La imposibilidad de pagar un depósito de seguridad y un alquiler prepagado también puede dejar a los hogares que reciben un Comprobante de elección de vivienda Oficialmente conocido como «Vale de Opción de vivienda de la Sección 8». Es el programa de vivienda más grande y buscado en Estados Unidos. Los HCV de la sección 8 son administrados por varias agencias de vivienda pública (más comúnmente conocidas como autoridades de vivienda), que están bajo la supervisión del HUD. Los participantes del programa generalmente pagan el 30% del alquiler, y el resto está cubierto por el HCV. no puede usar su cupón para alquilar una unidad en su vecindario preferido, o incluso usar el cupón en absoluto. Algunas jurisdicciones ofrecen asistencia financiera para ayudar a cubrir estos costos, como subvenciones pagadas directamente al propietario o como préstamos con intereses bajos o sin intereses que el inquilino debe pagar. En algunos casos, la asistencia también ayuda a cubrir los costos de puesta en marcha de servicios públicos u otros gastos asociados con un nuevo hogar. Los beneficiarios también pueden ser elegibles para recibir servicios de apoyo adicionales y administración de casos.
Approach
Las agencias públicas y las organizaciones privadas que proporcionan un depósito de seguridad y/o asistencia para el alquiler del primer y último mes comúnmente proporcionan la asistencia como una subvención pagada directamente al propietario. Sin embargo, la asistencia también puede estructurarse como un préstamo con intereses bajos o sin intereses para el inquilino, pagadero a la organización patrocinadora en cuotas o en su totalidad después de un cierto período de tiempo. Los Estados y las jurisdicciones locales generalmente financian los programas de depósito de seguridad y de asistencia para el alquiler del primer/último mes con programas de subvenciones federales en bloque, como el programa federal de Subvenciones en Bloque de Desarrollo Comunitario establecido como parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974. Financia varias actividades de desarrollo comunitario para la revitalización de vecindarios, el desarrollo económico, viviendas asequibles y mejores instalaciones y servicios comunitarios., programa federal de vivienda establecido por el Congreso en 1990 que está diseñado para aumentar la vivienda asequible decente para familias e individuos de bajos y muy bajos ingresos. El Estado y las localidades reciben fondos para el hogar de HUD cada año, y los gastan en cosas como: asistencia de alquiler, asistencia a compradores de vivienda, nueva construcción, rehabilitación, mejoras, desmilitarización, reubicación y costos administrativos., o el programa de Subvenciones para Soluciones de Emergencia (para personas que están sin hogar o en riesgo de vivir sin hogar). También se pueden utilizar los ingresos del fondo fiduciario para la vivienda y otros fondos generados localmente.
En algunos casos, los patrocinadores del programa no brindan asistencia directa en absoluto, sino que trabajan en estrecha colaboración con los propietarios para crear alternativas asequibles a los pagos por adelantado del depósito de seguridad o el primer y último mes de alquiler. Por ejemplo, el personal del programa puede negociar con los propietarios en nombre de los arrendatarios para permitir que el depósito de seguridad se pague en cuotas mensuales junto con el alquiler, mientras que la organización proporciona una garantía durante el período de reembolso (generalmente de 6 a 12 meses).
Cobertura
La asistencia se puede estructurar para cubrir una variedad de costos asociados con el inicio de un nuevo arrendamiento. Por lo general, los programas ayudan a pagar el depósito de seguridad y/o el primer y último mes de alquiler. Si bien los hogares pueden pagar un mes de alquiler, el total combinado de estos pagos puede crear una barrera para los posibles inquilinos que tienen activos acumulados limitados.
Algunas localidades también pueden permitir que los inquilinos elijan entre alternativas a un depósito de seguridad tradicional, como planes de pago a plazos, o pueden permitir alternativas de depósito del sector privado, como el seguro de depósito de seguridad (consulte «Alternativas del sector privado a los Depósitos de seguridad»).
Otros tipos de actividades que pueden cubrirse, además o en lugar de los pagos de depósito de seguridad y alquiler, incluyen:
- Tarifas de solicitud de alquiler
- Tarifas de mudanza
- El costo de una cerradura y llave nueva
- Costos de puesta en marcha o depósitos para servicios públicos
- Gastos de mudanza
- La compra de muebles nuevos
En en algunos casos, puede haber limitaciones adicionales en la forma en que se puede utilizar la asistencia, por ejemplo, los beneficiarios pueden tener restricciones para usar fondos para mudarse a lugares fuera de la jurisdicción de adjudicación, o pueden necesitar usar la asistencia dentro de un plazo específico una vez que se ha otorgado.
Además del apoyo financiero, algunas agencias y organizaciones proporcionan servicios de apoyo y gestión de casos para ayudar a los hogares a mantenerse al día y evitar futuras crisis de alquiler o inestabilidad de la vivienda. Estos tipos de servicios pueden ser particularmente beneficiosos para las familias en riesgo de quedarse sin hogar o para los participantes del programa que anteriormente experimentaron falta de hogar crónica y están haciendo la transición a su propio hogar.
Elegibilidad
La elegibilidad para este tipo de programa generalmente se limita a personas y familias de bajos o muy bajos ingresos que pueden demostrar que también pueden mantener los pagos de alquiler después de que se haya proporcionado asistencia única. El cumplimiento de este requisito puede significar demostrar que el nivel de alquiler propuesto no excede una cantidad específica y/o una parte del ingreso familiar (por ejemplo, del 30 al 50 por ciento, dependiendo de la jurisdicción). Los hogares que reciben vales de elección de vivienda a menudo podrán cumplir con estos límites. Otros solicitantes pueden enfrentar mayores dificultades, a menos que sus desafíos estén relacionados con una situación a corto plazo (como una factura médica inesperada) que ya se ha resuelto.
Los programas también pueden tener ciertas disposiciones de arrendamiento, como requerir un plazo de 12 meses o excluir los términos de arrendamiento prohibidos asociados con programas de vivienda u otros programas federales. Es posible que los solicitantes deban proporcionar una copia del contrato de alquiler u oferta de unidad que indique los términos aplicables y el monto adeudado por adelantado. Alternativamente, las localidades pueden considerar una legislación más amplia que requiera que los propietarios brinden opciones a los inquilinos en lugar de un depósito de seguridad tradicional.
Con fondos limitados del programa, algunos programas se enfocan o dan prioridad a poblaciones específicas, incluidas las mujeres que huyen de la violencia doméstica, las personas y familias que corren un riesgo inminente de quedarse sin hogar o abandonar refugios para personas sin hogar o viviendas de transición (a menudo con una remisión de un proveedor de servicios), o las personas con discapacidades. Otros programas proporcionan depósitos de seguridad y otras formas de asistencia en relación con programas de movilidad de vivienda que ayudan a los inquilinos a acceder a un término rico en recursos para definir vecindarios que ofrecen abundantes servicios, como acceso a escuelas y bibliotecas públicas de calidad, calles y parques que están libres de violencia y proporcionan un lugar seguro para jugar, y alimentos frescos y saludables. zona. La elegibilidad para el programa también puede limitarse a los hogares que ya son residentes de la jurisdicción. La cantidad de asistencia disponible para cada hogar por una sola vez generalmente está limitada, y los programas también pueden limitar el número de veces que un hogar puede recibir asistencia durante un período específico (por ejemplo, una vez al año, hasta 3 3,000 en asistencia durante un período de cinco años, etc.).).
Alternativas del sector privado a los depósitos de garantía
Dentro de una industria emergente de empresas de «tecnología de seguros», ha surgido una alternativa del sector privado a los depósitos de garantía tradicionales, siendo las dos más populares el «seguro de arrendamiento» y las fianzas. Las alternativas del sector privado a los depósitos de garantía pueden reducir los costos iniciales para los inquilinos, pero muchos de estos productos financieros son relativamente nuevos y sus efectos aún no se comprenden bien. Se alienta a las localidades a evaluar los méritos de cada opción en función de su cobertura y el nivel de riesgo que asumen los inquilinos.
Por ejemplo, un número cada vez mayor de empresas están comenzando a actuar como corredores de fianzas, que proporcionan una garantía de la obligación contractual de la parte obligada (es decir, el inquilino) con su propietario a cambio de tarifas mensuales no reembolsables. Al igual que un depósito de garantía, las fianzas simplemente cubren el riesgo del propietario hasta el valor de la fianza. Aunque tradicionalmente se comercializan como «seguros de depósitos», las fianzas difieren de las pólizas de seguros en varios aspectos importantes. A diferencia de una prima de seguro tradicional, las tarifas mensuales que pagan los inquilinos no brindan protección contra daños a la propiedad o reclamos de alquiler impagos. Más bien, un proveedor de fianzas reembolsará al propietario y luego exigirá que los inquilinos paguen el costo total de la reclamación. Si los inquilinos no reembolsan las reclamaciones, su puntaje de crédito puede disminuir y otros propietarios pueden rechazar nuevas solicitudes de alquiler.
Además, la mayoría de las fianzas no están reguladas por las leyes de propietarios e inquilinos, y las localidades que buscan alternativas a los depósitos de seguridad tradicionales deben asegurarse de que las protecciones existentes para los inquilinos se extiendan a cualquier nueva forma de seguro o pago. Por ejemplo, en algunos estados, los proveedores de fianzas permiten a los propietarios presentar reclamaciones contra los inquilinos que exceden las restricciones impuestas a los depósitos de seguridad típicos. Además, los propietarios pueden presentar reclamaciones por reparaciones que están prohibidas por las normas locales que rigen los depósitos de seguridad, como la exclusión del típico «desgaste natural».»Algunos proveedores de bonos requieren que los inquilinos acepten una cláusula de arbitraje y renuncien a su derecho a unirse a cualquier demanda colectiva futura.
Ejemplos
El Programa de Asistencia de Alquiler de Emergencia (ERAP) de Washington, DC está patrocinado por el Departamento de Servicios Humanos y administrado por organizaciones privadas sin fines de lucro y filantrópicas. ERAP proporciona asistencia con depósitos de seguridad y el primer mes de alquiler para los nuevos inquilinos, así como ayuda para pagar los atrasos de alquiler y las cuotas judiciales para los inquilinos que enfrentan desalojo. La elegibilidad se limita a los residentes del Distrito de Columbia cuyos ingresos estén por debajo del 125 por ciento del nivel de pobreza federal mensual, y los hogares pueden recibir asistencia una vez en un período de doce meses. El depósito de seguridad y los pagos de alquiler del primer mes están limitados a 9 900 cada uno, pagaderos directamente al propietario.
El Programa de Asistencia para el Pago Inicial de HomeFirst de la Ciudad de Nueva York proporciona a los compradores de vivienda calificados hasta 4 40,000 para el pago inicial o los costos de cierre de una casa familiar de 1 a 4 personas, un condominio o una cooperativa.
La ordenanza «Elección del inquilino» de Cincinnati requiere que los propietarios que posean 25 o más unidades brinden a los inquilinos una opción de alternativas a un depósito de seguridad tradicional, incluido el «seguro de seguridad de alquiler» (una categoría amplia que incluye tanto a los proveedores de seguros tradicionales como a los proveedores de fianzas), un plan de pago a plazos o un depósito de seguridad inicial reducido. Estas opciones permiten a todos los inquilinos considerar una gama más amplia de apartamentos que antes eran inasequibles debido a los depósitos de seguridad elevados.
La ordenanza «Elección del inquilino» de Atlanta se aplica a los propietarios que poseen 10 unidades o más y que actualmente requieren un depósito de seguridad de los inquilinos que excede el 60% del alquiler mensual de la unidad. Bajo la nueva ley, estos propietarios deben ofrecer una forma de «seguro de alquiler» o un plan de pago de 3 meses por el monto del depósito de seguridad original. La ley de Atlanta estipula que cualquier alternativa del sector privado a un depósito de seguridad debe limitar el alcance de la responsabilidad del inquilino a la cantidad requerida por el depósito de seguridad.
Recursos relacionados
- La Base de Datos de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos de Programas de Viviendas de Alquiler Financiados por la Ciudad y el Estado incluye programas de asistencia para alquileres.
- Además de ofrecer sus propios programas de seguro hipotecario, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos proporciona al público una útil base de datos de programas locales de compra de viviendas para todos los estados y Puerto Rico.
Ejemplos locales
- Pautas de Finally Home, Fideicomiso de Vivienda de Silicon Valley (2017): Esta guía está orientada a socios locales que implementan el programa Finally Home, que proporciona asistencia de depósito de seguridad de una sola vez a individuos y familias. La guía incluye descripciones detalladas de las pautas de elegibilidad, el proceso de solicitud y los requisitos y obligaciones del programa para las agencias asociadas.
- Programa de Depósito de Seguridad de Alquiler, Ciudad de Virginia Beach: Este memorando proporciona una descripción detallada de un programa de asistencia para depósitos de seguridad proporcionado por el Departamento de Vivienda y Preservación de Vecindarios de Virginia Beach, que incluye hogares elegibles, condiciones del programa y requisitos para propiedades que se pueden alquilar.