konkurs är ett stort ekonomiskt steg, men det är en som i de flesta fall låter dig behålla ditt hem.
men medan det finns sätt att skydda ditt hus när du ansöker om konkurs, betyder det inte automatiskt att du kommer att behålla det.
konkursansökan innebär en komplicerad balans mellan vad du är skyldig, vad du har och vad du har råd att betala. Arkivering utan att förlora ditt hem kommer ner till tre saker:
- vilken typ av konkurs arkiverar du?
- är du uppdaterad om hypotekslån?
- hur mycket kapital har du i ditt hem?
den goda nyheten är att konkurs kan skydda ditt hem, hålla bort en avskärmning. Kapitel 13 konkurs är utformad så att du kan hålla ditt hem, även om du är bakom på betalningar. Om du håller ditt hus efter ansökan om Kapitel 7, bör det faktum att andra skulder släpps ut göra det lättare att betala din inteckning.
Tänk på när vi borrar ner på detaljerna att konkurs är en andra chans för människor som har mer skuld än de kan betala. Konkurslagar skapades med förståelsen att det inte finns någon fördel att sätta någon ut på gatan, och konkursdomstolarna arbetar för att se till att det inte händer.
”Grundtanken är att bevara åtminstone en minimal levnadsnivå”, säger Ariane Holtschlag från Chicagos Factor Law Group. ”Folk kommer att känna en viss lättnad när de fil konkurs och stoppa inkasso från trakassera dem, men det är en överväldigande känsla av lättnad när det slutliga beslutet fattas och folk inser att de inte kommer att förlora sitt hem,”
så, stöd för att hålla ditt hem under konkurs existerar.
å andra sidan är betalning av skuld en skyldighet, och det finns inget ”Gratis hus” – alternativ som följer med det. Ingen konkurs åtgärd förlåter en primär inteckning.
summan av kardemumman är att om du vill bo i ditt hus, måste du fortfarande betala din inteckning.
olika sätt att ansöka om konkurs
konkurs är en process där domstolen beslutar vad den bästa vägen är för en person med överväldigande skuld att betala så mycket som möjligt, med tanke på deras tillgångar. Lösningen kan vara Kapitel 7, som släpper ut skulder men också likviderar tillgångar men inte alla en persons tillgångar. Kapitel 13 konkurs tillåter en person att behålla sina tillgångar, men sätter dem på en strikt återbetalningsplan.
oavsett vilken typ du ansöker om, sätter domstolen en ”automatisk vistelse” på någon avskärmningsåtgärd. Detta innebär att om ditt hus var utestängda på, detta förfarande kommer att sluta som domstolen sorterar ut din förmåga att betala. Det betyder dock inte att du automatiskt behåller ditt hus.
i båda typerna av konkurs, Det finns en homestead undantag, ett sätt att skydda en del av det kapital du har byggt. Det är en annan del av konkurs utformad för att göra det mer möjligt att hålla ditt hus. Varje typ av konkurs är en helt annan process, men i varje är tanken bakom undantag att personen behöver skydda några viktiga tillgångar för att klara sig. Det finns också undantag för att hålla din bil och andra nödvändiga föremål. Beloppen varierar beroende på stat, men de typer av saker du kan undanta är begränsade till vad du behöver för att få. Lyxvaror finns inte på listan.
den federala regeringen, liksom 42 stater, har en homestead undantag som tillåter en person som ansöker om konkurs för att skydda en viss mängd eget kapital i ett hem. Det federala undantaget, som ändras vart tredje år, är 25 150 dollar fram till April 2022. Statliga undantag kan vara högre eller lägre. I 19 stater och District Of Columbia kan en person som ansöker om konkurs välja antingen statligt undantag eller federal. De andra staterna kräver att personen använder statligt undantag.
du måste ha bott i en stat, i det huset, i 40 månader, i allmänhet, för att hävda ett statligt undantag. Kontrollera med dina statliga regler för att se vad detaljerna är.
hur ditt eget kapital påverkar dig i konkurs
marknadsvärdet på ditt hus, minus vad du är skyldig på det, är hemkapital. Låt oss säga att marknadsvärdet på ditt hem är $250,000. Du är skyldig banken 195 000 dollar. Det betyder att du har 55 000 dollar i eget kapital. Med andra ord, om du sålde ditt hus i morgon, efter att du betalat vad du är skyldig, skulle du klara $55,000. Skulden på ditt hus omfattar inte bara inteckning, men alla hem kapital lån eller krediter som du kan ha, liksom panträtter.
homestead-undantaget skyddar eget kapital, upp till en punkt. Med exemplet ovan, om ditt tillstånd hade ett undantag på 50 000 dollar, skulle konkursdomstolen bara överväga vad som kom efter det som eget kapital — 5 000 dollar. Detta är en förenkling för förklaringsändamål-avgifter för banken och förvaltaren subtraheras också, så det skulle i verkligheten vara mindre. Om du använde det federala undantaget skulle undantaget vara 29 850 dollar i eget kapital minus avgifterna. Om du bor i ett tillstånd som bara tillåter dig att använda statligt undantag, och statligt undantag är lägre, säg $10,000, skulle domstolen överväga $45,000 i eget kapital, minus avgifterna.
i ett kapitel 7 konkurs skulle domstolen överväga vad du hade i eget kapital, efter undantaget, för att betala av dina skulder. Om ditt eget kapital efter undantaget är litet eller ingenting, skulle du sannolikt få behålla ditt hus, eftersom försäljningen inte skulle generera mycket pengar. Du behöver inte ens undantaget om du är skyldig mer på ditt hus än det är värt. Å andra sidan, om du har mycket eget kapital, kan konkursdomstolen bestämma att du måste sälja ditt hem för att betala av fordringsägare.
i ett kapitel 13 konkurs, det egna kapitalet i ditt hem är också en faktor, och tänkte in det belopp du har tillgängliga för att betala dina oprioriterade fordringsägare. Det är lite förvirrande, men i grund och botten lägger domstolen upp dina tillgångar och bestämmer hur mycket som ska gå för att betala osäker skuld, som kreditkortsföretag. Homestead undantag kommer att sänka mängden eget kapital du har-domstolen kommer endast att överväga eget kapital efter undantaget subtraheras. Så, om du har $29,650 i eget kapital efter undantaget, läggs det till vad som skulle delas mellan dina fordringsägare för att betala av din osäkra skuld.
som du kommer att se inom kort, medan kapitel 13 är utformat för att hjälpa dig att hålla ditt hus, är det svårt att göra. Domstolarna rekommenderar människor arkivering kapitel 13 konkurs hyra en advokat eller finansiell rådgivare som är expert på konkurs för att hjälpa dig att navigera ins och outs.
att hålla ditt hem i kapitel 7 konkurs
i ett kapitel 7 konkurs, domstolen kommer att likvidera de flesta av dina oprioriterade skulder – det är skuld som kreditkort skuld och personliga lån, som inte är knutna till en tillgång som ett hus eller en bil. När denna skuld är ur vägen, bör det göra det lättare att göra din inteckning betalningar.
om du inte kan betala din inteckning efter konkurs blir resultatet detsamma som att du inte betalar det före konkurs – Du kommer så småningom att förlora ditt hem.
om du vet att du kommer att ansöka om konkurs och vill behålla ditt hus, kan du se om din inteckning långivare skulle arbeta med dig på att ändra din inteckning avtal på ett sätt som gör att du kan komma ikapp på dina betalningar. Gör detta innan du ansöker om konkurs. När du lämnar in tar domstolen över dina tillgångar och det är ur dina händer.
här är några av de saker som gör det mer troligt att ditt hus kommer att skyddas om du ansöker om Kapitel 7 konkurs:
- du är uppdaterad om amorteringar
- alla, eller de flesta, av ditt eget kapital är skyddad med ett undantag
- du är skyldig mer på huset än det är värt
- du visar för domstolen att du kan göra dina amorteringar i tid
- du förhandlar med din långivare innan du ansöker om konkurs på ett lån modifiering.
att hålla ditt hem i kapitel 13 konkurs
de goda nyheterna om arkivering för kapitel 13 konkurs är att den är utformad så att du kan hålla ditt hus. Med kapitel 13 beslutar du, banken och dina fordringsägare alla om en återbetalningsplan som tar tre till fem år, men dina tillgångar säljs inte. När planen är klar, är din Oprioriterade skuld urladdas. Tricket, självklart, gör det till slutet.
planen som utarbetas med domstolen och dina fordringsägare kommer att innehålla ett sätt att komma ikapp och betala din inteckning – om du har råd med det.
Under ett kapitel 13 återbetalningsplan, om du är bakom på din inteckning planen kommer att räkna ut hur du betalar förfallna betalningar under de tre till fem år, men du måste också göra de nuvarande månatliga betalningar.
vad händer med din inteckning när du ansöker om konkurs?
en inteckning är en säker skuld-det betyder att om du betalar behåller du säkerheten på den, vilket är ditt hus. Om du inte betalar förlorar du det. Konkurs komplicerar naturligtvis det.
under kapitel 7, om det är bestämt att du inte kan betala din inteckning, kommer banken att utestänga. Huset kommer inte längre att vara ditt, och du måste flytta ut. Du gör inga fler betalningar i de flesta fall.
med kapitel 13, du fortsätter att göra månatliga amorteringar, och även göra förfallna betalningar, hålla inteckning vid liv. Men det är inte lätt – fler kapitel 13-fall avvisades 2020, vilket innebär att de är färdiga utan att vara färdiga än de släpptes. När ett ärende avvisas är det som om personen aldrig lämnat in. Majoriteten av avskedade fall berodde på att husägare inte eller inte kunde göra sina betalningar. Oavsett orsaken är skulderna fortfarande skyldiga, vilket sätter dig tillbaka där du var innan du lämnade in.
oavsett om du kan eller inte kan hålla fast vid betalningsplanen, är du fortfarande ansvarig för att betala din inteckning eller du kommer att förlora ditt hus.
om du är bakom dina hypotekslån
med kapitel 7, Om du är bakom dina hypotekslån och inte kan komma ikapp, kan du överlämna ditt hus. Om du vill komma ikapp med betalningar finns det ingen bestämmelse i kapitel 7 för att göra det, så som tidigare nämnts bör det göras innan du ansöker om konkurs.
en av de största fördelarna med kapitel 13 är att det gör det lättare att hålla ditt hus, inklusive att fånga upp betalningar. Betalningsplaner tillåter en inteckning modifiering med en bank som kan sprida missade betalningar under planens livstid, tre till fem år, och kräver också löpande betalningar.
i båda fallen, om banken kommer att utestänga på ditt hus och du vet att du inte kommer att kunna stoppa det, och du planerar att ansöka om konkurs, ansöka om konkurs innan avskärmning. Om banken säljer ditt hus efter en avskärmning men inte gör tillbaka vad du är skyldig dem på det, finns det en ”bristbedömning”, vilket innebär att du är skyldig banken skillnaden. Om avskärmningen sker till följd av konkursen finns det ingen bristbedömning.
om du har flera hypotekslån
under kapitel 13 kan en låntagare som har flera hypotekslån på samma hus få alla utom den primära kategoriserade som osäker skuld. Det betyder att de går in i den kategori som omfattas av din betalningsförmåga, och kommer sannolikt inte att behöva betalas tillbaka i sin helhet. Detta spelar bara in om du är skyldig mer på huset än det är värt.
hur man vet om ditt hem är befriat
att ta reda på om ditt hem är befriat är ett enkelt matematiskt problem – om du är skyldig mer än marknadsvärdet är det befriat. Var noga med att kontrollera vad undantagsreglerna i ditt tillstånd är, för det är en del av matematiken. Mindre enkelt, pappersarbetet du fyller i kräver att du listar vad du är skyldig, undantaget och ditt eget kapital. Du arkiverar de objekt du tror är undantagna i Schema C. Detta inkluderar inte bara ditt hus, men du får också en ersättning för din bil och föremål som inredning, saker som är nödvändiga för att göra ditt jobb och mer. Det är alltid bra att få hjälp av en konkursexpert som guidar dig genom detta komplicerade förfarande.
brist domar
om långivaren som innehar inteckning på ditt hem avskärmer eftersom du inte kunde betala, de säljer huset. Om de inte får tillräckligt med pengar för att täcka vad du är skyldig, balansen kallas en ”brist dom.”
normalt skulle du vara ansvarig för banken för pengarna. Men om du överlämnade huset under Kapitel7 konkurs behöver du inte betala bristdomen. Om du har tidigare brister, skulle du inte behöva betala dem heller, enligt kapitel 7. Med kapitel 13, eftersom du behåller ditt hus, skulle du vara ansvarig för den betalningen.
nackdelar med att hålla ditt hus när du ansöker om konkurs
du kanske desperat vill behålla ditt hus, även om du är så djup i skuld du överväger att lämna in konkurs. Det är förståeligt-det har inte bara en känslomässig anknytning, men kan en dag vara en tillgång, även om du är bakom betalningar nu.
som sagt, det finns några ekonomiska nackdelar att hänga på ditt hus genom ett konkursförfarande.
om du fil för kapitel 13 konkurs, måste du fortsätta att göra din månatliga inteckning betalningar, samt betala vad du var bakom på. Detta kan vara svårt, även om betalningsplanen som du, domstolen och dina långivare är överens om, verkar vara genomförbar.
nästan två tredjedelar av kapitel 13 konkurser misslyckas. Det är svårt att hålla sig till en betalningsplan över tre till fem år, även om ändringar är tillåtna. De innebär att gå tillbaka till domstolen och förklara varför du behöver en. Genom allt måste du hålla dig uppdaterad om dina hypotekslån, liksom alla andra betalningar som överenskommits i planen.
om du ansöker om Kapitel 7 och behåller ditt hus måste du göra de månatliga betalningarna. Det enda hoppet för en ändring, är banken själv.
konkurs är uppenbarligen komplicerat, och om du är orolig för att behålla ditt hus är det ännu mer. Om du frågar, ” Ska jag ansöka om konkurs?”ditt första drag borde vara att prata med en kreditrådgivare.
kreditrådgivning genom en ideell byrå kan hjälpa dig att utveckla en skuldhanteringsplan med betalningar du har råd med så att du kan undvika konkurs. Om kredit rådgivare kan arbeta med fordringsägare att sänka betalningar och räntor på din Oprioriterade skuld, som kreditkort, kan det avvärja en konkurs arkivering.
även om du väljer att lämna konkurs, lagen kräver att du konsultera en kredit rådgivare först. Federala konkursdomstolar upprätthåller listor över ideella kreditrådgivare och du bör överväga att kontakta en innan du lämnar in.