a partir de 2020, os proprietários ficam em uma casa por uma média de oito anos antes de vender. Isso é o dobro da média de posse vista antes da crise habitacional de 2009. Com os preços das casas atingindo um máximo histórico em 2021, os proprietários de casas hoje veem maior incentivo financeiro para permanecer nas mesmas casas por mais tempo e ganhar patrimônio.

dito isto, há uma série de razões pelas quais pode fazer sentido vender mais cedo do que você planejou originalmente. Mas vender sua casa logo após a compra pode significar perder dinheiro, enfrentar impostos sobre ganhos de capital ou pagar multas de pré-pagamento de hipotecas. Essa é uma das razões pelas quais existe a “regra de cinco anos” coloquial. Esta regra diz que você não deve considerar vender até que você tenha vivido em uma casa por cinco anos-e há boas razões para isso.

a vida muda inesperadamente às vezes, forçando você a tomar decisões difíceis. Neste guia, discutiremos alguns dos fatores que afetam a rapidez com que você pode vender uma casa após a compra. Mesmo vender uma casa depois de dois anos é perfeitamente prático se você fizer certo.

Qual é a”regra dos cinco anos”?

pensamento comum diz vendedores não vai quebrar mesmo em seu investimento inicial em casa se eles não ficar por cinco anos. Essa linha de pensamento vem dos custos de transação envolvidos na compra de uma casa, em primeiro lugar, o dinheiro que muitos novos proprietários colocam para melhorar sua casa e o tempo que leva para o valor de mercado da casa crescer.

mas, como dizem, as regras devem ser quebradas, e a sabedoria convencional não levou em conta nos últimos anos, vendo um dos maiores crescimentos habitacionais de todos os tempos. Parece que os preços das casas continuarão a crescer pelo menos até 2021, então você pode vender sua casa mais cedo sem perder dinheiro.

claro, nem sempre se trata de vender sua casa para obter lucro. Há uma série de razões pelas quais você pode vender mais cedo do que o esperado.

razões proprietários vender mais cedo do que o esperado

enquanto a maioria das pessoas que não são nadadeiras casa profissional não planeja vender dois anos após a compra, há uma abundância de razões que as pessoas acabam vendendo logo após a compra.

• mudança de emprego: uma nova oportunidade de carreira é uma mudança de vida que afeta onde você vai querer viver.
• emergência de saúde: pode ser necessário liberar equidade para pagar contas médicas ou se aproximar de um membro da família que sofreu uma emergência médica.
• alterações familiares: Um novo bebê, crianças saindo para a faculdade, ou uma morte na família pode fazer você reconsiderar onde você quer estar.Mudanças financeiras: Se alguém em sua casa perde o emprego, os impostos sobre a propriedade aumentam ou surgem custos inesperados, sua hipoteca pode se tornar muito cara.
• mercado do vendedor: com o quão quente muitos mercados em todo o país são hoje, você pode ter ganhado capital em sua casa rapidamente e quer obter lucro enquanto pode.

quanto tempo você pode vender sua casa sem perder dinheiro?

embora possa haver boas razões para vender sua casa logo após a compra, isso vem com riscos financeiros. Quando você comprou a casa, você pagou custos de fechamento que você não pode recuperar sem ganhar capital ou a casa apreciando em valor. Também há custos associados à venda e movimentação de despesas a serem consideradas.

antes de considerar a venda, pense em algo chamado ponto de equilíbrio.

Qual é o ponto de equilíbrio?

o ponto de equilíbrio é quando você pode esperar vender sua casa e recuperar todo o dinheiro que gastou comprando-a em primeiro lugar. Em um mercado normal, os preços da habitação tendem a subir, e você também vai ganhar equidade como você paga sua hipoteca, compensando assim os custos de propriedade, bem como a compra e venda de custos de transação.

embora o ponto de equilíbrio varie entre os mercados e à medida que as taxas de hipoteca flutuam, é importante calculá-lo o mais próximo possível se você precisar vender logo após a compra.

calculando breakeven para sua casa

você pode vender a qualquer momento, mas é inteligente esperar pelo menos dois anos antes de vender. Ao morar em sua casa por pelo menos dois anos, você pode excluir até US $250.000 (ou US $500.000 se for casado) dos lucros da venda de seus impostos, graças à regra de propriedade e uso de dois anos. Se você não pode esperar tanto tempo, vamos falar matemática.

para evitar uma perda, você precisará fazer de volta seu pagamento inicial, custos de fechamento e os pagamentos mensais de hipoteca que você já fez. Você também vai querer recuperar os impostos sobre a propriedade e o seguro hipotecário que você cobre todos os meses. Calcular esses números — que tendem a ser os mesmos todos os meses-deve ser simples.

a partir daí, você deve calcular quanto patrimônio você acumulou e / ou quanto do saldo da sua hipoteca você já pagou. Esta calculadora é um ótimo recurso para inserir seus números. (Levará a maioria dos proprietários pelo menos dois anos para chegar ao ponto de equilíbrio com patrimônio e pagamentos, mas o mercado flutua — então é por isso que você calcula!)

mais importante ainda, você deve determinar um preço realista para sua casa. Pesquise preços de Lista de casas comparáveis em sua área e peça a um profissional que faça uma análise comparativa de mercado ou avaliação de casa. Você sabe por que comprou sua casa, mas, mesmo que tenha sido apenas um ano, a demanda pode ter mudado em sua área para que você possa pedir mais — ou ter que se contentar com menos.

por fim, calcule os custos associados à venda de sua casa. Se o seu preço final de venda de casa garante que você recupere seu pagamento inicial, custos de fechamento, pagamentos atuais de hipotecas e seguros, gera lucro suficiente para justificar seu ganho de capital e compensar os custos de venda, você pode vender sua casa logo após comprar sem perder. (E lembre-se, se você vender sua casa depois de dois anos, você também receberá um bom crédito fiscal.)

quando é que lhe beneficia vender rápido?

em alguns casos, é possível obter lucro mesmo se você vender logo após a compra. Alguns dos casos comuns em que beneficia você a vender dentro de dois anos após a compra São:

• você fez reformas significativas em um curto período para aumentar o valor de revenda da casa.
• valores domésticos em seu bairro dispararam inesperadamente devido a desenvolvimentos de área, como novas áreas comerciais ou uma grande empresa se mudando para perto.
• você tem um bom negócio inicialmente comprando sua casa como um encerramento ou venda a descoberto e pode vendê-lo em circunstâncias normais.

outras consequências de vender uma casa cedo

Sim, você pode vender uma casa logo após comprá-la enquanto ainda obtém lucro. Mas mesmo que o valor da sua casa tenha aumentado, alguns proprietários ainda aprendem da maneira mais difícil que existem algumas perdas surpreendentes que você pode sofrer.

antes de listar sua casa, considere essas outras perdas potenciais.

impostos sobre ganhos de Capital

para reiterar a importância da regra de propriedade e uso de dois anos, os impostos sobre ganhos de capital que você paga em uma venda de casa são 15% dos lucros. Isso pode ser muito dinheiro! Contanto que você tenha vivido em sua casa por pelo menos dois anos e seja sua residência principal, você estará isento de pagar impostos sobre ganhos de capital se estiver vendendo sua casa após dois anos.

existem algumas outras exceções aos impostos sobre ganhos de capital (por exemplo, se você tiver que se mudar devido a um desastre natural), por isso é uma boa ideia consultar um profissional tributário antes de vender.

penalidade de pré-pagamento de hipoteca

alguns credores incluem cláusulas em suas hipotecas para penalidades de pré-pagamento se você vender sua casa antes que um certo período de tempo tenha passado. É raro, mas alguns credores emitem essas penalidades porque uma venda prematura significa que eles perderão os pagamentos de juros que teriam recebido nos próximos anos. Eles normalmente cobram 2-5% do saldo restante do seu empréstimo.

certifique-se de revisar seu contrato de hipoteca antes de vender para verificar se você não estará sujeito a pagar essas penalidades.

percepção reduzida entre potenciais compradores

há um elemento psicológico para vender uma casa logo após a compra, quer você goste ou não. Mesmo que seu mercado local tenha visto um grande aumento na demanda, o preço da sua casa pode estagnar se as pessoas presumirem que você está vendendo porque algo está errado com isso.

esta é uma razão pela qual é uma boa idéia para contratar um agente imobiliário em vez de vender por si mesmo se você está vendendo logo após a compra. Um agente imobiliário pode ajudar no marketing e aliviar as preocupações dos potenciais compradores, respondendo a todas as perguntas que surgem e assegurando-lhes que você não está vendendo porque há um problema.

Não tenho certeza por onde começar? Confira Orchard, que tem serviços que são particularmente úteis para pessoas que procuram alinhar a venda de sua antiga casa com a compra de sua nova.