Ha ahorrado y ahorrado, y finalmente está listo para pagar un pago inicial de una casa.
Tienes todo el financiamiento preparado.
Todo está bien hasta que descubra una verdad impactante: necesita AÚN MÁS efectivo para cerrar el préstamo hipotecario debido a los costos de cierre.
Si usted es un comprador de casa por primera vez, probablemente se esté preguntando para qué son los costos de cierre de bienes raíces y si realmente necesita pagarlos. (Tristemente, sí).
En este artículo, explicaremos qué costos de cierre son pagados tradicionalmente por el comprador y cuáles cubre el vendedor.
También desglosaremos cada elemento de línea que es probable que vea y explicaremos cuándo se aplica, así como algunos consejos para mantener sus costos de cierre lo más bajos posible.
¿Qué Son Los Costos de Cierre?
Costos de cierre es un término general que incluye todos los cargos, gastos, impuestos y otros cargos asociados con la redacción y el cierre de un préstamo hipotecario.
Algunos de estos están regulados por el gobierno, y otros son cobrados por el prestamista, el abogado de bienes raíces o la compañía de títulos.
Estos cargos varían según el tipo de préstamo, la ubicación, la edad y el tamaño de su casa, y otros factores.
Pagar los costos de cierre es parte del proceso de cierre de bienes raíces.
¿Cuánto Son Los Costos De Cierre?
Esta es una pregunta común que hacen los vendedores de casas.
Los costos de cierre generalmente representan alrededor del 3% al 6% del precio de venta de la casa.
Por lo tanto, para una casa con un precio de compra de 2 250,000, puede planear que los costos de cierre estén entre 7 7,500 y 1 15,000.
La pauta del 3% al 6% es ideal para estimar la parte posterior de la servilleta, pero no es una garantía de cuánto costarán.
Su documento de divulgación de cierre describirá exactamente cuánto serán sus costos de cierre y tendrá un cargo por artículo de línea para cada uno.
¿Quién Paga los Costos de Cierre?
Normalmente, el comprador paga la mayoría de los costos de cierre, pero esto requiere cierto grado de negociación.
Los vendedores que desean descargar una propiedad rápidamente o atraer a los compradores en un mercado lento a menudo se ofrecen voluntarios para pagar parte de los costos de cierre.
Sin embargo, hay un límite a la cantidad de vendedores que pueden endulzar una oferta.
Las hipotecas emitidas por Fannie Mae o Freddie Mac (los brazos de inversión hipotecaria del gobierno) tienen un límite sobre cuánto se les permite pagar a los vendedores para los costos de cierre.
Este límite oscila entre el 2% y el 9% del precio de compra, dependiendo de la relación préstamo / valor de la hipoteca y de si se trata o no de una residencia principal.
Por ejemplo, las concesiones de vendedor están al límite del 2% para propiedades de inversión, pero un préstamo de la FHA con un 25% de cuota inicial estaría limitado al 9%.
Para hipotecas convencionales con el tradicional 20% de descuento, los costos de cierre pagados por el vendedor alcanzan un máximo del 6%.
Mientras permanezca dentro de los límites de Freddie Mac/Fannie Mae’s, puede organizar los costos de cierre de cualquier manera que satisfaga las necesidades y expectativas de ambas partes.
Costos de cierre Explicados
Los costos de cierre no son un porcentaje fijo como los impuestos; cada comprador pagará una cantidad diferente en costos de cierre.
Algunos costos son honorarios del prestamista, algunos son requisitos del gobierno y otros son opcionales.
Los factores variables en los costos de cierre del comprador son la ubicación de la casa, el prestamista y el tipo de préstamo.
El prestamista describirá cada uno de estos costos en el documento de divulgación de cierre tres días antes del cierre.
A continuación, describimos algunos de los costos de cierre más comunes que puede ver en su documento de divulgación.
Cuota de tasación
El prestamista quiere saber si la propiedad vale lo que usted está pagando por ella, por lo que ordenará una tasación independiente de su valor.
Una tasación típica cuesta de 3 300 a 4 450, pero esto puede ser sustancialmente más si la propiedad es grande o viene con una cantidad significativa de terreno.
Honorarios de abogado
Esto es cobrado por un abogado de bienes raíces para revisar documentos y contratos.
Cada parte es responsable de los honorarios de su propio abogado.
Texas no requiere que un abogado sea en la mesa de cierre, pero algunos otros estados.
Tarifa de cierre
Esto también se denomina a veces tarifa de liquidación o tarifa de depósito en garantía.
Se paga a la compañía que maneja la cuenta de depósito en garantía y el dinero de garantía y está a cargo del cierre.
Esto podría ser una compañía de custodia, una compañía de títulos o un agente de bienes raíces, dependiendo del estado.
Tarifa de mensajería
Se trata de tarifas pagadas por el transporte de documentos físicos hasta el cierre.
Si está cerrando digitalmente, no debería tener que pagar una tarifa de mensajería.
Esta tarifa debe ser mínima.
Tarifa de informe de crédito
El banco o el prestamista hipotecario retirará el informe de crédito de un comprador como parte del proceso de suscripción.
Esto generalmente cuesta alrededor de 3 30-5 50.
Es posible que tenga que pagar esto antes de recibir un presupuesto de préstamo, dependiendo de cómo opere su prestamista.
Puntos de descuento
Pagar puntos de descuento por adelantado reducirá la cantidad de intereses que paga durante la vida de su hipoteca.
Cada punto cuesta el 1% del monto del préstamo y, por lo general, reduce la tasa de interés en %0,25.
Si un comprador elige pagar puntos de descuento, el monto se adeudará al cierre.
Honorarios de depósito en garantía
Una compañía de depósito en garantía (o en algunos casos una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces) facilita la transacción de fondos entre el comprador y los vendedores.
La tarifa de depósito en garantía paga por ese servicio y la documentación asociada.
Esto normalmente se divide entre el comprador y el vendedor, pero no es raro que cualquiera de las partes pague por todo.
Esto también se conoce como tarifa de liquidación o tarifa de cierre.
Seguro hipotecario de la FHA
Los préstamos de la FHA requieren un tipo único de seguro hipotecario.
Requieren un pago por adelantado del 1,75% del valor del préstamo adeudado al cierre, así como pagos mensuales de seguro hipotecario (MIP).
El total anual de estos pagos depende de cuánto deposite, cuánto pida prestado y por cuánto tiempo, pero oscilan entre el 0,45% y el 1,05% anual.
Por ejemplo, si compró una casa de $150,00 en una hipoteca a 30 años con un pago inicial del 5%, adeudaría el 0.80% del préstamo cada año.
Que se traduce a $1,200 por año, o $100 por mes.
Tarifa de transferencia de HOA
Si una HOA rige la propiedad, hay una tarifa única para transferir los datos de propiedad (códigos de seguridad, información de base de datos, etc.).) al nuevo comprador.
Ni el banco ni el vendedor tienen voz en esta tarifa, ya que es emitida por la HOA.
El vendedor es generalmente responsable de esta tarifa, que cuesta un promedio de $225 a 2 250.
Seguro de vivienda
Si tiene una hipoteca sobre una propiedad, el banco le pedirá que lleve un seguro de vivienda, que debe cumplir con los estándares del banco para una cobertura adecuada.
El comprador debe pagar un año de seguro por adelantado al cierre.
Este costo variará según la edad, condición, tamaño y ubicación de la casa, así como el nivel de cobertura.
Los compradores pueden y deben comparar tarifas de diferentes compañías de seguros.
Tarifa de Originación de préstamo
El prestamista cobra esta tarifa para cubrir los costos de administración y suscripción de una hipoteca.
Debido a que esta tarifa es emitida por el prestamista, el comprador tiene cierto espacio para negociarla (aunque hacerlo podría resultar en una tasa de interés más alta).
Las tarifas de originación generalmente cuestan 0.5% – 1% del monto total del préstamo.
Seguro de título del prestamista
Los prestamistas generalmente requieren que los compradores lleven un seguro de título para proteger la cantidad que prestan de cualquier gravamen no descubierto, errores, disputas u otros problemas con el título.
Aunque la mayoría de los prestamistas proporcionan una lista de sus socios preferidos, puede buscar un seguro de título, y no solo tiene que elegir de su lista.
Sin embargo, en ciertos estados (como Texas), las tarifas de seguro de título son fijadas por el gobierno.
Para obtener más información sobre los prestamistas, consulte nuestra guía para encontrar el mejor prestamista hipotecario.
Inspección de pintura a base de plomo
Si el vendedor conoce alguna pintura a base de plomo en la propiedad, debe revelarla a los compradores potenciales.
Sin embargo, si la casa que está comprando fue construida antes de 1979, es probable que necesite una inspección de pintura a base de plomo como parte del proceso de inspección general para detectar cualquier pintura tóxica que el vendedor no conozca.
Esta tarifa le costará alrededor de 3 317 aproximadamente, y generalmente la paga el comprador.
Tarifa de originación
El prestamista cobra esta tarifa por el costo de crear un nuevo préstamo para usted, incluido el procesamiento de su solicitud.
Suele costar entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo.
Este cargo puede incluir la suscripción (análisis financiero y evaluación de riesgos) o solo puede incluir los costos administrativos de su préstamo.
Seguro de título del Propietario
Al igual que su prestamista quiere protegerse de cualquier reclamo o demanda relacionada con el título de su propiedad, es posible que también desee la misma protección.
Si lo hace, tendrá que comprar un seguro de título de propietario, ya que la póliza de su prestamista no lo protegerá como comprador.
En Texas, estas tarifas están reguladas por el estado.
La póliza de A 5 50,000 cuesta 4 496, y la póliza de a 1 100,000 cuesta 8 832.
Tarifa de inspección de plagas
Los insectos taladradores de madera como termitas, abejas de madera u hormigas carpinteras pueden causar estragos en la integridad estructural de una casa, por lo que es posible que deba contraer una infección específica de plaga si hay evidencia de una infestación.
Una inspección de plagas cuesta alrededor de $100.
Seguro Hipotecario Privado
Si deposita menos del 20% en su préstamo, el prestamista requiere que tenga un seguro hipotecario privado (PMI).
No debe confundirse con el seguro de vivienda que protege contra desastres y daños, el seguro hipotecario protege al prestamista contra el incumplimiento del comprador del préstamo.
Esta tarifa es una tarifa mensual recurrente, aunque se puede eliminar una vez que haya un 20% de equidad en la propiedad.
El comprador debe pagar la primera cuota en el momento del cierre.
Impuestos a la propiedad
Las hipotecas no suelen cerrar el 1 de enero, por lo que el comprador y el vendedor serán responsables de su parte de los impuestos a la propiedad del año, dependiendo de la cantidad del año que cada persona posea.
Para los estados donde los impuestos se pagan en mora, el vendedor pagará la parte de los impuestos de este año que el comprador terminará presentando.
Para los estados donde los impuestos se pagan por adelantado, el comprador reembolsará al vendedor la parte de los impuestos anuales que ya se hayan pagado.
Tarifa de bloqueo de tasa
Una tarifa de bloqueo de tasa garantiza al comprador que su tasa de interés no aumentará si el préstamo se cierra dentro de un período de tiempo establecido, incluso si las tasas de mercado aumentan. Los bloqueos de tasa
suelen ser válidos entre 30 y 60 días.
Algunos prestamistas cobran una tarifa para bloquear la tasa, mientras que otros hornean el costo de un bloqueo en la tasa de interés que ofrecen, por lo que puede o no ver este cargo en su divulgación de cierre.
Comisión de Agente de Bienes Raíces
Si publica su casa con un agente de bienes raíces, le deberá una comisión por sus servicios de comercialización de su casa y facilitación de la venta.
Este es a menudo el mayor costo de cierre para el vendedor, generalmente del 5% al 6% del precio de venta.
Tasa de registro
El gobierno cobra esta tasa para cubrir los costos administrativos de registro del cambio de propiedad de la propiedad.
El costo variará de un condado a otro, pero la tarifa de registro generalmente cuesta alrededor de $125.
El comprador paga esta tarifa la mayor parte del tiempo.
Tarifa de la encuesta
Algunos estados requieren que tenga una encuesta reciente para verificar los límites de la propiedad antes de que pueda comprarla.
Si necesita hacer una encuesta, planifique que cueste alrededor de 3 300-9 950, posiblemente más si el terreno es grande o tiene una forma extraña.
Tarifas de búsqueda de título
Una compañía de títulos (o un abogado de bienes raíces en algunos estados) necesita hacer una investigación para determinar que la propiedad que desea comprar tiene un título «limpio».
Esto significa que está libre de quiebras, gravámenes, impuestos no pagados u otros reclamos a la propiedad por parte de otras partes.
Este cargo le costará de back 200 a 4 400.
Impuesto de transferencia
Algunos estados y / o gobiernos locales cobran un impuesto de transferencia cuando las propiedades cambian de manos.
(Texas no cobra impuestos de transferencia.)
También puede ver esto como un impuesto de escritura, impuesto del registro hipotecario o impuesto de timbre.
Tarifa de suscripción
Su prestamista cobra esta tarifa para cubrir los costos de verificar su crédito, ingresos, activos y empleo, así como el análisis de riesgos para decidir si le presta o no.
Esto a veces se combina con una tarifa de origen de préstamo, o puede desglosarse como un elemento de línea separado.
Créditos Para Costos de cierre
A menudo, un vendedor ofrecerá a un comprador un crédito a la hora de cierre para compensar monetariamente al comprador por las reparaciones que el vendedor no está dispuesto o no puede manejar por sí mismo.
Esto endulza el trato para el comprador porque tienen que obtener menos dinero para cerrar, y esto ayuda al vendedor porque no tienen que preocuparse por hacer las reparaciones a tiempo para el cierre. Los créditos
pueden cubrir la mayoría de los costos de cierre, pero no cosas como la mudanza o el pago inicial.
Los créditos del vendedor no pueden exceder el total de todos los costos de cierre.
Costos de cierre en Texas vs. a nivel Nacional
Dicen que todo es más grande en Texas, pero afortunadamente eso no es cierto para los costos de cierre.
Texas no tiene impuestos de transferencia, por lo que los costos promedio de cierre fueron de 3 3,753.65 en 2020.
Para comparación, el promedio nacional fue de 6 6,087 con impuestos y without 3,270 sin impuestos.
Dado que el monto promedio del préstamo en Texas fue de 2 213,334 para 2020, los costos de cierre representan aproximadamente el 1.75% del monto del préstamo.
Sus costos de cierre pueden ser más altos o más bajos dependiendo de la propiedad que compre, pero esta es una buena guía rápida sobre cuánto presupuestar para los costos de cierre.
Cómo Reducir los Costos de Cierre del Comprador en Texas
Es posible que sienta una sacudida de pegatina cuando suma los costos de cierre que probablemente pagará, pero aquí hay un poco de margen de maniobra.
Aquí hay algunas maneras en que los compradores pueden mantener sus costos de cierre al mínimo.
- Negocie las tarifas del prestamista. Algunas tarifas (como las tarifas de registro del condado o las primas de seguro de título reguladas por el estado) están fijadas en piedra, pero casi todo lo que el prestamista cobre está listo para negociar. Cuanto mayor sea la cantidad que pida prestado, más apalancamiento tendrá para negociar estas tarifas. Siéntese con su prestamista para revisar sus tarifas en la divulgación de cierre y solicite un descuento. Lo peor que pueden decir es que no.
- Busque servicios. El hecho de que el prestamista le dé una lista de tres compañías de títulos no significa que tenga que elegir una de ellas. De hecho, la divulgación de cierre tiene una sección para designar qué cosas puede buscar. Llame a algunos lugares y compare las tarifas de inspecciones,búsquedas de títulos, encuestas, etc. Podrías ahorrar un poco de dinero de esta manera.
- Incluir los costos de cierre en el préstamo. Si su prestamista incorporará los costos de cierre al préstamo, eso reducirá la cantidad de efectivo que tiene que desprenderse el día del cierre. Esto no reduce sus costos per se, técnicamente, aumentará sus costos de cierre, ya que pagará intereses sobre ellos junto con el resto de su préstamo. Pero si está agotando su cuenta de ahorros para obtener un pago inicial, esta puede ser una opción que valga la pena.
- Solicite créditos del vendedor. Saber qué buscar al comprar una casa lo ayudará a identificar cualquier problema con la casa que necesite arreglarse pero que no sea un problema, pídale al vendedor un crédito en lugar de reparaciones. El vendedor tiene las manos ocupadas con mudarse de la casa y no quiere molestarse con reemplazar el inodoro roto o volver a cablear el interruptor de luz que no funcionará. Los compradores pueden usar esto para convencer a los vendedores de que ayuden a cubrir algunos de los costos de cierre en lugar de bifurcarse para las reparaciones durante este tiempo ocupado.
Pensamientos finales sobre los Costos de Cierre para Compradores & Vendedores en Texas
A nadie le entusiasma pagar los costos de cierre, pero es de esperar que comprender el propósito de cada uno haga que pagarlos sea menos molesto.
Si bien algunos costos de cierre no están listos para la negociación, muchas tarifas de prestamistas sí lo están.
Puede ahorrar cientos de dólares con solo solicitar un descuento, comparar proveedores o investigar si cada cargo es necesario.
Si desea negociar créditos de vendedor para reducir sus costos de cierre, hacerlo a través de un agente de bienes raíces confiable y competente es mucho más fácil y menos incómodo que hacerlo usted mismo.
Tener un agente experimentado en su equipo de compra de vivienda puede ayudarlo a identificar qué costos de cierre son necesarios y prudentes para que pague, y cuáles son esponjosos que puede omitir.
Si está buscando un agente de bienes raíces confiable que lo guíe a través del proceso de compra o venta, no busque más que la Agencia de Bienes Raíces más antigua de Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.
Los agentes de Helen Painter han estado representando a compradores y vendedores en Fort Worth desde 1958.
Ya sea que esté comprando o vendiendo una propiedad, llámenos hoy para una consulta gratuita.