du har scrimped och sparat, och du är äntligen redo att lägga en betalning på ett hus.

du har finansiering alla uppradade.

allt är bra tills du upptäcker en chockerande sanning-du behöver ännu mer pengar för att stänga på hypotekslånet på grund av stängningskostnader.

om du är en första gången homebuyer, du förmodligen undrar vad fastigheter stängning kostnader är för och om du verkligen behöver betala dem. (Tyvärr ja, det gör du).

i den här artikeln förklarar vi vilka stängningskostnader som traditionellt betalas av köparen och vilka säljaren täcker.

vi kommer också att bryta ner varje rad som du sannolikt kommer att se och förklara när det gäller, samt några tips för att hålla dina stängningskostnader så låga som möjligt.

Vad är stängningskostnader?

stängningskostnader är en allmän term som inkluderar alla avgifter, kostnader, skatter och andra avgifter i samband med utarbetande och stängning av ett hypotekslån.

några av dessa regleras av regeringen, och andra debiteras av långivaren, fastighetsadvokaten eller titelföretaget.

dessa avgifter varierar beroende på typ av lån, plats, ålder och storlek på ditt hem och andra faktorer.

betala stängningskostnader är en del av fastighets stängningsprocessen.

hur mycket kostar stängningskostnader?

Detta är en vanlig fråga från hem säljare.

stängningskostnader utgör vanligtvis cirka 3% – 6% av hemets försäljningspris.

så för ett hem med ett köpeskilling på $250,000 kan du planera att stänga kostnaderna någonstans mellan $7,500 till $15,000.

riktlinjen 3% – 6% är utmärkt för en uppskattning av servetten, men det är ingen garanti för hur mycket de kommer att kosta.

ditt avslutande upplysningsdokument kommer att beskriva exakt hur mycket dina stängningskostnader kommer att vara och ha en radavgift för var och en.

vem betalar för stängningskostnader?

vanligtvis betalar köparen för majoriteten av stängningskostnaderna, men det här är upp till en viss grad av förhandlingar.

säljare som vill avlasta en fastighet snabbt eller locka köpare på en långsam marknad frivilligt ofta att betala för en del av stängningskostnaderna.

det finns dock en gräns för hur mycket säljare kan söta en affär.

inteckningar utfärdade från Fannie Mae eller Freddie Mac (regeringens hypotekslån) har ett tak på hur mycket säljare får betala mot stängningskostnader.

detta tak varierar från 2% – 9% av köpeskillingen, beroende på lån-till-värde-förhållande av inteckning och om det är en primär bostad.

till exempel är säljarkoncessioner maxade till 2% för förvaltningsfastigheter, men ett FHA-lån med 25% ned skulle begränsas till 9%.

för konventionella inteckningar med den traditionella 20% ner, säljaren betalda stängningskostnader max ut på 6%.

så länge du håller dig inom Freddie Macs / Fannie Maes gränser kan du ordna stängningskostnaderna på något sätt som uppfyller båda parternas behov och förväntningar.

stängningskostnader förklarade

stängningskostnader är inte en fast procentsats som skatter; varje köpare kommer att betala ett annat belopp i stängningskostnader.

vissa kostnader är långivaravgifter, vissa är statliga krav och andra är valfria.

de olika faktorerna i köparens stängningskostnader är platsen för hemmet, långivaren och lånetypen.

långivaren kommer att beskriva var och en av dessa kostnader i det avslutande upplysningsdokumentet tre dagar före stängning.

nedan har vi beskrivit några av de vanligaste stängningskostnaderna som du kan se på ditt avslöjande dokument.

Utvärderingsavgift

långivaren vill veta om fastigheten är värd vad du betalar för den, så de beställer en oberoende bedömning av dess värde.

en typisk bedömning kostar $300 till $450, men det kan vara betydligt mer om fastigheten är stor eller kommer med en betydande mängd mark.

advokatkostnader

detta debiteras av en fastighetsadvokat för att granska dokument och kontrakt.

varje part ansvarar för sina egna advokatarvoden.

Texas kräver inte att en advokat är vid stängningsbordet, men vissa andra stater gör det.

Stängningsavgift

detta kallas också ibland en avvecklingsavgift eller en spärravgift.

det betalas till företaget som hanterar spärrkontot och allvarliga pengar och ansvarar för Stängningen.

detta kan vara ett escrow-företag, ett titelföretag eller en fastighetsmäklare, beroende på staten.

kuriravgift

dessa är avgifter som betalas för att transportera fysiska dokument till stängning.

om du stänger digitalt ska du inte behöva betala en kuriravgift.

denna avgift bör vara minimal.

Kreditrapporteringsavgift

banken eller hypotekslångivaren kommer att dra en köpares kreditrapport som en del av försäkringsprocessen.

detta kostar vanligtvis runt $30 – $50.

du kan behöva betala detta innan du får ett lån uppskattning, beroende på hur din långivare fungerar.

rabatt poäng

betala rabatt poäng i förskott kommer att minska mängden ränta du betalar under din inteckning.

varje punkt kostar 1% av lånebeloppet och sänker vanligtvis räntan med %0,25.

om en köpare väljer att betala rabattpoäng förfaller beloppet vid stängning.

depositionsavgifter

ett depositionsföretag (eller i vissa fall ett titelföretag eller fastighetsadvokat) underlättar transaktionen av medel mellan köparen och säljarna.

depositionsavgiften betalar för den tjänsten och tillhörande pappersarbete.

detta delas vanligtvis mellan köparen och säljaren, men det är inte ovanligt att någon av parterna betalar för det hela.

detta kallas också en avvecklingsavgift eller en stängningsavgift.

FHA Mortgage Insurance

FHA lån kräver en unik typ av inteckning försäkring.

de kräver en förskottsbetalning på 1,75% av värdet på lånet som ska betalas vid stängning samt månatliga hypotekslån (MIP).

den årliga summan av dessa betalningar beror på hur mycket du lägger ner, hur mycket du lånar och hur länge, men de sträcker sig mellan 0.45% och 1.05% Per år.

till exempel, om du köpte en $150,00 hus på en 30-årig inteckning med en handpenning på 5%, skulle du skyldig 0,80% av lånet varje år.

som översätter till $1,200 per år, eller $100 per månad.

Hoa-Överföringsavgift

om en HOA styr fastigheten tillkommer en engångsavgift för överföring av ägardata (säkerhetskoder, databasinformation etc.) till den nya köparen.

varken banken eller säljaren har något att säga i denna avgift, som den utfärdas av HOA.

säljaren är generellt ansvarig för denna avgift, som löper i genomsnitt $225 till $250.

husägare försäkring

om du har en inteckning på en fastighet, kommer banken att kräva att du bär husägare försäkring, som måste uppfylla bankens normer för tillräcklig täckning.

köparen måste betala ett års värde av försäkring i förskott vid stängning.

denna kostnad varierar beroende på husets ålder, skick, storlek och plats samt täckningsnivån.

köpare kan och bör shoppa runt och jämföra priser från olika försäkringsbolag.

låneavgift

långivaren tar ut denna avgift för att täcka kostnaderna för att administrera och teckna en inteckning.

eftersom denna avgift utfärdas av långivaren har köparen lite utrymme att förhandla om det (även om det kan leda till en högre ränta).

ursprungsavgifter kostar vanligtvis 0.5 – – 1% av det totala lånebeloppet.

Långivarens titelförsäkring

långivare kräver vanligtvis att köpare bär titelförsäkring för att skydda det belopp de lånar ut från oupptäckta panträtter, fel, tvister eller andra problem med titeln.

även om de flesta långivare ger en lista över sina föredragna partners, kan du shoppa för titelförsäkring—och du behöver inte bara välja från deras lista.

men i vissa stater (som Texas) fastställs titelförsäkringsavgifter av regeringen.

för att lära dig mer om långivare, kolla in vår guide för att hitta den bästa hypotekslångivaren.

blybaserad Färginspektion

om säljaren känner till någon blybaserad färg på fastigheten måste de avslöja den för potentiella köpare.

men om hemmet du köper byggdes före 1979 behöver du sannolikt en blybaserad färginspektion som en del av den allmänna inspektionsprocessen för att upptäcka giftig färg som säljaren inte vet om.

denna avgift kommer att ställa dig tillbaka runt $317 eller så, och det betalas vanligtvis av köparen.

ursprungsavgift

långivaren tar ut denna avgift för kostnaden för att skapa ett nytt lån för dig, inklusive behandling av din ansökan.

det kostar vanligtvis mellan 0,5% och 1% av lånebeloppet.

denna avgift kan inkludera underwriting (finansiell analys och riskbedömning) eller det kan bara inkludera de administrativa kostnaderna för ditt lån.

ägarens titelförsäkring

precis som din långivare vill skydda sig från eventuella krav eller kostymer som omger din fastighets Titel, kanske du också vill ha samma skydd.

om du gör det måste du köpa ägarens titelförsäkring, eftersom din långivares policy inte skyddar dig som köpare.

i Texas regleras dessa priser av staten.

en $ 50,000-policy kostar $ 496 och en $100,000-policy kostar $ 832.

Skadedjursbesiktningsavgift

träborrande insekter som termiter, träbin eller snickarmyror kan orsaka kaos på husets strukturella integritet, så du kan behöva få en skadedjursspecifik infektion om det finns bevis för en angrepp.

en skadedjursbesiktning kostar ungefär $100.

privat inteckning försäkring

om du lägger mindre än 20% ner på ditt lån, långivaren kräver att du har privat inteckning försäkring (PMI).

inte att förväxla med husägare försäkring som skyddar mot katastrofer och skador, inteckning försäkring skyddar långivaren mot köparen försumliga på lånet.

denna avgift är en återkommande månadsavgift, men den kan tas bort när det finns 20% eget kapital i fastigheten.

den första delen beror på köparen vid stängning.

Fastighetsskatt

inteckningar stänger vanligtvis inte den 1 januari, så köparen och säljaren kommer var och en att ansvara för sin del av årets fastighetsskatt, beroende på hur mycket av året varje person ägde det.

för stater där skatter betalas i efterskott, kommer säljaren att betala för sin del av årets skatter som köparen kommer att hamna arkivering.

för stater där skatter betalas i förskott kommer köparen att ersätta säljaren för sin del av de årliga skatter som redan har betalats.

Räntelåsavgift

ett räntelås garanterar köparen att deras ränta inte kommer att stiga om lånet stängs inom en viss tidsperiod, även om marknadsräntorna ökar.

Rate lås är vanligtvis bra för mellan 30-60 dagar.

vissa långivare tar ut en avgift för att låsa kursen, medan andra bakar kostnaden för ett lås i den ränta de erbjuder, så du kanske eller kanske inte ser denna avgift på din avslutande avslöjande.

Fastighetsmäklare kommissionen

om du lista ditt hem med en fastighetsmäklare, du är skyldig dem en provision för sina tjänster för marknadsföring ditt hem och underlätta försäljningen.

detta är ofta den största stängningskostnaden för säljaren, vanligtvis 5% -6% av försäljningspriset.

Inspelningsavgift

regeringen tar ut denna avgift för att täcka de administrativa kostnaderna för att registrera ägarförändringen av fastigheten.

kostnaden varierar från län till län, men inspelningsavgiften kostar vanligtvis runt $125.

köparen betalar denna avgift för det mesta.

undersökningsavgift

vissa stater kräver att du har en ny undersökning för att verifiera fastighetens gränser innan du kan köpa den.

om du behöver göra en undersökning, planera att den kostar runt $300 – $950—eventuellt mer om landet är stort eller konstigt format.

Titelsökningsavgifter

ett titelföretag (eller fastighetsadvokat i vissa stater) behöver göra forskning för att bestämma att fastigheten du vill köpa har en ”ren” titel.

det betyder att det är fritt från konkurser, panträtter, obetalda skatter eller andra fordringar på egendomen av andra parter.

denna avgift kommer att ställa dig tillbaka $200 – $400.

överföringsskatt

vissa stater och/eller lokala myndigheter tar ut en överföringsskatt när fastigheter byter ägare.

(Texas tar inte ut överföringsskatter.)

du kan också se detta listat som en skatt, hypotekslånsskatt eller stämpelskatt.

försäkringsavgift

din långivare tar ut denna avgift för att täcka kostnaderna för att verifiera din kredit, inkomst, tillgångar och sysselsättning samt riskanalysen när du bestämmer dig för att låna ut till dig.

detta klumpas ibland in med en låneavgift, eller det kan brytas ut som en separat rad.

krediter mot stängningskostnader

ofta kommer en säljare att erbjuda en köpare en kredit vid stängningstiden för att monetärt kompensera köparen för reparationer som säljaren inte vill eller inte kan hantera själva.

detta sötar affären för köparen eftersom de måste komma med mindre pengar för att stänga, och detta hjälper säljaren eftersom de inte behöver oroa sig för att få reparationer gjorda i tid för stängning.

krediter kan täcka de flesta stängningskostnader, men inte saker som att flytta eller handpenning.

Säljarkrediter får inte överstiga summan av alla stängningskostnader.

stängningskostnader i Texas vs nationellt

de säger att allt är större i Texas, men lyckligtvis är det inte sant för stängningskostnader.

Texas har inga överföringsskatter, så genomsnittliga stängningskostnader var $3,753.65 i 2020.

för jämförelse var det nationella genomsnittet $6,087 med skatter och $3,270 utan.

eftersom det genomsnittliga lånebeloppet i Texas var $213,334 för 2020 representerar stängningskostnader cirka 1.75% av lånebeloppet.

dina stängningskostnader kan vara högre eller lägre beroende på vilken fastighet du köper, men det här är en bra snabbguide för hur mycket du ska budgetera för stängningskostnader.

hur man minskar dina köparens stängningskostnader i Texas

du kanske känner ett skott av klisterchock när du lägger till de stängningskostnader du sannolikt kommer att betala, men det finns lite svängrum här.

här är några sätt köpare kan hålla sina stängningskostnader till ett minimum.

1. förhandla långivare avgifter. Vissa avgifter (som länsregistreringsavgifter eller statligt reglerade titelförsäkringspremier) sätts i sten, men nästan vad som helst långivarens avgifter är upp till förhandlingar. Ju större belopp du lånar, desto mer hävstång måste du förhandla om dessa avgifter. Sitt ner med din långivare att gå över sina avgifter i den avslutande avslöjande, och be om en rabatt. Det värsta de kan säga är nej.
2. shoppa runt för tjänster. Bara för att långivaren ger dig en lista över tre titel företag betyder inte att du måste välja en av dem. Faktum är att stängningsupplysningen har ett avsnitt för att ange vilka saker du kan shoppa för. Ring några platser och jämföra avgifter på inspektioner, Titel sökningar, undersökningar, etc. Du kan spara en hel del pengar på detta sätt.
3. rulla stängningskostnader i lånet. Om din långivare kommer att rulla stängningskostnader i lånet, kommer det att minska mängden kontanter du måste dela med på stängningsdagen. Detta minskar inte dina kostnader i sig — tekniskt kommer det att öka dina stängningskostnader eftersom du betalar ränta på dem tillsammans med resten av ditt lån. Men om du klämmer ditt sparkonto torrt för att komma med en förskottsbetalning kan det vara ett bra alternativ.
4. be om säljarkrediter. Att veta vad man ska leta efter när man köper ett hus kommer att hjälpa dig att identifiera eventuella problem med huset som behöver fastställande men inte dealbreakers, be säljaren för en kredit i stället för reparationer. Säljaren har händerna fulla med att flytta ut ur huset och vill inte vara störd med att byta ut den spruckna toaletten eller koppla om ljusströmbrytaren som inte fungerar. Köpare kan använda detta för att övertyga säljare för att täcka några av stängningskostnaderna istället för att gaffla ut för reparationer under denna upptagna tid.

slutliga tankar om stängningskostnader för köpare & säljare i Texas

ingen blir upphetsad att betala stängningskostnader, men förhoppningsvis förstår syftet med var och en att betala dem mindre irriterande.

medan vissa stängningskostnader inte är förhandlade, är många långivaravgifter.

du kan potentiellt spara hundratals dollar bara genom att be om rabatt, jämföra leverantörer eller undersöka om varje avgift är nödvändig.

om du vill förhandla säljaren krediter för att minska din stängning kostnader, gör det genom en betrodd, Kompetent fastighetsmäklare är mycket lättare och mindre besvärligt än att göra det själv.

att ha en erfaren agent på ditt homebuying-team kan hjälpa dig att identifiera vilka stängningskostnader som är nödvändiga och försiktiga för att du ska betala, och vilka som är fluff du kan hoppa över.

om du letar efter en pålitlig fastighetsmäklare som hjälper dig genom köp-eller säljprocessen, leta inte längre än den äldsta Fastighetsbyrån i Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.

Helen Painters agenter har representerat köpare och säljare i Fort Worth sedan 1958.

oavsett om du köper eller säljer fastigheter, ring oss idag för en gratis konsultation.