a depreciação é um dos maiores benefícios de possuir um imóvel alugado, juntamente com o potencial de renda recorrente e valorização do valor do imóvel a longo prazo.
mas, embora a renda e o patrimônio possam aumentar a carga tributária, a despesa de depreciação ajuda a diminuir ou mesmo eliminar os impostos devidos sobre a renda que um imóvel alugado gera.
na verdade, é possível que um investidor possua um imóvel alugado que seja positivo no fluxo de caixa, sem pagar nada em impostos.
key Takeaways
- a depreciação é uma despesa não monetária que os proprietários de imóveis tomam para reduzir o valor do lucro líquido tributável.
- o arrendamento residencial é depreciado ao longo de um período de 27,5 anos.
- os investidores imobiliários podem depreciar o valor do edifício e certas melhorias, mas não o valor do terreno.
- quando um imóvel alugado é vendido, qualquer despesa de depreciação tomada é recapturada e tributada à taxa de imposto normal do investidor, até um máximo de 25%.
- os investidores costumam realizar uma troca diferida de imposto de 1031 para adiar o pagamento do imposto sobre recaptura de depreciação e ganhos de capital.
como funciona a depreciação
imóveis residenciais de propriedade para fins comerciais ou de investimento podem ser depreciados ao longo de 27,5 anos, de acordo com a publicação 527 do IRS, Imóveis residenciais para locação.
a depreciação é baseada no conceito de um ativo com uma “vida útil.”A despesa de depreciação destina-se a compensar o proprietário do imóvel alugado pelo desgaste normal do edifício durante um período de tempo. O valor da terra está isento de depreciação, porque a terra nunca se desgasta ou se esgota.
para calcular a depreciação, o valor do edifício é dividido por 27,5 anos. A despesa de depreciação resultante é deduzida do lucro líquido antes de impostos gerado pela propriedade. A renda restante após a dedução da despesa de depreciação é passada para o proprietário, e os impostos são pagos com base na faixa de imposto de renda federal do proprietário.
claro, a maioria das propriedades de aluguel não se desgasta completamente e se torna inutilizável em menos de 30 anos. Há uma abundância de casas que foram construídas 50, 75, ou mesmo 100 anos atrás, que ainda são usados como propriedades de aluguel hoje. Ao longo dos anos, eles foram mantidos para atrair bons inquilinos e continuar gerando renda para o proprietário.
a depreciação do imóvel alugado continua durante o período de retenção do imóvel e é redefinida para outros 27,5 anos para um novo proprietário quando o imóvel é vendido. Se um proprietário detém a propriedade por mais de 27,5 anos, a despesa de depreciação se esgota porque a vida útil do edifício expirou, pelo menos para fins de depreciação da propriedade de aluguel.
Métodos de depreciação de propriedades de aluguel
uma propriedade deve se qualificar para depreciação antes que um investidor possa reivindicar uma despesa de depreciação de propriedades de aluguel. Existem vários critérios que um investidor imobiliário deve atender para depreciar a propriedade de aluguel:
- o investidor deve ser o proprietário do imóvel alugado e não um inquilino.
- a propriedade deve ser usada para fins comerciais ou de investimento, como alugar a casa a um inquilino.
- a vida útil da propriedade deve ser determinada, razão pela qual o valor da terra não é depreciado.
- se uma propriedade não for mantida por pelo menos um ano, o investidor não é elegível para reivindicar a despesa de depreciação.
existem três maneiras diferentes de depreciar imóveis residenciais. Todos os três métodos de depreciação da propriedade de aluguel referem-se a quando a propriedade é “colocada em serviço”, o que significa quando a propriedade está pronta e disponível para aluguel.
- o imóvel alugado colocado em serviço antes de 1981 pode ser depreciado usando o método de linha reta ou saldo decrescente.
- propriedade colocada em serviço após 1980, mas antes de 1987 usa o ACRS (Accelerated Cost Recovery System) para depreciação.
- o imóvel alugado colocado em serviço após 1986 geralmente usa o sistema de recuperação de custos acelerado modificado (MACRS). No entanto, sob MACRS, os proprietários de imóveis alugados podem usar o sistema alternativo de depreciação (ADS) para a maioria dos imóveis, que é outro nome para o método de depreciação em linha reta.
calcular com precisão a depreciação do imóvel alugado pode obviamente ser complicado. É por isso que muitos investidores imobiliários pagam um profissional de impostos ou se inscrevem para uma conta gratuita na Stessa para rastrear com precisão as despesas de depreciação de um imóvel alugado. Além de rastrear automaticamente a depreciação da propriedade de aluguel, o novo balanço patrimonial da propriedade de aluguel da Stessa atualiza simultaneamente cada propriedade para o valor de mercado (versus valor depreciado) para dar aos investidores imobiliários uma ideia mais precisa do patrimônio imobiliário.
como calcular a depreciação na propriedade de aluguel
agora vamos dar uma olhada em um exemplo simplificado de como calcular a depreciação da propriedade de aluguel usando o método de depreciação em linha reta.
uma casa unifamiliar em Austin, Texas, foi comprada por um investidor imobiliário e foi colocada em serviço como propriedade de aluguel em 1º de janeiro de 2017. De acordo com Zillow, o valor da casa foi de US $391.000. Durante um período de retenção de quatro anos, a casa valorizou us $521.000. O investidor decide vender e a transação fecha em 31 de dezembro de 2020, bem a tempo do ano novo.
- Determine a base do custo da propriedade de aluguel
antes que o investidor possa calcular a depreciação da propriedade de aluguel, a base de custo da casa precisa ser determinada. Base de custo é o valor da casa menos o valor da terra em que a casa se senta, além de quaisquer custos de fechamento que devem ser depreciados, incluindo:
- Propriedade inquérito
- seguro de Título
- taxas de Gravação
- Resumo taxas
- taxas Legais
- taxas de Transferência
Há outros custos que devem ser amortizados que normalmente não são vistos na maioria das transações imobiliárias residenciais, tais como impostos sobre a propriedade devidos pelo vendedor que o comprador assumido, o vendedor de imóveis de comissão devida a agente, ou o custo de instalação de utilitários.
assumiremos que o investidor imobiliário incorreu em custos de fechamento de US $3.000 quando a propriedade foi comprada pela primeira vez, que devem ser adicionados à base de custo e depreciados. Além disso, de acordo com o relatório de Avaliador e avaliação do condado, o valor do lote foi de US $25.000 quando a casa foi comprada em janeiro de 2017.
com base nessas informações, o investidor pode calcular a base de custo da casa:
- preço de Compra = $391,000
- > Menos valor do lote = <$25,000>
- Além de custos de fechamento qualificado para depreciação = $3,000
- base de Custo = $369,000
- Calcular Propriedade de Aluguel Despesas de Depreciação
Para calcular a renda anual da propriedade despesas de depreciação, a base de custo do imóvel é dividido em 27,5 anos:
- $369,000 propriedade de base de custo / 27,5 anos = $13,418.18 despesa de depreciação anual
assim, durante o período de retenção de quatro anos, o investidor foi capaz de reivindicar uma despesa de depreciação de US $53.672, 72 para reduzir o valor do lucro líquido tributável.
Hipoteticamente, se o aluguer de casa, gerou um total antes de impostos lucro líquido de us $60.000, durante o período de quatro anos, o investidor só paga os impostos em us $6,372.28 graças à propriedade de aluguel despesas de depreciação:
- $60,000 pré-imposto de renda – $53,672.72 despesas de depreciação = $6,372.28 lucro tributável
como calcular a depreciação por mês
um investidor imobiliário pode reivindicar uma despesa de depreciação de 3.636% do valor da propriedade de investimento a cada ano. No entanto, no mundo real, a propriedade de aluguel normalmente não é comprada e vendida no primeiro dia do ano e no último dia do ano.
para ajudar a facilitar o cálculo da depreciação, o IRS fornece aos investidores imobiliários uma tabela para ajudar a determinar a porcentagem de depreciação a ser reivindicada com base no mês em que o imóvel alugado foi colocado em serviço:
| Mês Colocado Em Serviço |
Custos De Base De Depreciação Percentual
|
| Janeiro | 3.49% |
| Fevereiro | 3.18% |
| Março | 2.88% |
| Abril | 2.58% |
| Pode | 2.27% |
| Junho | 1.97% |
| Julho | 1.67% |
| Agosto | 1.36% |
| Setembro | 1.06% |
| Outubro | 0.76% |
| novembro | 0.46% |
| dezembro | 0.15% |
Por exemplo, se uma propriedade de aluguel, com uma base de custo de us $100.000 foi primeiro colocado em serviço em junho, a depreciação para o ano seria $1,970:
- $100,000 base de custo x 1.970% = $1,970
Em cada um dos anos seguintes, as despesas de depreciação seria $3,636.36:
- $100,000 x 3.636% = $3,636.36
Aluguel de Propriedade de Itens com mais Rápido de Depreciação
além de depreciar o edifício, os investidores imobiliários também pode depreciar itens colocados em serviço em uma propriedade de aluguel mais rápido do que 27,5 anos:
5-ano de depreciação: Eletrodomésticos, tapetes, mobiliário,
7-ano de depreciação: mobiliário de Escritório e equipamento de
15-ano de depreciação: Estradas e cercas
Por exemplo, vamos supor que um investidor passa de us $8.000 em novos carpetes e recria um piso de madeira, quintal, muro, a um custo de us $15.000. A despesa de depreciação extra seria:
- carpetes: $8.000 / 5 anos = $1.600 depreciação do tapete por ano.
- cerca: $15.000 / 15 anos = $1.000.
como recapturar a depreciação do imóvel alugado
a despesa de depreciação é um benefício fiscal de possuir um imóvel alugado. No entanto, quando a propriedade é vendida, a despesa de depreciação tomada é “recapturada” pelo IRS e tributada como renda regular.
para ilustrar, vamos usar nosso investidor imobiliário em Austin como exemplo.
durante o período de retenção de quatro anos, o investidor reivindicou uma despesa total de depreciação de US $53.672, 72 para reduzir o valor do lucro tributável. Quando a propriedade é vendida, o investidor é obrigado a pagar imposto sobre os US $53.672, 72 até uma taxa máxima de 25%, mesmo que o investidor esteja em uma faixa de imposto federal mais alta.
o valor máximo do imposto devido pela recaptura da depreciação seria de US $13.418, 18, com qualquer ganho de capital restante tributado em 0%, 15% ou 20%, dependendo da faixa tributária do investidor.
em vez de pagar impostos sobre recaptura de depreciação e ganhos de capital, muitos investidores imobiliários realizam uma troca diferida de imposto de 1031. Em vez de pagar impostos aos governos federal e estadual, os investidores usam esse dinheiro extra para comprar outro imóvel alugado para aumentar sua carteira imobiliária.
Considerações Finais sobre este tópico
a depreciação da propriedade de aluguel pode economizar aos investidores imobiliários uma quantia significativa de dinheiro em impostos. Na verdade, quando uma propriedade é comprada pela primeira vez, a despesa de depreciação pode eliminar completamente qualquer imposto devido à renda porque o fluxo de caixa é menor devido a reparos e aos custos de encontrar um novo inquilino.
quando um imóvel alugado é vendido, qualquer despesa de depreciação é recapturada e tributada à taxa normal de imposto de renda do investidor, até um máximo de 25%. Para adiar o pagamento de impostos sobre a recaptura da depreciação e ganhos de capital, muitos investidores optam por realizar uma troca de 1031 e usar o dinheiro economizado para comprar mais imóveis em vez de pagar ao governo.