¿Qué es una Hipoteca de Solo Interés?

Las hipotecas de solo interés se pueden estructurar de diversas maneras, pero comparten una premisa común. Los prestatarios no tienen que pagar el capital por un período, generalmente de tres a 10 años, reduciendo sus pagos mensuales por debajo del costo de hipotecas de capital e intereses comparables.

Si tiene una buena memoria (una que se remonta a más de una década), puede recordar que las hipotecas de solo interés fueron parte de la peor debacle del mercado de la vivienda desde la Gran Depresión. Este producto permitió a los compradores de vivienda el acceso a una propiedad que de otro modo nunca habrían podido pagar.

todos sabemos cómo terminó. Cuando el mercado de la vivienda se desplomó en 2008 y los economistas forenses trataron de saber exactamente qué salió mal, gran parte de la culpa cayó en las hipotecas de solo interés y en los prestamistas que las impulsaron.

¿Qué hace que estos préstamos sean potencialmente peligrosos? Alientan a los prestatarios a comprar casas más caras de lo que podrían con el financiamiento convencional. Durante los años de burbuja de principios de la década de 2000, los prestamistas estaban bien con eso. Fue un gran error.

A medida que terminaban los períodos sin intereses de miles de hipotecas, los pagos mensuales de los propietarios se disparaban. Muchos no podían pagar intereses y capital, y no pagaron sus préstamos. Las ejecuciones hipotecarias se dispararon, los bancos quebraron y la Gran Recesión casi hundió la economía.

Por devastador que fuera ese tramo, los préstamos de solo interés perduran, pero bajo una regulación financiera más estricta. Hoy en día, son más comunes en el mercado de bienes raíces de alta gama, donde los compradores buscan retrasar el pago del principal como parte de una estrategia financiera más amplia.

Tipos de Préstamos hipotecarios de Solo Interés

Los días en que los prestamistas alentaban a los clientes a tomar préstamos de solo interés para comprar casas que normalmente no podían pagar han terminado, pero las hipotecas de solo interés todavía están disponibles, incluidas las siguientes:

Hipotecas Jumbo

Las hipotecas jumbo de solo interés son préstamos grandes de hasta 6 650,000 y son un área donde los préstamos de solo interés siguen siendo populares. Los compradores ricos que están cosechando grandes rendimientos en los mercados financieros podrían ser reacios a desviar dinero al principal de la hipoteca, que no ofrece ningún retorno hasta que se venda la casa. Bajo la Ley Dodd-Frank, una ley federal aprobada en 2010 para proteger contra una repetición de la crisis del mercado de la vivienda de 2008, los compradores deben cumplir con ciertos estándares para calificar. Los préstamos sin capital no se ajustan a la descripción, pero los prestamistas están dispuestos a pagar intereses, solo si el prestatario cumple con altos estándares.

Hipotecas de solo interés a 30 Años

Se asemejan a las hipotecas convencionales a 30 años con una advertencia: los prestatarios no pagan el capital al principio, por lo general durante los primeros 10 años. Dado que el período de reembolso es el mismo que un préstamo estándar de 30 años, los pagos mensuales de capital en los últimos 20 años serían más altos que si el principal se pagara desde el principio. Los prestamistas generalmente quieren pagos iniciales más grandes y cobran intereses más altos por estos préstamos, ya que se consideran más riesgosos que los préstamos convencionales.

Los HELOC de solo interés

Las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, o HELOC, suelen ser de solo interés durante los primeros 10 años. Las HELOC son en realidad segundas hipotecas que funcionan como tarjetas de crédito: los prestatarios pueden sacar dinero que usa la plusvalía de sus casas como garantía. Por ejemplo, un prestatario podría tomar un HELOC por $100,000 con un período de reembolso de 30 años. Durante los primeros 10 años, el prestatario podría usar la mayor parte de la línea de crédito que desee, pagando solo intereses sobre el saldo adeudado. Después de 10 años, la línea de crédito se congela y el saldo se paga durante los 20 años restantes.

Ventajas de una hipoteca de solo Interés

Las hipotecas de solo interés pueden ser una bendición para los compradores capaces de hacer pagos más grandes en el futuro a cambio de ahorros a corto plazo.

Aquí hay algunos ejemplos de cuándo podrían funcionar para usted:

• Aumento de Ingresos. Digamos que estás terminando la escuela de medicina y quieres comprar una casa. Está gastando casi todo lo que tiene en matrícula y pidiendo prestado dinero que no tiene, por lo que agregar un pago hipotecario a la mezcla sería imposible. Pero usted cuenta con un gran cheque de pago como cirujano después de completar su pasantía, por lo que tiene mucha confianza en su futuro financiero. Tomar un préstamo de solo interés reduciría los costos de compra de su vivienda, y hacer los pagos mensuales más altos en 10 años no debería ser un problema cuando hace un paquete en la práctica privada.
• Califica para una Casa más Grande. Esta fue una de las estrategias problemáticas durante la burbuja inmobiliaria. Funciona si tiene mucho dinero en su futuro, como una herencia, pero puede ser un problema si no puede permitirse la vivienda que desea con financiamiento convencional ahora. Cuando finalice el período de solo intereses, los pagos de su préstamo se completarán y debe estar listo para hacer pagos más grandes o refinanciar.
• Aumento de los Precios de la Vivienda. Esta fue otra estrategia durante la burbuja inmobiliaria. En un mercado de la vivienda en alza, los compradores especulativos utilizaron préstamos de solo interés para apalancar la compra de propiedades que no podían financiar con un préstamo convencional. Por lo general, la estrategia consistía en vender o voltear la propiedad después de unos años. Funcionó para un buen número de personas, pero aquellos que aún tenían sus hogares cuando estalló la burbuja se enfrentaron a la calamidad.
• Estrategia de inversión. Si tiene una cartera de acciones que está creciendo en un mercado financiero saludable, puede ser reacio a vender inversiones para hacer pagos hipotecarios. O tal vez tenga el flujo de efectivo para hacer pagos, pero preferiría invertir su dinero en acciones o en un plan de jubilación. En cualquier caso, un préstamo de solo interés podría servir a su propósito.
• Deducción de impuestos. El interés hipotecario pagado por préstamos hipotecarios de hasta 1 1 millón es deducible. Para algunos inversores, eso es una ventaja financiera y hace que un préstamo de solo interés sea deseable. Si tiene un ingreso alto y se encuentra en un tramo impositivo alto, la deducción de intereses hipotecarios puede ser útil para retener su pago de impuestos sobre la renta, y todo su pago hipotecario es deducible de impuestos, no solo parte de él.
• Equidad salarial en Su Horario. La mayoría de los préstamos de solo interés no le impiden hacer pagos adicionales para reducir su capital. Puede hacer esto cuando lo desee, y generalmente reducirá su pago de intereses mensuales. Esto también puede ser útil si tiene ingresos variables que significa que puede pagar más algunos meses son menos otros.

Desventajas de una hipoteca de solo Interés

Los préstamos de interés pueden ser riesgosos, especialmente si descubre que no puede saltar a un pago mensual más alto cuando es el momento de comenzar a pagar el principal. Desde que las nuevas directrices federales de protección al consumidor entraron en vigor en 2013, los prestamistas saben qué tipo de préstamos pueden ofrecer y a quién.

Aquí hay otras cosas que debe considerar antes de solicitar una hipoteca de solo intereses:

• No Hay Crecimiento De Capital. Hoy en día, las hipotecas de solo interés generalmente requieren grandes pagos iniciales para que los prestamistas tengan una garantía contra el incumplimiento. Pero durante los primeros cinco a 10 años del préstamo, la plusvalía del propietario no aumenta en absoluto, a menos que el propietario decida hacer pagos adicionales. Si su objetivo es pagar una hipoteca, los préstamos de solo interés son un mal lugar para comenzar.
• El valor de las viviendas está cayendo. Este fue otro problema que quedó claro en la crisis del mercado de la vivienda de 2008. Muchos compradores antes de la caída creían que los precios de la vivienda nunca caerían. Aprendieron una dura lección. Los préstamos de solo interés contribuyeron al rápido aumento de los precios, pero cuando estalló la burbuja y los precios cayeron, los titulares de hipotecas de solo interés de repente hicieron grandes pagos de intereses sobre casas en las que tenían poco capital. Muchos simplemente se fueron.
• Préstamos más riesgosos con Tasas de interés más Altas. Los prestamistas que todavía hacen préstamos de solo interés quieren proteger el dinero que prestan. Dado que los préstamos con solo intereses, que antes eran fáciles de vender a otras instituciones financieras, ahora son menos negociables, los prestamistas exigen mayores pagos iniciales a los prestatarios y cobran más intereses que los préstamos convencionales, que se consideran un mejor riesgo. Las tasas de interés hipotecarias corresponden al riesgo, y cuanto mayor sea el riesgo para el prestamista, mayor será la tasa.
• Aumentos de Interés Variable. Los préstamos de solo interés a menudo vienen con tasas de interés variables, lo que significa que las tasas se ajustan en relación con una tasa de fondos de referencia. Si las tasas de los fondos aumentan, también lo hace la cantidad de intereses que paga por su hipoteca o HELOC. Es posible que desee buscar préstamos que le permitan bloquear y desbloquear las tasas de interés, lo que le permitirá tener mayor certeza de cuáles serán los pagos futuros.

Lo que pagará Cada Mes

Los pagos mensuales dependen de su tasa de interés y de si la tasa de interés se ajusta durante el período de reembolso o está bloqueada en un porcentaje fijo del saldo. Es importante recordar que durante el período sin intereses del préstamo, su saldo de capital no cambiará, lo que significa que nunca pagará menos a menos que su tasa de interés se ajuste a un nivel más bajo.

Aquí tienes un ejemplo de cómo funciona: Compras una casa de 3 350,000 y haces un pago inicial de 1 150,000. Usted toma un préstamo hipotecario a 30 años con un interés único que conlleva una tasa de interés del 7% durante los primeros 10 años. Durante el período de solo intereses, el pago mensual será de $1,166.67, a menos que su tasa de interés se ajusta. Después de eso, usted comienza a pagar intereses y capital y el préstamo amortiza la hipoteca por los próximos 20 años.

Una diferencia clave entre un préstamo fijo convencional y un préstamo de solo interés: Los pagos de un préstamo convencional son los mismos todos los meses, pero la cantidad de intereses que paga disminuye gradualmente y la porción principal aumenta a medida que se paga el préstamo. Un pago de préstamo de solo interés se basa tanto en la tasa de interés como en el saldo, por lo que puede ser variable. Si la tasa de interés se ajusta, o usted hace pagos adicionales de capital, el pago mensual puede cambiar. Y, por supuesto, cuando finalice el período de solo intereses, el pago mensual mínimo saltará.