En general, la mayoría de las personas conocen el término «derechos de los ocupantes ilegales» que, en principio, permite a una persona que ha estado en posesión de un terreno durante un largo período de tiempo solicitar la adquisición de un título legal sobre el mismo. Dado que este es un esfuerzo potencialmente lucrativo para tal persona, no es de extrañar que la ley que lo rodea sea compleja y detallada.

El término legal para «derechos de los ocupantes ilegales» es posesión adversa, y en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 2002 existen dos regímenes distintos que se ocupan de esas reclamaciones.

El primer régimen

Para presentar una solicitud de prescripción de posesión de tierras no registradas o cuando las tierras estuvieran registradas el 13 de octubre de 2003 y hubiera habido prescripción de posesión por el plazo de prescripción apropiado para esa fecha, debe demostrarse que:

1. El ocupante ilegal tiene la posesión efectiva de la tierra

La cuestión de si un ocupante ilegal tiene el control físico de la tierra es una cuestión de hecho y cada caso se examinará en función de sus propios méritos. Sin embargo, en términos generales, serán convincentes las pruebas que demuestren que el ocupante ha utilizado la tierra como propietario ocupante. Donde la tierra antes era un espacio abierto, el cercado es una fuerte evidencia de posesión de hecho, pero no es concluyente.

En un caso reciente en 2019, el tribunal fue aún más lejos cuando decidió que el acto de colocar losas en el suelo era suficiente para demostrar la posesión física del terreno, lo que le dio a la persona la capacidad de registrarse como el propietario legal.

2. El ocupante ilegal tiene la intención necesaria de poseer la tierra

El ocupante ilegal debe demostrar que tenía la intención de excluir al mundo en general de la tierra y poseerla como propia. Muy a menudo, si se ha establecido la posesión de hecho, la intención de poseer la tierra también se deducirá de las mismas pruebas, pero no siempre.

3. La posesión del ocupante ilegal es sin el consentimiento del propietario

La posesión nunca puede ser adversa si el verdadero propietario de papel ha dado su consentimiento a la ocupación, por ejemplo, en virtud de un contrato de arrendamiento o licencia.

Debe demostrarse que cada uno de los factores anteriores ha existido de forma continua durante un período de al menos 12 años. El plazo se amplía en determinadas circunstancias, por ejemplo, cuando la tierra es propiedad de un departamento gubernamental o ha sido investida a la Corona como bona vacantia.

El segundo régimen

La Ley de registro de tierras de 2002 introdujo un nuevo régimen que se aplica únicamente a las tierras registradas y ya no permite a los ocupantes ilegales adquirir tierras en virtud de un período de posesión únicamente. Es más probable que un propietario de tierras inscrito pueda impedir que prospere una solicitud de posesión adversa con arreglo a este régimen.

Los tres requisitos detallados anteriormente son necesarios para establecer una demanda de prescripción de posesión con arreglo al segundo régimen y deben demostrarse durante un período continuo de al menos 10 años.

Siempre que se cumplan estas condiciones, se podrá presentar una solicitud al Registro de la Propiedad. Sin embargo, aquí es donde el proceso difiere, ya que el Registro de la Propiedad notificará la solicitud al propietario registrado de la tierra en cuestión (y a cualquier otra parte interesada aplicable). La notificación permite 65 días hábiles para una respuesta y le da al verdadero propietario la oportunidad de objetar la solicitud o entregar una contra-notificación.

La solicitud puede ser objetada sobre la base de que el ocupante ilegal no tiene derecho a presentar una solicitud sobre los hechos del caso, por ejemplo, que ocupaba con el consentimiento del verdadero propietario. Si el secretario considera que la objeción no es infundada, lo notificará al ocupante ilegal y permitirá que las partes lleguen a un acuerdo entre ellas. Si no se puede llegar a ese acuerdo, el asunto se remite al tribunal.

Si el verdadero propietario presenta una contranotificación, a menos que el ocupante ilegal haya declarado en su solicitud original que desea acogerse a una de las tres condiciones del Anexo 6, párrafo 5, del LRA 2002 (véase más adelante), la solicitud será rechazada automáticamente.

Incluso si se entrega una contranotificación, la aplicación puede tener éxito si se cumple una de las tres condiciones, a saber:

1. Sería inconcebible, debido a una participación por impedimento legal, que el propietario registrado tratara de desposeer al ocupante ilegal, y las circunstancias son tales que el ocupante ilegal debería registrarse como propietario. Un ejemplo de esto puede ser cuando el ocupante ilegal ha construido la tierra en la creencia errónea de que era el propietario de la misma y el propietario ha consentido a sabiendas en su error.

2. Por otra razón, el ocupante ilegal tiene derecho a ser registrado como propietario. Por ejemplo, cuando el ocupante ilegal tiene derecho a la tierra en virtud del testamento o de la sucesión intestada del propietario fallecido.

3. El ocupante ilegal ha estado en posesión adversa de tierras adyacentes a las suyas durante al menos 10 años bajo la creencia errónea pero razonable de que es el propietario de las mismas, la línea exacta de la frontera con esas tierras adyacentes no se ha determinado con arreglo al artículo 60 de la LRA de 2002 y la finca a la que se refiere la solicitud se registró más de un año antes de la fecha de la solicitud. El ejemplo más común es cuando se erigieron muros divisorios o vallas en el lugar equivocado.

Si la solicitud del ocupante ilegal fue rechazada, pero permanece en posesión adversa durante otros 2 años a partir de la fecha de la denegación, tendrá derecho a volver a presentar una solicitud y a ser registrado como propietario (salvo en circunstancias excepcionales).

El proceso y los requisitos legales varían completamente dependiendo de las circunstancias de cada caso individual. Por lo tanto, es esencial que busque asesoramiento legal para garantizar que se siga el procedimiento correcto para maximizar las posibilidades de que una solicitud de posesión adversa tenga éxito.

Para obtener más información, póngase en contacto con Lauren Purdey en nuestro departamento de Bienes Raíces. También puede enviar su consulta por correo electrónico a [email protected] o [email protected], llame al 01276 686222 o visite https://www.herrington-carmichael.com/.

Esto refleja la ley en la fecha de publicación y está escrito como una guía general. No contiene asesoramiento jurídico definitivo, que debe solicitarse según proceda en relación con un asunto en particular.