de meeste mensen zijn zich in het algemeen bewust van de term “krakersrechten”, die in beginsel een persoon die gedurende lange tijd in het bezit is geweest van een stuk grond toestaat een aanvraag in te dienen om er een wettelijk eigendomsrecht op te verkrijgen. Gezien het feit dat dit een potentieel lucratieve onderneming voor zo ‘ n persoon is, is het geen verrassing dat de wet eromheen complex en gedetailleerd is.

de juridische term voor “krakersrechten” is negatief bezit en er zijn twee afzonderlijke regelingen in het kader van de Kadregistration Act 2002 die dergelijke vorderingen behandelen.

de eerste regeling

om een aanvraag in te dienen voor ongewenst bezit van niet-geregistreerde grond of wanneer de grond op 13 oktober 2003 was geregistreerd en er sprake was van ongewenst bezit gedurende de passende verjaringstermijn op die datum, moet worden aangetoond dat:

1. De kraker heeft feitelijk bezit van de grond

de vraag of een kraker fysieke controle heeft over de grond is een feit en elk geval zal op zijn eigen merites worden beoordeeld. In grote lijnen zal echter overtuigend bewijs zijn waaruit blijkt dat de kraker het land als bezetter heeft gebruikt. Waar land voorheen open ruimte was, is schermen een sterk bewijs van feitelijk bezit, maar is niet overtuigend.

in een recente zaak in 2019 ging het hof nog verder toen het oordeelde dat het leggen van plaveien op de grond voldoende was om het fysieke bezit van de grond aan te tonen waardoor de persoon in staat was om als wettelijke eigenaar te worden geregistreerd.

2. De kraker heeft de noodzakelijke intentie om het land

te bezitten. de kraker moet aantonen dat hij van plan was de hele wereld van het land uit te sluiten en het als zijn eigen land te bezitten. Meestal, als feitelijk bezit is vastgesteld, zal de intentie om de grond te bezitten ook worden afgeleid uit hetzelfde bewijs, maar niet altijd.

3. Het bezit van de kraker is zonder toestemming van de eigenaar

bezit kan nooit nadelig zijn als de echte papieren eigenaar heeft ingestemd met de bezetting, bijvoorbeeld onder een huurovereenkomst of licentie.

elk van de bovengenoemde factoren moet worden aangetoond dat zij gedurende ten minste 12 jaar ononderbroken hebben bestaan. De termijn wordt in bepaalde omstandigheden verlengd, bijvoorbeeld wanneer de grond eigendom is van een overheidsdepartement of als bona vacantia aan de kroon is toegekend.

de tweede regeling

de Kadaster Act 2002 introduceerde een nieuwe regeling die alleen van toepassing is op geregistreerde grond en niet langer toestaat dat krakers grond verwerven op grond van een periode van bezit alleen. Een geregistreerde eigenaar van grond zal eerder in staat zijn om te voorkomen dat een aanvraag voor negatief bezit onder deze regeling slaagt.

alle drie bovengenoemde vereisten zijn vereist om een claim voor negatief bezit in het kader van de tweede regeling vast te stellen en moeten gedurende een ononderbroken periode van ten minste 10 jaar worden aangetoond.

mits aan deze voorwaarden is voldaan, kan een aanvraag bij het kadaster worden ingediend. Dit is echter waar de procedure verschilt als het Kadaster kennisgeving van de aanvraag aan de geregistreerde eigenaar van de grond in kwestie (en elke andere toepasselijke belanghebbende partij) zal geven. De kennisgeving laat 65 werkdagen voor een reactie en geeft de ware eigenaar de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de aanvraag of dienen een tegenbericht.

tegen het verzoek kan bezwaar worden gemaakt op grond van het feit dat de kraker niet gerechtigd is te reageren op de feiten van het geval, bijvoorbeeld wanneer hij met de toestemming van de ware eigenaar bezet was. Indien de griffier van oordeel is dat het bezwaar niet ongegrond is, stelt hij de kraker daarvan in kennis en laat hij partijen tot een overeenkomst komen. Indien een dergelijk akkoord niet kan worden bereikt, wordt de zaak overgedragen aan het gerecht.

indien de werkelijke eigenaar een tegenaankondiging doet, wordt de aanvraag automatisch afgewezen, tenzij de kraker in zijn oorspronkelijke aanvraag heeft verklaard zich te willen beroepen op een van de drie voorwaarden van schema 6, punt 5, van de LRA 2002 (zie hieronder).

zelfs als een tegenaankondiging wordt betekend, kan de aanvraag toch slagen als aan een van de drie voorwaarden is voldaan, namelijk:

1. Het zou wegens een billijkheid door estoppel gewetenloos zijn dat de ingeschreven houder de kraker probeert te onteigenen en de omstandigheden zijn van dien aard dat de kraker als merkhouder moet worden ingeschreven. Een voorbeeld hiervan kan zijn waar de kraker heeft gebouwd op het land in de verkeerde overtuiging dat zij de eigenaar van het waren en de eigenaar heeft willens en wetens toegegeven in hun fout.

2. De kraker heeft om een andere reden recht op inschrijving als eigenaar. Bijvoorbeeld, waar de kraker recht heeft op het land onder de wil of testament van de overleden eigenaar.

3. De kraker is ten minste tien jaar in negatief bezit geweest van aan zijn eigen land grenzende grond, omdat hij ten onrechte maar redelijk van mening is dat hij de eigenaar ervan is, de precieze grens met dat aangrenzende land is niet bepaald overeenkomstig artikel 60 van de LRA 2002 en de nalatenschap waarop de aanvraag betrekking heeft, is meer dan een jaar vóór de datum van de aanvraag geregistreerd. Het meest voorkomende voorbeeld is waar scheidingsmuren of hekken werden opgericht op de verkeerde plaats.

indien het verzoek van de kraker is afgewezen, maar zij nog twee jaar na de datum van de afwijzing in het bezit van de kraker blijven, hebben zij het recht om opnieuw een aanvraag in te dienen en als eigenaar te worden ingeschreven (behalve in uitzonderlijke omstandigheden).

het proces en de wettelijke vereisten variëren volledig afhankelijk van de omstandigheden van elk individueel geval. Het is daarom van essentieel belang dat u juridisch advies inwint om ervoor te zorgen dat de juiste procedure wordt gevolgd om de kans op een negatieve bezitsaanvraag te maximaliseren.

voor verdere informatie kunt u contact opnemen met Lauren Purdey in onze vastgoedafdeling. U kunt uw vraag ook e-mailen naar [email protected] of [email protected] bel 01276 686222 of bezoek https://www.herrington-carmichael.com/.

dit weerspiegelt de wet op de datum van publicatie en is als algemene leidraad opgesteld. Het bevat geen definitief juridisch advies, dat in voorkomend geval met betrekking tot een bepaalde kwestie moet worden ingewonnen.