A partir de 2020, los propietarios permanecen en una casa por un promedio de ocho años antes de vender. Eso es el doble de la tenencia promedio vista antes de la crisis de la vivienda de 2009. Con los precios de las viviendas alcanzando un máximo histórico en 2021, los propietarios de vivienda hoy ven un mayor incentivo financiero para permanecer en las mismas casas por más tiempo y obtener plusvalía.

Dicho esto, hay una serie de razones por las que puede tener sentido vender antes de lo que planeaste originalmente. Pero vender su casa poco después de comprarla puede significar perder dinero, enfrentar impuestos sobre las ganancias de capital o pagar multas por pago anticipado de la hipoteca. Esa es una de las razones por las que existe la «regla de los cinco años» coloquial. Esta regla dice que no debe considerar vender hasta que haya vivido en una casa durante cinco años, y hay buenas razones para eso.

La vida cambia inesperadamente a veces, obligándote a tomar decisiones difíciles. En esta guía, discutiremos algunos de los factores que afectan la rapidez con la que puede vender una casa después de la compra. Incluso vender una casa después de dos años es perfectamente práctico si lo haces bien.

¿Qué es la «regla de los cinco años»?

Common thinking dice que los vendedores no saldrán con su inversión inicial si no se quedan por cinco años. Esta línea de pensamiento proviene de los costos de transacción involucrados en la compra de una casa en primer lugar, el dinero que muchos propietarios nuevos invierten en mejorar su casa y el tiempo que tarda en crecer el valor de mercado de la casa.

Pero, como dicen, las reglas están destinadas a romperse, y la sabiduría convencional no tuvo en cuenta que en los últimos años se haya visto uno de los mayores auges de vivienda de la historia. Parece que los precios de las casas continuarán creciendo al menos hasta el 2021, por lo que es posible que pueda vender su casa antes sin perder dinero.

Por supuesto, no siempre se trata de vender su casa para obtener ganancias. Hay una serie de razones por las que podría vender antes de lo esperado.

Razones por las que los propietarios de viviendas venden antes de lo esperado

Mientras que la mayoría de las personas que no son profesionales de las aletas para el hogar no planean vender dos años después de la compra, hay muchas razones por las que la gente termina vendiendo poco después de la compra.

• Reubicación laboral: Una nueva oportunidad de carrera es un cambio de vida que impacta en el lugar donde querrá vivir.
• Emergencia de salud: Es posible que necesite liberar capital para pagar las facturas médicas o que desee acercarse a un familiar que haya sufrido una emergencia médica.
• Cambios familiares: Un nuevo bebé, niños que se van a la universidad o una muerte en la familia pueden hacer que reconsideres dónde quieres estar.
• Cambios financieros: Si alguien en su hogar pierde su trabajo, aumentan los impuestos a la propiedad o surgen costos inesperados, su hipoteca puede volverse demasiado cara.
• Mercado de vendedores: Con la cantidad de mercados en todo el país que están hoy en día, es posible que haya ganado plusvalía en su casa rápidamente y desee obtener ganancias mientras pueda.

¿qué tan pronto puede vender su casa sin perder dinero?

Si bien puede haber una buena razón para vender su casa poco después de comprarla, hacerlo conlleva riesgos financieros. Cuando compró la casa, pagó los costos de cierre que no puede recuperar sin obtener equidad o apreciar el valor de la casa. También hay costos asociados con los gastos de venta y mudanza a considerar.

Antes de considerar vender, piense en algo llamado punto de equilibrio.

¿Cuál es el punto de equilibrio?

El punto de equilibrio es cuando puede esperar vender su casa y recuperar todo el dinero que gastó en comprarla en primer lugar. En un mercado normal, los precios de la vivienda tienden a subir, y también ganará capital a medida que pague su hipoteca, compensando así los costos de propiedad, así como los costos de transacción de compra y venta.

Si bien el punto de equilibrio varía según los mercados y a medida que las tasas hipotecarias fluctúan, es importante calcularlo lo más cerca posible si debe vender poco después de comprar.

Calcular el punto de equilibrio para su casa

Puede vender en cualquier momento, pero es inteligente esperar al menos dos años antes de vender. Por vivir en su casa durante al menos dos años, puede excluir hasta $250,000 o $500,000, si está casado) de las ganancias de la venta de sus impuestos, gracias a los Dos Años de Propiedad y Uso de la Regla. Si no puedes esperar tanto, hablemos de matemáticas.

Para evitar asumir una pérdida, deberá devolver su pago inicial, los costos de cierre y los pagos mensuales de la hipoteca que ya realizó. También querrá recuperar los impuestos a la propiedad y el seguro hipotecario que ha estado cubriendo todos los meses. Calcular esos números, que tienden a ser los mismos todos los meses, debería ser sencillo.

A partir de ahí, debe calcular la cantidad de capital acumulado y/o la cantidad del saldo de su hipoteca que ya ha pagado. Esta calculadora es un gran recurso para ingresar sus números. (La mayoría de los propietarios tardarán al menos dos años en alcanzar el punto de equilibrio con la plusvalía y los pagos, pero el mercado fluctúa, ¡por eso calculas!)

Lo más importante es que debe determinar un precio realista para su casa. Investigue los precios de lista de casas comparables en su área y pida a un profesional que realice un análisis comparativo de mercado o una evaluación de casas. Usted sabe para qué compró su casa, pero, incluso si solo ha pasado un año, es posible que la demanda haya cambiado en su área, por lo que podría pedir más, o tener que conformarse con menos.

Finalmente, calcule los costos asociados con la venta de su casa. Si el precio final de venta de su casa le garantiza recuperar su pago inicial, los costos de cierre, los pagos de hipoteca y seguro hasta la fecha, obtiene ganancias suficientes para justificar su ganancia de plusvalía y compensa los costos de venta, puede vender su casa poco después de comprarla sin sufrir pérdidas. (Y recuerde, si vende su casa después de dos años, también obtendrá un buen crédito fiscal.)

¿Cuándo le beneficia vender rápido?

En algunos casos, es posible obtener ganancias incluso si vende muy pronto después de comprar. Algunos de los casos comunes en los que le beneficia vender dentro de los dos años posteriores a la compra son:

• Usted hizo renovaciones significativas en un corto período de tiempo para aumentar el valor de reventa de la casa.
• El valor de las casas en su vecindario se disparó inesperadamente debido a los desarrollos en el área, como nuevas áreas comerciales o una gran empresa que se muda cerca.
• Usted obtuvo una buena oferta inicialmente al comprar su casa como una ejecución hipotecaria o venta corta y puede venderla en circunstancias normales.

Otras consecuencias de vender una casa temprano

Sí, puede vender una casa poco después de comprarla mientras sigue obteniendo ganancias. Pero incluso si el valor de su casa ha aumentado, algunos propietarios de vivienda todavía aprenden de la manera difícil que hay algunas pérdidas sorprendentes que podría sufrir.

Antes de publicar su casa, considere estas otras pérdidas potenciales.

Impuestos sobre las ganancias de capital

Para reiterar la importancia de la Regla de Propiedad y Uso de Dos Años, los impuestos sobre las ganancias de capital que paga en una venta de casa son el 15% de las ganancias. ¡Eso podría ser mucho dinero! Siempre y cuando haya vivido en su casa durante al menos dos años y sea su residencia principal, estará exento de pagar impuestos sobre las ganancias de capital si va a vender su casa después de dos años.

Hay algunas otras excepciones a los impuestos sobre ganancias de capital (por ejemplo, si tiene que mudarse debido a un desastre natural), por lo que es una buena idea consultar a un profesional de impuestos antes de vender.

Multa por pago anticipado de hipoteca

Algunos prestamistas incluyen cláusulas en sus hipotecas para multas por pago anticipado si vende su casa antes de que haya pasado cierto tiempo. Es raro, pero algunos prestamistas emiten estas multas porque una venta prematura significa que perderán los pagos de intereses que de otro modo habrían recibido en los próximos años. Por lo general, le cobran del 2 al 5% del saldo restante de su préstamo.

Asegúrese de revisar su contrato hipotecario antes de vender para verificar que no estará sujeto a pagar estas multas.

Percepción reducida entre los compradores potenciales

Hay un elemento psicológico en vender una casa poco después de comprarla, te guste o no. Incluso si su mercado local ha visto un gran aumento en la demanda, el precio de su casa puede estancarse si la gente asume que está vendiendo porque algo está mal en ella.

Esta es una de las razones por las que es una buena idea contratar a un agente de bienes raíces en lugar de vender por ti mismo si estás vendiendo poco después de comprar. Un agente de bienes raíces puede ayudar con el marketing y aliviar las preocupaciones de los compradores potenciales al responder a todas las preguntas que surjan y asegurarles que no está vendiendo porque hay un problema.

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