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Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que permite a las personas de 62 años o más pedir prestado una parte de la plusvalía de su casa. A diferencia de una hipoteca tradicional, en lugar de hacer pagos mensuales de la hipoteca al prestamista, el prestatario recibe dinero del prestamista.
El préstamo no vence hasta que se mudan, venden la casa, no cumplen con las obligaciones del préstamo o mueren, en cuyo caso los herederos asumen la responsabilidad del préstamo.
Siga leyendo para obtener más información sobre las hipotecas inversas y si son la opción correcta para usted.
Índice
- ¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
- Tipos de hipotecas inversas
- ¿cuánto dinero se obtiene de una hipoteca inversa?
- ¿Es una hipoteca inversa adecuada para usted?
- ¿Cómo se paga una hipoteca inversa?
- ¿Cuándo paga una hipoteca inversa?
- Cómo evitar estafas de hipotecas inversas
- Preguntas frecuentes sobre hipotecas inversas
- Resumen de la Guía de Money para Hipotecas Inversas
¿Cómo es una hipoteca inversa de doe dirk?
Primero, para entender cómo funciona una hipoteca inversa, debe comprender el valor acumulado de la vivienda. En términos de bienes raíces, el capital es el valor de mercado actual de su propiedad menos el monto de todos los préstamos que aún se adeudan por ella.
Por ejemplo, si su casa tiene un valor de 3 300,000 y debe mortgage 100,000 en una hipoteca, tiene equity 200,000 en plusvalía de la casa.
Si ya ha pagado su hipoteca (o no tenía una en primer lugar), entonces el capital es igual al valor total de mercado de la propiedad.
Cuando contrae una hipoteca inversa, toma un préstamo contra una parte de ese capital. El dinero que recibe no está sujeto a impuestos y puede recibirlo por adelantado en una sola suma global, en pagos mensuales o como una línea de crédito, según sus necesidades y el tipo de préstamo que elija.
Durante este tiempo, puede optar por realizar pagos del préstamo y reducir su deuda, pero no está obligado a hacerlo. Sin embargo, debe seguir pagando los impuestos sobre la propiedad, el seguro y mantener la casa en buen estado. De lo contrario, corre el riesgo de incumplimiento y, finalmente, de ejecución hipotecaria.
Los préstamos de hipoteca inversa vencen una vez que usted fallece (en cuyo caso, sus herederos se hacen responsables del préstamo) o ya no tiene la vivienda como residencia principal, entre otras circunstancias.
Tenga en cuenta que las hipotecas inversas no están destinadas exclusivamente a viviendas unifamiliares, también puede solicitar una si vive en un condominio, siempre que sea su residencia principal.
Tipos de hipotecas inversas
Hay cuatro tipos de hipotecas inversas: conversión de la plusvalía de la vivienda, conversión de la plusvalía de la vivienda para compra, hipoteca inversa propietaria y de un solo propósito.
Al igual que una hipoteca regular, estos préstamos pueden tener una tasa fija o una tasa de interés ajustable. Sin embargo, las hipotecas inversas tienden a tener tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales.
A pesar de que los prestatarios de hipotecas inversas generalmente no están obligados a hacer pagos mensuales de la hipoteca, aún deben pagar impuestos sobre la propiedad, seguros y mantenimiento de la casa como parte de sus obligaciones de préstamo.
Hipoteca de Conversión de la Plusvalía de la Vivienda (HECM)
Una Hipoteca de Conversión de la Plusvalía de la Vivienda es un préstamo respaldado por el gobierno federal sujeto a la regulación de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Solo están disponibles a través de prestamistas aprobados para desembolsar préstamos de la FHA.
La cantidad que se puede pedir prestada se basa en el valor tasado de la propiedad y está sujeta a los límites de la FHA. Algunos prestamistas de HECM requieren dos tasaciones de la propiedad. El prestamista utilizará el valor de tasación más bajo para el préstamo.
Estar sujeto a las regulaciones de la FHA tiene otro beneficio: los préstamos HECM son préstamos sin recurso, lo que significa que nunca deberá más de lo que vale su casa, incluso si su valor de mercado cae.
Los HECM ofrecen una serie de opciones de pago:
- Un pago único de suma global
- Tenencia: una anualidad mensual para un número específico de meses o durante el tiempo que la casa sea su residencia principal
- Una línea de crédito: Tiene la opción de retirar fondos según los necesite, pero el saldo de capital no utilizado crece con el tiempo de acuerdo con la tasa de interés. Por ejemplo, suponiendo que obtenga una línea de crédito de 2 200,000 con una tasa de interés del 4%, si no usa nada de ese dinero, el monto del préstamo principal aumentaría a aproximadamente 3 300,000 en los próximos diez años. Si bien esto significa que debe más dinero que al principio, también tiene acceso a una línea de crédito más grande a largo plazo. Esto significa que puede recibir una cantidad de fondos mayor de la que se solicitó originalmente durante la vida del préstamo.
Estas opciones se pueden combinar para satisfacer sus necesidades.
En 2021, el límite de capital para este tipo de préstamo es de 8 822,375, y no hay condiciones sobre cómo los prestatarios de hipotecas inversas pueden usar el dinero. Se le pedirá que asista a una sesión de asesoramiento de HUD a través de una agencia de asesoramiento y que pague una prima de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés).
Aunque son obligatorias, las primas de seguro hipotecario pueden beneficiar tanto al prestamista como al prestatario. Por ejemplo, en el caso de que los herederos de un prestatario fallecido quieran vender la casa, solo tienen que pagar al prestamista hasta el 95% del valor tasado de la casa, incluso si el saldo del préstamo es mayor que el precio de venta. El seguro hipotecario cubrirá cualquier cantidad adeudada que exceda el valor de tasación del 95%.
Hipoteca de Conversión de la Plusvalía de la Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) para Compra
Una HECM para Compra permite a adultos de 62 años en adelante contratar una hipoteca inversa sobre su casa actual y usar los ingresos para comprar una nueva residencia principal. Por lo general, esto se hace cuando desea mudarse a una casa nueva, pero no desea esperar hasta que se venda su casa actual para hacerlo.
Al igual que un HECM regular, este tipo de hipoteca está respaldada por la FHA. Además, como la mayoría de las hipotecas inversas, tiene una cláusula de no recurso, lo que significa que nunca podrá deber más que el valor de su casa cuando venza el préstamo.
Al igual que otros préstamos de hipoteca inversa, este también cuenta con un reembolso flexible, por lo que los prestatarios pueden pagar todo lo que deseen cada mes, o no hacer ningún pago, siempre que paguen sus impuestos sobre la propiedad y otras obligaciones.
Dado que un HECM para Compra implica comprar una nueva residencia principal, el pago inicial de la nueva casa está sujeto a ciertas regulaciones. Por ejemplo, si se financian los costos de cierre, el pago inicial mínimo requerido suele estar entre el 29% y el 63% del precio de compra.
El monto del pago inicial también depende de la edad del comprador o del cónyuge elegible que no es prestatario, cuando corresponda. El resto de los fondos de compra provienen del préstamo de HECM.
Si el HECM para la Compra resulta en una cantidad suficiente sustancial, el comprador de vivienda puede incluso tener parte de los ingresos sobrantes para usar para otras metas de jubilación.
De acuerdo con la Asociación Nacional de Prestamistas de Hipotecas Inversas (NRMLA, por sus siglas en inglés), este tipo de hipoteca inversa a menudo es preferido por las personas que viven con un ingreso fijo que buscan reducir su tamaño, acercarse a su familia o cuya vivienda actual ya no satisface sus necesidades.
Hipoteca inversa propietaria
Una hipoteca inversa propietaria es un tipo de préstamo ofrecido por prestamistas privados de hipoteca inversa. Algunos de estos préstamos se conocen como hipotecas inversas gigantes, ya que pueden exceder los límites de valor establecidos por la FHA para los préstamos HECM.
Como dijimos anteriormente, en 2021, la cantidad máxima que se puede pedir prestada bajo un préstamo de HECM es de 8 822,375. El límite para una hipoteca inversa enorme, por otro lado, puede ser de hasta 4 4 millones.
Las hipotecas inversas propietarias no están aseguradas por el gobierno federal, por lo que los prestatarios no están obligados a pagar una prima de seguro mensual ni a recibir asesoramiento financiero.
Sin embargo, debido a que no están respaldados por el gobierno federal, estos préstamos tienden a tener tasas de interés más altas que un préstamo de HECM.
Los prestatarios pueden obtener el dinero en forma de suma global o anualidad mensual y pueden usarlo para cualquier propósito.
Si está listo para comenzar el proceso, consulte nuestra selección de los mejores prestamistas hipotecarios y cómo elegir el adecuado para usted. Sin embargo, tenga en cuenta que no todos los prestamistas ofrecen hipotecas inversas propietarias. De hecho, de nuestros seis mejores prestamistas hipotecarios, solo un Gremio Hipotecario ofrece esa opción.
Hipoteca inversa de un solo propósito
Las hipotecas inversas de un solo propósito están respaldadas por agencias gubernamentales y entidades sin fines de lucro y están destinadas a un objetivo específico aprobado por el prestamista, como pagar impuestos a la propiedad o hacer las mejoras necesarias en la vivienda.
También conocido como» préstamo de pago diferido «o» préstamo de aplazamiento de impuestos a la propiedad», este tipo de hipoteca inversa ofrece tarifas y tasas de interés más bajas. Los requisitos de elegibilidad también tienden a ser menos estrictos, por lo que este podría ser un tipo de hipoteca inversa que los prestatarios de bajos ingresos y los propietarios de viviendas pueden pagar.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que los ingresos solo se pueden usar para el propósito que su prestamista acordó.
(Alternativamente, si no desea obtener un préstamo contra el valor líquido de su casa y necesita fondos para hacer algunos cambios en su casa, consulte nuestra guía sobre cómo obtener un préstamo para mejoras del hogar.)
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¿cuánto dinero se obtiene de una hipoteca inversa?
El monto que podrá pedir prestado con una hipoteca inversa depende del tipo de préstamo hipotecario inverso que seleccione, la edad del prestatario más joven, las tasas de interés actuales y la cantidad de plusvalía que tenga en la casa. Al igual que cuando se contrata una hipoteca tradicional, una hipoteca inversa también tiene tarifas de originación, tarifas de servicio y otros costos de cierre.
Si elige una opción respaldada por el gobierno federal, también tendrá que pagar las primas del seguro hipotecario. Estos gastos se pueden retirar del monto del préstamo, por lo que no tiene que pagarlos de su bolsillo, pero reducirán la cantidad de efectivo que recibe después del cierre.
Además, las hipotecas inversas tienden a tener tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales.
¿Es una hipoteca inversa adecuada para usted?
Si ha considerado obtener una hipoteca inversa sobre su casa, pero no está seguro de si es una buena opción para usted, considere los siguientes puntos:
- Acceda a una gran cantidad de dinero en efectivo o a una fuente estable de ingresos en la jubilación
- Flexibilidad en la forma en que recibe el dinero. Las opciones incluyen una suma global por adelantado, una anualidad, una línea de crédito o una combinación de los tres
- Usted o sus herederos no necesitan hacer ningún pago del préstamo hasta que se mude, venda la casa o fallezca
- Los HECM son préstamos sin recurso, por lo que solo deberá lo que pidió prestado, incluso si su casa pierde valor
- No paga el impuesto sobre la renta sobre el dinero que recibe de una hipoteca inversa
- Tiene derecho a cambiar de opinión por cualquier motivo y cancelar la hipoteca inversa dentro de los tres días hábiles posteriores al cierre del préstamo
- Si uno de los cónyuges fallece, el cónyuge supérstite podrá permanecer en la casa si es un coprestatario
- Si tiene una hipoteca existente, los fondos obtenidos de una hipoteca inversa se deben usar para pagarla
- Debe pagar primas de seguro hipotecario y seguro de vivienda durante la vida del préstamo en préstamos respaldados por el gobierno federal
- Si se muda de la casa por más de 12 meses consecutivos, y no hay un coprestatario elegible que viva en la casa, el préstamo podría vencerse
- Otros gastos asociados con hipotecas inversas, como los honorarios y costos de cierre reducirán la cantidad de dinero en efectivo que recibe
- Si usted y su cónyuge que coaprendió el préstamo fallecen antes de pagar el préstamo, sus herederos deben pagar el saldo total del préstamo o el 95% del valor de tasación de la casa (el que sea menor) si desean evitar que la casa sea ejecutada por una hipoteca
- El atraso en los pagos de impuestos a la propiedad o de seguros podría desencadenar una suspensión de pagos por incumplimiento y ejecución hipotecaria
- como una suma global y no se gastan después de treinta días
Tenga en cuenta que, dependiendo del tipo de hipoteca inversa que elija, puede haber límites sobre cómo puede usar el dinero.
Para las hipotecas inversas de un solo propósito, el propósito del dinero debe ser revisado y aprobado por la agencia crediticia.
En el caso de hipotecas HECM, la casa tiene que cumplir con los estándares mínimos de propiedad de HUD para calificar. Además, es posible que se le solicite que use parte de los ingresos del préstamo para mejoras en su hogar si su hogar no cumple con los estándares de HUD.
Para calificar para un préstamo de hipoteca inversa, usted (y su casa) deben cumplir con los siguientes requisitos:
- Tener al menos 62 años de edad, ser dueño de su casa y vivir en ella como su residencia principal
- La casa debe tener suficiente plusvalía para el monto de la hipoteca inversa que necesita
- Debe poder pagar impuestos y primas de seguro de vivienda sobre la casa
- Debe mantener la casa en buenas condiciones
- En el caso de un HECM, tiene que asistir a asesoramiento financiero con una agencia de asesoramiento aprobada por el HUD
Si recibe beneficios de Medicaid o de Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI) de la Administración del Seguro Social, consulte a un experto financiero para determinar si sus beneficios se verán afectados por este tipo de préstamo con garantía hipotecaria.
Además, hay otras opciones disponibles si no cumple con los requisitos de edad pero está interesado en un tipo de préstamo similar, incluidos los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
Consulte nuestra guía de los mejores préstamos con garantía hipotecaria para explorar esas otras opciones.
¿Cómo se paga una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa vence una vez que todos los prestatarios han fallecido o se han mudado permanentemente de la casa, entre otras circunstancias.
Cuando el prestatario de una hipoteca inversa fallece, el banco discutirá las opciones de pago del préstamo con los herederos y les informará del saldo hipotecario actual. Los herederos generalmente tendrán 30 días para decidir qué hacer con el préstamo y con la propiedad.
Estas son algunas de las opciones disponibles para que usted o sus herederos paguen una hipoteca inversa:
- Vender la casa y utilizar el producto para pagar el saldo del préstamo hipotecario inverso
- Si el heredero desea conservar la propiedad, pague el saldo del préstamo o el 95% del valor tasado de la casa, lo que sea menor
- Obtenga un préstamo, ya sea un préstamo hipotecario tradicional u otra hipoteca inversa, sobre la propiedad después de que el prestatario haya fallecido para cubrir el saldo de la hipoteca
Si los herederos deciden vender la propiedad o pagar el préstamo, tienen 30 días a partir de la fecha de la muerte del prestatario para pagar el préstamo.
El prestamista podría aprobar una prórroga de 90 días si los herederos pueden proporcionar documentación que demuestre que están tratando de vender o pagar el préstamo de buena fe. En algunos casos, incluso puede ser posible extender el plazo hasta un año. Esta información se aplica principalmente a los préstamos respaldados por el gobierno federal, aunque los prestamistas pueden hacer excepciones para los préstamos propietarios.
Si los herederos no devuelven el préstamo dentro del plazo acordado, el prestamista puede proceder con la ejecución hipotecaria.
¿Cuándo paga una hipoteca inversa?
En la mayoría de los casos, no tiene que devolver el préstamo hipotecario inverso mientras viva en la casa. Sin embargo, el préstamo vencerá y será pagadero en cualquiera de las siguientes situaciones:
- Muerte. Cuando usted muere, sus herederos se hacen responsables de pagar la hipoteca o de llegar a un acuerdo con la institución financiera.
- Vender la propiedad. El préstamo se paga con el producto de la venta.
- Vivir fuera del hogar durante un año consecutivo. Si vive lejos de la casa por más de 12 meses consecutivos, es posible que deba comenzar a pagar el préstamo. Si su cónyuge es un co-prestatario o un cónyuge elegible que no es prestatario, podría quedarse en la casa sin pagar el préstamo.
- No pagar impuestos de propiedad o seguro de vivienda. Todas las hipotecas inversas requieren que el prestatario pague impuestos y seguro de vivienda. De no hacerlo, resultará en una ejecución hipotecaria. Si no puede pagar, busque un consejero de hipoteca inversa de inmediato.
- No mantener la casa. La casa necesita mantenerse en condiciones habitables.
Una vez que venza el préstamo, usted o sus herederos deben hablar con su prestamista para determinar un período de tiempo para liquidar el saldo del préstamo. Este período de tiempo varía dependiendo de la situación, pero en algunos casos podrían pasar tan solo 30 días antes de que el prestamista comience el proceso de ejecución hipotecaria.
Cómo evitar las estafas de hipotecas inversas
Desafortunadamente, la promesa de las hipotecas inversas también se ha utilizado para estafar a los propietarios de viviendas.
Debido a que los HECM están respaldados por el gobierno federal, algunos prestamistas sin escrúpulos han tratado de dirigirse a las personas mayores con problemas de efectivo con la promesa de que una hipoteca inversa es una forma segura de acceder al dinero para la jubilación. En muchos casos, a las personas objetivo no se les dice que los impuestos a la propiedad, el seguro y las reparaciones del hogar deben continuar pagándose, lo que hace que no paguen el préstamo y resulta en un día de pago fácil para el prestamista poco ético.
Otras estafas incluyen convencer a los prestatarios de que deben invertir los ingresos del préstamo en planes de inversión de riesgo.
Aquí hay algunas señales de alerta que debe tener en cuenta cuando se trata de préstamos hipotecarios inversos:
Señales de advertencia
Prestamistas que no explican la letra pequeña o intentan apresurarlo a través del proceso de préstamo
Empresas que usan tácticas de ventas agresivas, como sembrar el miedo y llamar en frío
Prestamistas que afirman que puede usar una hipoteca inversa para comprar una casa sin un pago inicial: los HECM para la compra aún requerirán que pague alrededor del 50% del valor de la casa de su bolsillo.
Contratistas que dicen que la mejor manera de pagar reparaciones costosas del hogar es contratar una hipoteca inversa
Cualquier persona que sugiera acciones o esquemas riesgosos (como voltear la casa) o entregar el dinero a un tercero
La mejor manera de evitar ser víctima de una estafa de hipoteca inversa es:
- Hable con un asesor independiente de hipotecas inversas aprobado por el HUD
- Lea la letra pequeña antes de firmar cualquier documento de préstamo
- Tenga en cuenta que tiene derecho a cancelar su préstamo de hipoteca inversa dentro de los tres días hábiles posteriores al cierre por cualquier motivo. Deberá enviar una solicitud por escrito a su prestamista, quien tendrá que devolver cualquier gasto de préstamo que ya haya pagado
- No responda a mercadotecnia no solicitada o llamadas en frío
Si usted o alguien que conoce es víctima de una estafa de hipoteca inversa, envíe una propina al FBI, presente una queja en línea con HUD-OIG o llame a su línea directa al 1-800-347-3735. También puede presentar una queja a través de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor llamando al 1-855-411-2372.
Resumen de la Guía de Money para Hipotecas Inversas
- Una hipoteca inversa puede ser una herramienta poderosa para financiar las mejoras necesarias en el hogar, pagar impuestos a la propiedad u otros gastos esenciales de subsistencia.
- Se puede acceder a hipotecas inversas a través de prestamistas de préstamos de la FHA y prestamistas privados y están disponibles para propietarios de viviendas de 62 años de edad y mayores.
- Estos préstamos se pueden desembolsar como pago único, como línea de crédito o como anualidad mensual.
- Los propietarios de viviendas deben ser plenamente conscientes de las responsabilidades, condiciones y posibles estafas al buscar y solicitar una hipoteca inversa.
- Una evaluación financiera es un paso importante antes de solicitar para ver si podrá pagar los gastos de subsistencia, el seguro y los impuestos después de tomar este tipo de préstamo.
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