a legtöbb ember általában tisztában van a “squatters jogok” kifejezéssel, amely elvileg lehetővé teszi, hogy egy személy, aki hosszú ideig birtokolt egy földterületet, jogi címet szerezzen rá. Tekintettel arra, hogy ez potenciálisan jövedelmező törekvés egy ilyen személy számára, nem meglepő, hogy az azt körülvevő törvény összetett és részletes.

a “squatters jogok” jogi fogalma hátrányos birtoklás, és a 2002.évi ingatlan-nyilvántartási törvény alapján két külön rendszer létezik, amelyek az ilyen követelésekkel foglalkoznak.

az első rendszer

annak érdekében, hogy a kérelmet a kedvezőtlen birtoklása nem bejegyzett földterület, vagy ha a föld volt bejegyezve október 13-án 2003 és ott volt hátrányos birtoklása a megfelelő elévülési idő az említett időpontig, meg kell mutatni, hogy:

1. A földfoglaló birtokolja a földet

az a kérdés, hogy a földfoglaló rendelkezik-e fizikai ellenőrzéssel a föld felett, ténykérdés, és minden esetet saját érdemei alapján kell megvizsgálni. Általánosságban elmondható azonban, bizonyíték, amely azt mutatja, hogy a squatter használta a földet, mint egy megszálló tulajdonos lehetett volna várható, hogy foglalkozik vele lesz kényszerítő. Ahol a föld korábban nyílt tér volt, a kerítés erős bizonyíték a tényszerű birtoklásra, de nem meggyőző.

egy közelmúltbeli, 2019-es ügyben a bíróság még tovább ment, amikor úgy döntöttek, hogy a járólapok földre fektetése elegendő ahhoz, hogy megmutassa a Föld fizikai birtoklását, amely lehetővé tette az illető számára, hogy törvényes tulajdonosként nyilvántartásba vegyék.

2. A földfoglalónak megvan a szükséges szándéka, hogy birtokolja a földet

a földfoglalónak meg kell mutatnia, hogy szándékában áll kizárni a világot a földből, és sajátjaként birtokolni. Leggyakrabban, ha tényszerű birtoklást állapítottak meg, a föld birtoklásának szándékát ugyanabból a bizonyítékból is levezetik, de nem mindig.

3. A squatter birtoklása a tulajdonos beleegyezése nélkül

a birtoklás soha nem lehet hátrányos, ha az igazi papírtulajdonos hozzájárult a foglalkozáshoz, például lízing vagy engedély alapján.

a fenti tényezők mindegyikéről igazolni kell, hogy legalább 12 éve folyamatosan fennáll. A határidő bizonyos körülmények között meghosszabbodik, például ha a föld egy kormányzati szerv tulajdonában van, vagy a koronát bona vacantia néven ruházta fel.

a második rendszer

a 2002.évi ingatlan-nyilvántartási törvény új rendszert vezetett be, amely csak a nyilvántartásba vett földterületre vonatkozik, és már nem teszi lehetővé a földfoglaló számára, hogy pusztán birtoklási idő alapján földet szerezzen. A bejegyzett földtulajdonos nagyobb valószínűséggel képes megakadályozni az e rendszer szerinti hátrányos birtoklás iránti kérelmet.

a fent részletezett mindhárom követelménynek meg kell felelnie a második rendszer szerinti hátrányos birtoklás iránti igény megalapozásához, és azt folyamatosan, legalább 10 évig kell bizonyítani.

e feltételek teljesülése esetén kérelmet lehet benyújtani a földhivatalhoz. Az eljárás azonban ettől eltérő, mivel a földhivatal a kérelemről értesíti a szóban forgó földterület bejegyzett tulajdonosát (és bármely más érintett felet). Az értesítés 65 munkanapot biztosít a válaszadásra, és lehetőséget ad a valódi tulajdonosnak arra, hogy tiltakozzon az alkalmazás ellen, vagy ellenjegyzést küldjön.

a kérelem kifogásolható azon az alapon, hogy a földfoglaló nem jogosult az ügy tényállására alkalmazni, például a valódi tulajdonos beleegyezésével foglalták el. Ha a hivatalvezető úgy ítéli meg, hogy a kifogás nem alaptalan, értesíti a házfoglalót, és lehetővé teszi a felek közötti megállapodást. Ha ilyen megállapodás nem jön létre, az ügyet átadják a bíróságnak.

ha a valódi tulajdonos ellenjegyzést nyújt be, akkor, kivéve, ha a házfoglaló eredeti kérelmében kijelentette, hogy az LRA 6.jegyzékének 5. bekezdése szerinti három feltétel egyikére kíván támaszkodni 2002 (lásd alább), a kérelmet automatikusan elutasítják.

még ha ellenjegyzést is kézbesítenek, az alkalmazás akkor is sikeres lehet, ha a három feltétel egyike teljesül:

1. Az estoppel által biztosított méltányosság miatt lelkiismeretlen lenne, ha a bejegyzett tulajdonos megkísérelné a házfoglaló elidegenítését, és a körülmények olyanok, hogy a házfoglalót tulajdonosként kell nyilvántartásba venni. Erre példa lehet, amikor a földfoglaló abban a tévhitben épített a földre, hogy ő volt a tulajdonosa, és a tulajdonos tudatosan beletörődött a hibájába.

2. A squatter valamilyen más okból jogosult a tulajdonosként történő nyilvántartásba vételre. Például, ha a földfoglaló az elhunyt tulajdonos végrendelete vagy végrendelete alapján jogosult a földterületre.

3. A földfoglaló már hátrányos földterület szomszédos saját legalább 10 éve a téves, de ésszerű meggyőződés, hogy ők a tulajdonosa, a pontos határvonal a szomszédos földterület nem határozták meg a 60.szakasz az LRA 2002 és a hagyaték, amelyre a kérelem tárgya volt bejegyezve több mint egy évvel a kérelem benyújtásának időpontja előtt. A leggyakoribb példa az, amikor az elválasztó falakat vagy kerítéseket rossz helyen állították fel.

ha a házfoglaló kérelmét elutasították, de az elutasítás időpontjától számított további 2 évig hátrányos birtokukban maradnak, jogosultak újra kérelmezni és tulajdonosként nyilvántartásba venni őket (kivéve kivételes körülmények esetén).

az eljárás és a jogi követelmények teljes mértékben az egyes esetek körülményeitől függően változnak. Ezért elengedhetetlen, hogy jogi tanácsot kérjen a helyes eljárás betartásának biztosítása érdekében, hogy maximalizálja annak esélyét, hogy a kedvezőtlen birtoklási kérelem sikeres legyen.

további információért forduljon Lauren Purdey-hez az ingatlan osztályunkon. A lekérdezést e-mailben is elküldheti a következő címre [email protected] vagy [email protected], hívja a 01276 686222 telefonszámot, vagy látogasson el a https://www.herrington-carmichael.com/ oldalra.

ez a közzététel napján érvényes jogszabályt tükrözi, és általános útmutatóként íródott. Nem tartalmaz végleges jogi tanácsot, amelyet adott esetben egy adott kérdéssel kapcsolatban kell kérni.