od 2020 roku właściciele domów pozostają w domu średnio osiem lat przed sprzedażą. To dwa razy więcej niż średnia kadencja przed kryzysem mieszkaniowym w 2009 roku. Ponieważ ceny domów osiągnęły najwyższy poziom w 2021 r., właściciele domów widzą dziś większą zachętę finansową do dłuższego pozostania w tych samych domach i uzyskania kapitału własnego.

mimo to istnieje wiele powodów, dla których sprzedaż może mieć sens szybciej niż pierwotnie planowano. Ale sprzedaż domu wkrótce po zakupie może oznaczać utratę pieniędzy, w obliczu podatków od zysków kapitałowych lub płacenia kar przedpłaty hipotecznej. To jeden z powodów, dla których istnieje potoczna „zasada pięciu lat”. Ta zasada mówi, że nie należy rozważać sprzedaży, dopóki nie mieszkasz w domu przez pięć lat — i są ku temu dobre powody.

życie zmienia się niespodziewanie czasami, zmuszając cię do podejmowania trudnych decyzji. W tym przewodniku omówimy niektóre czynniki wpływające na to, jak szybko można sprzedać dom po zakupie. Nawet sprzedaż domu po dwóch latach jest całkowicie praktyczna, jeśli dobrze o tym myślisz.

co to jest „reguła pięcioletnia”?

powszechne myślenie mówi, że sprzedawcy nie złamie nawet na ich początkowej inwestycji w domu, jeśli nie zostaną przez pięć lat. Ta linia myślenia pochodzi od kosztów transakcyjnych związanych z zakupem domu w pierwszej kolejności, pieniądze, które wielu nowych właścicieli umieścić w poprawę ich domu, i czas potrzebny do domu wartość rynkowa rośnie.

ale, jak mówią, zasady mają być łamane, a konwencjonalna mądrość nie uwzględniała przez ostatnie kilka lat jednego z największych boomów mieszkaniowych w historii. Wydaje się, że ceny domów będą nadal rosnąć co najmniej do 2021 roku, więc możesz być w stanie sprzedać swój dom wcześniej bez utraty pieniędzy.

oczywiście nie zawsze chodzi o sprzedaż domu, aby osiągnąć zysk. Istnieje wiele powodów, dla których możesz sprzedać wcześniej niż oczekiwano.

powody właściciele domów sprzedają wcześniej niż oczekiwano

podczas gdy większość ludzi, którzy nie są profesjonalnymi flippers domu nie planują sprzedać dwa lata po zakupie, istnieje wiele powodów, dla których ludzie kończą sprzedaż wkrótce po zakupie.

• przeniesienie pracy: nowe możliwości kariery to jedna zmiana w życiu, która wpływa na to, gdzie chcesz żyć.
• nagły wypadek zdrowotny: być może trzeba zwolnić kapitał, aby zapłacić rachunki medyczne, lub chcesz zbliżyć się do członka rodziny, który doznał nagłego wypadku medycznego.
• zmiany w rodzinie: Nowe Dziecko, Dzieci wyjeżdżające na studia lub śmierć w rodzinie mogą sprawić, że zastanowisz się, gdzie chcesz być.
• zmiany finansowe: jeśli ktoś w Twoim gospodarstwie domowym straci pracę, wzrosną podatki od nieruchomości lub powstaną nieoczekiwane koszty, twój kredyt hipoteczny może stać się zbyt drogi.
• Rynek sprzedawcy: przy tym, jak wiele rynków w całym kraju jest obecnie gorących, możesz szybko zdobyć kapitał w swoim domu i chcesz zarobić, póki możesz.

jak szybko można sprzedać swój dom bez utraty pieniędzy?

chociaż może być dobry powód, aby sprzedać swój dom wkrótce po zakupie, wiąże się to z ryzykiem finansowym. Kiedy kupiłeś dom, zapłaciłeś koszty zamknięcia, których nie możesz odzyskać bez uzyskania kapitału własnego lub domu doceniającego wartość. Istnieją również koszty związane ze sprzedażą i przeprowadzką do rozważenia.

zanim rozważysz sprzedaż, pomyśl o czymś, co nazywa się breakeven point.

jaki jest próg rentowności?

punkt przełomowy jest wtedy, gdy możesz spodziewać się sprzedaży domu i odzyskać wszystkie pieniądze wydane na zakup go w pierwszej kolejności. Na normalnym rynku ceny mieszkań mają tendencję do wzrostu, a także zyskasz kapitał, spłacając kredyt hipoteczny, a tym samym kompensując koszty posiadania, a także koszty transakcji kupna i sprzedaży.

podczas gdy punkt progu rentowności różni się na różnych rynkach, a stopy kredytów hipotecznych wahają się, ważne jest, aby obliczyć go tak dokładnie, jak to możliwe, jeśli musisz sprzedać wkrótce po zakupie.

Obliczanie progu rentowności dla Twojego domu

możesz sprzedać w każdej chwili, ale mądrze jest poczekać co najmniej dwa lata przed sprzedażą. Mieszkając w domu przez co najmniej dwa lata, możesz wykluczyć do $250,000 (lub $500,000 jeśli jesteś żonaty) zysków ze sprzedaży z podatków, dzięki dwuletniej zasadzie własności i użytkowania. Jeśli nie możesz czekać tak długo, porozmawiajmy o matematyce.

aby uniknąć strat, musisz odzyskać zaliczkę, koszty zamknięcia i miesięczne raty kredytu hipotecznego, które już zrobiłeś. Będziesz także chciał odzyskać podatki od nieruchomości i ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które pokrywasz co miesiąc. Obliczanie tych liczb-które wydają się być takie same co miesiąc — powinno być proste.

stamtąd musisz obliczyć, ile zgromadziłeś kapitału własnego i/lub ile salda kredytu hipotecznego już spłaciłeś. Ten kalkulator jest doskonałym źródłem do wprowadzania liczb. (Większość właścicieli domów zajmie co najmniej dwa lata, aby osiągnąć próg rentowności z kapitałem i płatnościami, ale rynek zmienia się-dlatego właśnie obliczasz!)

co najważniejsze, musisz określić realistyczną cenę za swój dom. Badania cen katalogowych porównywalnych domów w Twojej okolicy i mieć profesjonalny zrobić analizę porównawczą rynku lub oceny domu zrobić. Wiesz, za co kupiłeś dom, ale nawet jeśli minął dopiero Rok, popyt mógł się zmienić w Twojej okolicy, więc możesz poprosić o więcej — lub zadowolić się mniej.

na koniec Oblicz koszty związane ze sprzedażą domu. Jeśli twoja ostateczna Cena sprzedaży domu zapewnia odzyskanie zaliczki, kosztów zamknięcia, to-date kredytów hipotecznych i płatności ubezpieczeniowych, sieci tyle zysku, aby uzasadnić swój zysk kapitałowy i zrównoważyć koszty sprzedaży, można sprzedać swój dom wkrótce po zakupie bez ponoszenia straty. (I pamiętaj, że jeśli sprzedasz swój dom po dwóch latach, otrzymasz również ładny kredyt podatkowy.

kiedy korzystasz z szybkiej sprzedaży?

w niektórych przypadkach możliwe jest osiągnięcie zysku, nawet jeśli sprzedasz bardzo szybko po zakupie. Niektóre z typowych przypadków, w których korzyści można sprzedać w ciągu dwóch lat po zakupie są:

• dokonałeś znaczących remontów w krótkim czasie, aby zwiększyć wartość odsprzedaży domu.
• wartości domu w Twojej okolicy gwałtownie wzrosły z powodu rozwoju obszarów, takich jak nowe obszary handlowe lub duża firma przeprowadzająca się w pobliżu.
• masz dobrą ofertę początkowo kupując dom w ramach wykluczenia lub krótkiej sprzedaży i możesz go sprzedać w normalnych okolicznościach.

inne konsekwencje wczesnej sprzedaży domu

Tak, możesz sprzedać dom wkrótce po zakupie, jednocześnie osiągając zysk. Ale nawet jeśli wartość domu wzrosła, niektórzy właściciele domów nadal dowiedzieć się na własnej skórze, że istnieją pewne zaskakujące straty można ponieść.

zanim wystawisz swój dom, rozważ te inne potencjalne straty.

podatki od zysków kapitałowych

aby powtórzyć znaczenie dwuletniej Zasady własności i użytkowania, podatki od zysków kapitałowych płacisz Na sprzedaż domu są 15% zysków. To może być dużo pieniędzy! Tak długo, jak mieszkasz w domu przez co najmniej dwa lata i jest to twoje główne miejsce zamieszkania, będziesz zwolniony z płacenia podatków od zysków kapitałowych, jeśli sprzedajesz swój dom po dwóch latach.

istnieje kilka innych wyjątków od podatków od zysków kapitałowych (na przykład, jeśli musisz się przenieść z powodu klęski żywiołowej), więc dobrze jest skonsultować się z profesjonalistą podatkowym przed sprzedażą.

kara przedpłaty za kredyt hipoteczny

Niektórzy kredytodawcy zawierają klauzule w swoich kredytach hipotecznych dotyczące kar przedpłaty, jeśli sprzedasz dom przed upływem określonego czasu. To rzadkie, ale niektórzy kredytodawcy wydają te kary, ponieważ przedwczesna sprzedaż oznacza, że przegapią płatności odsetek, które w przeciwnym razie otrzymaliby przez wiele lat. Zazwyczaj pobierają 2-5% pozostałego salda kredytu.

upewnij się, że zapoznałeś się z umową kredytu hipotecznego przed sprzedażą, aby sprawdzić, czy nie będziesz podlegał zapłaceniu tych kar.

obniżenie percepcji wśród potencjalnych nabywców

istnieje element psychologiczny w sprzedaży domu zaraz po zakupie, czy ci się to podoba, czy nie. Nawet jeśli lokalny rynek widział duży wzrost popytu, cena domu może stagnacji, jeśli ludzie zakładają, że sprzedajesz, ponieważ coś jest z nim nie tak.

jest to jeden z powodów, dla których dobrym pomysłem jest wynajęcie agenta nieruchomości, a nie Sprzedaż samodzielnie, jeśli sprzedajesz wkrótce po zakupie. Agent nieruchomości może pomóc w marketingu i złagodzić obawy potencjalnych nabywców, odpowiadając na wszystkie pytania, które pojawiają się i zapewniając je nie sprzedajesz, ponieważ istnieje problem.

nie wiesz od czego zacząć? Sprawdź Orchard, który oferuje usługi, które są szczególnie pomocne dla osób, które chcą połączyć sprzedaż swojego starego domu z zakupem nowego.