většina lidí si je obecně vědoma pojmu „práva squatterů“, což v zásadě umožňuje osobě, která dlouhodobě vlastní pozemek, požádat o získání právního titulu. Vzhledem k tomu, že se jedná o potenciálně lukrativní snahu pro takovou osobu, není divu, že zákon, který ji obklopuje, je složitý a podrobný.

právní termín pro „práva squatterů“ je nepříznivé držení a podle zákona o registraci půdy z roku 2002 existují dva samostatné režimy, které se těmito nároky zabývají.

první režim

aby bylo možné podat žádost o nepříznivé držení neregistrované půdy nebo pokud byla půda zapsána ke dni 13. října 2003 a k tomuto datu došlo k nepříznivému držení po příslušnou promlčecí dobu, musí být prokázáno, že:

1. Squatter má faktické vlastnictví země

otázka, zda má squatter fyzickou kontrolu nad zemí, je skutečností a každý případ bude posuzován podle svých vlastních zásluh. Obecně řečeno, důkazy, které ukazují, že squatter využíval půdu jako okupační vlastník, by se s ní mohly vypořádat, budou přesvědčivé. Tam, kde byl pozemek dříve otevřený prostor, oplocení je silným důkazem faktického vlastnictví, ale není průkazné.

v nedávném případě v roce 2019 šel soud ještě dále, když rozhodl, že akt pokládky dlažebních desek na zem byl dostatečný k prokázání fyzického vlastnictví půdy, což dalo osobě možnost být registrován jako zákonný vlastník.

2. Squatter má nutný záměr vlastnit zemi

squatter musí prokázat, že zamýšleli vyloučit svět jako celek ze země a vlastnit ji jako svou vlastní. Nejčastěji, pokud bylo zjištěno věcné vlastnictví, bude záměr vlastnit zemi také odvozen ze stejných důkazů, ale ne vždy.

3. Držení squattera je bez souhlasu vlastníka

držení nemůže být nikdy nepříznivé, pokud skutečný majitel papíru souhlasil s povoláním, například na základě nájemní smlouvy nebo licence.

musí být prokázáno, že každý z výše uvedených faktorů existoval nepřetržitě po dobu nejméně 12 let. Lhůta se prodlužuje za určitých okolností, například pokud je pozemek ve vlastnictví vládního oddělení nebo má korunu jako bona vacantia.

druhý režim

zákon o registraci půdy 2002 zavedl nový režim, který se vztahuje pouze na registrované pozemky a již neumožňuje squatterovi nabývat pozemky pouze na základě doby držení. Registrovaný vlastník pozemku bude mít větší pravděpodobnost, že bude schopen zabránit tomu, aby žádost o nepříznivé držení následovala v tomto režimu.

všechny tři výše uvedené požadavky jsou povinny stanovit nárok na nepříznivé držení v rámci druhého režimu a musí být prokázány po dobu nejméně 10 let.

jsou-li splněny tyto podmínky, může být žádost podána do katastru nemovitostí. V tomto případě se však postup liší, protože katastr oznámí žádost registrovanému vlastníkovi dotyčného pozemku(a jakékoli jiné příslušné zúčastněné straně). Oznámení umožňuje 65 pracovní dny pro odpověď a dává skutečnému vlastníkovi příležitost vznést námitku proti aplikaci nebo podat protioznámení.

proti žádosti lze vznést námitky na základě toho, že squatter není oprávněn uplatnit skutečnosti případu, například zabírali se souhlasem skutečného vlastníka. Pokud se registrátor domnívá, že námitka není neopodstatněná, oznámí squatterovi a umožní stranám, aby se mezi sebou dohodly. Nelze-li takové dohody dosáhnout, je věc postoupena soudu.

pokud skutečný vlastník podává protinávrh, pak pokud squatter ve své původní žádosti neuvedl, že se chce spolehnout na jednu ze tří podmínek podle plánu 6, odstavec 5 LRA 2002 (viz níže), bude žádost automaticky zamítnuta.

i když je doručeno protinávrh, aplikace může stále uspět, pokud je splněna jedna ze tří podmínek:

1. Bylo by nepřijatelné z důvodu vlastního kapitálu společnosti estoppel, aby se registrovaný majitel snažil zbavit squattera a okolnosti jsou takové,že squatter by měl být registrován jako majitel. Příkladem toho může být situace, kdy squatter stavěl na pozemku v mylném přesvědčení, že jsou jeho vlastníkem a majitel vědomě souhlasil s jejich chybou.

2. Squatter je z nějakého jiného důvodu oprávněn být registrován jako majitel. Například tam, kde má squatter nárok na pozemek podle vůle nebo vnitřnosti zemřelého majitele.

3. Squatter byl v nepříznivém držení pozemků sousedících s jejich vlastní po dobu nejméně 10 let pod mylným, ale důvodným přesvědčením, že jsou jeho vlastníkem, přesná hranice hranice s tímto sousedním pozemkem nebyla stanovena podle oddílu 60 LRA 2002 a majetek, ke kterému se žádost vztahuje, byl zaregistrován více než rok před datem podání žádosti. Nejběžnějším příkladem je místo, kde byly dělící stěny nebo ploty postaveny na špatném místě.

pokud byla žádost squattera zamítnuta, ale zůstávají v nepříznivém držení po dobu dalších 2 let ode dne zamítnutí, budou mít právo znovu podat žádost a být registrován jako majitel (s výjimkou výjimečných okolností).

procesní a právní požadavky se zcela liší v závislosti na okolnostech každého jednotlivého případu. Je proto nezbytné, abyste vyhledali právní radu, abyste zajistili, že bude dodržen správný postup, abyste maximalizovali šance na úspěšnou aplikaci nepříznivého vlastnictví.

pro další informace kontaktujte Lauren Purdey v našem realitním oddělení. Svůj dotaz můžete také zaslat e-mailem na adresu [email protected] nebo [email protected], volejte 01276 686222 nebo navštivte https://www.herrington-carmichael.com/.

to odráží zákon ke dni zveřejnění a je psáno jako obecná příručka. Neobsahuje konečné právní poradenství, které by mělo být podle potřeby vyžádáno ve vztahu k určité záležitosti.