het onvermogen om een borg en vooruitbetaalde huur Te Betalen kan ook huishoudens verlaten die een huurwaarborg ontvangen, officieel bekend als “Sectie 8-Huurwaarschuwingsvoucher”. Het is het grootste en meest gewilde woonprogramma in Amerika. Sectie 8 HCV ‘ s worden beheerd door verschillende volkshuisvestingsbureaus (meestal huisvestingsautoriteiten genoemd), die onder het toezicht van HUD vallen. Deelnemers aan het programma betalen Meestal 30% van de huur, en de rest wordt gedekt door de HCV. niet in staat om hun voucher te gebruiken om een eenheid te huren in hun favoriete buurt, of zelfs om de voucher te gebruiken op alle. Sommige rechtsgebieden bieden financiële bijstand om deze kosten te helpen dekken, als subsidies die rechtstreeks aan de verhuurder worden betaald of als leningen met een lage of geen rente die de huurder moet terugbetalen. In sommige gevallen helpt bijstand ook om de opstartkosten van nutsbedrijven of andere kosten in verband met een nieuwe woning te dekken. Ontvangers kunnen ook in aanmerking komen voor aanvullende ondersteunende diensten en case management.
benadering
overheidsinstanties en particuliere organisaties die borg en/of huurbijstand van de eerste en laatste maand verstrekken, verlenen de bijstand gewoonlijk in de vorm van een rechtstreeks aan de verhuurder betaalde subsidie. De bijstand kan echter ook worden gestructureerd als een lening met een lage of geen rente aan de huurder, die in termijnen of na een bepaalde periode volledig aan de sponsoringorganisatie moet worden betaald. Staten en lokale jurisdicties meestal financieren borg en eerste / laatste maand huur bijstand programma ’s met federale block subsidie programma’ s zoals Community Development Block GrantA federal program opgericht als onderdeel van de Housing and Community Development Act van 1974. Het financiert verschillende activiteiten voor de ontwikkeling van de Gemeenschap voor de revitalisering van de wijk, economische ontwikkeling, betaalbare huisvesting, en betere gemeenschap faciliteiten en diensten., HOMEFederal programma opgericht door het Congres in 1990 dat is ontworpen om het verhogen van fatsoenlijke betaalbare huisvesting voor lage en zeer lage inkomens gezinnen en individuen. Staat en gemeenten ontvangen huis fonds van HUD elk jaar, en besteden het aan dingen zoals: huur hulp, bijstand aan huisbuyers, nieuwbouw, rehabilitatie, verbeteringen, demlition, verhuizing, en administratieve kosten. of het Emergency Solutions Grant program (voor mensen die dakloosheid ervaren of het risico lopen dakloosheid te ervaren). Opbrengsten uit trustfondsen voor huisvesting en andere lokaal gegenereerde fondsen kunnen ook worden gebruikt.
in sommige gevallen bieden sponsors van programma ‘ s helemaal geen directe hulp, maar werken ze in plaats daarvan nauw samen met eigenaren van onroerend goed om betaalbare alternatieven te creëren voor vooruitbetalingen van de borg of de eerste en laatste maand huur. Programmamedewerkers kunnen bijvoorbeeld namens huurders onderhandelen met verhuurders om de borg te laten betalen in maandelijkse termijnen samen met de huur, terwijl de organisatie een garantie biedt tijdens de terugbetalingsperiode (meestal 6 tot 12 maanden).
dekking
bijstand kan worden gestructureerd om een verscheidenheid aan kosten in verband met het begin van een nieuwe huurovereenkomst te dekken. Meestal, programma ‘ s helpen om te betalen voor de borg en/of de eerste en laatste maand huur. Terwijl huishoudens kunnen veroorloven een maand huur, het gecombineerde totaal van deze betalingen kan een belemmering voor potentiële huurders die beperkte geaccumuleerde activa te creëren.
op sommige plaatsen kunnen huurders ook kiezen uit alternatieven voor een traditioneel waarborgsom, zoals afbetalingsplannen, of kunnen zij alternatieven voor deposito ‘ s uit de particuliere sector toestaan, zoals een waarborgsomverzekering (zie “Alternatieven voor Effectendeposito’ s uit de particuliere Sector”).
andere soorten activiteiten die kunnen worden gedekt, naast of in plaats van Borg-en huurbetalingen, omvatten::
- Verhuur kosten van de aanvraag
- Verplaatsen-in prijs / 3175>
- De kosten van een nieuw slot en sleutel
- Start-up kosten of deposito ‘ s voor utilities
- de kosten van de verhuizing
- De aankoop van nieuwe meubels
In sommige gevallen kunnen er aanvullende beperkingen op hoe de hulp kan worden gebruikt, bijvoorbeeld ontvangers kunnen worden beperkt in het gebruik van middelen voor het verplaatst naar locaties buiten het toekennen van de bevoegdheid, of wellicht gebruikmaken van de hulp binnen een bepaalde termijn nadat deze is toegekend.
naast financiële steun bieden sommige agentschappen en organisaties ondersteunende diensten en casemanagement om huishoudens te helpen een goede reputatie te behouden en toekomstige huurcrises of instabiliteit van de huisvesting te voorkomen. Dit soort diensten kan met name gunstig zijn voor gezinnen die het risico lopen dak-en thuisloosheid te krijgen of voor deelnemers aan het programma die vroeger chronische dak-en thuisloosheid hadden en naar hun eigen huis overstappen.
subsidiabiliteit
in aanmerking komen voor dit soort programma ‘ s is doorgaans beperkt tot personen met een laag of zeer laag inkomen en gezinnen die kunnen aantonen dat zij ook in staat zijn de huurbetalingen te handhaven nadat eenmalige bijstand is verleend. Naleving van deze eis kan betekenen dat moet worden aangetoond dat de voorgestelde huurprijs niet hoger is dan een bepaald bedrag en/of deel van het inkomen van de huishoudens (bv. 30 tot 50 procent, afhankelijk van het rechtsgebied). Huishoudens die keuzevouchers voor woningen ontvangen, zullen vaak aan deze limieten kunnen voldoen. Andere aanvragers kunnen met grotere problemen worden geconfronteerd, tenzij hun uitdagingen verband houden met een kortetermijnsituatie (zoals een onverwachte medische rekening) die sindsdien is opgelost.
programma ’s kunnen ook bepaalde leasebepalingen bevatten, zoals het eisen van een termijn van 12 maanden of het uitsluiten van verboden leasevoorwaarden in verband met binnenlandse of andere federale programma’ s. Aanvragers moeten mogelijk vooraf een kopie van de huurovereenkomst of het eenheidsaanbod overleggen waarin de toepasselijke voorwaarden en het verschuldigde bedrag worden vermeld. Als alternatief kunnen lokale overheden een bredere wetgeving overwegen die verhuurders verplicht om opties te bieden aan huurders in plaats van een traditionele borg.
met beperkte programmamiddelen richten sommige programma ‘ s zich op of geven zij prioriteit aan specifieke bevolkingsgroepen, waaronder vrouwen die op de vlucht zijn voor huiselijk geweld, personen en gezinnen die een dreigend risico op dakloosheid lopen of daklozenopvang of tijdelijke huisvesting verlaten (vaak met verwijzing van een dienstverlener), of mensen met een handicap. Andere programma ’s bieden een borg en andere vormen van hulp in verband met mobiliteitsprogramma’ s voor woningen die huurders helpen toegang te krijgen tot resource-richA term om buurten te definiëren die overvloedige voorzieningen bieden, zoals toegang tot hoogwaardige scholen en openbare bibliotheken, straten en parken die vrij zijn van geweld en een veilige plek bieden om te spelen, en vers en gezond voedsel. gebied. Het in aanmerking komen van programma ‘ s kan ook worden beperkt tot huishoudens die reeds ingezetenen zijn van het rechtsgebied. Het bedrag van de bijstand beschikbaar voor elk huishouden op een eenmalige basis is meestal beperkt, en programma ‘ s kunnen ook het aantal keren dat een huishouden hulp kan ontvangen over een bepaalde periode (bijvoorbeeld één keer per jaar, tot $3.000 in bijstand over een periode van vijf jaar, enz.).
alternatieven voor effectendeposito ‘ s in de particuliere sector
in een opkomende sector van “insurtech”-bedrijven is er een opkomst van alternatieven voor traditionele effectendeposito ‘ s in de particuliere sector, waarbij de twee meest populaire zijn “lease insurance” en borgtochtobligaties. Alternatieven van de particuliere sector voor effectendeposito ‘ s kunnen de aanloopkosten voor huurders verlagen, maar veel van deze financiële producten zijn relatief nieuw en de effecten ervan zijn nog niet goed begrepen. Gemeenten worden aangemoedigd om de voordelen van elke optie te beoordelen op basis van de dekking ervan en het risiconiveau dat huurders aannemen.
zo begint een toenemend aantal bedrijven op te treden als makelaars voor borgtochtobligaties, die een garantie bieden voor de contractuele verplichting van de gebonden partij (d.w.z. de huurder) jegens hun verhuurder in ruil voor Maandelijkse niet-terugbetaalbare Vergoedingen. Net als een borg dekken borgobligaties het risico van de verhuurder tot de waarde van de obligatie. Hoewel ze traditioneel als “depositoverzekering” worden verhandeld, verschillen borgtochtobligaties op een aantal belangrijke manieren van verzekeringspolissen. In tegenstelling tot een traditionele verzekeringspremie bieden de maandelijkse kosten die huurders betalen geen bescherming tegen materiële schade of onbetaalde huurclaims. In plaats daarvan zal een obligatieverstrekker de verhuurder terugbetalen en vervolgens eisen dat huurders de volledige kosten van de claim betalen. Als huurders niet om vorderingen terug te betalen, hun credit score kan afnemen, en andere verhuurders kunnen weigeren nieuwe huuraanvragen.
Bovendien zijn de meeste borgtochtobligaties Niet gereguleerd door de wetten van verhuurder en huurder, en plaatsen die alternatieven zoeken voor traditionele borgtochtdeposito ‘ s moeten ervoor zorgen dat de bestaande bescherming van huurders zich uitstrekt tot alle nieuwe vormen van verzekering of betaling. In sommige staten staan aanbieders van borgtochtobligaties bijvoorbeeld toe dat verhuurders vorderingen indienen tegen huurders die de beperkingen die op typische borgtochtdeposito ‘ s worden opgelegd, overschrijden. Bovendien kunnen verhuurders claims indienen voor reparaties die verboden zijn op grond van lokale regels die gelden voor borgstellingen, zoals de uitsluiting van typische “slijtage.”Sommige obligatieaanbieders eisen dat huurders akkoord gaan met een arbitrageclausule en afstand doen van hun recht om zich aan te sluiten bij toekomstige collectieve rechtszaken.
voorbeelden
Washington, DC ‘ s Emergency Rental Assistance Program (ERAP) wordt gesponsord door het Department of Human Services en beheerd door particuliere non-profit en filantropische organisaties. ERAP biedt hulp bij borgsommen en eerste maand huur voor nieuwe huurders, evenals hulp bij het betalen van huurachterstanden en gerechtskosten voor huurders die geconfronteerd worden met uitzetting. In aanmerking komen is beperkt tot inwoners van het District of Columbia waarvan het inkomen is minder dan 125 procent van de maandelijkse federale armoede niveau, en huishoudens kunnen bijstand krijgen een keer in een periode van twaalf maanden. Borg en eerste maand huur betalingen zijn beperkt tot $ 900 per stuk, rechtstreeks te betalen aan de verhuurder.New York City ‘ s eerste Aanbetalingsprogramma biedt gekwalificeerde huurders tot $ 40.000 voor de aanbetaling of sluitingskosten van een 1-4 familiewoning, een condominium of een coöperatie.
Cincinnati ‘s” Renter ’s Choice” ordinance vereist dat verhuurders die 25 of meer eenheden bezitten, huurders een keuze aan alternatieven bieden voor een traditionele waarborgsom, met inbegrip van “rental security insurance” (een brede categorie die zowel traditionele verzekerings-als borgverleners omvat), een afbetalingsplan, of een verminderde voorafbetaalde waarborgsom. Deze opties stellen alle huurders in staat om een breder scala aan Appartementen te overwegen die voorheen onbetaalbaar waren vanwege steile borgstellingen.Atlanta ‘s” Renter ’s Choice” ordinance is van toepassing op verhuurders die 10 eenheden of meer bezitten en die momenteel een waarborgsom van huurders verlangen die hoger is dan 60% van de maandelijkse huur van de eenheid. Onder de nieuwe wet, moeten deze verhuurders ofwel een vorm van “huurbeveiliging verzekering” of een 3-maanden betaling plan voor het bedrag van de oorspronkelijke borg bieden. Atlanta ‘ s wet bepaalt dat elke particuliere sector alternatieven voor een borg moet de mate van huurder aansprakelijkheid te beperken tot het bedrag vereist door de borg.
gerelateerde middelen
- de National Low Income Housing Coalition Database van door de stad en de staat gefinancierde Huurwoningprogramma ’s omvat huurhulpprogramma’ s.
- naast het aanbieden van eigen programma ’s voor hypotheekverzekeringen, biedt het Amerikaanse Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling het publiek een nuttige database van lokale programma’ s voor woningaankopen voor alle staten en Puerto Rico.
lokale voorbeelden
- Finally Home Guidelines, Housing Trust of Silicon Valley (2017)-This guidebook is oriented to local partners implementing the Finally Home program, which provides one-time security deposit assistance to individuals and families. De Gids bevat gedetailleerde beschrijvingen van subsidiabiliteitsrichtlijnen, de aanvraagprocedure en programmavereisten en verplichtingen voor partneragentschappen.
- Rental Security Deposit Program, City of Virginia Beach-This memo provides a detailed description of a security deposit assistance program provided by the Virginia Beach Department of Housing and Neighborhood Preservation, including eligible housings and Neighborhood Preservation, including eligible huishoudens, program conditions, and requirements for properties that may be rented.