från och med 2020 bor husägare i ett hem i genomsnitt åtta år innan de säljs. Det är två gånger den genomsnittliga besittningsrätt sett före 2009 bostadskrisen. Med bostadspriserna som slår en rekordhög år 2021 ser husägare idag större ekonomiska incitament att stanna längre i samma hem och få eget kapital.

som sagt, det finns ett antal skäl till varför det kan vara meningsfullt att sälja tidigare än du ursprungligen planerat att. Men att sälja ditt hem snart efter att ha köpt kan innebära att du förlorar pengar, står inför kapitalvinstskatter eller betalar hypotekslån förskottsbetalning. Det är en anledning till att den vardagliga ”femårsregeln” existerar. Denna regel säger att du inte bör överväga att sälja förrän du har bott i ett hem i fem år — och det finns goda skäl till det.

livet förändras oväntat ibland och tvingar dig att fatta svåra beslut. I den här guiden kommer vi att diskutera några av de faktorer som påverkar hur snart du kan sälja ett hus efter köpet. Även att sälja ett hus efter två år är helt praktiskt om du gör det rätt.

Vad är ”femårsregeln”?

vanligt tänkande säger att säljare inte kommer att bryta jämnt på sin första bostadsinvestering om de inte stannar i fem år. Denna tankegång kommer från transaktionskostnaderna för att köpa ett hem i första hand, de pengar som många nya husägare lägger på att förbättra sitt hem och den tid det tar för hemets marknadsvärde att växa.

men som de säger är reglerna avsedda att brytas, och den konventionella visdomen redogjorde inte för de senaste åren och såg en av de största bostadsbommarna någonsin. Det verkar som om bostadspriserna fortsätter att växa åtminstone fram till 2021, så du kanske kan sälja ditt hem tidigare utan att förlora pengar.

naturligtvis handlar det inte alltid om att sälja ditt hem för att göra vinst. Det finns ett antal skäl till varför du kan sälja tidigare än väntat.

anledningar villaägare sälja tidigare än väntat

medan de flesta människor som inte är professionella Hem simfötter inte planerar att sälja två år efter köpet, det finns gott om skäl människor slutar sälja snart efter att ha köpt.

• Jobbflyttning: en ny karriärmöjlighet är en livsförändring som påverkar var du vill bo.
• hälsosituation: du kan behöva frigöra eget kapital för att betala medicinska räkningar eller vill flytta närmare en familjemedlem som har drabbats av en medicinsk nödsituation.
• familjeförändringar: En ny bebis, barn som lämnar college eller en död i familjen kan få dig att ompröva var du vill vara.
• finansiella förändringar: om någon i ditt hushåll förlorar sitt jobb, fastighetsskatten ökar eller oväntade kostnader uppstår kan din inteckning bli för dyr.
• säljarens marknad: med hur heta många marknader runt om i landet är idag kan du ha fått eget kapital i ditt hem snabbt och vill göra vinst medan du kan.

hur snart kan du sälja ditt hem utan att förlora pengar?

även om det kan finnas goda skäl att sälja ditt hem snart efter att ha köpt, kommer det med finansiella risker. När du köpte huset betalade du stängningskostnader som du inte kan återhämta utan att få eget kapital eller huset uppskattar i värde. Det finns också kostnader i samband med försäljnings-och flyttkostnader att överväga.

innan du överväger att sälja, tänk på något som kallas breakeven point.

vad är breakeven-punkten?

breakeven-punkten är när du kan förvänta dig att sälja ditt hem och få tillbaka alla pengar du spenderade på att köpa det i första hand. På en normal marknad tenderar bostadspriserna att stiga, och du kommer också att få eget kapital när du betalar din inteckning och därigenom kompensera ägandekostnader samt köpa och sälja transaktionskostnader.

medan breakeven-punkten varierar mellan marknader och som hypotekslån fluktuerar, är det viktigt att beräkna det så nära du kan om du måste sälja snart efter att ha köpt.

beräkning av breakeven för ditt hem

du kan sälja när som helst, men det är smart att vänta minst två år innan du säljer. Genom att bo i ditt hem i minst två år kan du utesluta upp till $250,000 (eller $500,000 om du är gift) av vinsten från försäljningen från dina skatter tack vare två års ägande och Användningsregel. Om du inte kan vänta så länge, låt oss prata matte.

för att undvika att ta en förlust, måste du göra tillbaka din handpenning, stängningskostnader och de månatliga inteckning betalningar du redan har gjort. Du vill också göra tillbaka fastighetsskatten och hypotekslånsförsäkringen du har täckt varje månad. Att beräkna dessa siffror — som tenderar att vara desamma varje månad-borde vara enkelt.

därifrån måste du räkna ut hur mycket eget kapital du har upplupna och/eller hur mycket av din inteckning balans du redan har betalat ner. Denna räknare är en bra resurs för att mata in dina nummer. (Det tar de flesta husägare minst två år att nå breakeven-punkt med eget kapital och betalningar, men marknaden fluktuerar — så det är därför du beräknar!)

viktigast av allt måste du bestämma ett realistiskt pris för ditt hem. Forskning listpriser av jämförbara bostäder i ditt område och har en professionell göra en jämförande marknadsanalys eller hem utvärdering gjort. Du vet vad du köpte ditt hem för, men även om det bara har varit ett år kan efterfrågan ha förändrats i ditt område så att du kan be om mer — eller måste nöja dig med mindre.

slutligen beräkna kostnaderna för att sälja ditt hus. Om din ultimata hem försäljningspriset garanterar du ta igen din handpenning, stängning kostnader, to-date inteckning och försäkringsersättningar, nät tillräckligt vinst för att motivera ditt eget kapital vinst, och kompensera försäljningskostnaderna, kan du sälja ditt hem snart efter att köpa utan att ta en förlust. (Och kom ihåg, om du säljer ditt hus efter två år får du också en fin skattekredit.)

när gynnar det dig att sälja snabbt?

i vissa fall är det möjligt att göra vinst även om du säljer mycket snart efter köpet. Några av de vanliga fall där det gynnar dig att sälja inom två år efter köpet är:

• du gjorde betydande renoveringar på kort tid för att öka hemets återförsäljningsvärde.
• hemvärden i ditt grannskap sköt upp oväntat på grund av områdets utveckling, som nya kommersiella områden eller ett stort företag som flyttar i närheten.
• du fick en hel del initialt genom att köpa ditt hem som en avskärmning eller kort försäljning och kan sälja den under normala omständigheter.

andra konsekvenser av att sälja ett hem tidigt

Ja, du kan sälja ett hus snart efter att ha köpt det medan du fortfarande gör vinst. Men även om värdet på ditt hem har ökat, lär vissa husägare fortfarande den hårda vägen att det finns några överraskande förluster du kan drabbas av.

innan du listar ditt hus, överväga dessa andra potentiella förluster.

kapitalvinstskatter

för att upprepa vikten av den tvååriga äganderätten och användningsregeln är de kapitalvinstskatter du betalar på en hemförsäljning 15% av vinsten. Det kan vara mycket pengar! Så länge du har bott i ditt hem i minst två år och det är din primära bostad, kommer du att vara befriad från att betala kapitalvinstskatter om du säljer ditt hus efter två år.

det finns några andra undantag från kapitalvinstskatter (till exempel om du måste flytta på grund av en naturkatastrof), så det är bra att konsultera en skatteproffs innan du säljer.

inteckning förskottsbetalning straff

vissa långivare inkluderar klausuler i sina inteckningar för förskottsbetalning påföljder om du säljer ditt hem innan en viss tid har gått. Det är sällsynt, men vissa långivare utfärdar dessa påföljder eftersom en för tidig försäljning innebär att de kommer att sakna räntebetalningar som de annars skulle ha fått i många år framöver. De debiterar dig vanligtvis 2-5% av det återstående saldot på ditt lån.

se till att du granskar ditt hypotekslån innan du säljer för att verifiera att du inte kommer att bli föremål för att betala dessa påföljder.

sänkt uppfattning bland potentiella köpare

det finns ett psykologiskt element för att sälja ett hus strax efter köpet, oavsett om du gillar det eller inte. Även om din lokala marknad har sett en stor ökning av efterfrågan, kan ditt hem Pris stagnera om folk antar att du säljer eftersom något är fel med det.

det här är en anledning till att det är bra att hyra en fastighetsmäklare istället för att sälja själv om du säljer snart efter köpet. En fastighetsmäklare kan hjälpa till med marknadsföring och lindra problem för potentiella köpare genom att svara på alla frågor som uppstår och försäkra dem om att du inte säljer eftersom det finns ett problem.

inte säker på var du ska börja? Kolla in Orchard, som har tjänster som är särskilt användbara för människor som vill rada upp försäljningen av sitt gamla hem med köp av sin nya.