych podatków. Zamiast płacić podatki rządom federalnym i stanowym, inwestorzy wykorzystują tę dodatkową gotówkę do zakupu innej nieruchomości na wynajem, aby powiększyć swój portfel nieruchomości.

ostatnie przemyślenia na ten temat

amortyzacja Nieruchomości najmu może zaoszczędzić inwestorom nieruchomości znaczną ilość pieniędzy w podatkach. W rzeczywistości, przy pierwszym zakupie nieruchomości, koszty amortyzacji mogą całkowicie wyeliminować podatek należny od dochodu, ponieważ przepływy pieniężne są niższe ze względu na naprawy i koszty znalezienia nowego Najemcy.

w przypadku sprzedaży nieruchomości najmu wszelkie koszty amortyzacji są odzyskiwane i opodatkowane według zwykłej stawki podatku dochodowego inwestora, maksymalnie do 25%. Aby odroczyć płacenie podatków od amortyzacji i zysków kapitałowych, wielu inwestorów decyduje się przeprowadzić wymianę 1031 i wykorzystać zaoszczędzone pieniądze na zakup większej ilości nieruchomości zamiast płacić rządowi.