a Maioria das pessoas são geralmente conscientes do termo “posseiros direitos”, o que, em princípio, permite que uma pessoa que tenha estado na posse de um pedaço de terra por um longo período de tempo para aplicar a adquirir um título legal para ele. Dado que este é um esforço potencialmente lucrativo para tal pessoa, não é surpresa que a lei em torno dela seja complexa e detalhada.

o termo legal para “direitos de posseiros” é posse adversa e existem dois regimes separados sob a Lei de registro de terras de 2002 que tratam de tais reivindicações.

o primeiro regime

a fim de fazer um pedido de posse adversa de terras não registradas ou onde a terra foi registrada em 13 de outubro de 2003 e houve posse adversa para o prazo de prescrição apropriado até essa data, deve-se mostrar que:

1. O posseiro tem factual posse da terra

A questão de saber se um posseiro tem o controle físico da terra é uma questão de fato, e cada caso será considerado em seus próprios méritos. Em termos gerais, no entanto, evidências que mostram que o ocupante usou a terra como proprietário de ocupação podem ter sido esperadas para lidar com isso serão convincentes. Onde a terra era anteriormente um espaço aberto, a esgrima é uma forte evidência de posse factual, mas não é conclusiva.

em um caso recente em 2019, o tribunal foi ainda mais longe quando decidiu que o ato de colocar lajes de pavimentação no solo era suficiente para mostrar a posse física do terreno que deu à pessoa a capacidade de ser registrado como proprietário legal.

2. O ocupante tem a intenção necessária de possuir a terra

o ocupante deve mostrar que pretendia excluir o mundo em geral da terra e possuí-lo como seu. Na maioria das vezes, se a posse factual foi estabelecida, a intenção de possuir a terra também será deduzida da mesma evidência, mas nem sempre.

3. A posse do ocupante é sem o consentimento do proprietário

a posse nunca pode ser adversa se o verdadeiro proprietário do papel consentiu com a ocupação, por exemplo, sob um contrato de arrendamento ou licença.

cada um dos fatores acima deve ser mostrado como existindo continuamente por um período de pelo menos 12 anos. O limite de tempo é estendido em certas circunstâncias, por exemplo, onde a terra é propriedade de um departamento do governo ou investiu na coroa como bona vacantia.

o segundo regime

a Lei de registro de terras de 2002 introduziu um novo regime que se aplica apenas a Terras registradas e não permite mais que um ocupante adquira terras em virtude de um período de posse sozinho. Um proprietário registrado de Terras terá maior probabilidade de impedir que um pedido de posse adversa tenha sucesso sob este regime.

todos os três requisitos detalhados acima são necessários para estabelecer uma reivindicação de posse adversa sob o segundo regime e devem ser demonstrados por um período contínuo de pelo menos 10 anos.

desde que tais condições estejam satisfeitas, um pedido pode ser submetido ao registro de imóveis. No entanto, é aqui que o processo difere, pois o registro Predial notificará o pedido ao proprietário registrado do terreno em questão (e a qualquer outra parte interessada aplicável). O aviso permite 65 dias úteis para uma resposta e dá ao verdadeiro proprietário a oportunidade de se opor ao aplicativo ou servir um contra-Aviso.

o pedido pode ser contestado com base no fato de que o ocupante não tem o direito de aplicar sobre os fatos do caso, por exemplo, eles estavam ocupando com o consentimento do verdadeiro proprietário. Se o registrador considerar que a objeção não é infundada, eles notificarão o ocupante e permitirão que as partes cheguem a um acordo entre si. Se tal acordo não puder ser alcançado, o assunto é transferido para o tribunal.

se o verdadeiro proprietário atender a um contra-aviso, a menos que o ocupante tenha declarado em seu pedido original que deseja confiar em uma das três condições do Anexo 6, parágrafo 5 do LRA 2002 (Veja abaixo), o pedido será automaticamente rejeitado.

mesmo que um contra-aviso seja atendido, o aplicativo ainda pode ter sucesso se uma das três condições for atendida, sendo:

1. Seria inconcebível por causa de uma equidade por preceito para o proprietário registrado procurar despossuir o ocupante e as circunstâncias são tais que o ocupante deve ser registrado como proprietário. Um exemplo disso pode ser onde o ocupante construiu na terra na crença equivocada de que eles eram o dono dela e o proprietário conscientemente concordou em seu erro.

2. O ocupante tem, por algum outro motivo, o direito de ser registrado como proprietário. Por exemplo, onde o ocupante tem direito à terra sob a vontade ou intestacy do proprietário falecido.

3. O ocupante está em posse adversa de terras adjacentes às suas há pelo menos 10 anos, sob a crença equivocada, mas razoável, de que é o proprietário, a linha exata da fronteira com esta terra adjacente não foi determinada nos termos da seção 60 da LRA 2002 e a propriedade à qual o pedido se refere foi registrada mais de um ano antes da data do pedido. O exemplo mais comum é onde paredes divisórias ou cercas foram erguidas no lugar errado.

Se o posseiro do aplicativo foi rejeitado, mas eles permanecem na usucapião, por mais 2 anos a partir da data da rejeição, eles terão direito a aplicar novamente e ser registrado como titular (salvo em circunstâncias excepcionais).

o processo e os requisitos legais variam dependendo inteiramente das circunstâncias de cada caso individual. Portanto, é essencial que você procure aconselhamento jurídico para garantir que o procedimento correto seja seguido para maximizar as chances de um pedido de posse adversa ser bem-sucedido.

para mais informações, entre em contato com Lauren Purdey em nosso departamento imobiliário. Você também pode enviar sua consulta por e-mail para [email protected] ou [email protected], ligue para 01276 686222 ou visite https://www.herrington-carmichael.com/.

isso reflete a lei na data de publicação e é escrito como um guia geral. Não contém aconselhamento jurídico definitivo, que deve ser procurado conforme apropriado em relação a um assunto específico.