timpul dintre căutările de transport și schimbul de contracte este de obicei între 1 și 3 săptămâni.

deși acest lucru poate părea destul de mult timp, veți fi încântați să știți că sunteți pe acasă drept!

în cele mai multe cazuri, lucrurile merg mai departe, de obicei, fără probleme, dar există o serie de factori care pot încetini lucrurile. Acestea pot include:

• amploarea și complexitatea anchetelor precontractuale;
• rezultatele căutării Conveyancing;
• desen în jos ipotecare Finanțe;
• întârzieri cu semnarea de proprietate peste;
• cât de bun conveyancer dumneavoastră este.

pentru a trece prin aceste probleme în mod individual…

anchete Pre-Contract

anchete Pre-contract sunt ridicate de transportatorul cumpărătorului. Acestea se referă, de obicei, la titlul, drepturile și obligațiile asupra proprietății și/sau terenului subiacent.

multe dintre anchete se bazează pe formularele Societății de Drept completate de vânzător la începutul procesului de conveyancing.

problemele comune ridicate pot include:

• controale la graniță și orice dispute anterioare;
• furnizare de utilități partajate (gaz, electric și apă/drenaj);
• dacă există limite cu privire la modul în care va fi utilizată proprietatea. De exemplu, pot exista restricții dacă o casă va fi folosită în scopuri de vacanță, pe termen scurt sau multi-închiriere (casă cu ocupație multiplă);
• restricții / incumbrări Funciare;
• acces partajat / drepturi de trecere;
• constrângeri privind modificarea proprietății (prin planificare sau alte legi). De exemplu, dacă proprietatea este listată sau se află într-o zonă de conservare, anumite modificări nu vor fi permise;
• lucrări istorice de construcție/dezvoltare și permisiuni de planificare relevante;
• reglementări și certificări ale clădirilor (electrice, gaze, geamuri, alarme, tratamente pentru lemn);
• orice lucru semnalat în certificatul de performanță energetică (EPC);
• orice costuri asociate);
• dacă proprietatea este închiriată, pot fi solicitate informații suplimentare cu privire la termenii specifici;
• dacă tranzacția este complexă sau implică elemente non-standard (cum ar fi o vânzare succesorală).

Transportatorul va trebui, de asemenea, să ridice întrebări suplimentare pe spatele rezultatelor căutărilor de transport (a se vedea mai jos).

transportoarele bune de cumpărare vor fi deosebit de amănunțite cu întrebările pentru a evita orice ‘toing și froing’.

când gestionăm vânzările agenției noastre imobiliare, solicităm întotdeauna transportatorilor să înceapă anchetele odată ce formularele Societății de drept sunt returnate.

aceasta înseamnă că orice întrebări rămase rezultate din rezultatele căutării pot fi tratate cu promptitudine înainte de a trece la schimbul de contracte.

transportatorul cumpărătorului va raporta și se va ocupa de orice probleme. Atunci când se utilizează finanțarea ipotecară, creditorul va dori, de asemenea, confirmarea că nu există nimic care să îi afecteze negativ securitatea asupra proprietății.

rețineți că transportatorul cumpărătorului nu ar trebui să ridice nicio întrebare cu privire la starea fizică a proprietății sau la orice altceva care ar apărea în mod normal în sondaj.

dacă cumpărați, ar trebui să fiți conștienți de termenul caveat emptor (‘cumpărător atenție’). Acest lucru înseamnă, în esență, că cumpărătorul este responsabil pentru verificarea proprietății înainte de a comite.

probleme cu rezultatele căutării

căutări Conveyancing sunt întreprinse la începutul procesului și poate dura ceva între 3 și 8 săptămâni pentru a finaliza.

multe vor depinde de căutarea autorității locale (care durează cel mai mult, indiferent de locul în care vă aflați în țară).

odată ce acestea sunt prin, va fi nevoie de timp pentru transportatorul cumpărătorului să examineze detaliile fiecărei căutări și să transmită un raport detaliat.

acest lucru va evidenția orice probleme potențiale pe care cumpărătorul ar trebui să le preocupe. Exemplele includ:

• orice riscuri de inundații în apropierea proprietății (și măsuri de atenuare care au fost puse în aplicare);
• dovezi de surpare, alunecări de teren, mine, depozite de deșeuri istorice și alte utilizări periculoase;
• orice ordine de cumpărare obligatorii locale sau notificări de executare;
• cereri recente de planificare convenite sau în mișcare;
• orice lucrări de infrastructură care trebuie întreprinse de consiliul local care ar putea afecta proprietatea;
• probleme de drenaj și/sau alimentare cu apă;
• dispute anterioare sau în curs de desfășurare la graniță.

dacă apar astfel de probleme, Transportatorul va trebui apoi să aibă o conversație cu cumpărătorul, care va împinge în mod natural data schimbului înainte.

implicațiile de a merge mai departe cu vânzarea va trebui să fie pe deplin explicate, astfel încât cumpărătorul are o înțelegere clară a riscurilor implicate.

cumpărătorul poate scoate legal din vânzare sau renegocia prețul în acest moment.

dacă acesta din urmă este propus, vânzătorul se poate retrage și el. Dacă se întâmplă acest lucru, vânzătorul ar trebui să verifice taxele de transport pentru a vă asigura că nu există taxe abortive.

cu toate acestea, din experiența noastră, agentul imobiliar ar fi trebuit să fie conștient de acest tip de situație de la început. Drept urmare, majoritatea cumpărătorilor avansează bine conștienți de orice riscuri (care au fost de obicei luate în considerare în preț).

desen în jos ipotecare Finanțe

precum și ancheta, creditor ipotecar va trebui, de asemenea, pentru a vedea raportul de căutare.

ei vor confirma, de asemenea, cu transportatorul cumpărătorului că nu există nimic de îngrijorare cu întrebările.

este demn de remarcat faptul că creditorii sunt de a lua o abordare mai stricte decât oricând la accesibilitatea evaluări și va analiza finanțelor dumneavoastră cu un pieptene fin-dinte.

din acest motiv, pentru a evita blocarea schimbului, cumpărătorul trebuie să se asigure întotdeauna că informațiile furnizate în aplicație sunt complet exacte.

transportatorul cumpărătorului se va asigura, de asemenea, că oferta ipotecară nu a expirat. Dacă, din păcate, va fi nevoie de câteva zile suplimentare pentru ca unul nou să fie reeditat.

oferta ipotecară va include termenul, ratele dobânzilor, plata lunară și alte condiții asociate.

transportatorul cumpărătorului va sfătui cu privire la implicațiile luării împrumutului imobiliar și va lua legătura cu Departamentul juridic al creditorului, dacă este necesar.

cumpărătorul poate dori să verifice certificatul de performanță energetică (EPC), precum și accesoriile și accesoriile convenite ca parte a vânzării.

atâta timp cât transportatorul cumpărătorului este proactiv, nu ar trebui să existe întârzieri nerezonabile.

cumpărătorului i se va trimite apoi un act ipotecar (de obicei împreună cu documentația contractului) pentru a semna. Cumpărătorul va transmite fondurile de depozit în contul clientului transportatorului.

vânzătorul va fi, de asemenea, trimis contractul TR1 pentru a semna și martor.

rețineți că, dacă vindeți o proprietate cu un credit ipotecar, transportatorul dvs. va trebui să descarce acel împrumut. Acest lucru poate întârzia procesul în continuare.

întârzieri cu semnarea proprietății peste

odată ce toate documentele, cecurile și contractele sunt produse, este în jos atât pentru cumpărător și vânzător pentru a se asigura că semnează și să se întoarcă totul în timp util.

unele dintre problemele pe care le-am întâlnit înainte de schimbul de contracte includ:

• întârzieri în semnarea contractelor și Actul de transfer (TR1) și trimiterea înapoi. Aceste documente au nevoie de semnături umede (adică cu un stilou) și să fie martor independent. Dacă una (sau mai multe) dintre părți are nevoie de un timp excesiv de lung pentru a organiza acest lucru, Schimbul poate fi întârziat în mod inutil;
• documentele sunt trimise înapoi prin poștă. Recomandăm întotdeauna postarea folosind Royal Mail clasa 1 înregistrată sau, mai bine zis, livrare specială;
• dacă cumpărătorul folosește un depozit supradotat (de obicei de la membrii familiei), compania ipotecară va solicita confirmarea și o semnătură că banii nu trebuie rambursați. De asemenea, vor urmări sursa fondurilor în scopuri de combatere a spălării banilor, ceea ce întârzie și mai mult procesul. Întârzierile aici pot împinge înainte data schimbului;
• întârzierile cumpărătorului în organizarea asigurării clădirii (pe care compania ipotecară o va solicita înainte de schimb). Deși nu ar trebui să încetinească lucrurile, cumpărătorul ar putea dori, de asemenea, să organizeze asigurări de viață;
• Cumpărătorul este lent în transferul depozitului sau a intrării în numerar în tranzacție. Este în întregime posibil să transferați fonduri de peste 10.000 de euro în câteva minute în aceste zile folosind un sistem de plăți automatizat de tip CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Cu toate acestea, deoarece există o taxă, unii cumpărători aleg să efectueze mai multe plăți în contul bancar al clientului transportatorului, ceea ce încetinește inevitabil lucrurile;
• transportatorul cumpărătorului întârzie emiterea certificatului de titlu către creditorul ipotecar (o condiție prealabilă pentru ca fondurile să fie eliberate). Aceasta conține informații privind proprietatea anterioară a proprietății, printre alte detalii;
• dacă există mai multe părți în lanț, atunci o întârziere încetinește totul pentru toți;
• dacă una dintre părți este plecată sau data schimbului se apropie de o sărbătoare legală, lucrurile pot încetini;
• cumpărătorul întârzie în mod deliberat semnarea contractelor într-o încercare de a putea gazunder vânzarea, încercați și asigurați-vă o afacere ipotecară mai bună sau pur și simplu puteți avea picioare reci. Aici vă sugerăm să contactați agentul imobiliar sau să solicitați clarificări de la transportatorul cumpărătorului;
• fie întârzieri ale transportatorului în descărcarea sau transferul fondurilor ipotecare / de depozit.

cât de bun este Conveyancerul

între căutări și schimb, toți factorii de mai sus vor fi influențați de eficiența conveyancerului care vă gestionează vânzarea.

în cazul în care firma este sub-resurse sau a preluat un volum mare de cazuri, timpul dintre căutări și schimb poate fi reținut.

în astfel de cazuri, dacă e-mailurile dvs. nu primesc răspuns, căutați procedura de reclamații a transportatorului. Există, de obicei, un membru senior al personalului puteți comunica cu care va fi, de obicei, capabil de a obține lucrurile înapoi pe drumul cel bun.

transportatorii Online au adesea sisteme de urmărire pentru a vedea exact unde sunt lucrurile.

în cel mai rău caz, puteți alege să depuneți o plângere la Ombudsmanul juridic. În majoritatea cazurilor, nu trebuie să se ajungă la asta.