La depreciación es uno de los mayores beneficios de poseer una propiedad de alquiler, junto con el potencial de ingresos recurrentes y apreciación del valor de la propiedad a largo plazo.

Pero mientras que los ingresos y el capital pueden aumentar la carga fiscal, los gastos de depreciación ayudan a disminuir o incluso eliminar los impuestos adeudados sobre los ingresos que genera una propiedad de alquiler.

De hecho, es posible que un inversor sea propietario de una propiedad de alquiler que tenga un flujo de caja positivo sin pagar impuestos.

Puntos clave

• La depreciación es un gasto no monetario que los propietarios de propiedades de alquiler toman para reducir la cantidad de ingresos netos imponibles.
• La propiedad de alquiler residencial se amortiza durante un período de 27,5 años.
• Los inversores inmobiliarios pueden depreciar el valor del edificio y ciertas mejoras, pero no el valor del terreno.
• Cuando se vende una propiedad de alquiler, cualquier gasto de depreciación asumido se recupera y se grava al tipo impositivo normal del inversor, hasta un máximo del 25%.
• Los inversores a menudo realizan un intercambio de impuestos diferidos 1031 para diferir el pago de impuestos sobre la recuperación de la depreciación y las ganancias de capital.

Cómo funciona la depreciación

La propiedad de alquiler residencial con fines comerciales o de inversión puede depreciarse durante 27,5 años, según la Publicación 527 del IRS, Propiedad de Alquiler residencial.

La depreciación se basa en el concepto de un activo que tiene una «vida útil».»Los gastos de depreciación están destinados a compensar al propietario de una propiedad de alquiler por el desgaste normal del edificio durante un período de tiempo. El valor de la tierra está exento de depreciación, porque la tierra nunca se desgasta o se agota.

Para calcular la depreciación, el valor del edificio se divide por 27,5 años. El gasto de depreciación resultante se deduce de los ingresos netos antes de impuestos generados por la propiedad. El ingreso restante después de deducir el gasto de depreciación se transfiere al propietario, y los impuestos se pagan en función de la categoría de impuestos federales sobre la renta del propietario.

Por supuesto, la mayoría de las propiedades de alquiler no se desgastan por completo ni se vuelven inutilizables en menos de 30 años. Hay muchas casas que se construyeron hace 50, 75 o incluso 100 años que todavía se usan como propiedades de alquiler en la actualidad. A lo largo de los años, se han mantenido para atraer buenos inquilinos y continuar generando ingresos para el propietario.

La depreciación de la propiedad de alquiler continúa durante el período de tenencia de la propiedad, y se restablece a otros 27,5 años para un nuevo propietario cuando se vende la propiedad. Si un propietario posee la propiedad por más de 27.5 años, el gasto de depreciación se agota porque la vida útil del edificio ha expirado, al menos para los propósitos de depreciación de la propiedad de alquiler.

Métodos de Depreciación de la Propiedad de alquiler

Una propiedad debe calificar para depreciación antes de que un inversor pueda reclamar un gasto de depreciación de la propiedad de alquiler. Hay varios criterios que un inversor de bienes raíces debe cumplir para depreciar la propiedad de alquiler:

• El inversionista debe ser el propietario de la propiedad de alquiler y no un inquilino.
• La propiedad debe usarse para fines comerciales o de inversión, como alquilar la casa a un inquilino.
• Se debe poder determinar la vida útil de la propiedad, por lo que el valor de la tierra no se depreciará.
• Si una propiedad no se mantiene durante al menos un año, el inversionista no es elegible para reclamar el gasto de depreciación.

Hay tres formas diferentes de depreciar la propiedad de alquiler residencial. Los tres métodos de depreciación de la propiedad de alquiler se refieren a cuando la propiedad se «pone en servicio», lo que significa cuando la propiedad está lista y disponible para alquiler.

1. Las propiedades de alquiler puestas en servicio antes de 1981 pueden amortizarse utilizando el método de saldo decreciente o en línea recta.
2. Los bienes puestos en servicio después de 1980 pero antes de 1987 utilizan el Sistema Acelerado de Recuperación de Costos (ACRS) para amortizar.
3. Las propiedades de alquiler puestas en servicio después de 1986 generalmente utilizan el Sistema de Recuperación de Costos Acelerada Modificado (MACRS). Sin embargo, bajo el MACR, los propietarios de propiedades de alquiler pueden usar el Sistema de Depreciación Alternativa (ADS) para la mayoría de las propiedades, que es otro nombre para el método de depreciación en línea recta.

Calcular con precisión la depreciación de la propiedad de alquiler puede ser obviamente complicado. Es por eso que muchos inversionistas de bienes raíces pagan a un profesional de impuestos o se registran para obtener una cuenta gratuita con Stessa para rastrear con precisión el gasto de depreciación de una propiedad de alquiler.

Además de realizar un seguimiento automático de la depreciación de la propiedad de alquiler, el nuevo balance de la propiedad de alquiler de Stessa actualiza simultáneamente cada propiedad al valor de mercado (frente al valor depreciado) para dar a los inversores inmobiliarios una idea más precisa del patrimonio de la propiedad.

Cómo calcular la Depreciación de una propiedad de alquiler

Ahora echemos un vistazo a un ejemplo simplificado de cómo calcular la depreciación de una propiedad de alquiler utilizando el método de depreciación en línea recta.

Una casa unifamiliar en Austin, Texas, fue comprada por un inversor de bienes raíces y se puso en servicio como propiedad de alquiler el 1 de enero de 2017. Según Zillow, el valor de la casa era de 3 391,000. Durante un período de retención de cuatro años, la casa se apreció en valor a 5 521,000. El inversor decide vender y la transacción se cierra el 31 de diciembre de 2020, justo a tiempo para el año nuevo.

1. Determinar la Base del Costo de la Propiedad de alquiler

Antes de que el inversor pueda calcular la depreciación de la propiedad de alquiler, debe determinarse la base del costo de la casa. La base de costos es el valor de la casa menos el valor del terreno sobre el que se asienta la casa, más los costos de cierre que deben depreciarse, incluidos:

• Levantamiento de propiedades
• Seguro de título
• Tarifas de registro
• Tarifas de resumen
• Tarifas legales
• Impuestos de transferencia

Hay otros costos que deben depreciarse que normalmente no se ven en la mayoría de los bienes raíces residenciales transacciones, como los impuestos sobre la propiedad adeudados por el vendedor que el comprador asumió, la comisión de bienes raíces del vendedor adeudada a un agente o el costo de instalar servicios públicos.

Asumiremos que el inversor de bienes raíces incurrió en costos de cierre de $3,000 cuando se compró la propiedad por primera vez, que deben agregarse a la base de costos y depreciarse. Además, según el informe de tasador y tasación del condado, el valor del lote era de 2 25,000 cuando la casa se compró en enero de 2017.

Basado en esta información, el inversor puede calcular la base de costos de la casa:

• Precio de compra = 3 391,000
• Menos valor del lote= <$25,000>
• Más costos de cierre calificados para depreciación =
• Base de costos= $369,000

1. Calcular el Gasto de Depreciación de la Propiedad de alquiler

Para calcular el gasto anual de depreciación de la propiedad de alquiler, la base de costo de la propiedad se divide por 27,5 años:

• $369,000 base de costo de propiedad / 27,5 años = $13,418.18 gasto de depreciación anual

Por lo tanto, durante el período de tenencia de cuatro años, el inversor pudo reclamar un gasto de depreciación de $53,672.72 para reducir la cantidad de ingresos netos imponibles.

Hipotéticamente, si la casa de alquiler generara un ingreso neto total antes de impuestos de 6 60,000 durante el período de cuatro años, el inversor solo pagaría impuestos sobre 6 6,372.28 gracias al gasto de depreciación de la propiedad de alquiler:

• $60,000 ingresos antes de impuestos-depreciation 53,672.72 gastos de depreciación = 6 6,372.28 ingresos imponibles

Cómo Calcular la Depreciación por mes

Un inversor inmobiliario puede reclamar un gasto de depreciación del 3,636% del valor de la propiedad de inversión cada año. Sin embargo, en el mundo real, la propiedad de alquiler no se compra y vende normalmente el primer día del año y el último día del año.

Para ayudar a que el cálculo de la depreciación sea más fácil, el IRS proporciona a los inversionistas de bienes raíces una tabla para ayudar a determinar el porcentaje de depreciación a reclamar en función del mes en que la propiedad de alquiler se puso en servicio:

Mes De La Puesta En Servicio De	Base De Costos De Depreciación, Porcentaje
De Enero	3.49%
Febrero	3.18%
De Marzo De	2.88%
De Abril De	2.58%
Puede	2.27%
De Junio De	1.97%
Julio	1.67%
De Agosto De	1.36%
Septiembre	1.06%
De Octubre De	0.76%
Noviembre	0.46%
Diciembre	0.15%

Por ejemplo, si una propiedad de alquiler con una base de costos de 1 100,000 se puso en servicio por primera vez en junio, la depreciación para el año sería $1,970:

• $100,000 base de costos x 1.970% = $1,970

En cada uno de los años siguientes, el gasto de depreciación sería $3,636.36:

• $100,000 x 3,636% = 3.636 dólares.36

Artículos de Propiedad de alquiler con Depreciación más rápida

Además de depreciar el edificio, los inversores inmobiliarios también pueden depreciar los artículos puestos en servicio en una propiedad de alquiler más rápido que 27,5 años:

Depreciación a 5 años: Electrodomésticos, alfombras, muebles

Depreciación a 7 años: Mobiliario y equipo de oficina

Depreciación a 15 años: Carreteras y vallas

supongamos que un inversor gasta 8 8,000 en alfombras nuevas y reconstruye una valla de madera en el patio trasero a un costo de 1 15,000. El gasto adicional de depreciación sería:

• Alfombras: 8.000 dólares / 5 años = 1.600 dólares de depreciación de alfombras por año.
• Valla: 15.000 dólares / 15 años = 1.000 dólares.

Cómo recuperar la Depreciación de la propiedad de alquiler

El gasto de depreciación es un beneficio fiscal de poseer una propiedad de alquiler. Sin embargo, cuando se vende la propiedad, el gasto de depreciación tomado es «recapturado» por el IRS y gravado como ingreso regular.

Para ilustrar, usemos a nuestro inversionista de bienes raíces en Austin como ejemplo.

Durante el período de tenencia de cuatro años, el inversor reclamó un gasto total de depreciación de 5 53,672.72 para reducir la cantidad de ingresos imponibles. Cuando se vende la propiedad, el inversionista está obligado a pagar impuestos sobre los 5 53,672.72 hasta una tasa máxima del 25%, incluso si el inversionista está en un tramo impositivo federal más alto.

La cantidad máxima de impuestos adeudados por la recuperación de depreciación sería de $13,418.18, con cualquier ganancia de capital restante gravada al 0%, 15% o 20%, dependiendo de la categoría impositiva del inversor.

En lugar de pagar impuestos sobre la recuperación de depreciación y las ganancias de capital, muchos inversores inmobiliarios realizan un intercambio de impuestos diferidos 1031. En lugar de pagar impuestos a los gobiernos federal y estatal, los inversores usan ese dinero extra para comprar otra propiedad de alquiler para hacer crecer su cartera de bienes raíces.

Reflexiones finales sobre este Tema

La depreciación de la propiedad de alquiler puede ahorrarle a los inversores inmobiliarios una cantidad significativa de dinero en impuestos. De hecho, cuando se compra una propiedad por primera vez, los gastos de depreciación pueden eliminar por completo cualquier impuesto sobre los ingresos debido a que el flujo de efectivo es menor debido a las reparaciones y los costos de encontrar un nuevo inquilino.

Cuando se vende una propiedad de alquiler, cualquier gasto de depreciación se recupera y se grava al tipo normal del impuesto sobre la renta del inversor, hasta un máximo del 25%. Para diferir el pago de impuestos sobre la recuperación de la depreciación y las ganancias de capital, muchos inversores optan por realizar un intercambio 1031 y usar el dinero ahorrado para comprar más bienes raíces en lugar de pagar al gobierno.