niezdolność do złożenia depozytu zabezpieczającego i przedpłaconego czynszu może również opuścić gospodarstwa domowe, które otrzymują voucher wyboru mieszkania oficjalnie znany jako „sekcja 8 Voucher wyboru mieszkania”. Jest to największy i najbardziej poszukiwany program mieszkaniowy w Ameryce. Sekcja 8 HCV są zarządzane przez różne publiczne agencje mieszkaniowe (najczęściej określane jako władze mieszkaniowe), które podlegają nadzorowi HUD. Uczestnicy programu zazwyczaj płacą 30% czynszu, a resztę pokrywa HCV. nie można użyć ich voucher do wynajęcia jednostki w ich preferowanej okolicy, lub nawet użyć voucher w ogóle. Niektóre jurysdykcje oferują pomoc finansową na pokrycie tych kosztów, jako dotacje wypłacane bezpośrednio właścicielowi lub jako pożyczki o niskim lub nieoprocentowanym oprocentowaniu, które najemca musi spłacić. W niektórych przypadkach pomoc pomaga również pokryć koszty rozruchu mediów lub inne wydatki związane z nowym domem. Odbiorcy mogą również kwalifikować się do otrzymania dodatkowych usług wspierających i zarządzania sprawami.

podejście

agencje publiczne i organizacje prywatne, które zapewniają depozyt zabezpieczający i/lub pomoc w pierwszym i ostatnim miesiącu wynajmu, zwykle zapewniają pomoc jako dotację wypłacaną bezpośrednio właścicielowi. Jednak pomoc może być również zorganizowana jako niskooprocentowana lub nieoprocentowana pożyczka dla najemcy, płatna na rzecz organizacji sponsorującej w ratach lub w całości po określonym czasie. Stany i lokalne jurysdykcje Zwykle finansują depozyty zabezpieczające i programy pomocy w pierwszym / ostatnim miesiącu z federalnymi programami dotacji blokowych, takimi jak program federalny GrantA Block Development ustanowiony w ramach ustawy o mieszkalnictwie i rozwoju Wspólnoty z 1974 roku. Finansuje różne działania na rzecz rozwoju społeczności na rzecz rewitalizacji sąsiedztwa, rozwoju gospodarczego, tanich mieszkań i lepszych udogodnień i usług społeczności., HOMEFederal program ustanowiony przez Kongres w 1990 roku, który ma na celu zwiększenie przyzwoitych tanich mieszkań dla rodzin i osób o niskich i bardzo niskich dochodach. Państwo i miejscowości otrzymują co roku Fundusz domowy z HUD i wydają go na takie rzeczy jak: pomoc w wynajmie, pomoc dla nabywców domów, nowa budowa, rehabilitacja, ulepszenia, demlikacja, Relokacja i koszty administracyjne., lub programu Emergency Solutions Grant (dla osób, które doświadczają bezdomności lub są zagrożone jej wystąpieniem). Można również wykorzystać wpływy z funduszu powierniczego mieszkaniowego i inne fundusze generowane lokalnie.

w niektórych przypadkach sponsorzy programu w ogóle nie zapewniają bezpośredniej pomocy, ale współpracują ściśle z właścicielami nieruchomości, aby stworzyć niedrogą alternatywę dla płatności z góry depozytu zabezpieczającego lub czynszu za pierwszy i ostatni miesiąc. Na przykład pracownicy programu mogą negocjować z właścicielami w imieniu najemców, aby umożliwić wpłacanie kaucji w miesięcznych ratach wraz z czynszem, podczas gdy organizacja zapewnia gwarancję w okresie zwrotu (Zwykle 6 do 12 miesięcy).

pokrycie

pomoc może być tak skonstruowana, aby pokryć różne koszty związane z rozpoczęciem nowego najmu. Najczęściej programy pomagają płacić za depozyt zabezpieczający i / lub czynsz za pierwszy i ostatni miesiąc. Chociaż gospodarstwa domowe mogą być w stanie pozwolić sobie na miesięczny czynsz, łączna suma tych płatności może stworzyć barierę dla potencjalnych najemców, którzy mają ograniczone skumulowane aktywa.

niektóre miejscowości mogą również zezwalać najemcom na wybór alternatyw dla tradycyjnych depozytów zabezpieczających, takich jak plany ratalne, lub mogą zezwolić na alternatywne depozyty sektora prywatnego, takie jak ubezpieczenie depozytów zabezpieczających (patrz „alternatywne Depozyty sektora prywatnego”).

inne rodzaje działalności, które mogą być objęte, oprócz lub zamiast kaucji i płatności czynszu, obejmują:

• opłaty za wynajem aplikacji
• opłaty za przeprowadzkę
• koszt nowego zamka i klucza
• koszty rozruchu lub depozyty na media
• koszty przeprowadzki
• zakup nowych mebli

w w niektórych przypadkach mogą istnieć dodatkowe ograniczenia dotyczące sposobu wykorzystania pomocy-na przykład odbiorcy mogą być ograniczeni do wykorzystania środków na przeprowadzki do lokalizacji poza jurysdykcją przyznającą pomoc lub mogą być zmuszeni do korzystania z pomocy w określonym terminie po jej przyznaniu.

oprócz wsparcia finansowego niektóre agencje i organizacje zapewniają usługi wspierające i zarządzanie sprawami, aby pomóc gospodarstwom domowym w utrzymaniu dobrej kondycji i uniknąć przyszłych kryzysów czynszowych lub niestabilności mieszkaniowej. Tego rodzaju usługi mogą być szczególnie korzystne dla rodzin zagrożonych bezdomnością lub uczestników programu, którzy wcześniej doświadczyli chronicznej bezdomności i przenoszą się do własnego domu.

Kwalifikowalność

Kwalifikowalność do tego typu programu jest zazwyczaj ograniczona do osób o niskich lub bardzo niskich dochodach i rodzin, które mogą wykazać, że są również w stanie utrzymać płatności czynszu po udzieleniu jednorazowej pomocy. Spełnienie tego wymogu może oznaczać wykazanie, że proponowany poziom czynszu nie przekracza określonej kwoty i/lub udziału w dochodach gospodarstw domowych (np. 30 do 50 procent, w zależności od jurysdykcji). Gospodarstwa domowe, które otrzymają bony na wybór mieszkania, często będą mogły przestrzegać tych limitów. Inni kandydaci mogą napotkać większe trudności, chyba że ich wyzwania są związane z sytuacją krótkoterminową (taką jak nieoczekiwany rachunek Medyczny), która została rozwiązana.

programy mogą również zawierać pewne postanowienia dotyczące dzierżawy, takie jak wymóg 12-miesięcznego okresu lub wykluczenie zakazanych warunków dzierżawy związanych z programami domowymi lub innymi programami federalnymi. Wnioskodawcy mogą być zobowiązani do przedstawienia kopii umowy najmu lub oferty jednostki, która wskazuje obowiązujące warunki i należną kwotę z góry. Alternatywnie, miejscowości mogą rozważyć szersze przepisy, które wymagają od właścicieli, aby zapewniali najemcom opcje zamiast tradycyjnego depozytu zabezpieczającego.

przy ograniczonych funduszach programowych niektóre programy koncentrują się na określonych populacjach lub dają pierwszeństwo określonym populacjom, w tym kobietom uciekającym przed przemocą domową, osobom i rodzinom, które są w bezpośrednim niebezpieczeństwie bezdomności lub opuszczają schroniska dla bezdomnych lub mieszkania przejściowe (często z skierowaniem od Usługodawcy), lub osobom niepełnosprawnym. Inne programy zapewniają depozyt zabezpieczający i inne formy pomocy w związku z programami mobilności mieszkaniowej, które pomagają najemcom uzyskać dostęp do bogactwa zasobów, aby zdefiniować dzielnice, które oferują bogate udogodnienia, takie jak dostęp do wysokiej jakości szkół i bibliotek publicznych, ulic i parków, które są wolne od przemocy i zapewniają bezpieczne miejsce do zabawy, a także świeżą i zdrową żywność. obszary. Kwalifikowalność programu może być również ograniczona do gospodarstw domowych, które są już mieszkańcami jurysdykcji. Kwota jednorazowej pomocy dla każdego gospodarstwa domowego jest zwykle ograniczona, a programy mogą również ograniczać liczbę razy, że gospodarstwo domowe może otrzymać pomoc w określonym okresie (np. jeden raz w roku, do 3000 USD pomocy w okresie pięciu lat itp.).

prywatne alternatywy dla depozytów zabezpieczających

w wschodzącej branży firm „insurtech” pojawiło się prywatne alternatywy dla tradycyjnych depozytów zabezpieczających, z dwoma najpopularniejszymi „ubezpieczeniami leasingowymi” i obligacjami poręczeniowymi. Alternatywy dla depozytów Papierów Wartościowych w sektorze prywatnym mogą obniżyć koszty początkowe dla najemców, ale wiele z tych produktów finansowych jest stosunkowo nowych, a ich wpływ nie jest jeszcze dobrze poznany. Miejscowości są zachęcane do oceny zalet każdej opcji w oparciu o zapewnienie jej zasięgu i poziom ryzyka, które ponoszą najemcy.

na przykład rosnąca liczba firm zaczyna działać jako pośrednicy poręczenia obligacji, które zapewniają gwarancję zobowiązania umownego strony zobowiązanej (tj. najemcy) wobec właściciela w zamian za Miesięczne bezzwrotne opłaty. Podobnie jak Kaucja, poręczenia obligacji po prostu pokrycie ryzyka właściciela do wartości obligacji. Choć tradycyjnie sprzedawane jako „kaucja ubezpieczenia”, poręczenia obligacji różnią się od polis ubezpieczeniowych w wielu ważnych sposobów. W przeciwieństwie do tradycyjnej składki ubezpieczeniowej, miesięczne opłaty, które płacą najemcy, nie zapewniają żadnej ochrony przed uszkodzeniem mienia lub niezapłaconymi roszczeniami czynszowymi. Raczej dostawca obligacji zwróci właścicielowi, a następnie wymagają, aby najemcy zapłacić pełny koszt roszczenia. Jeśli najemcy nie spłacą roszczeń, ich ocena kredytowa może się zmniejszyć, a inni właściciele mogą odrzucić nowe wnioski o wynajem.

ponadto większość poręczeń nie jest regulowana przez prawo właściciel-najemca, a miejscowości szukające alternatyw dla tradycyjnych depozytów zabezpieczających powinny zapewnić, że istniejące zabezpieczenia najemcy rozciągają się na wszelkie nowe formy ubezpieczenia lub płatności. Na przykład w niektórych stanach dostawcy poręczeń pozwalają właścicielom złożyć roszczenia przeciwko najemcom, które przekraczają ograniczenia nałożone na typowe depozyty zabezpieczające. Ponadto właściciele mogą zgłaszać roszczenia o naprawę, która jest zabroniona na mocy lokalnych przepisów regulujących depozyty zabezpieczające, takich jak wyłączenie typowego „zużycia”.”Niektórzy dostawcy obligacji wymagają od najemców, aby zgodzili się na klauzulę arbitrażową i zrzekli się prawa do przyłączenia się do przyszłych pozwów zbiorowych.

przykłady

program Emergency Rental Assistance (Erap) w Waszyngtonie jest sponsorowany przez Departament Usług Ludzkich i zarządzany przez prywatne organizacje non-profit i filantropijne. ERAP zapewnia pomoc przy wpłacie kaucji i czynszu za pierwszy miesiąc dla nowych najemców, a także pomaga w spłacie zaległych czynszów i opłat sądowych dla najemców narażonych na eksmisję. Kwalifikowalność jest ograniczona do mieszkańców Dystryktu Kolumbii, których dochód wynosi poniżej 125 procent miesięcznego poziomu ubóstwa federalnego, a gospodarstwa domowe mogą otrzymywać pomoc jeden raz w okresie dwunastu miesięcy. Kaucja i opłaty za pierwszy miesiąc wynajmu są ograniczone do $900 za sztukę, płatne bezpośrednio do właściciela.

Nowy Jork HomeFirst Down Payment Assistance Program zapewnia wykwalifikowanych homebuyers z maksymalnie $40,000 w kierunku zaliczki lub kosztów zamknięcia w domu rodzinnym 1-4, kondominium lub spółdzielni.

rozporządzenie Cincinnati „wybór najemcy” wymaga właścicieli, którzy posiadają 25 lub więcej jednostek, aby zapewnić najemcom wybór alternatyw dla tradycyjnego depozytu zabezpieczającego, w tym „wynajem ubezpieczenia bezpieczeństwa” (szeroka kategoria, która obejmuje zarówno tradycyjne ubezpieczenia i poręczenia dostawców obligacji), plan rat, lub obniżone z góry depozytu zabezpieczającego. Opcje te pozwalają wszystkim najemcom rozważyć szerszą gamę mieszkań, które wcześniej były niedostępne z powodu stromych depozytów zabezpieczających.

zarządzenie „wybór najemcy” dotyczy właścicieli, którzy posiadają 10 lub więcej lokali i którzy obecnie wymagają od najemców kaucji przekraczającej 60% miesięcznego czynszu za lokal. Zgodnie z nową ustawą właściciele ci muszą oferować formę „ubezpieczenia od najmu” lub 3-miesięczny plan płatności na kwotę oryginalnego kaucji. Prawo Atlanty stanowi, że wszelkie alternatywy sektora prywatnego dla depozytu zabezpieczającego muszą ograniczać zakres odpowiedzialności najemcy do kwoty wymaganej przez depozyt zabezpieczający.

powiązane zasoby

• baza National Low Income Housing Coalition of City and State Funded Rental Housing Programs zawiera programy pomocy w wynajmie.
• oprócz oferowania własnych programów ubezpieczenia kredytów hipotecznych, Departament Mieszkalnictwa i rozwoju miast Stanów Zjednoczonych zapewnia społeczeństwu przydatną bazę danych lokalnych programów zakupu domu dla wszystkich stanów i Portoryko.

przykłady lokalne

• Finally Home Guidelines, Housing Trust of Silicon Valley (2017) – ten przewodnik jest skierowany do lokalnych partnerów wdrażających program Finally Home, który Zapewnia jednorazową pomoc w zakresie depozytów zabezpieczających osobom fizycznym i rodzinom. Przewodnik zawiera szczegółowe opisy wytycznych kwalifikowalności, procesu aplikacyjnego oraz wymagań i obowiązków programowych dla agencji partnerskich.
• Rental Security Deposit Program, City of Virginia Beach-niniejsza notatka zawiera szczegółowy opis programu wsparcia depozytu zabezpieczającego zapewnianego przez Departament Mieszkalnictwa i ochrony sąsiedztwa Virginia Beach, w tym kwalifikujące się gospodarstwa domowe, warunki programu i wymagania dotyczące nieruchomości, które mogą być wynajmowane.