Vad är en ränta endast inteckning?

räntebärande inteckningar kan struktureras på olika sätt, men de delar en gemensam premiss. Låntagare behöver inte betala kapital för en period, vanligtvis tre till 10 år, sänka sina månatliga betalningar under kostnaden för jämförbara kapital-och-ränta inteckningar.

om du har ett bra minne (en som sträcker sig tillbaka mer än ett decennium), kanske du kommer ihåg att ränte bara inteckningar var en del av den värsta bostadsmarknaden debacle sedan den stora depressionen. Denna produkt tillät husköpare tillgång till egendom som de annars aldrig kunde ha gett.

vi vet alla hur det slutade. När bostadsmarknaden kraschade 2008 och rättsmedicinska ekonomer försökte lära sig exakt vad som gick fel, landade mycket av skulden på ränte-bara inteckningar och långivarna som drev dem.

Vad gör dessa lån potentiellt farliga? De uppmuntrar låntagare att köpa dyrare hus än de kunde använda konventionell finansiering. Under bubblan år i början av 2000-talet, långivare var bra med det. Det var ett stort misstag.

som räntefria perioder av tusentals bolån slutade, husägare månatliga betalningar skjutit i höjden. Många hade inte råd att betala ränta och kapital, och de fallerade på sina lån. Utmätningar skjutit i höjden, bankerna gick i konkurs och den stora lågkonjunkturen nästan sjunkit ekonomin.

lika förödande som det området var, räntefria lån uthärdar, men under strängare finansiell reglering. Idag är de vanligast i high-end fastighetsmarknaden, där köpare försöker fördröja återbetalning av kapital som en del av större finansiell strategi.

typer av räntefria bostadslån

de dagar då långivare uppmuntrade kunder att ta räntefria lån för att köpa hus som de normalt inte hade råd med är över, men räntefria inteckningar är fortfarande tillgängliga, inklusive dessa:

Jumbo-inteckningar

räntefria Jumbo-inteckningar är stora lån på upp till $650,000 och är ett område där räntefria lån förblir populära. Rika köpare som skördar stora avkastningar på finansmarknaderna kan vara ovilliga att avleda pengar till hypotekslån, vilket inte ger någon avkastning förrän huset säljs. Enligt Dodd-Frank Act, en federal lag som antogs 2010 för att skydda mot en upprepning av 2008 bostadsmarknaden härdsmälta, köpare måste uppfylla vissa normer för att kvalificera sig. Inga huvudlån passar inte beskrivningen, men långivare är villiga att skriva ränta-bara om en låntagare uppfyller höga krav.

30 år ränta endast inteckningar

dessa liknar konventionella 30-åriga inteckningar med en varning: låntagare betalar inte huvudmannen i början, vanligtvis under de första 10 åren. Eftersom återbetalningstiden är densamma som ett standard 30-årigt lån, skulle månatliga huvudbetalningar under de sista 20 åren vara högre än de skulle göra om huvudmannen betalades från början. Långivare vill i allmänhet större handpenningar och ta ut högre ränta för dessa lån eftersom de anses vara mer riskfyllda än konventionella lån.

endast ränta HELOCs

Home equity krediter, eller HELOCs, är vanligtvis ränta endast för de första 10 åren. HELOCs är verkligen andra inteckningar som fungerar som kreditkort-låntagare kan dra pengar som använder eget kapital i sina hem som säkerhet. Till exempel kan en låntagare ta en HELOC för $100,000 med en 30-årig återbetalningsperiod. Under de första 10 åren kan låntagaren använda så mycket av kreditlinjen som önskat, bara betala ränta på det förfallna saldot. Efter 10 år fryses kreditlinjen och saldot betalas ut under de återstående 20 åren.

fördelar med en räntebärande inteckning

räntebärande inteckningar kan vara en välsignelse för köpare som kan göra större betalningar i framtiden i utbyte mot besparingar på kort sikt.

här är några exempel på när de kan fungera för dig:

• stigande Inkomst. Säg att du avslutar läkarskolan och vill köpa ett hus. Du spenderar nästan allt du har på undervisning och låna pengar du inte har, så att lägga till en inteckning betalning till mixen skulle vara omöjligt. Men du räknar med en stor lönecheck som kirurg efter att du har slutfört din praktik, så du är mycket säker på din ekonomiska framtid. Att ta ett räntefritt lån skulle hålla ner dina bostadsköpskostnader och göra de högre månatliga betalningarna på 10 år borde inte vara något problem när du gör ett paket i privat praxis.
• kvalificera sig för ett större hus. Detta var en av problemstrategierna under bostadsbubblan. Det fungerar om du har mycket pengar i din framtid, som ett arv, men kan vara problem om du inte har råd att hysa du vill ha med konventionell finansiering nu. När den enda ränteperioden slutar kommer dina lånebetalningar att ballong och du måste vara redo att göra större betalningar eller refinansiera.
• Stigande Bostadspriser. Detta var en annan strategi under bostadsbubblan. På en stigande bostadsmarknad använde spekulativa köpare endast räntelån för att utnyttja köp av fastigheter som de inte kunde finansiera med ett konventionellt lån. Vanligtvis involverade strategin att sälja eller vända fastigheten efter några år. Det fungerade för en hel del människor, men de som fortfarande håller sina hem när bubblan brast inför katastrof.
• investeringsstrategi. Om du har en aktieportfölj som växer på en sund finansmarknad kan du vara ovillig att sälja investeringar för att göra hypotekslån. Eller kanske har du kassaflödet för att göra betalningar, men vill hellre investera dina pengar i aktier eller en pensionsplan. I båda fallen kan ett lån endast tjäna ditt syfte.
• Skatteavdrag. Hypotekslån betalas på bostadslån på så mycket som $1 miljon är avdragsgill. För vissa investerare är det ett ekonomiskt plus och gör ett räntefritt lån önskvärt. Om du har en stor inkomst och är i en hög skatteklass, kan inteckning ränteavdrag vara användbart för att hålla ner din inkomstskatt betalning, och hela din inteckning betalning är avdragsgill, inte bara en del av det.
• betala eget kapital på ditt schema. De flesta räntefria lån begränsar dig inte från att göra extra betalningar för att sänka din huvudman. Du kan göra detta när du vill, och det kommer i allmänhet att sänka din månatliga räntebetalning. Detta kan också vara användbart om du har rörlig inkomst som innebär att du kan betala mer några månader är mindre andra.

nackdelar med en ränta endast inteckning

räntelån kan vara riskabelt, särskilt om du upptäcker att du inte kan hoppa till en högre månatlig betalning när det är dags att börja betala kapital. Sedan nya federala konsumentskyddsriktlinjer trädde i kraft 2013 vet långivare vilken typ av lån de kan erbjuda och till vem.

här är andra saker du bör tänka på innan du bedriver en ränta endast inteckning:

• ingen aktietillväxt. Ränte bara inteckningar idag kräver i allmänhet stora handpenningar så långivare har säkerhet mot standard. Men för de första fem till 10 åren av lånet växer inte husägarens eget kapital alls, såvida inte ägaren bestämmer sig för att göra extra betalningar. Om ditt mål att betala ner en inteckning, ränte bara lån är ett dåligt ställe att börja.
• hemvärden faller. Detta var ett annat problem som klargjordes i 2008 bostadsmarknaden härdsmälta. Många köpare före kraschen trodde att bostadspriserna aldrig skulle falla. De lärde sig en hård lektion. Ränte-bara lån bidrog till den snabba uppgången i priserna, men när bubblan sprack och priserna föll, ränte-bara inteckning innehavare plötsligt göra stora räntebetalningar på hus där de hade lite eget kapital. Många gick bara bort.
• riskfyllda lån med högre räntor. Långivare som fortfarande gör räntefria lån vill skydda de pengar de lånar ut. Eftersom räntefria lån, som en gång var lätta att sälja till andra finansinstitut, nu är mindre omsättbara, kräver långivare större utbetalningar från låntagare och de tar ut mer ränta än på konventionella lån, som anses vara en bättre risk. Bolåneräntor motsvarar risk, och ju mer risk för långivaren, desto högre ränta.
• Rörlig Ränta Ökar. Ränte-bara lån kommer ofta med rörliga räntor, vilket innebär att räntorna justeras i förhållande till en referensränta. Om fonderna stiger, så gör det ränta du betalar på din inteckning eller HELOC. Du kanske vill leta efter lån som gör att du kan låsa och låsa upp räntor, så att du större säkerhet vad framtida betalningar kommer att bli.

vad du betalar varje månad

månatliga betalningar beror på din ränta och om räntan justeras under återbetalningsperioden eller är låst till en fast procentandel av saldot. Det är viktigt att komma ihåg att under lånets räntefria period kommer ditt eget kapital inte att förändras, vilket innebär att du aldrig kommer att betala mindre varje mycket om inte din ränta justeras lägre.

här är ett exempel på hur det fungerar: du köper en $350.000 hem och göra en $150.000 handpenning. Du tar ett 30-årigt hypotekslån endast lån som bär en 7% ränta under de första 10 åren. Under ränteperioden kommer den månatliga betalningen att vara $1,166.67, såvida inte din ränta justeras. Efter det börjar du betala både ränta och kapital och lånet amorterar inteckning för de kommande 20 åren.

en viktig skillnad mellan ett konventionellt lån med fast och endast ränta: betalningar på ett konventionellt lån är desamma varje månad, men räntebeloppet du betalar faller gradvis och huvuddelen ökar när lånet betalas ner. En räntebetalning baseras på både räntan och saldot, så det kan vara variabelt. Om räntan justeras, eller om du gör extra huvudbetalningar, kan den månatliga betalningen ändras. Och, naturligtvis, när ränteperioden slutar, kommer den minsta månatliga betalningen att hoppa.