większość ludzi jest na ogół świadoma terminu „prawa lokatorów”, który w zasadzie pozwala osobie, która była w posiadaniu kawałka ziemi przez długi okres czasu, ubiegać się o uzyskanie tytułu prawnego do niego. Biorąc pod uwagę, że jest to potencjalnie lukratywne przedsięwzięcie dla takiej osoby, nie jest zaskoczeniem, że prawo go otaczające jest złożone i szczegółowe.
prawne określenie „prawa lokatorów” jest niekorzystne posiadanie i istnieją dwa odrębne reżimy na mocy ustawy o ewidencji gruntów 2002, które zajmują się takimi roszczeniami.
pierwszy system
w celu złożenia wniosku o niekorzystne posiadanie niezarejestrowanego gruntu lub w przypadku gdy grunt został zarejestrowany na dzień 13 października 2003 r.i do tego dnia miał niekorzystne posiadanie przez odpowiedni okres przedawnienia, należy wykazać, że:
1. Lokator ma faktyczną własność ziemi
pytanie, czy lokator ma fizyczną kontrolę nad ziemią, jest faktem i każdy przypadek będzie rozpatrywany indywidualnie. Ogólnie rzecz biorąc, dowody, które pokazują, że lokator wykorzystał ziemię jako właściciela okupanta, mogły się z nią uporać, będą przekonujące. Tam, gdzie ziemia była wcześniej otwartą przestrzenią, ogrodzenie jest silnym dowodem faktycznego posiadania, ale nie jest rozstrzygające.
w niedawnej sprawie w 2019 r. sąd poszedł jeszcze dalej, gdy uznał, że akt układania płyt chodnikowych na ziemi jest wystarczający do wykazania fizycznego posiadania ziemi, co dało osobie możliwość zarejestrowania się jako prawny właściciel.
2. Lokator ma niezbędny zamiar posiadania ziemi
lokator musi pokazać, że zamierzał wykluczyć cały świat z ziemi i posiadać ją jako własną. Najczęściej, jeśli ustalono faktyczne posiadanie ziemi, zamiar posiadania ziemi będzie również wynikał z tych samych dowodów, ale nie zawsze.
3. Posiadanie lokatora jest bez zgody właściciela
posiadanie nigdy nie może być niekorzystne, jeśli prawdziwy właściciel papieru wyraził zgodę na zajęcie, na przykład na podstawie dzierżawy lub licencji.
Termin ten jest przedłużany w pewnych okolicznościach, na przykład gdy ziemia jest własnością Departamentu rządowego lub została nadana koronie jako bona vacantia.
drugi system
Ustawa o ewidencji gruntów z 2002 r.wprowadziła nowy system, który stosuje się tylko do zarejestrowanych gruntów i nie pozwala już lokatorowi nabywać gruntów z powodu samego okresu posiadania. Zarejestrowany właściciel gruntu będzie miał większe prawdopodobieństwo, że będzie w stanie zapobiec wnioskowi o niekorzystne posiadanie w ramach tego reżimu.
wszystkie trzy wymogi wyszczególnione powyżej są wymagane do ustalenia roszczenia o niekorzystne posiadanie w ramach drugiego systemu i muszą być wykazane przez ciągły okres co najmniej 10 lat.
pod warunkiem spełnienia takich warunków wniosek można złożyć w ewidencji gruntów. Jednak w tym przypadku proces różni się, ponieważ rejestr gruntów powiadomi o wniosku zarejestrowanego właściciela danego gruntu (i każdą inną właściwą zainteresowaną stronę). Powiadomienie pozwala na 65 dni roboczych na odpowiedź i daje rzeczywistemu właścicielowi możliwość sprzeciwu wobec aplikacji lub doręczenia kontrnowi.
można sprzeciwić się wnioskowi na tej podstawie, że lokator nie jest uprawniony do ubiegania się o stan faktyczny sprawy, np. zajmował za zgodą faktycznego właściciela. Jeśli Sekretarz uzna, że sprzeciw nie jest bezpodstawny, powiadomi lokatora i pozwoli stronom dojść do Porozumienia między sobą. Jeżeli nie uda się osiągnąć takiego porozumienia, sprawa zostaje przekazana Trybunałowi.
jeśli prawdziwy właściciel doręczy kontrybucję, to o ile lokator nie stwierdził w swoim pierwotnym wniosku, że chce polegać na jednym z trzech warunków określonych w załączniku 6, pkt 5 LRA 2002 (patrz poniżej), wniosek zostanie automatycznie odrzucony.
nawet jeśli zostanie doręczona kontrybucja, aplikacja nadal może odnieść sukces, jeśli spełniony zostanie jeden z trzech warunków:
1. Byłoby niekonsekwentne ze względu na kapitał własny przez estoppel, aby zarejestrowany właściciel dążył do pozbycia się lokatora, a okoliczności są takie, że lokator powinien być zarejestrowany jako właściciel. Przykładem może być sytuacja, w której lokator zbudował na ziemi w błędnym przekonaniu, że był jej właścicielem, a właściciel świadomie zgodził się na ich błąd.
2. Lokator jest z jakiegoś innego powodu uprawniony do rejestracji jako właściciel. Na przykład, gdy lokator ma prawo do ziemi na mocy woli lub dziedziczenia dziedzicznego zmarłego właściciela.
3. Lokator jest w niekorzystnym posiadaniu gruntów przyległych do ich własnych od co najmniej 10 lat w błędnym, ale uzasadnionym przekonaniu, że są ich właścicielami, dokładna linia granicy z tym przyległym gruntem nie została ustalona na podstawie sekcji 60 LRA 2002, a majątek, którego dotyczy wniosek, został zarejestrowany ponad rok przed datą wniosku. Najczęstszym przykładem jest to, gdzie ściany działowe lub ogrodzenia zostały wzniesione w niewłaściwym miejscu.
jeśli wniosek lokatora został odrzucony, ale pozostają w niekorzystnym posiadaniu przez kolejne 2 lata od daty odrzucenia, będą uprawnieni do ponownego złożenia wniosku i zarejestrowania się jako właściciel (z wyjątkiem wyjątkowych okoliczności).
wymagania procesowe i prawne różnią się w zależności od okoliczności każdego indywidualnego przypadku. Dlatego konieczne jest zasięgnięcie porady prawnej w celu zapewnienia prawidłowego postępowania, aby zmaksymalizować szanse powodzenia wniosku o niekorzystne posiadanie.
aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z Lauren Purdey w naszym dziale Nieruchomości. Możesz również wysłać zapytanie na adres [email protected] lub [email protected], zadzwoń 01276 686222 lub odwiedź https://www.herrington-carmichael.com/.
Nie zawiera ona ostatecznych porad prawnych, do których należy zwrócić się odpowiednio w odniesieniu do konkretnej sprawy.