ce este un credit ipotecar numai interes?

creditele ipotecare numai cu dobândă pot fi structurate în moduri asortate, dar au o premisă comună. Debitorii nu trebuie să plătească principalul pentru o perioadă, de obicei trei până la 10 ani, scăzând plățile lunare sub costul ipotecilor comparabile cu principalele și dobânzile.

dacă aveți o memorie bună (una care se extinde înapoi mai mult de un deceniu), s-ar putea aminti că numai dobânda ipoteci au fost parte din cel mai grav dezastrul pieței imobiliare de la Marea Depresiune. Acest produs a permis cumparatori acces la proprietate ar fi putut altfel nu a permis.

știm cu toții cum s-a terminat. Când piața imobiliară s-a prăbușit în 2008 și economiștii medico-legali au încercat să afle exact ce a mers prost, o mare parte din vină a căzut pe creditele ipotecare cu dobândă și pe creditorii care le-au împins.

ce face ca aceste împrumuturi să fie potențial periculoase? Ei încurajează debitorii să cumpere case mai scumpe decât ar putea folosind finanțarea convențională. În anii cu bule de la începutul anilor 2000, creditorii au fost bine cu asta. A fost o mare greșeală.

pe măsură ce perioadele fără dobândă a mii de credite ipotecare s-au încheiat, plățile lunare ale proprietarului au crescut. Mulți nu și-au putut permite să plătească dobândă și principal și au intrat în incapacitate de plată pentru împrumuturile lor. Foreclosures a crescut foarte mult, băncile au dat faliment și Marea Recesiune aproape scufundat economia.

oricât de devastator a fost acest tract, împrumuturile cu dobândă rezistă, dar sub reglementări financiare mai stricte. Astăzi, acestea sunt cele mai frecvente pe piața imobiliară high-end, unde cumpărătorii încearcă să întârzie rambursarea principalului ca parte a strategiei financiare mai mari.

tipuri de împrumuturi pentru locuințe numai cu dobândă

zilele în care creditorii încurajau clienții să ia împrumuturi numai cu dobândă pentru a cumpăra case pe care în mod normal nu și le permiteau s-au terminat, dar ipotecile numai cu dobândă sunt încă disponibile, inclusiv acestea:

Ipoteci Jumbo

ipotecile jumbo numai cu dobândă sunt împrumuturi mari de până la 650.000 USD și sunt un domeniu în care împrumuturile numai cu dobândă rămân populare. Cumpărătorii bogați care obțin profituri mari pe piețele financiare ar putea fi reticenți în a devia banii către principalul ipotecar, care nu oferă nicio întoarcere până când casa nu este vândută. Conform Legii Dodd-Frank, O lege federală adoptată în 2010 pentru a proteja împotriva repetării prăbușirii pieței imobiliare din 2008, cumpărătorii trebuie să îndeplinească anumite standarde pentru a se califica. Împrumuturile fără principal nu se potrivesc descrierii, dar creditorii sunt dispuși să scrie dobânzi-numai dacă un împrumutat îndeplinește standarde ridicate.

30 ani interes numai Ipoteci

acestea seamănă cu ipoteci convenționale de 30 de ani, cu un avertisment: debitorii nu plătesc principalul la început, de obicei în primii 10 ani. Deoarece perioada de rambursare este aceeași ca un împrumut standard de 30 de ani, plățile lunare ale principalului în ultimii 20 de ani ar fi mai mari decât ar fi dacă principalul ar fi plătit de la început. Creditorii doresc, în general, plăți în avans mai mari și percep dobânzi mai mari pentru aceste împrumuturi, deoarece sunt considerate mai riscante decât împrumuturile convenționale.

HELOC-uri numai cu dobândă

linii de credit de capital propriu, sau HELOC-uri, sunt de obicei doar cu dobândă pentru primii 10 ani. HELOCs sunt într – adevăr a doua ipoteci care funcționează ca carduri de credit-debitorii pot trage bani care utilizează capitaluri proprii în casele lor ca garanție. De exemplu, un împrumutat ar putea lua un HELOC pentru 100.000 de dolari cu o perioadă de rambursare de 30 de ani. În primii 10 ani, împrumutatul ar putea folosi cât mai mult din linia de credit după cum se dorește, plătind doar dobândă la soldul datorat. După 10 ani, linia de credit este înghețată, iar soldul este plătit în restul de 20 de ani.

avantajele unei ipoteci numai cu dobândă

ipotecile numai cu dobândă pot fi un avantaj pentru cumpărătorii capabili să efectueze plăți mai mari în viitor în schimbul economiilor pe termen scurt.

iată câteva exemple de când ar putea lucra pentru tine:

• creșterea veniturilor. Spuneți că terminați școala Medicală și doriți să cumpărați o casă. Cheltuiți aproape tot ce aveți pentru școlarizare și împrumutați bani pe care nu îi aveți, astfel încât adăugarea unei plăți ipotecare la mix ar fi imposibilă. Dar te bazezi pe un salariu mare ca chirurg după ce îți termini stagiul, așa că ești foarte încrezător în viitorul tău financiar. Luând un împrumut de interes numai ar țineți jos costurile homebuying, și de a face plățile lunare mai mari în 10 ani ar trebui să fie nici o problemă atunci când face un pachet în practica privată.
• se califică pentru o casă mai mare. Aceasta a fost una dintre strategiile problematice din timpul bulei imobiliare. Funcționează dacă aveți o mulțime de bani în viitorul dvs., ca o moștenire, dar poate fi o problemă dacă nu vă puteți permite să găzduiți doriți cu finanțare convențională acum. Când se termină perioada de interes numai, plățile de împrumut va balon și trebuie să fie gata pentru a face plăți mai mari sau refinanțare.
• Creșterea Prețurilor Locuințelor. Aceasta a fost o altă strategie în timpul bulei imobiliare. Într-o piață imobiliară în creștere, cumpărătorii speculativi au folosit împrumuturi numai cu dobândă pentru a cumpăra proprietăți pe care nu le-au putut finanța cu un împrumut convențional. De obicei, strategia implica vânzarea sau răsturnarea proprietății după câțiva ani. Ea a lucrat pentru destul de puțini oameni, dar cei care încă dețin casele lor, atunci când explozia cu care se confruntă calamitate.
• strategia de investiții. Dacă aveți un portofoliu de acțiuni care crește pe o piață financiară sănătoasă, s-ar putea să fiți reticenți în a vinde investiții pentru a efectua plăți ipotecare. Sau poate aveți fluxul de numerar pentru a efectua plăți, dar ar investi mai degrabă banii în acțiuni sau un plan de pensionare. În ambele cazuri, un împrumut numai cu dobândă ar putea servi scopului dvs.
• Deducere Fiscală. Dobânzile ipotecare plătite la împrumuturile pentru locuințe de până la 1 milion de dolari sunt deductibile. Pentru unii investitori, acesta este un plus financiar și face de dorit un împrumut cu dobândă. Dacă aveți un venit mare și sunt într-o categorie de impozit ridicat, deducerea dobânzii ipotecare poate fi util în exploatație în jos plata impozitului pe venit, și întreaga plată ipotecare este deductibile fiscal, nu doar o parte din ea.
• plătiți capitaluri proprii pe programul dvs. Cele mai multe împrumuturi numai cu dobândă nu vă restricționează să efectuați plăți suplimentare pentru a vă reduce principalul. Puteți face acest lucru ori de câte ori doriți și, în general, vă va reduce plata lunară a dobânzii. Acest lucru poate fi util și dacă aveți venituri variabile, ceea ce înseamnă că puteți plăti mai mult câteva luni sunt mai puțin altele.

dezavantaje ale unui credit ipotecar numai cu dobândă

împrumuturile cu dobândă pot fi riscante, mai ales dacă găsiți că nu puteți sări la o plată lunară mai mare atunci când este timpul să începeți să plătiți principalul. De când noile orientări federale privind protecția consumatorilor au intrat în vigoare în 2013, creditorii știu ce fel de împrumuturi pot oferi și cui.

Iată alte lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare înainte de a urmări o ipotecă numai cu dobândă:

• nici o creștere de capital. Dobânzi numai Ipoteci astăzi, în general, necesită plăți mari în jos astfel creditorii au garanții împotriva implicit. Dar pentru primii cinci până la 10 ani de împrumut, capitalul propriu al proprietarului nu crește deloc, cu excepția cazului în care proprietarul decide să efectueze plăți suplimentare. În cazul în care obiectivul dvs. de plată în jos un credit ipotecar, numai dobânda împrumuturi sunt un loc rău pentru a începe.
• valorile de acasă sunt în scădere. Aceasta a fost o altă problemă clarificată în prăbușirea pieței imobiliare din 2008. Mulți cumpărători înainte de accident au crezut că prețurile locuințelor nu vor scădea niciodată. Au învățat o lecție grea. Împrumuturile numai cu dobândă au contribuit la creșterea rapidă a prețurilor, dar când bula a izbucnit și prețurile au scăzut, deținătorii de credite ipotecare numai cu dobândă au făcut brusc plăți mari de dobânzi pentru casele în care aveau capital redus. Mulți tocmai au plecat.
• împrumuturi mai riscante cu rate ale dobânzii mai mari. Creditorii care încă fac împrumuturi cu dobândă vor să protejeze banii pe care îi împrumută. Deoarece împrumuturile cu dobândă, care odinioară erau ușor de vândut către alte instituții financiare, sunt acum mai puțin comercializabile, creditorii cer plăți mai mari de la debitori și percep mai multe dobânzi decât la împrumuturile convenționale, care sunt considerate un risc mai bun. Ratele dobânzilor ipotecare corespund riscului, iar cu cât riscul este mai mare pentru creditor, cu atât rata este mai mare.
• Creșteri Variabile Ale Dobânzii. Împrumuturile numai cu dobândă vin adesea cu rate variabile ale dobânzii, ceea ce înseamnă că ratele se ajustează în raport cu o rată a fondurilor de referință. În cazul în care ratele de fonduri crește, deci nu suma de interes plătiți pe Ipoteca sau HELOC. S-ar putea să doriți să căutați împrumuturi care vă permit să blocați și să deblocați ratele dobânzilor, permițându-vă o mai mare certitudine care vor fi plățile viitoare.

ce veți plăti în fiecare lună

plățile lunare depind de rata dobânzii și dacă rata dobânzii se ajustează în timpul perioadei de rambursare sau este blocată la un procent fix din sold. Este important să ne amintim că în perioada fără dobândă a împrumutului, soldul dvs. de capital nu se va schimba, ceea ce înseamnă că nu veți plăti niciodată mai puțin decât dacă rata dobânzii se ajustează mai jos.

Iată un exemplu despre cum funcționează: cumpărați o casă de 350.000 USD și faceți o plată în avans de 150.000 USD. Luați un împrumut de dobândă ipotecară de 30 de ani care are o rată a dobânzii de 7% în primii 10 ani. În timpul perioadei de interes numai, plata lunară va fi $1,166.67, cu excepția cazului în care rata dobânzii ajustează. După aceea, începeți să plătiți atât dobânda, cât și principalul, iar împrumutul amortizează Ipoteca pentru următorii 20 de ani.

o diferență cheie între un fix convențional și împrumuturi numai cu dobândă: plățile pe un împrumut convențional este aceeași în fiecare lună, dar valoarea dobânzii pe care o plătiți, scade treptat, iar partea principală crește pe măsură ce împrumutul este plătit. O plată a împrumutului numai cu dobândă se bazează atât pe rata dobânzii, cât și pe sold, deci poate fi variabilă. Dacă rata dobânzii se ajustează sau efectuați plăți suplimentare principale, plata lunară se poate modifica. Și, bineînțeles, când se încheie perioada de dobândă, plata minimă lunară va sări.