amortizarea este unul dintre cele mai mari beneficii ale deținerii unei proprietăți de închiriere, împreună cu potențialul de venituri recurente și apreciere a valorii proprietății pe termen lung.

dar, în timp ce veniturile și capitalurile proprii pot crește o povară fiscală, cheltuielile cu amortizarea ajută la scăderea sau chiar eliminarea impozitelor datorate asupra veniturilor pe care le generează o proprietate de închiriere.

de fapt, este posibil ca un investitor să dețină o proprietate de închiriere care este fluxul de numerar pozitiv în timp ce nu plătește nimic în impozite.

Takeaways cheie

• amortizarea este un non-numerar proprietarii de proprietate cheltuieli de închiriere să ia pentru a reduce valoarea venitului net impozabil.
• proprietatea de închiriere rezidențială este depreciată pe o perioadă de 27,5 ani.
• investitorii imobiliari pot deprecia valoarea clădirii și anumite îmbunătățiri, dar nu și valoarea terenului.
• atunci când o proprietate de închiriere este vândută, orice cheltuială de amortizare luată este recuperată și impozitată la cota normală de impozitare a investitorului, până la maximum 25%.
• investitorii efectuează adesea un schimb amânat de 1031 de impozite pentru a amâna plata impozitului pe recuperarea amortizării și câștigurile de capital.

cum funcționează amortizarea

proprietăți rezidențiale de închiriere deținute în scopuri de afaceri sau de investiții pot fi amortizate peste 27,5 ani, potrivit publicației IRS 527, proprietăți rezidențiale de închiriere.

amortizarea se bazează pe conceptul unui activ care are o „durată de viață utilă.”Cheltuielile cu amortizarea sunt menite să compenseze un proprietar de închiriere pentru uzura normală a clădirii pe o perioadă de timp. Valoarea terenului este scutită de depreciere, deoarece terenul nu se uzează niciodată sau este epuizat.

pentru a calcula deprecierea, valoarea clădirii este împărțită la 27,5 ani. Cheltuielile de amortizare rezultate sunt deduse din venitul net înainte de impozitare generat de proprietate. Veniturile rămase după deducerea cheltuielilor cu amortizarea sunt transmise proprietarului, iar impozitele sunt plătite pe baza categoriei Federale a impozitului pe venit a proprietarului.

desigur, cele mai multe proprietăți de închiriere nu se uzează complet și devin inutilizabile în mai puțin de 30 de ani. Există o mulțime de case care au fost construite acum 50, 75 sau chiar 100 de ani, care sunt încă folosite ca proprietăți de închiriere astăzi. De-a lungul anilor, au fost menținute pentru a atrage chiriași buni și pentru a continua să genereze venituri pentru proprietar.

amortizarea proprietății de închiriere continuă în perioada de deținere a proprietății și se resetează la încă 27,5 ani pentru un nou proprietar atunci când proprietatea este vândută. Dacă un proprietar deține proprietatea mai mult de 27,5 ani, cheltuielile cu amortizarea se epuizează deoarece durata de viață utilă a clădirii a expirat, cel puțin în scopul deprecierii proprietății de închiriere.

metode de amortizare a proprietății închiriate

o proprietate trebuie să se califice pentru amortizare înainte ca un investitor să poată solicita o cheltuială de amortizare a proprietății închiriate. Există mai multe criterii pe care un investitor imobiliar trebuie să le îndeplinească pentru a deprecia proprietatea de închiriere:

• investitorul trebuie să fie proprietarul proprietății de închiriere și nu un chiriaș.
• proprietatea trebuie utilizată în scopuri de afaceri sau de investiții, cum ar fi închirierea locuinței unui chiriaș.
• durata de viață utilă a proprietății trebuie să poată fi determinată, motiv pentru care valoarea terenului nu este amortizată.
• dacă o proprietate nu este deținută timp de cel puțin un an, investitorul nu este eligibil să solicite cheltuiala cu amortizarea.

există trei moduri diferite de a deprecia proprietăți rezidențiale de închiriere. Toate cele trei metode de amortizare a proprietății de închiriere se referă la momentul în care proprietatea este „pusă în funcțiune”, ceea ce înseamnă când proprietatea este gata și disponibilă pentru închiriere.

1. proprietatea închiriată pusă în funcțiune înainte de 1981 poate fi amortizată folosind metoda liniei drepte sau a soldului în scădere.
2. proprietate pusă în funcțiune după 1980, dar înainte de 1987 folosește sistemul accelerat de recuperare a costurilor (ACR) pentru depreciere.
3. proprietatea de închiriere pusă în funcțiune după 1986 utilizează în general sistemul modificat de recuperare accelerată a costurilor (MACRS). Cu toate acestea, în conformitate cu MACRS, proprietarii de proprietăți de închiriere au voie să utilizeze sistemul alternativ de amortizare (ADS) pentru majoritatea proprietăților, care este un alt nume pentru metoda de amortizare în linie dreaptă.

calcularea exactă a deprecierii proprietății de închiriere poate fi în mod evident complicată. De aceea, mulți investitori imobiliari plătesc un profesionist fiscal sau se înscriu pentru un cont gratuit la Stessa pentru a urmări cu exactitate cheltuielile de depreciere ale unei proprietăți de închiriere.

pe lângă urmărirea automată a deprecierii proprietății de închiriere, noul bilanț al proprietății de închiriere stessa actualizează simultan fiecare proprietate la valoarea de piață (față de valoarea depreciată) pentru a oferi investitorilor imobiliari o idee mai exactă despre capitalul propriu.

cum se calculează amortizarea Proprietății de închiriere

acum, să aruncăm o privire la un exemplu simplificat de calcul al amortizării proprietății de închiriere folosind metoda liniară de amortizare.

o casă unifamilială din Austin, Texas a fost achiziționată de un investitor imobiliar și a fost pusă în funcțiune ca proprietate de închiriere la 1 ianuarie 2017. Potrivit lui Zillow, valoarea casei a fost de 391.000 de dolari. Pe parcursul unei perioade de deținere de patru ani, casa s-a apreciat în valoare de 521.000 USD. Investitorul decide să vândă și tranzacția se închide la 31 decembrie 2020, la timp pentru noul an.

1. determinați baza costului Proprietății de închiriere

înainte ca investitorul să poată calcula amortizarea proprietății de închiriere, trebuie determinată baza de cost a locuinței. Baza de Cost este valoarea casei minus valoarea terenului pe care se află casa, plus orice costuri de închidere care trebuie amortizate, inclusiv:

• studiu de proprietate
• Titlu asigurare
• taxe de înregistrare
• Taxe abstracte
• taxe legale
• taxe de Transfer

există și alte costuri care trebuie amortizate, care nu sunt văzute în mod normal în majoritatea imobilelor rezidențiale tranzacții, cum ar fi impozitele pe proprietate datorate de vânzător pe care cumpărătorul le-a asumat, comisionul imobiliar al vânzătorului datorat unui agent sau costul instalării utilităților.

vom presupune că investitorul imobiliar a suportat costuri de închidere de 3.000 USD atunci când proprietatea a fost achiziționată pentru prima dată, care trebuie adăugată la baza costurilor și amortizată. În plus, potrivit evaluatorului Județean și raportului de evaluare, valoarea lotului a fost de 25.000 de dolari atunci când locuința a fost achiziționată în ianuarie 2017.

pe baza acestor informații, investitorul poate calcula baza de cost a casei:

• prețul de achiziție = $391,000
• mai puțin valoarea lotului = <$25,000>
• Plus costurile de închidere calificate pentru amortizare = $3,000
• baza de Cost = $369,000

1. calculați cheltuielile de amortizare a proprietății de închiriere

pentru a calcula cheltuielile anuale de amortizare a proprietății de închiriere, baza de cost a proprietății este împărțită la 27,5 ani:

• $369,000 baza costului proprietății / 27,5 ani = 13.418 USD.18 cheltuieli anuale de amortizare

Deci, pe parcursul perioadei de deținere de patru ani, investitorul a fost în măsură să solicite o cheltuială de amortizare de $53,672.72 pentru a reduce valoarea venitului net impozabil.

ipotetic, în cazul în care casa de închiriere a generat un venit net total înainte de impozitare de 60.000 USD în perioada de patru ani, investitorul ar plăti doar impozite pe 6.372, 28 USD datorită cheltuielilor de amortizare a proprietății de închiriere:

• $60,000 venituri înainte de impozitare – 53.672, 72 USD cheltuieli cu amortizarea = 6.372 USD.28 venituri impozabile

cum se calculează amortizarea pe lună

un investitor imobiliar poate solicita o cheltuială de amortizare de 3,636% din valoarea investiției imobiliare în fiecare an. Cu toate acestea, în lumea reală, proprietatea de închiriere nu este în mod normal achiziționată și vândută în prima zi a anului și în ultima zi a anului.

pentru a ajuta la calcularea deprecierii mai ușor, IRS oferă investitorilor imobiliari cu un tabel pentru a ajuta la determinarea procentului de amortizare a pretinde în funcție de luna proprietatea de închiriere a fost pus în funcțiune:

Luna Pusă În Funcțiune	Baza Costurilor Procentul De Amortizare
Ianuarie	3.49%
Februarie	3.18%
Martie	2.88%
Aprilie	2.58%
Mai	2.27%
Iunie	1.97%
Iulie	1.67%
August	1.36%
Septembrie	1.06%
Octombrie	0.76%
noiembrie	0.46%
decembrie	0.15%

de exemplu, dacă o proprietate de închiriere cu o bază de cost de 100.000 USD a fost pusă în funcțiune pentru prima dată în iunie, deprecierea pentru anul respectiv ar fi $1,970:

• $100,000 baza de cost x 1.970% = $1,970

în fiecare dintre anii următori, cheltuielile cu amortizarea ar fi $3,636.36:

• $100,000 x 3.636% = $3,636.36

articole de proprietate de închiriere cu depreciere mai rapidă

pe lângă deprecierea clădirii, investitorii imobiliari pot deprecia și articolele puse în funcțiune într-o proprietate de închiriere mai repede de 27,5 ani:

depreciere pe 5 ani: Aparate, covoare, mobilier

depreciere pe 7 ani: mobilier și echipamente de birou

depreciere pe 15 ani: drumuri și garduri

presupunem că un investitor cheltuiește 8.000 de dolari pe covoare noi și reconstruiește un gard din curtea din lemn la un cost de 15.000 de dolari. Cheltuielile suplimentare de amortizare ar fi:

• mocheta: $8,000 / 5 ani = $1,600 covor depreciere pe an.
• gard: 15.000 USD / 15 ani = 1.000 USD.

cum să recupereze de închiriere de proprietate depreciere

cheltuieli de amortizare este un beneficiu fiscal de a deține proprietate de închiriere. Cu toate acestea, atunci când proprietatea este vândută, cheltuiala de amortizare luată este „recucerită” de IRS și impozitată ca venit regulat.

pentru a ilustra, să folosim investitorul nostru imobiliar din Austin ca exemplu.

în perioada de deținere de patru ani, investitorul a pretins o cheltuială totală de amortizare de 53.672, 72 USD pentru a reduce valoarea venitului impozabil. Când proprietatea este vândută, investitorul este obligat să plătească impozit pe 53.672, 72 USD până la o rată maximă de 25%, chiar dacă investitorul se află într-o categorie fiscală federală mai mare.

valoarea maximă a impozitului datorat din recuperarea amortizării ar fi de 13.418, 18 USD, cu orice câștig de capital rămas impozitat la 0%, 15% sau 20%, în funcție de categoria fiscală a investitorului.

în loc de a plăti impozit pe amortizare recapture și câștigurile de capital, mulți investitori imobiliari efectua un impozit amânat 1031 de schimb. În loc să plătească impozite guvernelor federale și de stat, investitorii folosesc acei bani în plus pentru a cumpăra o altă proprietate de închiriere pentru a-și dezvolta portofoliul imobiliar.

Gânduri finale pe această temă

deprecierea proprietății de închiriere poate salva investitorii imobiliari o sumă semnificativă de bani în impozite. De fapt, atunci când o proprietate este achiziționată pentru prima dată, cheltuielile cu amortizarea pot elimina complet orice impozit datorat pe venit, deoarece fluxul de numerar este mai mic din cauza reparațiilor și a costurilor de găsire a unui nou chiriaș.

când se vinde o proprietate închiriată, orice cheltuială cu amortizarea este recuperată și impozitată la rata normală a impozitului pe venit al investitorului, până la maximum 25%. Pentru a amâna plata impozitelor pe recuperarea deprecierii și câștigurile de capital, mulți investitori aleg să efectueze un schimb 1031 și să utilizeze banii economisiți pentru a cumpăra mai multe bunuri imobiliare în loc să plătească guvernul.