tiden mellan förmedlingssökningar och utbyte av kontrakt är vanligtvis mellan 1 och 3 veckor.

även om detta kan verka som en ganska lång tid, kommer du vara glad att veta att du är på hem rakt!

i de flesta fall går saker vanligtvis framåt utan några missöden men det finns ett antal faktorer som kan sakta ner saker. Dessa kan inkludera:

• omfattningen och komplexiteten i förfrågningarna före kontraktet;
• Conveyancing sökresultat;
• dra ner inteckning finansiering;
• förseningar med undertecknandet av fastigheten över;
• hur bra din conveyancer är.

för att gå igenom dessa frågor individuellt…

Pre-Contract förfrågningar

Pre-contract förfrågningar tas upp av köparens conveyancer. De avser vanligtvis titeln, rättigheterna och skyldigheterna över fastigheten och/eller underliggande Mark.

många av förfrågningarna är baserade på de juridiska Föreningsformulär som säljaren fyllt i i början av överlåtelseprocessen.

Vanliga frågor som tas upp kan omfatta:

• gränskontroller och eventuella tidigare tvister;
• Shared utility supply (gas, el och vatten/dränering);
• om det finns några gränser för hur fastigheten kommer att användas. Till exempel kan det finnas begränsningar om ett hus kommer att användas för semester -, korttids-eller multi-let (House of Multiple Occupation) ändamål;
• markbegränsningar / incumbrances;
• delad åtkomst / vägrätt;
• begränsningar för att ändra fastigheten (genom planering eller andra lagar). Till exempel, om fastigheten är listad eller i ett bevarandeområde, kommer vissa ändringar inte att tillåtas;
• Historiska byggnads – /utvecklingsarbeten och relevanta byggbehörigheter;
• byggregler och certifieringar (el, gas, glas, larm, timmerbehandlingar);
• allt som flaggas i energicertifikatet (EPC);
• eventuella tillhörande kostnader för att äga fastigheten (vanligtvis med hyresavtal fastigheter);
• om fastigheten är hyresrätt kan ytterligare information om specifika villkor begäras;
• om transaktionen är komplex eller involverar ’icke-standardiserade’ element (t.ex. en bouppteckning försäljning).

conveyancer kommer också att behöva ta upp ytterligare förfrågningar på baksidan av conveyancing sökningar resultat (se nedan).

bra köptransportörer kommer att vara särskilt noggranna med förfrågningarna för att undvika ’toing och froing’.

vid hantering av vår fastighetsförmedling försäljning, vi alltid be transportörer att starta förfrågningar när Law Society former returneras.

detta innebär att eventuella återstående förfrågningar till följd av sökresultaten kan hanteras omedelbart innan vi går vidare till utbyte av kontrakt.

köparens transportör kommer att rapportera tillbaka och hantera eventuella problem. Vid användning av hypotekslån vill långivaren också bekräfta att det inte finns något som negativt påverkar säkerheten över fastigheten.

Observera att köparens transportör inte bör ställa några frågor angående fastighetens fysiska tillstånd eller något som normalt skulle visas i undersökningen.

om du köper bör du vara medveten om termen caveat emptor (’buyer beware’). Detta innebär i huvudsak att köparen är ansvarig för att kontrollera fastigheten innan de begår.

Sökresultatfrågor

Förmedlingssökningar görs i början av processen och kan ta allt mellan 3 och 8 veckor att slutföra.

mycket beror på den lokala myndighetssökningen (som tar längst oavsett var du befinner dig i landet).

när dessa är genom, tid kommer att behövas för köparens conveyancer att undersöka detaljerna i varje sökning och vidarebefordra en detaljerad rapport.

detta kommer att belysa eventuella problem som köparen bör vara oroad över. Exempel inkluderar:

• eventuella översvämningsrisker i närheten av fastigheten (och begränsande åtgärder som har införts);
• bevis på sänkning, jordskred,gruvor, historiska deponier och annan farlig användning;
• lokala obligatoriska inköpsorder eller verkställighetsanmälningar;
• senaste planeringsansökningar överenskomna eller i rörelse;
• allt infrastrukturarbete som ska utföras av kommunfullmäktige som kan påverka fastigheten;
• avlopps-och/eller vattenförsörjningsfrågor;
• tidigare eller pågående gränstvister.

om sådana problem uppstår måste transportören sedan ha en konversation med köparen som naturligtvis kommer att driva utbytesdatumet framåt.

konsekvenserna av att gå vidare med försäljningen måste förklaras fullständigt så att köparen har en klar förståelse för eventuella risker.

köparen kan lagligt dra sig ur försäljningen eller omförhandla priset vid denna tidpunkt.

om det senare föreslås kan säljaren också dra tillbaka. Om detta inträffar bör säljaren kontrollera överlåtelseavgifterna för att se till att det inte finns några abortiva avgifter.

men enligt vår erfarenhet borde mäklaren ha varit medveten om denna typ av situation från början. Som ett resultat går majoriteten av köparna framåt väl medvetna om eventuella risker (som vanligtvis har beaktats i priset).

dra ner inteckning finansiering

förutom undersökningen, kommer bolåneinstitutet måste också se sökrapporten.

de kommer också att bekräfta med köparens transportör att det inte finns något problem med förfrågningarna.

det är värt att notera att långivare tar en strängare än någonsin strategi för överkomliga bedömningar och kommer att analysera din ekonomi med en fintand kam.

av denna anledning, för att undvika att stoppa utbytet, bör köparen alltid se till att informationen i ansökan är helt korrekt.

köparens conveyancer kommer också att se till att inteckning erbjudandet inte har löpt ut. Om det har då, tyvärr, kommer några extra dagar att behövas för att en ny ska kunna omfördelas.

hypotekslånet kommer att innehålla löptid, räntor, månadsbetalning och andra tillhörande villkor.

köparens conveyancer kommer att ge råd om konsekvenserna med fastighetslånet och kontakta långivarens juridiska avdelning vid behov.

köparen kanske vill kontrollera energicertifikatet (EPC) samt de inventarier som överenskommits som en del av försäljningen.

så länge köparens transportör är proaktiv bör det inte finnas några orimliga förseningar.

köparen kommer då att skickas en inteckning handling (vanligtvis tillsammans med kontraktsdokumentationen) för att underteckna. Köparen kommer att vidarebefordra insättningsfonderna till Conveyancers kundkonto.

säljaren kommer också att skickas TR1-kontraktet för att underteckna och bevittna.

Observera att om du säljer en fastighet med en inteckning, din conveyancer kommer att behöva fullgöra det lånet. Detta kan fördröja processen ytterligare.

förseningar med att underteckna fastigheten över

när allt pappersarbete, kontroller och kontrakt har producerats är det upp till både köparen och säljaren att se till att de undertecknar och returnerar allt i tid.

några av de problem vi har stött på före utbyte av kontrakt inkluderar:

• förseningar i undertecknandet av kontrakt och överföring handling (TR1) och skicka tillbaka. Dessa dokument behöver ’våta’ signaturer (dvs. med en penna) och bevittnas oberoende. Om en (eller flera) av parterna tar alltför lång tid att organisera detta kan utbytet försenas i onödan;
• dokument skickas tillbaka via ’snigelpost’. Vi rekommenderar alltid att du skickar med Royal Mail 1st class inspelad eller, ännu bättre, specialleverans;
• om köparen använder en begåvad insättning (vanligtvis från familjemedlemmar), kommer hypotekslån att begära bekräftelse och en signatur om att pengarna inte behöver återbetalas. De kommer också att spåra källan till medlen för bekämpning av penningtvätt, vilket ytterligare försenar processen. Förseningar här kan driva fram utbytesdatum;
• köparen förseningar i att organisera byggnadens försäkring (som inteckning företaget kommer att kräva före utbyte). Även om det inte borde sakta ner saker, kan köparen också vilja organisera livförsäkring;
• köparen är långsam i överföringen av insättningen eller kontantinsatsen i transaktionen. Det är fullt möjligt att överföra pengar över 10 000 år på bara några minuter i dessa dagar med hjälp av ett CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Men eftersom det finns en avgift väljer vissa köpare att göra flera betalningar till Conveyancers kundbankkonto som oundvikligen saktar ner saker;
• köparens conveyancer försenar utfärdandet av Titelbeviset till hypotekslångivaren (en förutsättning för att medel ska släppas). Detta innehåller information om fastighetens tidigare ägande bland annat;
• om det finns flera parter i kedjan, saktar en fördröjning allt för alla;
• om en av parterna är borta, eller utbytesdatumet närmar sig en helgdag, kan saker sakta ner;
• köparen försenar medvetet undertecknandet av kontrakten i ett försök att potentiellt gazunder försäljningen, försök och säkra en bättre hypotekslån eller kan helt enkelt ha kalla fötter. Här föreslår vi att du kontaktar fastighetsmäklaren eller begär förtydligande från köparens conveyancer;
• antingen conveyancer förseningar i urladdning eller överföring av inteckning / insättningsfonder.

hur bra transportören är

mellan sökningarna och utbytet kommer alla ovanstående faktorer att påverkas av effektiviteten hos transportören som hanterar din försäljning.

om företaget är under resurser eller har tagit på sig en stor caseload kan tiden mellan sökningar och utbyte hållas tillbaka.

i sådana fall, om dina e-postmeddelanden inte får svar på, söka conveyancer klagomål förfarande. Det finns vanligtvis en senior anställd som du kan kommunicera med som vanligtvis kommer att kunna få saker tillbaka på rätt spår.

online transportörer har ofta spårningssystem på plats för dig att se exakt var saker är på.

i värsta fall kan du välja att klaga till den juridiska ombudsmannen. I de flesta fall behöver det inte riktigt komma till det.