de fleste mennesker er generelt opmærksomme på udtrykket “besætterrettigheder”, som i princippet tillader en person, der har været i besiddelse af et stykke jord i lang tid, at ansøge om at erhverve juridisk ejendomsret til det. I betragtning af at dette er en potentielt lukrativ bestræbelse for en sådan person, det er ingen overraskelse, at loven omkring den er kompleks og detaljeret.
den juridiske betegnelse for “besættere rettigheder” er negativ besiddelse, og der er to separate ordninger i henhold til Tinglysningsloven 2002, der beskæftiger sig med sådanne krav.
den første ordning
for at indgive en ansøgning om ugunstig besiddelse af uregistreret jord, eller hvor jorden blev registreret pr.13. oktober 2003, og der havde været negativ besiddelse i den passende forældelsesfrist inden denne dato, skal det påvises, at:
1. Landmanden har faktisk besiddelse af jorden
spørgsmålet om, hvorvidt en landmand har fysisk kontrol over jorden, er en kendsgerning, og hver sag vil blive behandlet på sine egne fordele. Generelt set dog, beviser, der viser, at landmanden har brugt jorden som en besættende ejer, kunne have været forventet at håndtere det, vil være overbevisende. Hvor jord tidligere var åbent rum, hegn er stærkt bevis for faktisk besiddelse, men er ikke afgørende.
i en nylig sag i 2019 gik retten endnu længere, da de besluttede, at handlingen med at lægge brolægningsplader på jorden var tilstrækkelig til at vise fysisk besiddelse af den jord, der gav personen mulighed for at blive registreret som den juridiske ejer.
2. Landmanden har den nødvendige hensigt at besidde jorden
landmanden skal vise, at de havde til hensigt at udelukke verden som helhed fra landet og besidde den som deres egen. Oftest, hvis der er konstateret faktisk besiddelse, vil intentionen om at besidde jorden også udledes af de samme beviser, men ikke altid.
3. Besætterens besiddelse er uden ejerens samtykke
besiddelse kan aldrig være negativ, hvis den sande papirejer har givet sit samtykke til besættelsen, for eksempel under en lejekontrakt eller licens.
hver af ovennævnte faktorer skal påvises at have eksisteret kontinuerligt i en periode på mindst 12 år. Fristen forlænges under visse omstændigheder, for eksempel når jorden ejes af en regeringsafdeling eller har fået kronen som bona vacantia.
det andet regime
Jordregistreringsloven 2002 indførte en ny ordning, der kun gælder for registreret jord og ikke længere tillader en husmand at erhverve jord i kraft af en periode med besiddelse alene. En registreret indehaver af jord vil være mere tilbøjelige til at være i stand til at forhindre en ansøgning om negativ besiddelse lykkes under denne ordning.
alle tre af de ovenfor beskrevne krav er nødvendige for at etablere et krav om negativ besiddelse under det andet regime og skal påvises i en sammenhængende periode på mindst 10 år.
forudsat at sådanne betingelser er opfyldt, kan en ansøgning indgives til tinglysningskontoret. Det er dog her, processen adskiller sig, da tinglysningskontoret vil give meddelelse om ansøgningen til den registrerede indehaver af den pågældende jord (og enhver anden relevant interesseret part). Meddelelsen giver 65 arbejdsdage for et svar og giver den sande ejer mulighed for at gøre indsigelse mod ansøgningen eller tjene en modmeddelelse.
ansøgningen kan gøres indsigelse mod på grundlag af, at kneberen ikke har ret til at ansøge om sagens faktiske omstændigheder, for eksempel besatte de med samtykke fra den sande ejer. Hvis registratoren finder, at indsigelsen ikke er grundløs, vil de underrette kneberen og give parterne mulighed for at nå til enighed indbyrdes. Hvis en sådan aftale ikke kan nås, overføres sagen til retten.
hvis den sande ejer tjener en modmeddelelse, vil ansøgningen automatisk blive afvist, medmindre husmanden i deres oprindelige ansøgning har angivet, at de ønsker at stole på en af de tre betingelser i skema 6, afsnit 5 i LRA 2002 (se nedenfor).
selvom en modmeddelelse forkyndes, kan ansøgningen stadig lykkes, hvis en af de tre betingelser er opfyldt, idet:
1. Det ville være samvittighedsløst på grund af en egenkapital ved estoppel for den registrerede indehaver til at søge at fordrive slæbebåd og omstændighederne er sådan, at slæbebåd burde være registreret som indehaver. Et eksempel på dette kan være, hvor landmanden har bygget på jorden i den fejlagtige tro på, at de var ejer af det, og indehaveren bevidst har accepteret deres fejl.
2. Det er af en eller anden grund berettiget til at blive registreret som indehaver. For eksempel, hvor kneberen har ret til jorden under den afdøde indehavers vilje eller intestacy.
3. Landmanden har været i ugunstig besiddelse af jord, der støder op til deres egen i mindst 10 år under den fejlagtige, men rimelige overbevisning om, at de er ejer af den, den nøjagtige grænse for grænsen til dette tilstødende land er ikke fastlagt i henhold til afsnit 60 i LRA 2002, og den ejendom, som ansøgningen vedrører, blev registreret mere end et år før datoen for ansøgningen. Det mest almindelige eksempel er, hvor skillevægge eller hegn blev rejst på det forkerte sted.
hvis pladespillerens ansøgning blev afvist, men de forbliver i ugunstig besiddelse i yderligere 2 år fra datoen for afslaget, har de ret til at ansøge igen og blive registreret som indehaver (undtagen under ekstraordinære omstændigheder).
processen og lovkravene varierer helt afhængigt af omstændighederne i hvert enkelt tilfælde. Det er derfor vigtigt, at du søger juridisk rådgivning for at sikre, at den korrekte procedure følges for at maksimere chancerne for, at en negativ besiddelsesansøgning bliver vellykket.
for yderligere information, kontakt Lauren Purdey i Vores ejendomsafdeling. Du kan også e-maile din forespørgsel til [email protected] eller [email protected], ring 01276 686222 eller besøg https://www.herrington-carmichael.com/.
dette afspejler loven på datoen for offentliggørelsen og er skrevet som en generel vejledning. Den indeholder ikke endelig juridisk rådgivning, som bør søges i relevant omfang i forbindelse med et bestemt spørgsmål.