avskrivningar är en av de största fördelarna med att äga en hyresfastighet, tillsammans med potentialen för återkommande intäkter och uppskattning av fastighetsvärdet på lång sikt.

men medan inkomst och eget kapital kan öka en skattebörda, bidrar avskrivningskostnaden till att minska eller till och med eliminera skatter som är skyldiga på den inkomst som en hyresfastighet genererar.

faktum är att det är möjligt för en investerare att äga en hyresfastighet som är kassaflödespositiv medan man inte betalar något i skatter.

viktiga Takeaways

• avskrivningar är en icke-kontanta kostnader hyresfastigheter ägare vidta för att minska mängden skattepliktig nettoresultat.
• Bostadsfastigheter skrivs av under en period av 27,5 år.
• fastighetsinvesterare kan avskriva värdet på byggnaden och vissa förbättringar, men inte värdet på marken.
• när en hyresfastighet säljs återvinns eventuella avskrivningskostnader och beskattas till investerarens normala skattesats, upp till högst 25%.
• investerare genomför ofta en 1031 skatt uppskjuten utbyte att skjuta upp betala skatt på avskrivningar återta och realisationsvinster.

hur avskrivningar fungerar

bostadsfastigheter som ägs för affärs-eller investeringsändamål kan avskrivas över 27,5 år, enligt IRS-publikation 527, Bostadsfastigheter.

avskrivningar baseras på begreppet en tillgång som har en ”nyttjandeperiod.”Avskrivningskostnaden är avsedd att kompensera en hyresfastighetsägare för normalt slitage på byggnaden under en tidsperiod. Markvärdet är befriat från avskrivningar, eftersom mark aldrig slits ut eller används.

för att beräkna avskrivningar divideras byggnadens värde med 27,5 år. Den resulterande avskrivningskostnaden dras av från nettoresultatet före skatt som genereras av fastigheten. Den inkomst som återstår efter avdrag för avskrivningskostnaden överförs till ägaren, och skatter betalas baserat på ägarens federala inkomstskatt.

naturligtvis slits de flesta hyresfastigheter inte helt ut och blir oanvändbara på mindre än 30 år. Det finns gott om bostäder som byggdes för 50, 75 eller till och med 100 år sedan som fortfarande används som hyresfastigheter idag. Under åren har de bibehållits för att locka bra hyresgäster och fortsätta generera intäkter för ägaren.

avskrivningen av hyresfastigheter fortsätter under fastighetens innehavsperiod och återställs till ytterligare 27,5 år för en ny ägare när fastigheten säljs. Om en ägare innehar fastigheten i mer än 27,5 år löper avskrivningskostnaden ut eftersom byggnadens nyttjandeperiod har löpt ut, åtminstone för avskrivningar av hyresfastigheter.

Hyresfastighetsavskrivningsmetoder

en fastighet måste kvalificera sig för avskrivningar innan en investerare kan göra anspråk på en hyresfastighetsavskrivningskostnad. Det finns flera kriterier som en fastighetsinvesterare måste uppfylla för att avskriva hyresfastigheter:

• Investor måste vara ägare till hyresfastigheten och inte en hyresgäst.
• fastigheten måste användas för affärs-eller investeringsändamål, till exempel att hyra bostaden till en hyresgäst.
• nyttjandeperioden för fastigheten måste kunna fastställas, varför markvärdet inte skrivs av.
• om en fastighet inte hålls i minst ett år är investeraren inte berättigad att kräva avskrivningskostnaden.

det finns tre olika sätt att avskriva bostadsfastigheter. Alla tre hyresfastighetsavskrivningsmetoder hänvisar till när fastigheten är” placerad i drift ” vilket betyder när fastigheten är klar och tillgänglig för uthyrning.

1. hyresfastigheter som tas i bruk före 1981 kan skrivas av med hjälp av metoden rak linje eller minskande balans.
2. fastighet som tas i bruk efter 1980 men före 1987 använder Accelerated Cost Recovery System (ACRS) för avskrivningar.
3. hyresfastigheter som tas i bruk efter 1986 använder i allmänhet Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS). Under MACRS får hyresfastighetsägare dock använda det alternativa avskrivningssystemet (ADS) för de flesta fastigheter, vilket är ett annat namn för den raka avskrivningsmetoden.

exakt beräkning av hyresfastighetsavskrivningar kan uppenbarligen vara komplicerat. Det är därför många fastighetsinvesterare betalar en skatteproffs eller registrerar sig för ett gratis konto hos Stessa för att exakt spåra avskrivningskostnaden för en hyresfastighet.

förutom att automatiskt spåra hyresfastighetsavskrivningar uppdaterar Stessas nya hyresfastighetsbalansräkning samtidigt varje fastighet till marknadsvärde (kontra avskrivet värde) för att ge fastighetsinvesterare en mer exakt uppfattning om fastighets eget kapital.

hur man beräknar avskrivningar på hyresfastigheter

låt oss nu ta en titt på ett förenklat exempel på hur man beräknar avskrivningar på hyresfastigheter med hjälp av avskrivningsmetoden.

ett enfamiljshus i Austin, Texas köptes av en fastighetsinvesterare och togs i bruk som hyresfastighet den 1 januari 2017. Enligt Zillow var hemvärdet 391 000 dollar. Under en fyraårig innehavsperiod uppskattade hemmet i värde till $521,000. Investeraren beslutar att sälja och transaktionen stängs den 31 December 2020, precis i tid för det nya året.

1. Bestäm Hyresfastighetskostnadsbasis

innan investeraren kan beräkna hyresfastighetsavskrivningar måste kostnadsbasen för hemmet bestämmas. Kostnadsbasen är värdet på hemmet minus värdet på den mark som hemmet sitter på, plus eventuella stängningskostnader som måste skrivas av inklusive:

• fastighetsundersökning
• titelförsäkring
• Inspelningsavgifter
• abstrakta avgifter
• juridiska avgifter
• överföringsskatter

det finns andra kostnader som måste skrivas av som normalt inte ses i de flesta bostadsfastigheter transaktioner, såsom fastighetsskatt som betalas av säljaren som köparen antog, säljarens fastighetskommission skyldig till en agent eller kostnaden för att installera verktyg.

vi antar att fastighetsinvesteraren uppkom stängningskostnader på $3,000 när fastigheten först köptes, vilket måste läggas till kostnadsbasen och avskrivas. Dessutom, enligt länsbedömaren och utvärderingsrapporten, var värdet av partiet $25,000 när hemmet köptes tillbaka i januari 2017.

baserat på denna information kan investeraren beräkna kostnadsbasen för hemmet:

• inköpspris = $391,000
• mindre partivärde = <$25,000>
• Plus stängningskostnader kvalificerade för avskrivningar = $3,000
• kostnadsbas = $369,000

1. beräkna Hyresfastighetsavskrivningskostnad

för att beräkna den årliga hyresfastighetsavskrivningskostnaden divideras fastighetens kostnadsbas med 27,5 år:

• $369,000 fastighetskostnadsbasis / 27,5 år = $13,418.18 årliga avskrivningskostnader

så under den fyraåriga innehavsperioden kunde investeraren kräva en avskrivningskostnad på $53,672.72 för att minska mängden skattepliktig nettoresultat.

hypotetiskt, om hyreshuset genererade en total nettoresultat före skatt på $60,000 under fyraårsperioden, skulle investeraren bara betala skatt på $ 6,372. 28 tack vare hyresfastighetsavskrivningskostnaden:

• $60,000 inkomst före skatt – $53,672. 72 avskrivningskostnader = $6,372.28 skattepliktig inkomst

hur man beräknar avskrivningar per månad

en fastighetsinvesterare kan kräva en avskrivningskostnad på 3,636% av förvaltningsfastighetsvärdet varje år. Men i den verkliga världen köps och säljs hyresfastigheter normalt inte den första dagen på året och den sista dagen på året.

för att underlätta beräkningen av avskrivningar, ger IRS fastighetsinvesterare ett bord för att bestämma avskrivningsprocenten för anspråk baserat på den månad hyresfastigheten placerades i tjänst:

Månad Tas I Bruk	Kostnader Grund Avskrivningar Procent
Januari	3.49%
Februari	3.18%
Mars	2.88%
April	2.58%
Maj	2.27%
Juni	1.97%
Juli	1.67%
Augusti	1.36%
September	1.06%
Oktober	0.76%
November	0.46%
December	0.15%

till exempel, om en hyresfastighet med en kostnadsbas på $100 000 först togs i bruk i juni, skulle avskrivningen för året vara $1,970:

• $100,000 kostnadsbas x 1.970% = $1,970

i vart och ett av följande år skulle avskrivningskostnaden vara $3,636.36:

• $100,000 x 3.636% = $3,636.36

Hyresobjekt med snabbare avskrivningar

förutom att avskriva byggnaden kan fastighetsinvesterare också avskriva poster som tas i bruk i en hyresfastighet snabbare än 27,5 år:

5-års avskrivningar: apparater, mattor, möbler

7-års avskrivningar: kontorsmöbler och utrustning

15-års avskrivningar: vägar och staket

till exempel, låt vi antar att en investerare spenderar 8 000 dollar på nya mattor och bygger om ett trästaket till en kostnad av 15 000 dollar. Den extra avskrivningskostnaden skulle vara:

• mattor: $8,000 / 5 år = $1,600 Matta avskrivningar per år.
• staket: $15,000 / 15 år = $1,000.

hur man återta hyresfastigheter avskrivningar

avskrivningar bekostnad är en skatteförmån för att äga hyresfastigheter. Men när fastigheten säljs, avskrivningskostnaden tas ”återtas” av IRS och beskattas som regelbunden inkomst.

för att illustrera, låt oss använda vår fastighetsinvesterare i Austin som ett exempel.

under den fyraåriga innehavsperioden hävdade investeraren en total avskrivningskostnad på $53,672.72 för att minska mängden beskattningsbar inkomst. När fastigheten säljs är investeraren skyldig att betala skatt på $53,672.72 upp till en maximal skattesats på 25%, även om investeraren befinner sig i en högre federal skatteklass.

det maximala skattebeloppet från avskrivningsåtervinning skulle vara $13,418.18, med eventuell återstående realisationsvinst beskattad till 0%, 15% eller 20% beroende på investerarens skattekonsol.

i stället för att betala skatt på avskrivningar återta och realisationsvinster, många fastighetsinvesterare genomföra en 1031 uppskjuten skatt utbyte. I stället för att betala skatt till de federala och statliga regeringarna använder investerare extra pengar för att köpa en annan hyresfastighet för att växa sin fastighetsportfölj.

slutliga tankar om detta ämne

hyresfastigheter avskrivningar kan spara fastighetsinvesterare en betydande summa pengar i skatt. Faktum är att när en fastighet först köps kan avskrivningskostnaden helt eliminera eventuell skatt på inkomst eftersom kassaflödet är lägre på grund av reparationer och kostnaderna för att hitta en ny hyresgäst.

när en hyresfastighet säljs återvinns eventuella avskrivningskostnader och beskattas till investerarens normala inkomstskattesats, upp till högst 25%. Att skjuta upp betala skatt på avskrivningar återta och realisationsvinster, många investerare väljer att genomföra en 1031 utbyte och använda de pengar som sparas för att köpa mer fastigheter i stället för att betala regeringen.