ați scrimped și salvat, și sunteți în sfârșit gata pentru a pune o plată în jos pe o casă.
ai finanțare toate aliniate.
totul este bine până când descoperi un adevăr șocant—ai nevoie de mai mulți bani pentru a închide pe credit ipotecar din cauza costurilor de închidere.
daca esti un Cumparator prima dată, probabil te intrebi ce Imobiliare costurile de închidere sunt pentru și dacă într-adevăr nevoie să le plătească. (Din păcate da, faci).
în acest articol, vom explica ce costuri de închidere sunt plătite în mod tradițional de către cumpărător și pe care le acoperă vânzătorul.
de asemenea, vom descompune fiecare element rând pe care probabil îl veți vedea și vă vom explica când se aplică, precum și câteva sfaturi pentru a vă menține costurile de închidere cât mai scăzute posibil.
care sunt costurile de închidere?
costurile de închidere este un termen general care include toate taxele, cheltuielile, impozitele și alte taxe asociate cu redactarea și închiderea unui credit ipotecar.
unele dintre acestea sunt reglementate de guvern, iar altele sunt percepute de creditor, avocat imobiliar sau companie de titlu.
aceste taxe variază în funcție de tipul de împrumut, locația, vârsta și dimensiunea casei dvs. și alți factori.
plata costurilor de închidere face parte din procesul de închidere imobiliară.
cât sunt costurile de închidere?
aceasta este o întrebare comună adresată de vânzătorii de case.
costurile de închidere reprezintă de obicei aproximativ 3% – 6% din prețul de vânzare al casei.
deci, pentru o casă cu un preț de achiziție de $250,000, puteți planifica pe costurile de închidere fiind undeva între $7,500 la $15,000.
3% – 6% orientarea este mare pentru o estimare back-of-the-șervețel, dar nu este o garanție pentru cât de mult vor costa.
documentul dvs. de dezvăluire de închidere va contura exact cât vor fi costurile dvs. de închidere și va avea o taxă pentru fiecare element rând.
cine plătește pentru costurile de închidere?
de obicei cumpărătorul plătește pentru majoritatea costurilor de închidere, dar acest lucru este pentru un anumit grad de negociere.
vânzătorii care doresc să descarce rapid o proprietate sau să atragă cumpărătorii pe o piață lentă se oferă adesea voluntar să plătească o parte din costurile de închidere.
cu toate acestea, există o limită la cât de mult vânzătorii pot îndulci o afacere.
ipotecile emise de Fannie Mae sau Freddie Mac (armele de investiții ipotecare ale Guvernului) au un plafon pentru cât de mult li se permite vânzătorilor să plătească pentru costurile de închidere.
acest plafon variază de la 2% – 9% din prețul de achiziție, în funcție de raportul împrumut-valoare al ipotecii și dacă este sau nu o reședință primară.
de exemplu, concesiunile vânzătorului sunt maxime la 2% pentru proprietățile de investiții, dar un împrumut FHA cu 25% în jos ar fi limitat la 9%.
pentru ipoteci convenționale cu tradiționale 20% în jos, plătit de vânzător costurile de închidere max la 6%.
atâta timp cât rămâneți în limitele Freddie Mac/Fannie Mae, puteți aranja costurile de închidere în orice mod care să răspundă nevoilor și așteptărilor ambelor părți.
costurile de închidere explicate
costurile de închidere nu sunt un procent fix ca impozitele; fiecare cumpărător va plăti o sumă diferită în costurile de închidere.
unele costuri sunt taxe de creditor, unele sunt cerințe guvernamentale, iar altele sunt opționale.
factorii variabili în costurile de închidere ale cumpărătorului sunt locația casei, creditorul și tipul împrumutului.
creditorul va sublinia fiecare dintre aceste costuri în documentul de dezvăluire de închidere cu trei zile înainte de închidere.
mai jos, am prezentat câteva dintre cele mai frecvente costuri de închidere pe care le puteți vedea în documentul dvs. de divulgare.
taxa de evaluare
creditorul vrea să știe dacă proprietatea este în valoare de ceea ce plătiți pentru ea, astfel încât acestea vor comanda o evaluare independentă a valorii sale.
o evaluare tipică costă între 300 și 450 USD, dar acest lucru poate fi substanțial mai mare dacă proprietatea este mare sau vine cu o cantitate semnificativă de teren.
onorarii de Avocat
aceasta este taxată de un avocat imobiliar pentru a revizui documentele și contractele.
fiecare parte este responsabilă pentru onorariile avocaților proprii.
Texas nu cere ca un avocat să fie la masa de închidere, dar alte state o fac.
taxa de închidere
aceasta este, de asemenea, numită uneori o taxă de decontare sau o taxă de escrow.
se plătește companiei care gestionează contul escrow și banii serioși și se ocupă de închidere.
aceasta ar putea fi o companie de escrow, o companie de titlu sau un agent imobiliar, în funcție de stat.
taxa de curierat
acestea sunt taxele plătite pentru transportul documentelor fizice până la închidere.
dacă închideți digital, nu ar trebui să plătiți o taxă de curierat.
această taxă ar trebui să fie minimă.
taxa de raportare a creditelor
banca sau creditorul ipotecar va trage raportul de credit al cumpărătorului ca parte a procesului de subscriere.
aceasta costă de obicei în jur de 30-50 USD.
este posibil să trebuiască să plătiți acest lucru înainte de a primi o estimare a împrumutului, în funcție de modul în care funcționează creditorul dvs.
puncte de reducere
plata punctelor de reducere în avans va reduce suma dobânzii pe care o plătiți pe durata de viață a ipotecii.
fiecare punct costă 1% din suma împrumutului și de obicei reduce rata dobânzii cu %0,25.
dacă un cumpărător alege să plătească puncte de reducere, suma va fi datorată la închidere.
comisioane Escrow
o companie escrow (sau, în unele cazuri, o companie de titlu sau un avocat imobiliar) facilitează tranzacția de fonduri între cumpărător și vânzători.
taxa de escrow plătește pentru acest serviciu și documentele asociate.
aceasta este de obicei împărțită între cumpărător și vânzător, dar nu este neobișnuit ca oricare dintre părți să plătească pentru întregul lucru.
aceasta este, de asemenea, menționată ca o taxă de decontare sau o taxă de închidere.
asigurare ipotecară FHA
împrumuturile FHA necesită un tip unic de asigurare ipotecară.
acestea necesită o plată în avans de 1,75% din valoarea împrumutului datorat la închidere, precum și plăți lunare de asigurare ipotecară (MIP).
totalul anual al acestor plăți depinde de cât de mult ai pus jos, cât de mult vă împrumuta, și pentru cât timp, dar acestea variază între 0.45% și 1.05% pe an.
de exemplu, dacă ați cumpărat o casă de 150,00 USD pe o ipotecă de 30 de ani cu o plată în avans de 5%, ați datora 0,80% din împrumut în fiecare an.
care se traduce la $1,200 pe an, sau $100 pe lună.
taxa de Transfer HOA
dacă o HOA guvernează proprietatea, există o taxă unică pentru transferul datelor de proprietate (coduri de securitate, Informații despre baza de date etc.) pentru noul cumpărător.
nici banca, nici vânzătorul nu au niciun cuvânt de spus în această taxă, deoarece este emisă de HOA.
vânzătorul este în general responsabil pentru această taxă, care rulează în medie între 225 și 250 USD.
asigurarea proprietarilor de case
dacă aveți o ipotecă asupra unei proprietăți, banca vă va solicita să transportați asigurarea proprietarului, care trebuie să îndeplinească standardele băncii pentru o acoperire adecvată.
cumpărătorul trebuie să plătească în avans un an de asigurare la închidere.
acest cost va varia în funcție de vârsta, starea, dimensiunea și locația casei, precum și de nivelul de acoperire.
cumpărătorii pot și ar trebui să facă cumpărături și să compare ratele de la diferite companii de asigurări.
taxa de inițiere a împrumutului
creditorul percepe această taxă pentru a acoperi costurile administrării și subscrierii unei ipoteci.
deoarece această taxă este emisă de creditor, Cumpărătorul are loc să o negocieze (deși acest lucru ar putea duce la o rată a dobânzii mai mare).
taxele de origine costă de obicei 0.5% – 1% din suma totală a împrumutului.
asigurarea titlului creditorului
creditorii solicită de obicei cumpărătorilor să poarte asigurare de titlu pentru a proteja suma pe care o împrumută de orice drept de retenție nedescoperit, erori, dispute sau alte probleme cu titlul.
deși majoritatea creditorilor oferă o listă a partenerilor lor preferați, puteți face cumpărături pentru asigurarea titlului—și nu trebuie doar să alegeți din lista lor.
cu toate acestea, în anumite state (cum ar fi Texas), taxele de asigurare a titlului sunt stabilite de guvern.
pentru a afla mai multe despre creditori, consultați ghidul nostru pentru găsirea celui mai bun creditor ipotecar.
Inspecția vopselei pe bază de plumb
dacă vânzătorul știe despre orice vopsea pe bază de plumb pe proprietate, trebuie să o dezvăluie potențialilor cumpărători.
cu toate acestea, dacă locuința pe care o cumpărați a fost construită înainte de 1979, probabil că veți avea nevoie de o inspecție a vopselei pe bază de plumb ca parte a procesului de inspecție generală pentru a detecta orice vopsea toxică despre care vânzătorul nu știe.
această taxă vă va stabili înapoi în jurul valorii de $317 sau cam asa ceva, și este de obicei plătit de către cumpărător.
taxa de inițiere
creditorul percepe această taxă pentru costul creării unui nou împrumut pentru dvs., inclusiv procesarea cererii dvs.
de obicei costă între 0,5% și 1% din suma împrumutului.
această taxă poate include subscrierea (analiza financiară și evaluarea riscurilor) sau poate include doar costurile administrative ale împrumutului dvs.
asigurarea titlului proprietarului
la fel cum creditorul dvs. dorește să se protejeze de orice pretenții sau costume care înconjoară titlul proprietății dvs., este posibil să doriți și aceeași protecție.
dacă faceți acest lucru, va trebui să achiziționați asigurarea titlului proprietarului, deoarece politica creditorului dvs. nu vă va proteja în calitate de cumpărător.
în Texas, aceste rate sunt reglementate de stat.
o politică de 50.000 USD costă 496 USD, iar o politică de 100.000 USD costă 832 USD.
taxa de inspecție a dăunătorilor
insectele care plictisesc lemnul, cum ar fi termitele, albinele de lemn sau furnicile dulgher, pot face ravagii asupra integrității structurale a unei case, deci este posibil să fie nevoie să obțineți o infecție specifică dăunătorilor dacă există dovezi ale unei infestări.
o inspecție a dăunătorilor costă aproximativ 100 USD.
asigurare ipotecară privată
dacă puneți mai puțin de 20% în jos la împrumutul dvs., creditorul necesită să aveți asigurare ipotecară privată (PMI).
a nu se confunda cu proprietarii de case de asigurare care protejează împotriva dezastrelor și daune, Ipoteca de asigurare protejează creditor împotriva cumpărătorului implicit pe împrumut.
această taxă este o taxă lunară recurentă, deși poate fi eliminată odată ce există 20% capital în proprietate.
prima tranșă este datorată de cumpărător la închidere.
impozitele pe proprietate
ipotecile nu se închid de obicei la 1 ianuarie, astfel încât cumpărătorul și vânzătorul vor fi fiecare responsabili pentru partea lor din impozitele pe proprietate ale anului, în funcție de cât de mult din an a deținut-o fiecare persoană.
pentru statele în care impozitele sunt plătite în arierate, vânzătorul va plăti pentru partea lor din impozitele din acest an pe care cumpărătorul va ajunge să le depună.
pentru statele în care impozitele sunt plătite în avans, cumpărătorul va rambursa vânzătorului partea lor din impozitele anuale care au fost deja plătite.
taxa de blocare a ratei
o blocare a ratei garantează cumpărătorului că rata dobânzii nu va crește dacă împrumutul se închide într-o perioadă stabilită de timp, chiar dacă ratele pieței cresc.
încuietori Rata sunt de obicei bune pentru între 30-60 de zile.
unii creditori percepe o taxă pentru a bloca rata, în timp ce alții coace costul de un sistem de blocare în rata dobânzii pe care le oferă, astfel încât să poate sau nu poate vedea această taxă pe divulgarea de închidere.
Real Estate Agent Comisiei
dacă lista casa ta cu un agent imobiliar, le veți datorez un comision pentru serviciile lor de marketing casa ta și facilitarea vânzării.
acesta este adesea cel mai mare cost de închidere pentru vânzător, de obicei 5% -6% din prețul de vânzare.
taxa de înregistrare
guvernul percepe această taxă pentru a acoperi costurile administrative de înregistrare a modificării dreptului de proprietate asupra proprietății.
Costul va varia de la județ la județ, dar taxa de înregistrare costă de obicei în jur de 125 USD.
cumpărătorul plătește această taxă de cele mai multe ori.
taxa de sondaj
unele state vă solicită să aveți un sondaj recent pentru a verifica limitele proprietății înainte de a o putea cumpăra.
dacă trebuie să faceți un sondaj, planificați-l să coste în jur de 300-950 USD-posibil mai mult dacă terenul este mare sau are o formă ciudată.
taxe de căutare a titlului
o companie de titlu (sau avocat imobiliar în unele state) trebuie să facă cercetări pentru a determina că proprietatea pe care doriți să o cumpărați are un titlu „curat”.
aceasta înseamnă că este liber de orice falimente, drept de retenție, taxe neplătite sau alte creanțe asupra proprietății de către alte părți.
această taxă vă va stabili înapoi $200 – $400.
taxa de Transfer
unele state și/sau administrații locale percep o taxă de transfer atunci când proprietățile își schimbă mâinile.
(Texas nu percepe taxe de transfer.)
de asemenea, puteți vedea acest lucru listat ca impozit pe fapte, impozit pe registrul ipotecar sau impozit pe timbru.
taxă de subscriere
creditorul dvs. percepe această taxă pentru a acoperi costurile verificării creditului, veniturilor, activelor și ocupării forței de muncă, precum și analiza riscurilor pentru a decide dacă vă împrumută.
acest lucru este uneori lumped cu o taxă de origine împrumut, sau poate fi rupt ca un element rând separat.
credite pentru costurile de închidere
adesea, un vânzător va oferi unui cumpărător un credit la momentul închiderii pentru a compensa Monetar cumpărătorul pentru reparațiile pe care vânzătorul nu dorește sau nu le poate gestiona.
acest lucru îndulcește afacere pentru cumpărător, deoarece acestea trebuie să vină cu mai puțini bani pentru a închide, și acest lucru ajută vânzătorul, deoarece acestea nu trebuie să vă faceți griji despre obtinerea reparații făcut în timp pentru închidere.
creditele pot acoperi majoritatea costurilor de închidere, dar nu lucruri precum mutarea sau plata în avans.
creditele vânzătorului nu pot depăși totalul tuturor costurilor de închidere.
costurile de închidere în Texas vs. La nivel național
se spune că totul este mai mare în Texas, dar din fericire acest lucru nu este valabil pentru costurile de închidere.
Texas nu are taxe de transfer, astfel încât costurile medii de închidere au fost de 3.753, 65 USD în 2020.
pentru comparație, media națională a fost de $6,087 cu Taxe și $3,270 fără.
deoarece valoarea medie a împrumutului în Texas a fost de 213.334 USD pentru 2020, costurile de închidere reprezintă aproximativ 1,75% din suma împrumutului.
costurile dvs. de închidere pot fi mai mari sau mai mici în funcție de proprietatea pe care o cumpărați, dar acesta este un ghid bun și rapid pentru cât de mult să bugetați pentru costurile de închidere.
Cum de a Reduce costurile de închidere cumpărător în Texas
s-ar putea simți un șoc de șoc autocolant atunci când adăugați costurile de închidere sunteți probabil să plătească, dar există unele wiggle cameră aici.
iată câteva modalități prin care cumpărătorii își pot menține costurile de închidere la minimum.
- negociază taxele creditorului. Unele taxe (cum ar fi taxele de înregistrare județ sau prime de asigurare titlu reglementate de stat) sunt stabilite în piatră, dar doar despre orice taxele creditor este pentru negociere. Cu cât este mai mare suma pe care o împrumutați, cu atât mai mult trebuie să negociați aceste taxe. Stai jos cu creditor dumneavoastră pentru a merge peste taxele lor în divulgarea de închidere, și să ceară o reducere. Cel mai rău pot spune este nu.
- magazin în jurul pentru servicii. Doar pentru că creditorul vă oferă o listă de trei companii titlu nu înseamnă că trebuie să alegeți una dintre ele. De fapt, dezvăluirea de închidere are o secțiune pentru a desemna lucrurile pe care le puteți cumpăra. Apelați câteva locuri și comparați taxele pentru inspecții, căutări de titluri, sondaje etc. Ai putea salva destul de un pic de bani în acest fel.
- Roll costurile de închidere în împrumut. În cazul în care creditorul va rola costurile de închidere în împrumut, care va reduce suma de bani trebuie să o parte cu ziua de închidere. Acest lucru nu reduce costurile în sine — punct de vedere tehnic, aceasta va crește costurile de închidere ca vei fi plata dobânzii pe ele, împreună cu restul de împrumut. Dar dacă vă strângeți contul de economii pentru a veni cu o plată în avans, aceasta poate fi o opțiune utilă.
- cere credite vânzător. Știind ce să caute atunci când cumpără o casă vă va ajuta să identifice orice probleme cu casa care au nevoie de fixare, dar nu sunt dealbreakers, cere vânzătorului pentru un credit în loc de reparații. Vânzătorul are mâinile pline cu mutarea din casă și nu vrea să fie deranjat de înlocuirea toaletei crăpate sau de recablarea comutatorului de lumină care nu va funcționa. Cumpărătorii pot folosi acest lucru pentru a convinge vânzătorii să ajute la acoperirea unora dintre costurile de închidere în loc să se despartă de reparații în acest timp ocupat.
Gânduri finale privind costurile de închidere pentru cumpărători & vânzătorii din Texas
nimeni nu este încântat să plătească costurile de închidere, dar sperăm că înțelegerea scopului fiecăruia va face ca plata acestora să fie mai puțin enervantă.
în timp ce unele costuri de închidere nu sunt pentru negociere, multe taxe de creditor sunt.
puteți economisi sute de dolari doar solicitând o reducere, comparând vânzătorii sau investigând dacă fiecare taxă este necesară.
dacă doriți să negocieze credite vânzător pentru a reduce costurile de închidere, face acest lucru printr-un agent imobiliar de încredere, competent este mult mai ușor și mai puțin ciudat decât o faci singur.
având un agent condimentată pe echipa ta homebuying vă poate ajuta să identificați care costurile de închidere sunt necesare și prudent pentru tine de a plăti, și cele care sunt puf puteți sări.
dacă sunteți în căutarea unui agent imobiliar de încredere care să vă ghideze prin procesul de cumpărare sau vânzare, nu căutați mai departe de cea mai veche Agenție imobiliară din Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.
agenții Helen Painter reprezintă cumpărătorii și vânzătorii din Fort Worth din 1958.
indiferent dacă cumpărați sau vindeți proprietăți, sunați-ne astăzi pentru o consultare gratuită.