som en privat hyresvärd, det försäkrade shorthold hyresavtalet är din möjlighet att se till att både du och din hyresgäst förstår vad som förväntas av varje part, och att se till att du båda omfattas på ett rättvist sätt, under en hyresrätt.
denna guide har sammanställts av Upad att berätta allt du behöver veta om försäkrade shorthold hyresavtal.
Vad är en AST?
det försäkrade shorthold hyresavtalet-du kommer ofta att se detta förkortat till AST-är det juridiska avtalet mellan en privat hyresvärd och en hyresgäst. Om du är en hyresvärd eller en hyresgäst som släpper igenom, eller från, en traditionell High street uthyrningsagent, kommer de att namnges på kontraktet och kan specifikt nämnas i vissa delar av det också.
en AST innehåller alla villkor för en hyresrätt. Dessa villkor sträcker sig från de uppenbara saker som finns i dem alla, såsom längden på hyresavtalet, depositionen betalas, och den månatliga hyran, till särskilda riktlinjer som kan omfatta om husdjur och rökning är tillåtna i fastigheten. När det gäller de specifika riktlinjerna i en AST kan hyresvärden välja att inkludera så lite eller så mycket som de vill, även om de måste se till att alla villkor som ingår är rättvisa och lagliga.
Vad finns i en AST?
en AST bör innehålla alla följande detaljer:
- fullständiga namn på alla parter (endast vuxna om en familj flyttar in) som kommer att bo i fastigheten.
- adressen till fastigheten.
- startdatum och slutdatum (om det finns en) av hyresavtalet.
- det månatliga hyresbeloppet (eller veckovis eller fyra veckor, till exempel, om inte månadsvis) och hur hyresgästen ska betala hyran. Att få hyresgästen att ställa in en stående order är det bästa alternativet för att säkerställa att du alltid får hyran i tid.
- om hyran ska betalas i förskott eller i slutet av månaden.
- lista över räkningar relaterade till fastigheten och vem som är ansvarig för att betala dem. Detta kommer vanligtvis att vara hyresgästen, men se till att det är klart i AST eftersom du inte vill att dina hyresgäster ska flytta ut och lämna dig en rådsskatt eller elräkning som du måste betala och lagligen inte kan återkräva.
- anteckningar om hur och när hyran kommer att granskas. Om möjligt bör det ge detaljer kring hyreshöjningar.
- det insatta beloppet betalas av hyresgästen, och där det har skyddats.
- skäl till varför en del eller hela depositionen kan hållas kvar i slutet av hyresavtalet.
- klarhet om hyresvärd och hyresgäst skyldigheter.
- de omständigheter under vilka hyresavtalet kan sägas upp i förtid. Om det är en långsiktig hyresrätt kan det vara där hyresvärdar inkluderar en paus klausul, samt villkor om hyresavdrag och otillfredsställande underhåll av fastigheten.
- villkor för uthyrning av fastigheten.
- hyresvärden specifika villkor relaterade till rökning, husdjur eller något annat.
slutligen ska hyresavtalet undertecknas och dateras av alla parter. Vissa, men inte alla, hyresvärdar och uthyrningsagenter kommer att kräva att botten av varje sida ska undertecknas.
medan, som vi har noterat ovan, bör tydlighet kring hyresvärds-och hyresgästförpliktelser ingå i en AST, ibland är specifika klausuler underförstådda som de ges enligt lag. De vanligaste underförstådda villkoren inkluderar:
- hyresvärden måste utföra fastighetsreparationer i tid.
- hyresvärden måste upprätthålla installationer som levererar vatten, gas, el, sanitet och uppvärmning.
- hyresgästen måste kunna leva fridfullt i fastigheten utan att trakasseras av hyresvärden.
- hyresgästen måste ta hand om boendet och rapportera eventuella reparationer så snart som möjligt.
det är också användbart att ha en klausul som berättar hyresgästen att låta hyresvärden veta vem verktygsleverantörerna är i slutet av hyresavtalet. Detta undviker hyresvärdar som väntar på att en räkning ska komma fram eller inte veta vem som ska informera om att fastigheten är ledig.
vi tittar närmare på några av de underförstådda klausulerna och vad de menar här., medan vi också har sammanställt en guide om vilka klausuler du kanske vill explicity inkludera i din AST.
om du är hyresvärd och du låter din fastighet med Upad, kan vårt ARLA Propertymark-kvalificerade hyresvärdsteam hjälpa till att sätta ihop din AST och se till att den är korrekt och har god rättslig ställning.
Hur får jag en AST?
idag kan du få en AST från massor av platser, och inte överraskande är internet en enormt populär källa. En snabb sökning efter frasen ”assured shorthold tenancy agreement template” i Google ger över 29 000 resultat, med AST: er tillgängliga i en mängd olika format, från en personsökare till något längre som liknar krig och fred.
i verkligheten spelar det ingen roll om din AST är en sida eller 101 sidor. Det viktiga är att det innehåller allt du behöver. Med det i åtanke bör privata hyresvärdar vara försiktiga när de köper AST: s online, särskilt från webbplatser som tillhandahåller gratis mallar och inte är kopplade till eller har någon expertis inom fastighetsuthyrning eller juridiska industrier.
problemet med de flesta gratis AST: er du kan hitta online är att de innehåller några eller alla av följande:
- inaktuella eller irrelevanta villkor baserade på lagkrav.
- dålig formatering, vilket gör dem omöjliga att följa och förstå tydligt.
- villkor som inte är verkställbara enligt lag.
medan den sista punkten ovan kan förekomma inom AST-mallar som finns online, inträffar det oftare när privata hyresvärdar själva lägger till sina egna villkor som inte är rättvisa, tydliga eller juridiskt verkställbara.
medan privata hyresvärdar kanske tror att de är smarta genom att inkludera olika villkor, kan det inte vara ett dyrt företag att inte ha en juridiskt verkställbar AST och kan innebära att en hyresvärd inte kan lagligt betjäna ett avsnitt 21 eller avsnitt 8 meddelande om de vill återfå fastigheten.
behöver varje hyresfastighet en AST?
Nej.
medan en AST bör användas när en fastighet hyrs antingen till en individ eller till flera hyresgäster som en familj – hus med flera yrken kräver en annan typ av avtal – en AST är inte alltid lämplig.
tider när en AST inte ska användas inkluderar:
- om den årliga hyran för fastigheten överstiger 100 000 100 000 per år
- det finns ingen hyra på fastigheten
- när fastigheten är ett fritidshus
- om fastigheten hyrs ut till ett privat aktiebolag
- när fastigheten ägs av en statlig avdelning eller kronan
- om det är en jordbruksuthyrning, eller fastigheten har mer än två hektar jordbruksmark som ingår i let
läs vår blogg om olika typer av hyresavtal, kolla in vår guide om att välja rätt typ av hyresavtal avtal.
behöver jag en skriftlig AST?
tro det eller ej, det är faktiskt inte ett rättsligt krav för en skriftlig AST att existera. Ett muntligt avtal anses vara bindande!
det är ganska uppenbart vad problemen kan vara om du inte har en skriftlig AST. Så snart något är omtvistat, hur kan endera parten bevisa vad som var eller inte överenskommits? Medan hyresgästen kan ge kontoutdrag som visar betalningen av en insättning och hyra – och även då antar vi att hyresvärden inte har bett om att få betalt kontant – vilket kan ge viss juridisk ställning och skydd, Det kommer att bli svårt att bevisa en punkt på något sätt.
även om du inte juridiskt behöver ha en skriftlig AST, måste du ifrågasätta om det inte är värt besväret att inte ha en.
se till att du har en skriftlig AST. Om du har en tvist har du åtminstone en grund för att börja hitta en lösning.
vi har tittat närmare på om du behöver en skriftlig AST och några andra AST-myter i det här blogginlägget.
vem ska ha en kopia av AST?
precis som det inte finns något juridiskt behov av att ha en skriftlig AST på plats, finns det inget ur ett juridiskt perspektiv som säger vem som ska ha en kopia av en skriftlig AST heller.
sunt förnuft dikterar dock att både hyresvärden och hyresgästen ska ha sin egen undertecknade kopia av avtalet.
hur länge kan en AST pågå?
en AST kan pågå under vilken tid som helst, även om hyresgäster har laglig rätt att stanna i en fastighet under minst sex månader, oavsett om AST var kortare än detta.
vid slutet av den period som anges i AST, om kontraktet inte förnyas blir det då ett lagstadgat periodiskt försäkrat Shorthold hyresavtal. Detta innebär att villkoren i AST fortfarande gäller, men hyresrätten fortsätter på grundval av hyresplanen. Eftersom de flesta hyresgäster betalar sin hyra varje månad betyder det att dessa AST blir månatliga periodiska hyresgäster.
vi har tittat på farorna, men också de potentiella fördelarna med en periodisk hyresrätt i den här bloggartikeln.
det finns också en avtalsenlig periodisk hyresrätt. Med dessa avtal är inget slutdatum för let inställt, och kontraktet och villkoren förblir giltiga tills någon av parterna säger upp sig. Medan avtalsmässiga periodiska hyresavtal kan ha sina fördelar för både hyresvärdar och hyresgäster beroende på deras omständigheter, brukar båda parter föredra säkerheten att ha en AST på plats och förnya detta varje gång det närmar sig sitt utgångsdatum.
oavsett hyresstatus förblir hyresvärdar juridiskt skyldiga att utfärda ett avsnitt 21-meddelande och ge två månaders varsel om de vill återfå fastigheten, såvida de inte har skäl att betjäna ett avsnitt 8-meddelande.
du kan läsa våra råd för när du behöver vräka en hyresgäst här.
nedanstående flödesschema finns i den artikeln och hjälper dig att förstå AST: s roll när du behöver vräka en hyresgäst.
förnya en AST
i händelse av att AST ska förnyas behöver både hyresvärd och hyresgäst helt enkelt skriva nya kontrakt.
ändra villkoren för ett försäkrat hyresavtal
villkoren för en AST kan ändras på grundval av att både hyresvärd och hyresgäst godkänner ändringarna.
ändringar i en AST bör göras skriftligen och kan göras av antingen:
- tillhandahålla en helt uppdaterad version av den tidigare undertecknade AST, för båda parter att sedan underteckna och datum en gång, även om kontraktet i allmänhet kommer att förbli i kraft från startdatum.
- skriva ett tillägg till det befintliga hyresavtalet.
om hyresvärdar gör det senare kan de sedan tillhandahålla ett kontrakt med de nya villkoren när AST ska förnyas.
hyresvärdar kan inte höja hyran under den första fasta löptiden för en AST om inte en ömsesidigt överenskommen klausul har införts i kontraktet. Om kontraktet då blir ett periodiskt avtal kan hyresvärden öka hyran som ger meddelande ges lika med regelbundenheten av hyresbetalningarna. Som nämnts tidigare bör hyresvärdar ange i AST om hyran kommer att ses över före förnyelse av kontraktet.
om det finns ett muntligt avtal är ändringarna också muntliga, även om det enda beviset du har för en förändring som äger rum är om det finns ett annat hyresbelopp som betalas från hyresgästen till hyresvärden varje månad.
hyresvärdar bör komma ihåg kravet att vara rättvist och tydligt när de gör några ändringar och bör ta juridisk rådgivning för att säkerställa att de nya villkoren som föreslås är rättsligt verkställbara.
skydda hyresgästens deposition
hyresvärdar i England och Wales är juridiskt skyldiga att se till att deras hyresgästs deposition skyddas av ett av de tre statligt godkända systemen.
dessa är:
- Insättningsskyddstjänst
- MyDeposits
- Hyresinlåningssystem
det finns separata hyresinlåningssystem för Skottland och Nordirland.
insättningar måste skyddas inom 30 dagar efter att pengarna mottagits, och hyresgästerna måste ges fullständiga uppgifter inklusive föreskriven information relaterad till systemet där deras insättning har skyddats.
underlåtenhet att skydda hyresgästens insättning kan leda till att hyresvärdar blir kraftigt böter, och innebär också att ett avsnitt 21-meddelande inte kan serveras lagligt på en hyresgäst.
Insättningsregistrering och skydd ingår i UPay vid framgång och kan läggas till i ditt UChoose-paket.
vi täcker detta ämne mer detaljerat i vår definitiva Guide till Hyresavsättningar.
avsluta en AST
medan en hyresvärd har rätt att återta sin egendom i slutet av hyresavtalet måste de följa rätt rättsligt förfarande för att göra det, vilket innebär att utfärda ett avsnitt 21-meddelande.
hyresvärdar enligt lag måste ge hyresgäster två månaders varsel för att utrymma en fastighet. Hyresvärdar kan inte bara dyka upp den sista dagen av hyresavtalet och räkna med att hitta hyresgästerna flyttar ut! Det är inte heller acceptabelt för en hyresvärd att skicka ett brev om att de kräver innehav av fastigheten på slutdatumet för en hyresrätt. Ett avsnitt 21 meddelande måste delges.
det var tidigare ganska vanligt för hyresvärdar att utfärda ett avsnitt 21-meddelande den första dagen av en hyresrätt, så att hyresgästerna i förväg vet att de inte skulle förnyas efter sex månader, men det är inte längre tillåtet. Det finns dock inget som hindrar hyresvärdar från att ha en konversation med hyresgäster ändå och låta dem veta att de inte kommer att förnya – ännu bättre om hyresvärdar kan göra det klart att de bara letar efter en hyresgäst i sex månader när de annonserar sin hyra.
diskriminering i AST: s
hyresvärdar får inte diskriminera hyresgäster baserat på kön, funktionshinder, religion, sexualitet eller ras, och det är mot lagen för hyresvärdar att:
- Erbjud en fastighet att hyra på sämre villkor för vissa hyresgäster än andra.
- behandla hyresgästen annorlunda när det gäller användningen av specifika faciliteter på fastigheten, till exempel garaget eller trädgården.
- vräka eller trakassera hyresgästen baserat på kön, funktionshinder, religion, sexualitet eller ras.
- vägra att göra rimliga ändringar av villkoren i en AST som skulle göra det möjligt för en funktionshindrad person att bo i fastigheten.
diskriminering av kön, funktionshinder, sexualitet eller religion är faktiskt inte olagligt om du är en live-in hyresvärd – dvs. om du är en kvinnlig hyresvärd och du känner dig mer bekväm att bo med andra kvinnor och annonsera din hyra som sådan, kan du inte bli anklagad för ett brott-men diskriminerande på grund av ras är.
förstå AST: s
du vet nu allt du behöver veta om AST: s!
om du har några frågor som vi inte har svarat på i den här omfattande guiden, kontakta oss på eller ring 0333 240 1220.
om du behöver en AST är dessa tillgängliga som en del av vår hyresgästregistreringstjänst inom vårt upay On Success-paket och kan läggas till i ett UChoose-paket.
