incapacitatea de a-și permite un depozit de garanție și o chirie preplătită pot lăsa, de asemenea, gospodăriile care primesc un voucher de alegere a locuinței cunoscut oficial sub numele de „Secțiunea 8 voucher de alegere a locuinței”. Este cel mai mare și mai căutat program de locuințe din America. Secțiunea 8 VHC sunt gestionate de diverse agenții publice de locuințe (denumite cel mai frecvent autorități pentru locuințe), care intră sub supravegherea HUD. Participanții la Program plătesc de obicei 30% din chirie, iar restul este acoperit de VHC. nu pot folosi voucherul pentru a închiria o unitate în cartierul preferat sau chiar pentru a utiliza voucherul deloc. Unele jurisdicții oferă asistență financiară pentru a ajuta la acoperirea acestor costuri, sub formă de subvenții plătite direct proprietarului sau ca împrumuturi cu dobândă mică sau fără dobândă pe care chiriașul trebuie să le ramburseze. În unele cazuri, asistența ajută și la acoperirea costurilor de pornire a utilităților sau a altor cheltuieli asociate unei case noi. Beneficiarii pot fi, de asemenea, eligibili pentru a primi servicii suplimentare de susținere și de gestionare a cazurilor.

abordare

agențiile publice și organizațiile private care oferă depozit de securitate și/sau asistență chirie prima și ultima lună de obicei oferi asistență ca un grant plătite direct la proprietar. Cu toate acestea, asistența poate fi structurată și ca un împrumut cu dobândă mică sau fără dobândă către chiriaș, plătibil organizației sponsoare în rate sau integral după o anumită perioadă de timp. Statele și jurisdicțiile locale finanțează, de obicei, depozitele de securitate și programele de asistență pentru chirie pentru prima/ultima lună cu programe federale de acordare a blocurilor, cum ar fi Programul federal de Dezvoltare Comunitară Block GrantA, stabilit ca parte a Legii privind locuințele și dezvoltarea comunitară din 1974. Finanțează diverse activități de dezvoltare comunitară pentru revitalizarea cartierului, dezvoltarea economică, locuințe la prețuri accesibile și facilități și servicii comunitare mai bune., HOMEFederal program stabilit de Congres în 1990, care este conceput pentru a crește locuințe decente la prețuri accesibile pentru familiile și persoanele cu venituri mici și foarte mici. Statul și localitățile primesc fondul de locuințe de la HUD în fiecare an și îl cheltuiesc pe lucruri precum: asistență pentru închiriere, asistență pentru cumpărătorii de locuințe, construcții noi, reabilitare, îmbunătățiri, demliție, relocare și costuri administrative., sau programul de Granturi pentru soluții de urgență (pentru persoanele care se confruntă cu lipsa de adăpost sau cu riscul de a se confrunta cu lipsa de adăpost). Veniturile fondului fiduciar pentru locuințe și alte fonduri generate local pot fi, de asemenea, utilizate.

în unele cazuri, sponsorii programului nu oferă deloc asistență directă, ci lucrează îndeaproape cu proprietarii de proprietăți pentru a crea alternative accesibile la plățile în avans ale depozitului de garanție sau chiria primei și ultimei luni. De exemplu, personalul programului poate negocia cu proprietarii în numele locatarilor pentru a permite plata depozitului de garanție în rate lunare împreună cu chiria, în timp ce organizația oferă o garanție în perioada de rambursare (de obicei 6 până la 12 luni).

acoperire

Asistența poate fi structurată pentru a acoperi o varietate de costuri asociate cu începerea unei noi închirieri. Cel mai frecvent, programele ajută la plata depozitului de garanție și/sau chiria primei și ultimei luni. În timp ce gospodăriile își pot permite chiria pe o lună, totalul combinat al acestor plăți poate crea o barieră pentru potențialii chiriași care au active acumulate limitate.

unele localități pot permite, de asemenea, chiriașilor să aleagă între alternative la un depozit de garanție tradițional, cum ar fi planurile de rate, sau pot permite alternative de depozit din sectorul privat, cum ar fi asigurarea depozitelor de garanție (a se vedea „alternative din sectorul privat la depozitele de garanție”).

alte tipuri de activități care pot fi acoperite, fie în plus, fie în locul plăților de depozit și chirie, includ:

• taxe de cerere de închiriere
• taxe de mutare
• costul unei noi încuietori și chei
• costuri de pornire sau depozite pentru utilități
• cheltuieli de mutare
• achiziționarea de mobilier nou

în în unele cazuri, pot exista limitări suplimentare cu privire la modul în care poate fi utilizată asistența-de exemplu, beneficiarilor li se poate restricționa utilizarea fondurilor pentru Mutări în locații din afara jurisdicției de atribuire sau poate fi necesar să utilizeze asistența într-un interval de timp specificat după ce a fost acordată.

pe lângă sprijinul financiar, unele agenții și organizații oferă servicii de susținere și gestionare a cazurilor pentru a ajuta gospodăriile să rămână în stare bună și să evite viitoarele crize de chirie sau instabilitatea locuințelor. Aceste tipuri de servicii pot fi deosebit de benefice pentru familiile cu risc de lipsă de adăpost sau participanții la program care au experimentat anterior lipsa de adăpost cronică și trec la propria lor casă.

eligibilitate

eligibilitatea pentru acest tip de program este de obicei limitată la persoanele și familiile cu venituri mici sau foarte mici, care pot demonstra că sunt, de asemenea, capabile să mențină plățile de chirie după ce a fost acordată asistență unică. Respectarea acestei cerințe poate însemna demonstrarea faptului că nivelul chiriei propus nu depășește o anumită sumă și/sau cotă din venitul gospodăriei (de exemplu, 30 până la 50 la sută, în funcție de jurisdicție). Gospodăriile care primesc vouchere de alegere a locuințelor vor putea adesea să respecte aceste limite. Alți solicitanți se pot confrunta cu dificultăți mai mari, cu excepția cazului în care provocările lor sunt legate de o situație pe termen scurt (cum ar fi o factură medicală neașteptată) care a fost rezolvată de atunci.

programele pot avea, de asemenea, anumite prevederi de închiriere, cum ar fi solicitarea unui termen de 12 luni sau excluderea condițiilor de închiriere interzise asociate cu programele de acasă sau alte programe federale. Este posibil ca solicitanții să fie nevoiți să furnizeze o copie a contractului de închiriere sau a ofertei de unitate care să indice termenii aplicabili și suma datorată în avans. Alternativ, localitățile pot lua în considerare o legislație mai largă care impune proprietarilor să ofere opțiuni chiriașilor în locul unui depozit tradițional de garanție.

cu fonduri limitate ale programului, unele programe se concentrează sau acordă prioritate anumitor populații, inclusiv femeilor care fug de violența domestică, persoanelor și familiilor care sunt expuse unui risc iminent de lipsă de adăpost sau de părăsire a adăposturilor fără adăpost sau a locuințelor de tranziție (adesea cu o trimitere de la un furnizor de servicii) sau persoanelor cu dizabilități. Alte programe oferă depozit de securitate și alte forme de asistență în legătură cu programele de mobilitate a locuințelor care ajută chiriașii să acceseze resurse bogateun termen pentru a defini cartierele care oferă facilități abundente, cum ar fi accesul la școli de calitate și biblioteci publice, străzi și parcuri care sunt libere de violență și oferă un loc sigur de joacă și mâncare proaspătă și sănătoasă. zone. Eligibilitatea programului poate fi, de asemenea, limitată la gospodăriile care sunt deja rezidenți ai jurisdicției. Cantitatea de asistență disponibilă fiecărei gospodării o singură dată este de obicei limitată, iar programele pot limita, de asemenea, numărul de ori în care o gospodărie poate primi asistență pe o perioadă specificată (de exemplu, o dată pe an, până la 3.000 USD în asistență pe o perioadă de cinci ani etc.).

alternative din sectorul privat la depozitele de garanții

în cadrul unei industrii emergente a companiilor „insurtech”, a existat o apariție a alternativelor din sectorul privat la depozitele tradiționale de garanții, cele mai populare fiind „asigurarea de leasing” și obligațiunile de garanție. Alternativele sectorului privat la depozitele de garanții pot reduce costurile inițiale pentru chiriași, dar multe dintre aceste produse financiare sunt relativ noi și impactul lor nu este încă bine înțeles. Localitățile sunt încurajate să evalueze meritele fiecărei opțiuni pe baza furnizării de acoperire și a nivelului de risc pe care chiriașii îl asumă.

de exemplu, un număr tot mai mare de companii au început să acționeze în calitate de brokeri pentru obligațiuni garanție, care oferă o garanție a părții bonded (adică, chiriaș) obligația contractuală a proprietarului lor în schimbul taxelor lunare nerambursabile. La fel ca un depozit de garanție, obligațiunile de garanție acoperă pur și simplu riscul proprietarului până la valoarea obligațiunii. În timp ce comercializate în mod tradițional ca „asigurare de depozit,” obligațiuni garanție diferă de polițele de asigurare într-un număr de moduri importante. Spre deosebire de o primă de asigurare tradițională, taxele lunare pe care chiriașii le plătesc nu oferă nicio protecție împotriva daunelor materiale sau a creanțelor neplătite de chirie. Mai degrabă, un furnizor de obligațiuni va rambursa proprietarul și apoi va solicita chiriașilor să plătească costul integral al creanței. Dacă chiriașii nu reușesc să ramburseze creanțele, scorul lor de credit poate scădea, iar alți proprietari pot respinge noi cereri de închiriere.

mai mult, majoritatea obligațiunilor de garanție nu sunt reglementate de legile proprietar-chiriaș, iar localitățile care caută alternative la depozitele tradiționale de garanție ar trebui să se asigure că protecțiile existente ale chiriașului se extind la orice noi forme de asigurare sau plată. De exemplu, în unele state, furnizorii de obligațiuni de garanție permit proprietarilor să depună cereri împotriva chiriașilor care depășesc restricțiile impuse depozitelor tipice de garanție. În plus, proprietarii pot depune cereri pentru reparații care sunt interzise în conformitate cu normele locale care reglementează depozitele de garanție, cum ar fi excluderea „uzurii și ruperii tipice.”Unii furnizori de obligațiuni solicită chiriașilor să accepte o clauză de arbitraj și să renunțe la dreptul lor de a se alătura oricăror viitoare procese de acțiune colectivă.

Exemple

programul de asistență pentru închirieri de Urgență din Washington, DC (ERAP) este sponsorizat de Departamentul de Servicii Umane și gestionat de organizații private non-profit și filantropice. ERAP oferă asistență cu depozite de securitate și chiria pe prima lună pentru noii chiriași, precum și ajutor la plata arieratelor de închiriere și a taxelor judiciare pentru chiriașii care se confruntă cu evacuarea. Eligibilitatea este limitată la rezidenții din Districtul Columbia al căror venit este sub 125% din nivelul federal lunar al sărăciei, iar gospodăriile pot primi asistență o singură dată într-o perioadă de douăsprezece luni. Depozitul de garanție și plățile pentru chiria din prima lună sunt limitate la 900 usd bucata, plătibile direct proprietarului.

programul de asistență HomeFirst Down Payment din New York City oferă cumpărătorilor calificați până la 40.000 USD pentru plata în avans sau costurile de închidere pentru o casă de familie 1-4, un condominiu sau o cooperativă.

Ordonanța „alegerea chiriașului” Din Cincinnati impune proprietarilor care dețin 25 sau mai multe unități să ofere chiriașilor o gamă de alternative la un depozit de garanție tradițional, inclusiv „asigurarea de securitate a închirierii” (o categorie largă care include atât furnizorii tradiționali de asigurări, cât și furnizorii de obligațiuni de garanție), un plan de rate sau un depozit de garanție în avans redus. Aceste opțiuni permit tuturor chiriașilor să ia în considerare o gamă mai largă de apartamente care anterior erau inaccesibile din cauza depozitelor abrupte de securitate.

Ordonanța „alegerea chiriașului” din Atlanta se aplică proprietarilor care dețin 10 unități sau mai mult și care necesită în prezent un depozit de garanție de la chiriași care depășește 60% din chiria lunară a unității. Conform noii legi, acești proprietari trebuie să ofere fie o formă de” asigurare de garanție de închiriere”, fie un plan de plată de 3 luni pentru suma depozitului inițial de garanție. Legea din Atlanta prevede că orice alternativă din sectorul privat la un depozit de garanție trebuie să limiteze gradul de răspundere a chiriașului la suma cerută de depozitul de garanție.

Resurse conexe

• baza de date a Coaliției Naționale pentru locuințe cu venituri mici a programelor de locuințe de închiriere finanțate de oraș și de stat include programe de asistență pentru închiriere.
• pe lângă oferirea propriilor programe de asigurare ipotecară, Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană din SUA oferă publicului o bază de date utilă a programelor locale de cumpărare a locuințelor pentru toate statele și Puerto Rico.

Exemple locale

• în cele din urmă linii directoare acasă, locuințe Trust din Silicon Valley (2017) – acest ghid este orientat spre partenerii locali de punere în aplicare a programului în cele din urmă acasă, care oferă o singură dată asistență depozit de securitate pentru persoane fizice și familii. Ghidul include descrieri detaliate ale liniilor directoare de eligibilitate, procesul de aplicare și cerințele și obligațiile programului pentru agențiile partenere.
• programul de depozit de securitate de închiriere, City of Virginia Beach – această notă oferă o descriere detaliată a unui program de asistență depozit de securitate furnizate de Virginia Beach Departamentul de locuințe și de conservare cartier, inclusiv gospodăriile eligibile, condițiile de program, precum și cerințele pentru proprietățile care pot fi închiriate.