você scrimped e salvo, e você está finalmente pronto para colocar um adiantamento em uma casa.
você tem financiamento tudo alinhado.
tudo está bem até que você descubra uma verdade chocante—você precisa de ainda mais dinheiro para fechar o empréstimo hipotecário devido aos custos de fechamento.
se você é um homebuyer pela primeira vez, provavelmente está se perguntando para que servem os custos de fechamento de imóveis e se realmente precisa pagá-los. (Infelizmente Sim, você faz).
neste artigo, explicaremos quais custos de fechamento são tradicionalmente pagos pelo comprador e quais o vendedor cobre.
também dividiremos cada item de linha que você provavelmente verá e explicará quando se aplicar, bem como algumas dicas para manter seus custos de fechamento o mais baixos possível.
quais são os custos de fechamento?
custos de fechamento é um termo geral que inclui todas as taxas, despesas, impostos e outros encargos associados à elaboração e fechamento de um empréstimo hipotecário.
alguns deles são regulados pelo governo, e outros são cobrados pelo CREDOR, advogado imobiliário ou empresa de título.
essas cobranças variam de acordo com o tipo de empréstimo, a localização, a idade e o tamanho da sua casa e outros fatores.
pagar os custos de fechamento faz parte do processo de fechamento de imóveis.
quanto custam os custos de fechamento?
esta é uma pergunta comum feita por vendedores domésticos.
os custos de fechamento normalmente representam cerca de 3% – 6% do preço de venda da casa.
portanto, para uma casa com um preço de compra de US $250.000, você pode planejar o fechamento de custos entre US $7.500 e US $15.000.
a diretriz de 3% – 6% é ótima para uma estimativa de back-of-the-guardanapo, mas não é uma garantia de quanto eles vão custar.
seu documento de divulgação de fechamento descreverá exatamente quanto serão seus custos de fechamento e terá uma cobrança de Item de linha para cada um.
quem paga pelos custos de fechamento?
Normalmente, o comprador paga a maioria dos custos de fechamento, mas isso é para algum grau de negociação.
os vendedores que desejam descarregar uma propriedade rapidamente ou atrair compradores em um mercado lento geralmente se voluntariam para pagar parte dos custos de fechamento.
no entanto, há um limite para o quanto os vendedores podem adoçar um negócio. Hipotecas emitidas por Fannie Mae ou Freddie Mac (armas de investimento hipotecário do governo) têm um limite de quanto os vendedores podem pagar para os custos de fechamento.
este limite varia de 2% a 9% do preço de compra, dependendo da relação empréstimo – valor da hipoteca e se é ou não uma residência principal.
por exemplo, as concessões do vendedor são maximizadas em 2% para propriedades de investimento, mas um empréstimo FHA com queda de 25% seria limitado a 9%.
para hipotecas convencionais com os tradicionais 20% para baixo, os custos de fechamento pagos pelo vendedor no máximo em 6%.
contanto que você fique dentro dos limites de Freddie Mac/Fannie Mae, você pode organizar os custos de fechamento de qualquer maneira que atenda às necessidades e expectativas de ambas as partes.
custos de fechamento explicados
os custos de fechamento não são uma porcentagem fixa como impostos; cada comprador pagará uma quantia diferente nos custos de fechamento.
alguns custos são taxas do credor, alguns são requisitos do governo, e outros são opcionais.
os fatores variáveis nos custos de fechamento do comprador são a localização da casa, o credor e o tipo de empréstimo.
o credor descreverá cada um desses custos no documento de divulgação de fechamento três dias antes do fechamento.
abaixo, descrevemos alguns dos custos de fechamento mais comuns que você pode ver em seu documento de divulgação.
taxa de avaliação
o credor quer saber se a propriedade vale o que você está pagando por ela, então eles vão pedir uma avaliação independente de seu valor.
uma avaliação Típica custa $300 a $450, mas isso pode ser substancialmente mais se a propriedade for grande ou vier com uma quantidade significativa de terra.
honorários advocatícios
este é cobrado por um advogado imobiliário para rever documentos e contratos.
cada parte é responsável por seus próprios honorários advocatícios.
o Texas não exige que um advogado esteja na mesa de encerramento, mas alguns outros estados o fazem.
taxa de fechamento
isso também é chamado de taxa de liquidação ou taxa de depósito.
é pago à empresa que lida com a conta de depósito e dinheiro sério e é responsável pelo fechamento.
esta poderia ser uma empresa de Custódia, uma empresa de título, ou um agente imobiliário, dependendo do estado.
taxa de correio
estas são taxas pagas para o transporte de documentos físicos para o fechamento.
se você está fechando digitalmente, você não deve ter que pagar uma taxa de correio.
esta taxa deve ser mínima.
taxa de relatório de crédito
o banco ou credor hipotecário vai puxar relatório de crédito de um comprador como parte do processo de Subscrição.
isso geralmente custa cerca de $30-$50.
você pode ter que pagar isso antes de receber uma estimativa de empréstimo, dependendo de como seu credor opera.
pontos de desconto
pagar pontos de desconto antecipadamente reduzirá o valor dos juros que você paga ao longo da vida útil da sua hipoteca.
cada ponto custa 1% do valor do empréstimo e normalmente reduz a taxa de juros em %0,25.
se um comprador optar por pagar pontos de desconto, o valor será devido no fechamento.
taxas de Custódia
uma empresa de Custódia (ou, em alguns casos, uma empresa de título ou advogado imobiliário) facilita a transação de fundos entre o comprador e os vendedores.
a taxa de Custódia paga por esse serviço e a papelada associada.
isso normalmente é dividido entre o comprador e o vendedor, mas não é incomum que nenhuma das partes pague pela coisa toda.
isso também é referido como uma taxa de liquidação ou uma taxa de fechamento.
FHA Mortgage Insurance
os empréstimos FHA exigem um tipo único de seguro hipotecário.
eles exigem um pagamento antecipado de 1,75% do valor do empréstimo devido no fechamento, bem como pagamentos mensais de seguro hipotecário (MIP).
o total anual destes pagamentos depende de quanto você colocar para baixo, quanto você emprestar, e por quanto tempo, mas eles variam entre 0,45% e 1,05% ao ano.
por exemplo, se você comprou uma casa de US $150,00 em uma hipoteca de 30 anos com um adiantamento de 5%, você deve 0,80% do empréstimo a cada ano.
isso se traduz em $1.200 por ano, ou $100 por mês.
taxa de transferência HOA
se um HOA rege a propriedade, há uma taxa única para transferir os dados de propriedade (códigos de segurança, informações do banco de dados, etc.) para o novo comprador.
nem o banco nem o vendedor têm qualquer palavra a dizer nesta Taxa, uma vez que é emitido pelo HOA.
o vendedor é geralmente responsável por esta taxa, que corre uma média de US $225 a US $250.
seguro de proprietário
se você tiver uma hipoteca sobre uma propriedade, o banco exigirá que você carregue o seguro do proprietário, que deve atender aos padrões do banco para cobertura adequada.
o comprador deve pagar antecipadamente um ano de seguro no fechamento.
este custo irá variar com base na idade, condição, tamanho e localização da casa, bem como o nível de cobertura.
Os Compradores Podem e devem comprar e comparar as taxas de diferentes seguradoras.
taxa de originação do empréstimo
o credor cobra essa taxa para cobrir os custos de administração e subscrição de uma hipoteca.
como essa taxa é emitida pelo CREDOR, o comprador tem algum espaço para negociá-la (embora isso possa resultar em uma taxa de juros mais alta).
taxas de originação normalmente custam 0.5% – 1% do valor total do empréstimo.
seguro de título do credor
os credores normalmente exigem que os compradores carreguem seguro de título para proteger o valor que emprestam de quaisquer penhores, erros, disputas ou outros problemas não descobertos com o título.
embora a maioria dos credores fornecer uma lista de seus parceiros preferidos, você pode comprar em torno de seguro de Título—e você não só tem que escolher a partir de sua lista.
no entanto, em certos estados (como o Texas), as taxas de seguro de Título são fixadas pelo governo.
para saber mais sobre os credores, confira nosso guia sobre como encontrar o melhor credor hipotecário.
Inspeção De Tinta À Base de chumbo
se o vendedor souber sobre qualquer tinta à base de chumbo na propriedade, ele deve divulgá-la a potenciais compradores. No entanto, se a casa que você está comprando foi construída antes de 1979, você provavelmente precisará de uma inspeção de tinta à base de chumbo como parte do processo de inspeção geral para detectar qualquer tinta tóxica que o vendedor não conheça.
esta taxa irá atrasá-lo em torno de $317 ou mais, e é normalmente pago pelo comprador.
taxa de originação
o credor cobra essa taxa pelo custo de criar um novo empréstimo para você, incluindo o processamento de sua inscrição.
geralmente custa entre 0,5% e 1% do valor do empréstimo.
esta taxa pode incluir subscrição (análise financeira e avaliação de risco) ou pode incluir apenas os custos administrativos do seu empréstimo.
seguro de título do proprietário
assim como seu credor quer se proteger de quaisquer reivindicações ou ternos em torno do título de sua propriedade, você também pode querer a mesma proteção.
se o fizer, você precisará comprar o seguro de título do proprietário, pois a política do seu credor não o protegerá como comprador.
no Texas, essas taxas são reguladas pelo Estado.
uma política de $50.000 custa $496, e uma política de $100.000 custa $832.
Taxa de Inspeção de Pragas
Madeira chato insetos como cupins de madeira abelhas ou formigas de carpinteiro pode causar estragos na integridade estrutural de uma casa, então você pode precisar de uma praga específica de infecção se houver evidência de infecção.
uma inspeção de pragas custa cerca de US $100.
seguro de hipoteca privada
se você colocar menos de 20% para baixo em seu empréstimo, o credor exige que você tem seguro de hipoteca privada (PMI).
não deve ser confundido com o seguro de proprietário que protege contra desastres e danos, o seguro hipotecário protege o credor contra a inadimplência do comprador no empréstimo.
esta taxa é uma taxa mensal recorrente, embora possa ser removida uma vez que haja 20% de patrimônio líquido na propriedade.
a primeira parcela é devida pelo comprador no fechamento.
impostos sobre a propriedade
as hipotecas normalmente não fecham em 1º de janeiro, portanto, o comprador e o vendedor serão responsáveis por sua parte dos impostos sobre a propriedade do ano, dependendo de quanto do ano cada pessoa a possuía.
para estados onde os impostos são pagos em atraso, o vendedor pagará por sua parte dos impostos deste ano que o comprador acabará arquivando.
para estados onde os impostos são pagos antecipadamente, o comprador reembolsará o vendedor por sua parte dos impostos anuais que já foram pagos.
taxa de bloqueio de taxa
um bloqueio de taxa garante ao comprador que sua taxa de juros não aumentará se o empréstimo fechar dentro de um determinado período de tempo, mesmo que as taxas de mercado aumentem.
bloqueios de Taxa são normalmente bons para entre 30-60 dias.
alguns credores cobram uma taxa para bloquear a taxa, enquanto outros cozem o custo de um bloqueio na taxa de juros que eles oferecem, para que você possa ou não ver essa taxa em sua divulgação de fechamento.
Comissão de Agente Imobiliário
se você listar sua casa com um agente imobiliário, você deve a eles uma comissão por seus serviços de marketing de sua casa e facilitar a venda.
este é frequentemente o maior custo de fechamento para o vendedor, geralmente 5% -6% do preço de venda.
taxa de gravação
o governo cobra essa taxa para cobrir os custos administrativos de registrar a alteração na propriedade da propriedade.
o custo varia de condado para condado, mas a taxa de gravação geralmente custa cerca de US $125.
o comprador paga esta taxa na maioria das vezes.
taxa de pesquisa
alguns estados exigem que você tenha uma pesquisa recente para verificar os limites da propriedade antes de comprá-la.
se você precisar fazer uma pesquisa, planeje-a custando cerca de US $300 – US $950—possivelmente mais se a terra for grande ou de formato estranho.
taxas de pesquisa de Título
uma empresa de título (ou advogado imobiliário em alguns estados) precisa fazer pesquisas para determinar que a propriedade que você deseja comprar tem um título “limpo”.
isso significa que está livre de falências, penhores, impostos não pagos ou outras reivindicações sobre a propriedade por outras partes.
esta taxa irá atrasá – lo $200 – $400.
imposto de transferência
alguns estados e / ou governos locais cobram um imposto de transferência quando as propriedades mudam de mãos.
(Texas não cobra impostos de transferência.)
você também pode ver isso listado como um imposto de escritura, imposto de registro de hipoteca ou imposto de selo.
taxa de Subscrição
seu credor cobra essa taxa para cobrir os custos de verificação de seu crédito, renda, ativos e emprego, bem como a análise de risco na decisão de emprestar a você.
isso às vezes é agrupado com uma taxa de originação de empréstimo, ou pode ser dividido como um item de linha separado.
Créditos Para Custos de Fechamento
muitas Vezes, um vendedor vai oferecer um comprador um crédito no horário de encerramento para monetariamente compensar o comprador por reparos, o vendedor relutante ou incapaz de lidar com eles.
isso adoça o negócio para o comprador porque eles têm que chegar a menos dinheiro para fechar, e isso ajuda o Vendedor porque eles não precisam se preocupar em fazer reparos a tempo de fechar.
os créditos podem cobrir a maioria dos custos de fechamento, mas não coisas como mover ou o adiantamento. Os créditos do vendedor não podem exceder o total de todos os custos de fechamento.
Custos de Fechamento, no Texas vs. Nacional
Eles dizem que tudo é maior no Texas, mas, felizmente, isso não é verdade de custos de fechamento. O Texas não tem impostos de transferência, portanto, os custos médios de fechamento foram de US $3.753, 65 em 2020.
para comparação, a média nacional foi de US $6.087 com impostos e US $3.270 sem. Como o valor médio do empréstimo no Texas foi de US $213.334 para 2020, os custos de fechamento representam cerca de 1,75% do valor do empréstimo.
seus custos de fechamento podem ser maiores ou menores, dependendo da propriedade que você compra, mas este é um guia bom e rápido para quanto orçamento para custos de fechamento.
Como Reduzir o Seu Comprador, Custos de Fechamento, no Texas
Você pode sentir um toque de choque quando você adicionar os custos de fechamento é provável que você paga, mas há algum espaço de manobra aqui. Aqui estão algumas maneiras pelas quais os compradores podem manter seus custos de fechamento no mínimo.
- negociar taxas do credor. Algumas taxas (como taxas de registro do condado ou prêmios de seguro de título regulamentados pelo estado) são definidas em pedra, mas praticamente qualquer coisa que o credor cobra está pronto para negociação. Quanto maior o valor que você empresta, mais alavancagem você tem para negociar essas taxas. Sente-se com seu credor para repassar suas taxas na divulgação final e pedir um desconto. O pior que eles podem dizer é não.
- compre serviços. Só porque o credor lhe dá uma lista de três empresas de título não significa que você tem que escolher um deles. Na verdade, a divulgação de fechamento tem uma seção para designar quais coisas você pode comprar. Ligue para alguns lugares e compare taxas em inspeções, pesquisas de títulos, pesquisas, etc. Você poderia economizar um pouco de dinheiro dessa maneira.
- rolar os custos de fechamento para o empréstimo. Se o seu credor vai rolar os custos de fechamento para o empréstimo, que irá reduzir a quantidade de dinheiro que você tem que se separar no dia de encerramento. Isso não reduz seus custos em si — tecnicamente, aumentará seus custos de fechamento, pois você pagará juros sobre eles junto com o resto do seu empréstimo. Mas se você está espremendo sua conta poupança seco para chegar a um adiantamento, esta pode ser uma opção que vale a pena.
- peça créditos ao vendedor. Saber o que procurar ao comprar uma casa irá ajudá-lo a identificar quaisquer problemas com a casa que precisam de conserto, mas não são dealbreakers, peça ao vendedor um crédito em vez de reparos. O vendedor tem as mãos cheias com a mudança para fora da casa e não quer ser incomodado com a substituição do banheiro rachado ou religando o interruptor de luz que não vai funcionar. Os compradores podem usar isso para convencer os vendedores a ajudar a cobrir alguns dos custos de fechamento, em vez de bifurcar para reparos durante este tempo ocupado.
Pensamentos Finais sobre Custos de Fechamento para os Compradores & Vendedores no Texas
Ninguém fica animado para pagar os custos de fechamento, mas espero que compreender a finalidade de cada um vai fazer a pagar-lhes menos enfadonho.
embora alguns custos de fechamento não estejam prontos para negociação, muitas taxas do credor são.
você pode economizar centenas de dólares apenas pedindo um desconto, comparando fornecedores ou investigando se cada cobrança é necessária.
se você quiser negociar créditos de vendedor para reduzir seus custos de fechamento, fazê-lo através de um agente imobiliário confiável e competente é muito mais fácil e menos estranho do que fazê-lo sozinho.
ter um agente experiente em sua equipe de homebuying pode ajudá-lo a identificar quais custos de fechamento são necessários e prudentes para você pagar, e quais são fluff você pode pular.
se você está procurando um agente imobiliário confiável para ajudar a guiá-lo através do processo de compra ou venda, não procure mais do que a agência imobiliária mais antiga em Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.
os agentes de Helen Painter representam compradores e vendedores em Fort Worth desde 1958.
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