uma incapacidade de pagar um depósito de segurança e aluguel pré-pago também pode deixar famílias que recebem um voucher de escolha de habitação oficialmente conhecido como “seção É o maior e mais procurado programa habitacional da América. Os HCVs da Seção 8 são gerenciados por várias agências de habitação pública (mais comumente chamadas de autoridades de habitação), que se enquadram sob a supervisão do HUD. Os participantes do programa normalmente pagam 30% do aluguel, e o restante é coberto pelo HCV. não é possível usar seu voucher para alugar uma unidade em seu bairro preferido, ou mesmo para usar o voucher. Algumas jurisdições oferecem assistência financeira para ajudar a cobrir esses custos, como subsídios pagos diretamente ao proprietário ou como empréstimos de baixo ou nenhum interesse que o inquilino deve pagar. Em alguns casos, a assistência também ajuda a cobrir os custos de inicialização de serviços públicos ou outras despesas associadas a uma nova casa. Os destinatários também podem ser elegíveis para receber serviços adicionais de apoio e gerenciamento de casos.
abordagem
agências públicas e organizações privadas que fornecem depósito de segurança e / ou assistência de aluguel primeiro e último mês geralmente fornecem a assistência como uma concessão paga diretamente ao proprietário. No entanto, a assistência também pode ser estruturada como um empréstimo de baixo ou nenhum interesse para o inquilino, pagável à organização patrocinadora em parcelas ou na íntegra após um determinado período de tempo. Os estados e jurisdições locais geralmente financiam o depósito de segurança e os programas de assistência ao aluguel do primeiro/último mês com programas federais de concessão de blocos, como o Programa Federal Community Development Block GrantA, estabelecido como parte da Lei de habitação e Desenvolvimento Comunitário de 1974. Ele financia várias atividades de desenvolvimento comunitário para revitalização de bairros, desenvolvimento econômico, habitação a preços acessíveis e melhores instalações e serviços comunitários., Programa HOMEFederal estabelecido pelo Congresso em 1990 que é projetado para aumentar a habitação decente a preços acessíveis para famílias e indivíduos de baixa e muito baixa renda. O estado e as localidades recebem fundos domésticos do HUD a cada ano e os gastam em coisas como: assistência ao aluguel, assistência a compradores de casas, nova construção, reabilitação, melhorias, demlição, realocação e custos administrativos., ou o programa de concessão de soluções de emergência (para pessoas que estão enfrentando falta de moradia ou em risco de sofrer falta de moradia). Recursos do fundo fiduciário de habitação e outros fundos gerados localmente também podem ser usados.
em alguns casos, os patrocinadores do programa não fornecem assistência direta, mas trabalham em estreita colaboração com os proprietários para criar alternativas acessíveis aos pagamentos antecipados do depósito de segurança ou do aluguel do primeiro e do último mês. Por exemplo, a equipe do programa pode negociar com proprietários em nome de locatários para permitir que o depósito de segurança seja pago em parcelas mensais junto com o aluguel, enquanto a organização fornece uma garantia durante o período de retorno (normalmente de 6 a 12 meses).
cobertura
a assistência pode ser estruturada para cobrir uma variedade de custos associados ao início de uma nova locação. Mais comumente, os programas ajudam a pagar o depósito de segurança e / ou o aluguel do primeiro e do último mês. Embora as famílias possam pagar o aluguel de um mês, o total combinado desses pagamentos pode criar uma barreira para possíveis locatários que têm ativos acumulados limitados.
algumas localidades também podem permitir que os locatários escolham entre alternativas a um depósito de segurança tradicional, como planos de parcelamento, ou podem permitir alternativas de depósito do setor privado, como Seguro de depósito de segurança (consulte “Alternativas do setor privado aos depósitos de segurança”).
outros tipos de atividades que podem ser cobertas, além ou em vez de pagamentos de caução e aluguel, incluem:
- Aluguer de taxas de aplicação
- Mover as taxas
- O custo da nova chave e fechadura
- custos de arranque ou depósitos para utilitários
- despesas de mudança
- A compra de novos móveis
Em alguns casos, pode haver limitações adicionais sobre como a assistência pode ser usado, por exemplo, os destinatários podem ser impedidas de utilizar os fundos para move-se para localidades fora da concessão de jurisdição, ou pode precisar usar a assistência, dentro de um determinado período de tempo, uma vez que foi concedido.Além do apoio financeiro, algumas agências e organizações fornecem serviços de apoio e gerenciamento de casos para ajudar as famílias a permanecerem em boas condições e evitar futuras crises de aluguel ou instabilidade habitacional. Esses tipos de serviços podem ser particularmente benéficos para famílias em risco de falta de moradia ou participantes do programa que anteriormente experimentaram falta de moradia crônica e estão em transição para sua própria casa.
elegibilidade
a elegibilidade para este tipo de programa é tipicamente limitada a indivíduos e famílias de baixa renda ou muito baixa renda que podem mostrar que também são capazes de manter os pagamentos de aluguel após a assistência única ter sido fornecida. O cumprimento deste requisito pode significar demonstrar que o nível de aluguel proposto não excede um valor especificado e/ou parte da renda familiar (por exemplo, 30 a 50 por cento, dependendo da jurisdição). As famílias que recebem vouchers de escolha de habitação muitas vezes poderão cumprir esses limites. Outros candidatos podem enfrentar maior dificuldade, a menos que seus desafios estejam relacionados a uma situação de curto prazo (como uma conta médica inesperada) que já foi resolvida.
os programas também podem ter certas disposições de arrendamento, como exigir um prazo de 12 meses ou excluir termos de arrendamento proibidos associados à casa ou a outros programas federais. Os candidatos podem precisar fornecer uma cópia do contrato de aluguel ou oferta unitária que indique os termos aplicáveis e o valor devido antecipadamente. Alternativamente, as localidades podem considerar uma legislação mais ampla que exige que os proprietários forneçam opções aos locatários em vez de um depósito de segurança tradicional.
com fundos limitados do programa, Alguns programas se concentram ou dão prioridade a populações específicas, incluindo mulheres que fogem da violência doméstica, indivíduos e famílias que estão em risco iminente de falta de moradia ou deixando abrigos para sem-teto ou moradias de transição (geralmente com encaminhamento de um provedor de serviços) ou pessoas com deficiência. Outros programas fornecem depósito de segurança e outras formas de assistência em conexão com programas de mobilidade habitacional que ajudam os locatários a acessar o termo rico em recursos para definir bairros que oferecem comodidades abundantes, como acesso a escolas e Bibliotecas Públicas de qualidade, ruas e parques que estão livres de violência e fornecem um lugar seguro para brincar e alimentos frescos e saudáveis. Area. A elegibilidade do programa também pode ser limitada a famílias que já são residentes da jurisdição. A quantidade de assistência disponível para cada família em uma base única é geralmente limitada, e os programas também podem limitar o número de vezes que uma família pode receber assistência durante um período especificado (por exemplo, uma vez por ano, até US $3.000 em assistência durante um período de cinco anos, etc.).
alternativas do setor privado aos depósitos de segurança
dentro de uma indústria emergente de empresas “insurtech”, houve o surgimento de alternativas do setor privado aos depósitos de segurança tradicionais, sendo os dois mais populares “seguro de arrendamento” e títulos de garantia. As alternativas do setor privado aos depósitos de segurança podem reduzir os custos iniciais para os inquilinos, mas muitos desses produtos financeiros são relativamente novos e seus impactos ainda não são bem compreendidos. As localidades são incentivadas a avaliar os méritos de cada opção com base em seu fornecimento de cobertura e no nível de risco que os inquilinos assumem.
por exemplo, um número crescente de empresas está começando a atuar como corretoras de títulos de garantia, que fornecem uma garantia da obrigação contratual da parte vinculada (ou seja, do inquilino) com seu senhorio em troca de taxas mensais não reembolsáveis. Como um depósito de segurança, os títulos de garantia simplesmente cobrem o risco do proprietário até o valor do título. Embora tradicionalmente comercializados como” Seguro de Depósito”, os títulos de garantia diferem das apólices de seguro de várias maneiras importantes. Ao contrário de um prêmio de seguro tradicional, as taxas mensais que os locatários pagam não fornecem nenhuma proteção contra danos materiais ou reivindicações de aluguel não pagas. Em vez disso, um provedor de títulos reembolsará o proprietário e exigirá que os inquilinos paguem o custo total da reclamação. Se os inquilinos não reembolsarem as reclamações, sua pontuação de crédito pode diminuir e outros proprietários podem rejeitar novos pedidos de aluguel.
além disso, a maioria dos títulos de garantia não são regulados pelas leis do locatário, e as localidades que buscam alternativas aos depósitos de segurança tradicionais devem garantir que as proteções existentes do inquilino se estendam a quaisquer novas formas de seguro ou pagamento. Por exemplo, em alguns estados, os provedores de fiança permitem que os proprietários apresentem reclamações contra inquilinos que excedam as restrições impostas aos depósitos de segurança típicos. Além disso, os proprietários podem apresentar reclamações de reparos que são proibidos pelas regras locais que regem os depósitos de segurança, como a exclusão do “desgaste” típico.”Alguns provedores de títulos exigem que os inquilinos concordem com uma cláusula de arbitragem e renunciem ao seu direito de ingressar em quaisquer futuros processos de ação coletiva.
exemplos
o programa de assistência ao aluguel de emergência (ERAP) de Washington, DC é patrocinado pelo Departamento de Serviços Humanos e administrado por organizações privadas sem fins lucrativos e filantrópicas. A ERAP presta assistência com depósitos de segurança e aluguel do primeiro mês para novos locatários, bem como ajuda no pagamento de atrasos de aluguel e taxas judiciais para inquilinos que enfrentam despejo. A elegibilidade é limitada aos residentes do Distrito de Columbia, cuja renda é inferior a 125% do nível mensal de pobreza federal, e as famílias podem receber assistência uma vez em um período de doze meses. O depósito de segurança e os pagamentos de aluguel do primeiro mês são limitados a US $900 cada, pagáveis diretamente ao proprietário.
o programa HomeFirst down Payment Assistance da cidade de Nova York oferece aos compradores de imóveis qualificados até US $40.000 para o pagamento inicial ou os custos de fechamento em uma casa familiar 1-4, um condomínio ou uma cooperativa.
a portaria “Renter’s Choice” de Cincinnati exige que os proprietários que possuem 25 ou mais unidades forneçam aos inquilinos uma escolha de alternativas a um depósito de segurança tradicional, incluindo “seguro de segurança de aluguel” (uma categoria ampla que inclui provedores tradicionais de seguro e Garantia), um plano de parcelamento ou um depósito de segurança inicial reduzido. Essas opções permitem que todos os locatários considerem uma gama mais ampla de apartamentos que antes eram inacessíveis devido a depósitos de segurança íngremes.
a portaria “Renter’s Choice” de Atlanta se aplica a proprietários que possuem 10 unidades ou mais e que atualmente exigem um depósito de segurança de inquilinos que exceda 60% do aluguel mensal da unidade. De acordo com a nova lei, esses proprietários devem oferecer uma forma de “seguro de segurança de aluguel” ou um plano de pagamento de 3 meses para o valor do depósito de segurança original. A lei de Atlanta estipula que quaisquer alternativas do setor privado a um depósito de segurança devem limitar a extensão da responsabilidade do inquilino ao valor exigido pelo depósito de segurança.
recursos relacionados
- o banco de dados da National low Income Housing Coalition de Programas de habitação de aluguel financiados pela cidade e pelo Estado inclui programas de assistência ao aluguel.Além de oferecer seus próprios programas de seguro hipotecário, o Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA fornece ao público um banco de dados útil de programas de homebuying locais para todos os estados e Porto Rico.
exemplos locais
- Finalmente Home Guidelines, Housing Trust of Silicon Valley (2017) – Este guia é orientado para parceiros locais que implementam o programa Finalmente Home, que fornece assistência única de depósito de segurança para indivíduos e famílias. O guia inclui descrições detalhadas das diretrizes de elegibilidade, o processo de inscrição e os requisitos e obrigações do programa para agências parceiras.
- Programa de Depósito de segurança de aluguel, cidade de Virginia Beach – este memorando fornece uma descrição detalhada de um programa de assistência de depósito de segurança fornecido pelo Departamento de preservação de moradias e bairros de Virginia Beach, incluindo famílias elegíveis, Condições do programa e requisitos para propriedades que podem ser alugadas.