Die meisten Menschen sind sich im Allgemeinen des Begriffs „Hausbesetzerrechte“ bewusst, der es grundsätzlich einer Person ermöglicht, die über einen längeren Zeitraum im Besitz eines Grundstücks war, den Erwerb eines Rechtstitels zu beantragen. Angesichts der Tatsache, dass dies ein potenziell lukratives Unterfangen für eine solche Person ist, ist es keine Überraschung, dass das Gesetz, das es umgibt, komplex und detailliert ist.

Der rechtliche Begriff für „Hausbesetzerrechte“ ist nachteiliger Besitz, und es gibt zwei separate Regelungen unter dem Land Registration Act 2002, die sich mit solchen Ansprüchen befassen.

Die erste Regelung

Um einen Antrag auf nachteiligen Besitz von nicht eingetragenem Land zu stellen oder wenn das Land am 13.Oktober 2003 registriert war und bis zu diesem Zeitpunkt für die entsprechende Verjährungsfrist nachteiliger Besitz vorlag, muss Folgendes nachgewiesen werden:

1. Der Hausbesetzer hat den tatsächlichen Besitz des Landes

Die Frage, ob ein Hausbesetzer die physische Kontrolle über das Land hat, ist eine Tatsache, und jeder Fall wird für sich betrachtet. Im Großen und Ganzen jedoch, Beweise, die zeigen, dass der Hausbesetzer das Land als Besatzungseigentümer genutzt hat, hätten erwartet werden können, dass er damit umgeht, werden überzeugend sein. Wo Land früher offener Raum war, Fechten ist ein starker Beweis für den tatsächlichen Besitz, ist aber nicht schlüssig.

In einem aktuellen Fall im Jahr 2019 ging das Gericht noch weiter, als es entschied, dass das Verlegen von Pflastersteinen auf dem Boden ausreichte, um den physischen Besitz des Grundstücks nachzuweisen, der der Person die Möglichkeit gab, als rechtmäßiger Eigentümer registriert zu werden.

2. Der Hausbesetzer hat die notwendige Absicht, das Land zu besitzen

Der Hausbesetzer muss zeigen, dass er beabsichtigte, die Welt insgesamt aus dem Land auszuschließen und es als sein eigenes zu besitzen. Wenn der tatsächliche Besitz festgestellt wurde, wird meistens auch die Absicht, das Land zu besitzen, aus denselben Beweisen abgeleitet, jedoch nicht immer.

3. Der Besitz des Hausbesetzers ist ohne Zustimmung des Eigentümers

Der Besitz kann niemals negativ sein, wenn der wahre Eigentümer des Papiers der Besetzung zugestimmt hat, beispielsweise im Rahmen eines Mietvertrags oder einer Lizenz.

Es muss nachgewiesen werden, dass jeder der oben genannten Faktoren über einen Zeitraum von mindestens 12 Jahren ununterbrochen existiert. Die Frist wird unter bestimmten Umständen verlängert, z. B. wenn sich das Land im Besitz einer Regierungsabteilung befindet oder als bona vacantia in der Krone investiert hat.

Die zweite Regelung

Das Grundbuchgesetz von 2002 führte eine neue Regelung ein, die nur für registrierte Grundstücke gilt und es einem Hausbesetzer nicht mehr erlaubt, Grundstücke allein aufgrund einer Besitzdauer zu erwerben. Ein eingetragener Grundstückseigentümer wird eher in der Lage sein, einen Antrag auf nachteiligen Besitz im Rahmen dieser Regelung zu verhindern.

Alle drei oben genannten Anforderungen sind erforderlich, um einen Anspruch auf nachteiligen Besitz nach dem zweiten Regime zu begründen, und müssen für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens 10 Jahren nachgewiesen werden.

Sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann ein Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden. Hier unterscheidet sich das Verfahren jedoch, da das Grundbuchamt den Antrag dem eingetragenen Eigentümer des betreffenden Grundstücks (und jeder anderen anwendbaren interessierten Partei) mitteilt. Die Mitteilung ermöglicht 65 Arbeitstage für eine Antwort und gibt dem wahren Eigentümer die Möglichkeit, dem Antrag zu widersprechen oder eine Gegendarstellung zu übermitteln.

Der Antrag kann mit der Begründung beanstandet werden, dass der Hausbesetzer nicht berechtigt ist, sich auf den Sachverhalt zu beziehen, z. B. wenn er mit Zustimmung des wahren Eigentümers besetzt wurde. Wenn der Kanzler der Ansicht ist, dass der Einspruch nicht unbegründet ist, benachrichtigt er den Hausbesetzer und ermöglicht den Parteien, sich untereinander zu einigen. Wenn eine solche Vereinbarung nicht erreicht werden kann, wird die Angelegenheit an übertragen Gericht.

Wenn der wahre Eigentümer eine Gegendarstellung zustellt, wird der Antrag automatisch abgelehnt, es sei denn, der Hausbesetzer hat in seinem ursprünglichen Antrag angegeben, dass er sich auf eine der drei Bedingungen gemäß Schedule 6, Paragraph 5 des LRA 2002 (siehe unten) verlassen möchte.

Selbst wenn eine Gegendarstellung zugestellt wird, kann die Anmeldung dennoch erfolgreich sein, wenn eine der drei Bedingungen erfüllt ist:

1. Es wäre wegen einer Billigkeit durch Estoppel für den eingetragenen Eigentümer unverantwortlich, den Hausbesetzer zu enteignen, und die Umstände sind so, dass der Hausbesetzer als Eigentümer registriert werden sollte. Ein Beispiel dafür kann sein, wo der Hausbesetzer auf dem Land in dem Irrglauben gebaut hat, dass sie der Eigentümer davon waren und der Eigentümer wissentlich in ihren Fehler eingewilligt hat.

2. Der Hausbesetzer ist aus einem anderen Grund berechtigt, als Eigentümer registriert zu werden. Zum Beispiel, wenn der Hausbesetzer unter dem Willen oder dem Testament des verstorbenen Eigentümers Anspruch auf das Land hat.

3. Der Hausbesetzer ist seit mindestens 10 Jahren im Besitz von Land, das an sein eigenes angrenzt, unter der falschen, aber vernünftigen Annahme, dass er der Eigentümer davon ist, die genaue Grenze zu diesem angrenzenden Land wurde nicht unter Abschnitt 60 des LRA 2002 festgelegt und der Nachlass, auf den sich der Antrag bezieht, wurde mehr als ein Jahr vor dem Datum des Antrags registriert. Das häufigste Beispiel ist, wo Trennwände oder Zäune an der falschen Stelle errichtet wurden.

Wenn der Antrag des Hausbesetzers abgelehnt wurde, er jedoch ab dem Datum der Ablehnung weitere 2 Jahre in seinem Besitz bleibt, ist er berechtigt, sich erneut zu bewerben und als Eigentümer registriert zu werden (außer in Ausnahmefällen).

Der Prozess und die rechtlichen Anforderungen variieren je nach den Umständen des Einzelfalls. Es ist daher wichtig, dass Sie Rechtsberatung einholen, um sicherzustellen, dass das richtige Verfahren befolgt wird, um die Chancen zu maximieren, dass ein Antrag auf nachteiligen Besitz erfolgreich ist.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Lauren Purdey in unserer Immobilienabteilung. Sie können Ihre Anfrage auch per E-Mail an [email protected] oder [email protected] , rufen Sie 01276 686222 an oder besuchen Sie https://www.herrington-carmichael.com/.

Dies spiegelt das Gesetz zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wider und ist als allgemeiner Leitfaden verfasst. Es enthält keine endgültige Rechtsberatung, die in Bezug auf eine bestimmte Angelegenheit gegebenenfalls eingeholt werden sollte.