o que é uma hipoteca apenas de juros?

hipotecas de interesse só pode ser estruturado de várias maneiras, mas eles compartilham uma premissa comum. Os mutuários não precisam pagar o principal por um período, geralmente de três a 10 anos, reduzindo seus pagamentos mensais abaixo do custo de hipotecas comparáveis de principal e interesse.Se você tem uma boa memória (uma que se estende para trás mais de uma década), você pode se lembrar que hipotecas só de juros eram parte do pior desastre do mercado imobiliário desde a Grande Depressão. Este produto permitiu que os compradores de casas acessassem a propriedade que, de outra forma, nunca teriam oferecido.

todos nós sabemos como isso terminou. Quando o mercado imobiliário caiu em 2008 e economistas forenses tentaram aprender exatamente o que deu errado, grande parte da culpa recaiu sobre hipotecas de interesse e os credores que os empurraram.

o que torna esses empréstimos potencialmente perigosos? Eles incentivam os mutuários a comprar casas mais caras do que poderiam usar o financiamento convencional. Durante os anos de bolha do início dos anos 2000, os credores estavam bem com isso. Foi um grande erro.

à medida que os períodos sem juros de milhares de hipotecas terminavam, os pagamentos mensais do proprietário disparavam. Muitos não podiam pagar juros e principal, e eles inadimplentes em seus empréstimos. As execuções hipotecárias dispararam, os bancos explodiram e a Grande Recessão quase afundou a economia.

por mais devastador que fosse esse tratado, os empréstimos apenas a juros perduram, mas sob uma regulamentação financeira mais rígida. Hoje, eles são mais comuns no mercado imobiliário high-end, onde os compradores procuram atrasar o pagamento principal como parte de uma estratégia financeira maior.

Tipos de Interesse-Apenas os Empréstimos à habitação

Os dias quando os credores incentivou os clientes a ter interesse-apenas os empréstimos para comprar casas que normalmente não podia pagar são mais, mas o interesse só de hipotecas ainda estão disponíveis, inclusive estas:

Jumbo Hipotecas

Interesse-só jumbo hipotecas são grandes empréstimos de até us $650.000 e são uma área onde o interesse-apenas os empréstimos continuam populares. Os compradores ricos que estão colhendo grandes retornos nos mercados financeiros podem relutar em desviar dinheiro para o principal da hipoteca, que não oferece retorno até que a casa seja vendida. Sob a Lei Dodd-Frank, uma lei federal aprovada em 2010 para proteger contra uma repetição do colapso do mercado imobiliário de 2008, os compradores devem atender a certos padrões para se qualificar. Os empréstimos sem capital não se encaixam na descrição, mas os credores estão dispostos a escrever juros-somente se um mutuário atender a altos padrões.

Juros de 30 anos apenas hipotecas

estes se assemelham a hipotecas convencionais de 30 anos com uma ressalva: os mutuários não pagam o principal no início, geralmente nos primeiros 10 anos. Como o período de reembolso é o mesmo que um empréstimo padrão de 30 anos, os pagamentos mensais do principal nos últimos 20 anos seriam maiores do que seriam se o principal fosse pago desde o início. Os credores geralmente querem pagamentos iniciais maiores e cobram juros mais altos por esses empréstimos, Uma vez que são considerados mais arriscados do que os empréstimos convencionais.

HELOCs apenas com juros

as linhas de crédito Home equity, ou HELOCs, são normalmente de juros-apenas nos primeiros 10 anos. HELOCs são realmente segundas hipotecas que funcionam como cartões de crédito – Os mutuários podem sacar dinheiro que usa o patrimônio em suas casas como garantia. Por exemplo, um mutuário pode pegar um HELOC por US $100.000 com um período de reembolso de 30 anos. Durante os primeiros 10 anos, o mutuário poderia usar tanto da linha de crédito quanto desejado, pagando apenas juros sobre o saldo devido. Após 10 anos, a linha de crédito é congelada e o saldo é pago durante os 20 anos restantes.

vantagens de uma hipoteca apenas com juros

hipotecas somente com juros podem ser uma benção para os compradores capazes de fazer pagamentos maiores no futuro em troca de economias no curto prazo.

Aqui estão alguns exemplos de quando eles podem funcionar para você:

• aumento da renda. Digamos que você está terminando a Faculdade de Medicina e quer comprar uma casa. Você está gastando quase tudo o que tem em mensalidades e dinheiro emprestado que não tem, então adicionar um pagamento de hipoteca ao mix seria impossível. Mas você está contando com um grande salário como cirurgião depois de concluir seu estágio, então você está muito confiante sobre seu futuro financeiro. Tomar um empréstimo só de juros iria manter seus custos de homebuying, e fazer os pagamentos mensais mais elevados em 10 anos não deve ser problema quando você faz um pacote na prática privada.
• qualifique – se para uma casa maior. Esta foi uma das estratégias problemáticas durante a bolha imobiliária. Ele funciona se você tem um monte de dinheiro em seu futuro, como uma herança, mas pode ser um problema se você não poderia dar ao luxo de casa que você quer com financiamento convencional agora. Quando o período Apenas de juros terminar, seus pagamentos de empréstimo serão balão e você deve estar pronto para fazer pagamentos maiores ou refinanciar.
• Aumento Dos Preços Da Habitação. Esta foi outra estratégia durante a bolha imobiliária. Em um crescente mercado imobiliário, os compradores especulativos usavam empréstimos apenas com juros para alavancar a compra de propriedades que não podiam financiar com um empréstimo convencional. Normalmente, a estratégia envolvia vender, ou virar, a propriedade depois de alguns anos. Funcionou para algumas pessoas, mas aqueles que ainda mantinham suas casas quando a bolha estourou enfrentaram calamidade.
• estratégia de investimento. Se você tem uma carteira de ações que está crescendo em um mercado financeiro saudável, você pode estar relutante em vender investimentos para fazer pagamentos de hipotecas. Ou talvez você tenha o fluxo de caixa para fazer pagamentos, mas prefere investir seu dinheiro em ações ou um plano de aposentadoria. Em ambos os casos, um empréstimo apenas com juros pode servir ao seu propósito.
• Dedução Fiscal. Os juros hipotecários pagos em empréstimos à habitação de até US $1 milhão são dedutíveis. Para alguns investidores, isso é uma vantagem financeira e torna desejável um empréstimo apenas com juros. Se você tem uma grande renda e está em uma alta faixa de imposto, a dedução de juros da hipoteca pode ser útil para manter seu pagamento de imposto de renda, e todo o seu pagamento de hipoteca é dedutível de imposto, não apenas parte dele.
• pague o patrimônio em sua programação. A maioria dos empréstimos apenas com juros não o restringe de fazer pagamentos extras para diminuir seu principal. Você pode fazer isso sempre que quiser, e geralmente reduzirá seu pagamento mensal de juros. Isso também pode ser útil se você tiver renda variável, o que significa que você pode pagar mais alguns meses são menos outros.

desvantagens de uma hipoteca apenas com juros

os empréstimos a juros podem ser arriscados, especialmente se você achar que não consegue saltar para um pagamento mensal mais alto quando é hora de começar a pagar o principal. Desde que as novas diretrizes federais de proteção ao consumidor entraram em vigor em 2013, os credores sabem que tipo de empréstimos podem oferecer e para quem.

Aqui estão outras coisas que você deve considerar antes de buscar uma hipoteca apenas com juros:

• sem crescimento de equidade. As hipotecas somente de juros hoje geralmente exigem grandes adiantamentos para que os credores tenham garantias contra inadimplência. Mas nos primeiros cinco a 10 anos do empréstimo, o patrimônio do proprietário não cresce, a menos que o proprietário decida fazer pagamentos extras. Se o seu objetivo pagar uma hipoteca, os empréstimos apenas com juros são um mau lugar para começar.
• os valores domésticos estão caindo. Este foi outro problema deixado claro no colapso do mercado imobiliário de 2008. Muitos compradores antes do acidente acreditavam que os preços da habitação nunca cairiam. Eles aprenderam uma lição difícil. Os empréstimos apenas com juros contribuíram para o rápido aumento dos preços, mas quando a bolha estourou e os preços caíram, os detentores de hipotecas apenas com juros estavam repentinamente fazendo grandes pagamentos de juros em casas nas quais tinham pouco patrimônio. Muitos simplesmente se afastaram.
• empréstimos mais arriscados com taxas de juros mais altas. Os credores que ainda fazem empréstimos apenas com juros querem proteger o dinheiro que emprestam. Uma vez que os empréstimos apenas com juros, que antes eram fáceis de vender para outras instituições financeiras, agora são menos comercializáveis, os credores exigem pagamentos iniciais maiores dos mutuários e cobram mais juros do que nos empréstimos convencionais, que são considerados um risco melhor. As taxas de juros Hipotecárias correspondem ao risco, e quanto mais risco para o credor, maior a taxa.
• Aumentos De Juros Variáveis. Os empréstimos apenas com juros geralmente vêm com taxas de juros variáveis, o que significa que as taxas se ajustam em relação a uma taxa de fundos de referência. Se as taxas de fundos aumentarem, o mesmo acontece com a quantidade de juros que você paga em sua hipoteca ou HELOC. Você pode querer procurar empréstimos que lhe permitam bloquear e desbloquear as taxas de juros, permitindo-lhe maior certeza de que futuros pagamentos serão.

o que você pagará a cada mês

os pagamentos mensais dependem de sua taxa de juros e se a taxa de juros se ajusta durante o período de reembolso ou está bloqueada em uma porcentagem fixa do saldo. É importante lembrar que durante o período sem juros do empréstimo, seu saldo patrimonial não mudará, o que significa que você nunca pagará menos a cada um, a menos que sua taxa de juros se ajuste mais baixo.

aqui está um exemplo de como funciona: você compra uma casa de $350.000 e faz um adiantamento de $150.000. Você toma um empréstimo de juros hipotecários de 30 anos que carrega uma taxa de juros de 7% durante os primeiros 10 anos. Durante o período Apenas de juros, o pagamento mensal será de US $1.166, 67, a menos que sua taxa de juros se ajuste. Depois disso, você começa a pagar juros e principal e o empréstimo amortiza a hipoteca pelos próximos 20 anos.

uma diferença fundamental entre um fixo convencional e empréstimos só de juros: Os pagamentos de um empréstimo convencional é o mesmo a cada mês, mas a quantidade de juros que você paga, cai gradualmente e a parte principal aumenta à medida que o empréstimo é pago. Um pagamento de empréstimo apenas com juros é baseado na taxa de juros e no saldo, portanto, pode ser variável. Se a taxa de juros se ajustar ou você fizer pagamentos principais extras, o pagamento mensal pode mudar. E, claro, quando o período Apenas de juros terminar, o pagamento mensal mínimo saltará.