El tiempo entre las búsquedas de traspaso y el intercambio de contratos suele oscilar entre 1 y 3 semanas.
Aunque esto puede parecer mucho tiempo, ¡te alegrará saber que estás en la recta final!
En la mayoría de los casos, las cosas generalmente avanzan sin problemas, pero hay una serie de factores que pueden ralentizar las cosas. Estos pueden incluir:
- Alcance y complejidad de las investigaciones precontractuales;
- Resultados de búsqueda de traspaso;
- Utilización de financiación hipotecaria;
- Retrasos en la firma de la propiedad;
- Lo bueno que es su traspaso.
Para revisar estos problemas individualmente
Consultas Precontractuales
Las consultas precontractuales son planteadas por el transportista del comprador. Por lo general, se refieren al título, los derechos y las obligaciones sobre la propiedad y/o la tierra subyacente.
Muchas de las consultas se basan en los formularios de la Sociedad de Abogados completados por el vendedor al inicio del proceso de traspaso.
Común de las cuestiones planteadas pueden incluir:
- comprobaciones de Límites y cualquier disputas anteriores;
- Compartido utilidad de suministro (gas, electricidad y agua/drenaje);
- Si existen límites sobre cómo la propiedad será utilizada. Por ejemplo, puede haber restricciones si una casa va a ser utilizada para fines de vacaciones, a corto plazo o de arrendamiento múltiple (Casa de ocupación múltiple);
- Restricciones de tierra / ocupación;
- Acceso compartido / derechos de paso;
- Restricciones para alterar la propiedad (a través de la planificación u otras leyes). Por ejemplo, si la propiedad está listada o en un área de conservación, no se permitirán ciertos cambios;
- Obras históricas de construcción/desarrollo y permisos de planificación relevantes;
- Regulaciones y certificaciones de construcción (electricidad, gas, acristalamiento, alarmas, tratamientos de madera);
- Cualquier cosa señalada en el Certificado de Rendimiento Energético (EPC);
- Cualquier costo asociado relacionado con la propiedad de la propiedad (generalmente con propiedades arrendadas);
- Si la propiedad es arrendada, se puede solicitar más información sobre términos específicos;
- Si la transacción es compleja o implica elementos «no estándar» (como una venta de sucesiones).
El agente de transmisión también tendrá que hacer más consultas en la parte posterior de los resultados de las búsquedas de transmisión (consulte a continuación).
Los buenos transportadores de compra serán particularmente exhaustivos con las consultas para evitar cualquier «mordida y froing».
Al administrar las ventas de nuestra agencia inmobiliaria, siempre pedimos a los transportistas que inicien las consultas una vez que se devuelvan los formularios de la Sociedad de Abogados.
Esto significa que cualquier consulta restante resultante de los resultados de la búsqueda puede tratarse rápidamente antes de pasar al intercambio de contratos.
El transportista del comprador informará y se ocupará de cualquier inquietud. Al usar financiamiento hipotecario, el prestamista también querrá confirmación de que no hay nada que afecte negativamente su seguridad sobre la propiedad.
Tenga en cuenta que el transportista del comprador no debe plantear ninguna pregunta sobre el estado físico de la propiedad o cualquier cosa que normalmente aparezca en la encuesta.
Si está comprando, debe tener en cuenta el término caveat emptor («cuidado con el comprador»). Esto significa esencialmente que el comprador es responsable de verificar la propiedad antes de comprometerse.
Problemas de resultados de búsqueda
Las búsquedas de traspaso se realizan al inicio del proceso y pueden tardar entre 3 y 8 semanas en completarse.
Mucho dependerá de la búsqueda de la Autoridad Local (que es la más larga independientemente de dónde se encuentre en el país).
Una vez terminadas, se necesitará tiempo para que el transportista del comprador examine los detalles de cada búsqueda y envíe un informe detallado.
Esto resaltará cualquier problema potencial que el comprador deba preocuparse. Los ejemplos incluyen:
- Cualquier riesgo de inundación cerca de la propiedad (y las medidas de mitigación que se han implementado);
- Evidencia de hundimiento, desprendimientos de tierras, minas, vertederos históricos y otros usos peligrosos;
- Cualquier orden de compra obligatoria local o notificación de cumplimiento;
- Solicitudes de planificación recientes acordadas o en movimiento;
- Cualquier trabajo de infraestructura que realice el consejo local que pueda afectar a la propiedad;
- Problemas de drenaje y/o suministro de agua;
- Disputas fronterizas anteriores o en curso.
Si surgen tales problemas, el transportador necesitará tener una conversación con el comprador que, naturalmente, adelantará la fecha de intercambio.
Las implicaciones de seguir adelante con la venta deberán explicarse completamente para que el comprador tenga una comprensión clara de los riesgos involucrados.
El comprador puede retirarse legalmente de la venta o renegociar el precio en este momento.
Si se propone este último, el vendedor también puede desistir. Si esto ocurre, el vendedor debe verificar los cargos por traspaso para asegurarse de que no haya cargos por aborto.
Sin embargo, en nuestra experiencia, el agente inmobiliario debería haber sido consciente de este tipo de situación desde el principio. Como resultado, la mayoría de los compradores avanzan muy conscientes de los riesgos (que generalmente se han tenido en cuenta en el precio).
Reducción de la financiación hipotecaria
Además de la encuesta, el prestamista hipotecario también tendrá que ver el informe de búsqueda.
También confirmarán con el transportista del comprador que no hay nada de preocupación con las consultas.
Vale la pena señalar que los prestamistas están adoptando un enfoque más estricto que nunca para las evaluaciones de asequibilidad y analizarán sus finanzas con un peine de dientes finos.
Por esta razón, para evitar el estancamiento del intercambio, el comprador siempre debe asegurarse de que la información proporcionada en la aplicación sea completamente precisa.
El transportista del comprador también se asegurará de que la oferta hipotecaria no haya expirado. Si lo ha hecho, por desgracia, se necesitarán unos días más para que se vuelva a publicar uno nuevo.
La oferta de hipoteca incluirá el plazo, las tasas de interés, el pago mensual y otras condiciones asociadas.
El transportista del comprador asesorará sobre las implicaciones de tomar el préstamo de propiedad y se pondrá en contacto con el departamento legal del prestamista cuando sea necesario.
Es posible que el comprador desee verificar el Certificado de Eficiencia Energética (EPC), así como los accesorios y accesorios acordados como parte de la venta.
Mientras el transportador del comprador sea proactivo, no debería haber retrasos irrazonables.
A continuación, se enviará al comprador una Escritura de hipoteca (generalmente junto con la documentación del contrato) para que firme. El comprador enviará los fondos de depósito a la cuenta de cliente del transportista.
El vendedor también recibirá el contrato TR1 para que lo firme y sea testigo.
Tenga en cuenta que si está vendiendo una propiedad con una hipoteca, su agente deberá cancelar ese préstamo. Esto puede retrasar aún más el proceso.
Retrasos en la Firma de la Propiedad Sobre
Una vez que se hayan producido todos los documentos, cheques y contratos, corresponde al comprador y al vendedor asegurarse de que firmen y devuelvan todo de manera oportuna.
Algunos de los problemas que hemos encontrado antes del intercambio de contratos incluyen:
- Retrasos en la firma de contratos y escritura de transferencia (TR1) y en la devolución. Estos documentos necesitan firmas «húmedas» (es decir, con un bolígrafo) y ser testigos independientes. Si una (o más) de las partes tarda demasiado tiempo en organizar esto, el intercambio puede retrasarse innecesariamente;
- Los documentos se devuelven a través de «correo postal». Siempre recomendamos publicar usando Royal Mail 1st class Grabado o, mejor aún, Entrega especial;
- Si el comprador está utilizando un depósito regalo (generalmente de miembros de la familia), la compañía hipotecaria solicitará confirmación y una firma de que el dinero no necesita ser reembolsado. También rastrearán la fuente de los fondos para fines de lucha contra el blanqueo de dinero, lo que retrasa aún más el proceso. Los retrasos aquí pueden adelantar la fecha de cambio;
- Los retrasos del comprador en la organización del seguro del edificio (que la compañía hipotecaria requerirá antes del cambio). Aunque no debería ralentizar las cosas, el comprador también puede querer organizar un seguro de vida;
- El comprador es lento en transferir el depósito o la entrada de efectivo a la transacción. Es totalmente posible transferir fondos de más de £10,000 en cuestión de minutos en estos días utilizando un CHAPS (Sistema de Pago Automatizado de la Cámara de Compensación). Sin embargo, como hay una tarifa, algunos compradores optan por hacer varios pagos en la cuenta bancaria del cliente del transportador, lo que inevitablemente ralentiza las cosas;
- El transportador del comprador retrasa la emisión del Certificado de Título al prestamista hipotecario (un requisito previo para que se liberen los fondos). Contiene información sobre la propiedad anterior, entre otros detalles;
- Si hay varias partes en la cadena, entonces un retraso ralentiza todo para todos;
- Si una de las partes está ausente, o la fecha de intercambio se acerca a un día festivo, las cosas pueden ralentizarse;
- El comprador demora deliberadamente la firma de los contratos en un intento de observar potencialmente la venta, tratar de asegurar un mejor acuerdo hipotecario o simplemente puede tener los pies fríos. Aquí sugerimos ponerse en contacto con el agente de bienes raíces o solicitar aclaraciones al agente de transferencia del comprador;
- Retrasos en la descarga o transferencia de fondos de hipoteca / depósito de conveyancer.
Lo bueno que es el transportador
Entre las búsquedas y el intercambio, todos los factores anteriores se verán influenciados por la eficiencia del transportador administrando su venta.
Si la empresa carece de recursos suficientes o ha asumido un gran volumen de trabajo, el tiempo entre las búsquedas y el intercambio puede retrasarse.
En tales casos, si sus correos electrónicos no reciben respuesta, busque el procedimiento de quejas de conveyancer. Por lo general, hay un miembro de alto nivel del personal con el que puede comunicarse y que generalmente podrá volver a encarrilar las cosas.
Los transportadores en línea a menudo tienen sistemas de seguimiento para que pueda ver exactamente dónde están las cosas.
En el peor de los casos, puede optar por presentar una queja al Defensor del Pueblo. En la mayoría de los casos, no es necesario llegar a eso.