masz scrimped i zapisane, i jesteś w końcu gotowy, aby umieścić zaliczkę na dom.
masz wszystko w kolejce.
wszystko jest dobrze, dopóki nie odkryjesz szokującej prawdy-potrzebujesz jeszcze więcej gotówki na zamknięcie kredytu hipotecznego z powodu kosztów zamknięcia.
jeśli jesteś pierwszy raz homebuyer, prawdopodobnie zastanawiasz się, jakie są koszty zamknięcia nieruchomości i czy naprawdę musisz je zapłacić. (Niestety tak, masz).
w tym artykule wyjaśnimy, które koszty zamknięcia są tradycyjnie pokrywane przez kupującego, a które pokrywa sprzedający.
podzielimy się również każdą pozycją, którą prawdopodobnie zobaczysz, i wyjaśnimy, kiedy ma ona zastosowanie, a także kilka wskazówek, aby utrzymać koszty zamknięcia na jak najniższym poziomie.
jakie są koszty zamknięcia?
koszty zamknięcia to ogólny termin, który obejmuje wszystkie opłaty, wydatki, podatki i inne opłaty związane z przygotowaniem i zamknięciem kredytu hipotecznego.
niektóre z nich są regulowane przez rząd, a inne są pobierane przez pożyczkodawcę, adwokata ds. nieruchomości lub firmę tytułową.
Opłaty te różnią się w zależności od rodzaju pożyczki, lokalizacji, wieku i wielkości domu oraz innych czynników.
pokrywanie kosztów zamknięcia jest częścią procesu zamykania nieruchomości.
ile wynoszą koszty zamknięcia?
to jest często zadawane przez sprzedawców domu.
koszty zamknięcia zazwyczaj stanowią około 3% – 6% ceny sprzedaży domu.
więc dla domu z ceną zakupu $250,000, można zaplanować na koszty zamknięcia jest gdzieś pomiędzy $ 7,500 do $15,000.
wytyczna 3% – 6% jest świetna do oszacowania z tyłu serwetki, ale nie jest to gwarancja, ile będą kosztować.
twój dokument ujawnienia zamknięcia określi dokładnie, ile będą kosztować twoje zamknięcie i będzie zawierał opłatę za każdy element.
kto płaci za koszty zamknięcia?
zazwyczaj kupujący płaci za większość kosztów zamknięcia, ale to jest do pewnego stopnia negocjacji.
sprzedawcy, którzy chcą szybko rozładować nieruchomość lub zachęcić kupujących do powolnego rynku, często zgłaszają się do zapłaty za część kosztów zamknięcia.
jednak istnieje limit, ile sprzedawcy mogą osłodzić ofertę.
hipoteka wystawiać od Fannie Mae lub Freddie Mac (the rząd hipoteka investment Arms) mieć limit na ile sprzedawca pozwolić na zamykanie koszt.
ten pułap waha się od 2% do 9% ceny zakupu, w zależności od stosunku pożyczki do wartości kredytu hipotecznego i tego, czy jest to główne miejsce zamieszkania, czy nie.
na przykład koncesje Sprzedającego są ograniczone do 2% dla nieruchomości inwestycyjnych, ale kredyt FHA z 25% zniżką byłby ograniczony do 9%.
w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych z tradycyjnym 20% zniżką, koszty zamknięcia opłacone przez Sprzedawcę wynoszą maksymalnie 6%.
tak długo, jak pobyt w granicach Freddie Mac 's / Fannie Mae’ s, można zorganizować koszty zamknięcia w jakikolwiek sposób, który spełnia potrzeby i oczekiwania obu stron.
koszty zamknięcia wyjaśnione
koszty zamknięcia nie są stałym procentem, jak podatki; każdy kupujący zapłaci inną kwotę w kosztach zamknięcia.
niektóre koszty to opłaty pożyczkodawcy, niektóre to wymagania rządowe, a inne są opcjonalne.
różne czynniki w kosztach zamknięcia Kupującego To lokalizacja domu, pożyczkodawca i rodzaj pożyczki.
pożyczkodawca przedstawi każdy z tych kosztów w dokumencie ujawnienia zamknięcia na trzy dni przed zamknięciem.
poniżej przedstawiamy niektóre z najczęstszych kosztów zamknięcia, które możesz zobaczyć w dokumencie ujawnienia informacji.
opłata za wycenę
pożyczkodawca chce wiedzieć, czy nieruchomość jest warta tyle, ile za nią płacisz, więc zleci niezależną wycenę jej wartości.
typowa wycena kosztuje $300 do $450, ale może to być znacznie więcej, jeśli nieruchomość jest duża lub zawiera znaczną ilość ziemi.
opłaty adwokackie
to jest pobierane przez adwokata nieruchomości do przeglądu dokumentów i umów.
każda ze stron odpowiada za własne honoraria adwokackie.
Teksas nie wymaga, aby adwokat był przy stole zamykającym, ale niektóre inne stany tak.
opłata za zamknięcie
jest to również czasami nazywane opłatą rozliczeniową lub opłatą depozytową.
wypłacana jest firmie, która zajmuje się rachunkiem powierniczym i zadatkiem oraz odpowiada za zamknięcie.
to może być firma depozytowa, firma tytułowa lub agent nieruchomości, w zależności od państwa.
opłata kurierska
są to opłaty uiszczane za transport dokumentów fizycznych do zamknięcia.
jeśli zamykasz cyfrowo, nie powinieneś płacić opłaty kurierskiej.
ta opłata powinna być minimalna.
opłata za raportowanie kredytu
bank lub kredytodawca Hipoteczny wyciągnie raport kredytowy kupującego w ramach procesu gwarantowania.
to zwykle kosztuje około $30 – $50.
być może będziesz musiał zapłacić to przed otrzymaniem oszacowania pożyczki, w zależności od sposobu działania pożyczkodawcy.
punkty rabatowe
płacenie punktów rabatowych z góry zmniejszy kwotę odsetek płaconych przez cały okres kredytowania.
każdy punkt kosztuje 1% kwoty kredytu i zazwyczaj obniża stopę procentową o %0,25.
jeśli kupujący zdecyduje się zapłacić punkty rabatowe, kwota będzie należna przy zamknięciu.
opłaty Escrow
firma escrow (lub w niektórych przypadkach firma tytułowa lub adwokat nieruchomości) ułatwia transakcję środków między kupującym a sprzedającymi.
za tę usługę i związane z nią dokumenty płaci się opłatę escrow.
zazwyczaj jest to podzielone między kupującego i sprzedającego, ale nierzadko każda ze stron płaci za całość.
jest to również określane jako opłata rozliczeniowa lub opłata za zamknięcie.
ubezpieczenie kredytu hipotecznego FHA
kredyty FHA wymagają unikalnego rodzaju ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
wymagają płatności z góry w wysokości 1,75% wartości pożyczki należnej w momencie zamknięcia, a także miesięcznych płatności z tytułu ubezpieczenia kredytu hipotecznego (MIP).
roczna suma tych płatności zależy od tego, ile odłożysz, ile pożyczysz i na jak długo, ale wahają się one od 0,45% do 1,05% rocznie.
na przykład, jeśli kupiłeś dom za 150,00 $na 30-letnim hipotece z zaliczką w wysokości 5%, będziesz winien 0,80% kredytu każdego roku.
to przekłada się na $1,200 rocznie lub $100 miesięcznie.
Hoa transfer Fee
jeśli HOA zarządza nieruchomością, istnieje Jednorazowa opłata za przeniesienie danych własności (kody bezpieczeństwa, Informacje o bazie danych itp.) do nowego nabywcy.
ani bank, ani sprzedający nie mają nic do powiedzenia w tej opłacie, ponieważ jest ona wystawiana przez HOA.
sprzedawca jest zazwyczaj odpowiedzialny za tę opłatę, która wynosi średnio od 225 do 250 USD.
ubezpieczenie właścicieli domów
jeśli masz kredyt hipoteczny na nieruchomości, bank będzie wymagał posiadania ubezpieczenia właściciela domu, które musi spełniać standardy banku dla odpowiedniego pokrycia.
kupujący musi zapłacić roczną wartość ubezpieczenia z góry przy zamknięciu.
koszt ten będzie się różnić w zależności od wieku, stanu, wielkości i lokalizacji domu, a także poziomu pokrycia.
kupujący mogą I Powinni rozejrzeć się i porównać stawki różnych firm ubezpieczeniowych.
opłata za zaciągnięcie kredytu
pożyczkodawca pobiera tę opłatę na pokrycie kosztów administrowania i gwarantowania kredytu hipotecznego.
ponieważ opłata ta jest wystawiana przez pożyczkodawcę, kupujący ma trochę miejsca na negocjacje (choć może to skutkować wyższą stopą procentową).
opłaty inicjacyjne zazwyczaj kosztują 0.5% – 1% całkowitej kwoty kredytu.
ubezpieczenie tytułu pożyczkodawcy
pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają od kupujących ubezpieczenia tytułu, aby chronić pożyczoną kwotę przed nieodkrytymi zastawami, błędami, sporami lub innymi problemami z tytułem.
chociaż większość kredytodawców podaje listę swoich preferowanych partnerów, możesz rozejrzeć się za ubezpieczeniem tytułu-i nie musisz tylko wybierać z ich listy.
jednak w niektórych stanach (takich jak Teksas) opłaty za ubezpieczenie tytułu są ustalane przez rząd.
aby dowiedzieć się więcej o kredytodawcach, sprawdź nasz przewodnik na znalezienie najlepszego kredytodawcy hipotecznego.
Kontrola Farb ołowianych
jeśli sprzedawca wie o farbach ołowianych na nieruchomości, musi je ujawnić potencjalnym nabywcom.
jednak jeśli dom, który kupujesz, został zbudowany przed 1979 r., prawdopodobnie będziesz potrzebować kontroli farby na bazie ołowiu w ramach ogólnego procesu kontroli, aby wykryć toksyczne farby, o których sprzedawca nie wie.
ta opłata wyniesie około $317 lub więcej i jest zwykle płacona przez kupującego.
opłata początkowa
pożyczkodawca pobiera tę opłatę za koszty utworzenia dla Ciebie nowego kredytu, w tym rozpatrzenia Twojego wniosku.
zwykle kosztuje od 0,5% do 1% kwoty pożyczki.
opłata ta może obejmować ubezpieczenie (analizę finansową i ocenę ryzyka) lub może obejmować tylko koszty administracyjne pożyczki.
ubezpieczenie tytułu własności właściciela
tak jak pożyczkodawca chce chronić się przed roszczeniami lub pozwami dotyczącymi tytułu własności, możesz również chcieć takiej samej ochrony.
jeśli tak, musisz kupić ubezpieczenie tytułu własności właściciela, ponieważ polisa kredytodawcy nie chroni cię jako kupującego.
w Teksasie stawki te są regulowane przez stan.
Polisa o wartości 50 000 USD kosztuje 496 USD, a polisa o wartości 100 000 USD kosztuje 832 USD.
opłata za inspekcję szkodników
nudne w drewnie owady, takie jak termity, pszczoły drzewne lub mrówki stolarskie, mogą siać spustoszenie w integralności strukturalnej domu, więc może być konieczne zakażenie specyficzne dla szkodników, jeśli istnieją dowody zarażenia.
inspekcja szkodników kosztuje około $100.
prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego
jeśli odłożysz mniej niż 20% na swoją pożyczkę, pożyczkodawca wymaga posiadania prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI).
nie mylić z ubezpieczeniem właścicieli domów, które chroni przed katastrofami i uszkodzeniami, ubezpieczenie hipoteczne chroni pożyczkodawcę przed niewypłacalnością kupującego.
ta opłata jest cykliczną opłatą miesięczną, choć może zostać usunięta, gdy w nieruchomości znajduje się 20% kapitału własnego.
pierwsza rata jest należna od kupującego przy zamknięciu.
podatki od nieruchomości
kredyty hipoteczne zazwyczaj nie zamykają się 1 stycznia, więc kupujący i Sprzedający będą odpowiedzialni za swoją część rocznych podatków od nieruchomości, w zależności od tego, ile lat każda osoba posiadała.
w przypadku państw, w których podatki są płacone z góry, Sprzedający zapłaci za swoją część tegorocznych podatków, którą Kupujący ostatecznie złoży.
w przypadku państw, w których podatki są opłacane z góry, kupujący zwróci sprzedającemu ich część rocznych podatków, które zostały już zapłacone.
opłata za blokadę stopy procentowej
blokada stopy procentowej gwarantuje Kupującemu, że jego stopa procentowa nie wzrośnie, jeśli pożyczka zostanie zamknięta w określonym czasie, nawet jeśli stopy rynkowe wzrosną.
blokady stawki są zazwyczaj dobre dla między 30-60 dni.
Niektórzy kredytodawcy pobierają opłatę za zablokowanie stopy procentowej, podczas gdy inni wpłacają koszt blokady do stopy procentowej, którą oferują, więc możesz, ale nie musisz, zobaczyć tę opłatę w ujawnieniu zamknięcia.
prowizja Agenta Nieruchomości
jeśli wymienisz swój dom z agentem nieruchomości, będziesz im winien prowizję za ich usługi marketingu domu i ułatwiania sprzedaży.
jest to często największy koszt zamknięcia dla sprzedawcy, zwykle 5% -6% ceny sprzedaży.
opłata rejestracyjna
rząd pobiera tę opłatę na pokrycie kosztów administracyjnych rejestracji zmiany własności nieruchomości.
koszt będzie się różnić w zależności od powiatu, ale opłata za nagranie zwykle kosztuje około $125.
kupujący płaci tę opłatę przez większość czasu.
opłata za badanie
niektóre stany wymagają przeprowadzenia ostatniej ankiety w celu sprawdzenia granic nieruchomości przed jej zakupem.
jeśli potrzebujesz zrobić ankietę, zaplanuj ją kosztującą około $300 – $950-ewentualnie więcej, jeśli ziemia jest duża lub dziwnie ukształtowana.
opłaty za wyszukiwanie tytułu
firma tytułowa (lub adwokat nieruchomości w niektórych stanach) musi przeprowadzić badania, aby ustalić, że nieruchomość, którą chcesz kupić, ma „czysty” tytuł.
oznacza to, że jest wolny od wszelkich bankructw, zastawów, niezapłaconych podatków lub innych roszczeń do nieruchomości przez inne strony.
ta opłata spowoduje zwrot $200 – $400.
podatek od przeniesienia własności
niektóre stany i/lub samorządy pobierają podatek od przeniesienia własności, gdy Nieruchomości zmieniają właściciela.
(Teksas nie pobiera podatków transferowych.)
możesz to również zobaczyć jako podatek od czynności prawnych, podatek od ksiąg wieczystych lub podatek od pieczęci.
opłata za ubezpieczenie
Twój pożyczkodawca pobiera tę opłatę, aby pokryć koszty weryfikacji Twojego kredytu, dochodu, aktywów i zatrudnienia, a także analizę ryzyka przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu ci pożyczki.
jest to czasami dołączane do opłaty za zaciągnięcie pożyczki lub może być podzielone jako osobna pozycja.
kredyty na pokrycie kosztów zamknięcia
często sprzedawca oferuje kupującemu kredyt w momencie zamknięcia w celu pieniężnego zrekompensowania Kupującemu napraw, które sprzedawca nie chce lub nie jest w stanie sobie poradzić.
to osłodzi ofertę dla kupującego, ponieważ muszą wymyślić mniej gotówki, aby zamknąć, a to pomaga sprzedawcy, ponieważ nie muszą się martwić o naprawę wykonaną na czas zamknięcia.
Kredyty mogą pokryć większość kosztów zamknięcia, ale nie rzeczy takie jak przeprowadzka lub zaliczka.
kredyty sprzedawcy nie mogą przekroczyć sumy wszystkich kosztów zamknięcia.
koszty zamknięcia w Teksasie vs. krajowe
mówią, że w Teksasie wszystko jest większe, ale na szczęście nie dotyczy to kosztów zamknięcia.
Texas nie ma żadnych podatków transferowych, więc średnie koszty zamknięcia wyniosły $3,753.65 w 2020.
dla porównania, średnia krajowa wyniosła 6087 dolarów z podatkami i 3270 dolarów bez.
ponieważ średnia kwota pożyczki w Teksasie wynosiła 213 334 USD w 2020 r., koszty zamknięcia stanowią około 1,75% kwoty pożyczki.
twoje koszty zamknięcia mogą być wyższe lub niższe w zależności od nieruchomości, którą kupujesz, ale jest to dobry, szybki przewodnik, ile kosztuje budżet na koszty zamknięcia.
jak zmniejszyć koszty zamknięcia kupującego w Teksasie
możesz poczuć wstrząs naklejki, gdy dodasz koszty zamknięcia, które prawdopodobnie zapłacisz, ale jest tu trochę miejsca na poruszanie.
oto kilka sposobów, w jaki kupujący mogą ograniczyć koszty zamknięcia do minimum.
- Negocjuj opłaty pożyczkodawcy. Niektóre opłaty (takie jak opłaty rejestracyjne hrabstwa lub składki na ubezpieczenie tytułu regulowanego przez państwo) są ustalane w kamieniu, ale prawie wszystko, co opłaty pożyczkodawcy są do negocjacji. Im większa kwota pożyczki, tym większa dźwignia musisz negocjować te opłaty. Usiądź ze swoim pożyczkodawcą, aby przejrzeć ich opłaty w ujawnieniu zamknięcia i poprosić o zniżkę. Najgorsze, co mogą powiedzieć, to nie.
- To, że pożyczkodawca daje Ci listę trzech firm tytułowych, nie oznacza, że musisz wybrać jedną z nich. W rzeczywistości ujawnienie zamknięcia zawiera sekcję określającą, których rzeczy można szukać. Zadzwoń do kilku miejsc i porównaj opłaty za inspekcje, wyszukiwanie tytułów, ankiety itp. W ten sposób można zaoszczędzić sporo pieniędzy.
- koszty zamknięcia kredytu. Jeśli kredytodawca będzie rolki koszty zamknięcia do pożyczki, to zmniejszy ilość gotówki trzeba rozstać się w dniu zamknięcia. To nie zmniejsza kosztów per se — technicznie, zwiększy koszty zamknięcia, jak będziesz płacić odsetki od nich wraz z resztą kredytu. Ale jeśli wyciskasz swoje konto oszczędnościowe na sucho, aby wymyślić zaliczkę, może to być opłacalna opcja.
- zapytaj o kredyt sprzedawcy. Wiedząc, na co zwrócić uwagę przy zakupie domu pomoże Ci zidentyfikować wszelkie problemy z domem, które wymagają naprawy, ale nie są dealbreakers, poprosić sprzedawcę o kredyt zamiast naprawy. Sprzedawca ma pełne ręce roboty z wyprowadzką z domu i nie chce się przejmować wymianą popękanej toalety lub ponownym podłączeniem włącznika światła, który nie będzie działał. Kupujący mogą to wykorzystać, aby przekonać sprzedawców, aby pomogli pokryć niektóre koszty zamknięcia, zamiast rozwidlać się na naprawy w tym pracowitym czasie.
końcowe przemyślenia na temat kosztów zamknięcia dla kupujących & sprzedających w Teksasie
nikt nie podnieca się kosztami zamknięcia, ale mam nadzieję, że zrozumienie celu każdego z nich sprawi, że płacenie ich będzie mniej irytujące.
podczas gdy niektóre koszty zamknięcia nie są do negocjacji, wiele opłat pożyczkodawcy są.
możesz potencjalnie zaoszczędzić setki dolarów po prostu prosząc o zniżkę, porównując dostawców lub badając, czy każda opłata jest konieczna.
jeśli chcesz negocjować kredyty sprzedającego, aby obniżyć koszty zamknięcia, zrobienie tego za pośrednictwem zaufanego, kompetentnego agenta nieruchomości jest znacznie łatwiejsze i mniej niezręczne niż robienie tego samemu.
posiadanie doświadczonego agenta w zespole ds. zakupów domowych może pomóc ci określić, które koszty zamknięcia są konieczne i rozsądne, aby zapłacić, a które są puszyste, możesz pominąć.
Jeśli szukasz niezawodnego Agenta Nieruchomości, który pomoże Ci w procesie kupna lub sprzedaży, nie szukaj dalej niż najstarsza Agencja nieruchomości w Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.
agenci Helen Painter reprezentują kupujących i sprzedających w Fort Worth od 1958 roku.
niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz nieruchomość, zadzwoń do nas już dziś, aby uzyskać bezpłatną konsultację.