de flesta människor är i allmänhet medvetna om termen ”squatters rättigheter” som i princip tillåter en person som har varit i besittning av en bit mark under en lång tid att ansöka om att förvärva juridisk titel till den. Med tanke på att detta är en potentiellt lukrativ strävan för en sådan person, är det ingen överraskning att lagen kring den är komplex och detaljerad.

den rättsliga termen för ”squatters rättigheter” är negativ besittning och det finns två separata regimer enligt Land Registration Act 2002 som behandlar sådana påståenden.

den första ordningen

för att göra en ansökan om ogynnsam innehav av oregistrerad mark eller om marken registrerades den 13 oktober 2003 och det hade varit ogynnsam innehav under lämplig preskriptionstid vid det datumet, måste det visas att:

1. Den husockupant har faktisk besittning av marken

frågan om en husockupant har fysisk kontroll över marken är ett faktum och varje fall kommer att övervägas på sina egna meriter. I stort sett dock, bevis som visar att husockupant har använt marken som ockuperar ägare kan ha förväntats att ta itu med det kommer att vara övertygande. Där Mark tidigare var öppet utrymme, stängsel är starka bevis på faktisk besittning, men är inte avgörande.

i ett nyligen fallet i 2019 gick domstolen ännu längre när de beslutade att lagen att lägga beläggningsplattor på marken var tillräcklig för att visa fysisk besittning av marken som gav personen möjlighet att registreras som laglig ägare.

2. Squatter har den nödvändiga avsikten att äga landet

squatter måste visa att de avsåg att utesluta världen i stort från landet och äga den som sin egen. Oftast, om faktiskt innehav har upprättats, kommer avsikten att äga landet också att härledas från samma bevis, men inte alltid.

3. Husägarens innehav är utan ägarens samtycke

innehav kan aldrig vara negativt om den verkliga pappersägaren har samtyckt till ockupationen, till exempel under ett leasingavtal eller licens.

var och en av ovanstående faktorer måste visas ha funnits kontinuerligt under en period av minst 12 år. Tidsfristen förlängs under vissa omständigheter till exempel där marken ägs av en statlig avdelning eller har tilldelats kronan som bona vacantia.

den andra regimen

Land Registration Act 2002 införde en ny regim som endast gäller registrerad mark och inte längre tillåter en husockupant att förvärva mark på grund av en period av innehav ensam. En registrerad innehavare av mark kommer att vara mer benägna att kunna förhindra en ansökan om negativa innehav lyckas enligt denna ordning.

alla tre kraven som beskrivs ovan krävs för att fastställa ett krav på ogynnsam innehav enligt den andra ordningen och måste visas under en kontinuerlig period på minst 10 år.

förutsatt att sådana villkor är uppfyllda kan en ansökan lämnas in till fastighetsregistret. Det är emellertid här processen skiljer sig åt, eftersom fastighetsregistret kommer att meddela ansökan till den registrerade innehavaren av marken i fråga (och alla andra berörda parter). Meddelandet tillåter 65 arbetsdagar för ett svar och ger den sanna ägaren möjlighet att invända mot ansökan eller betjäna ett motmeddelande.

ansökan kan invändas på grundval av att husockupant inte har rätt att ansöka om de faktiska omständigheterna i ärendet, till exempel, de ockuperade med samtycke av den verkliga ägaren. Om registratorn anser att invändningen inte är grundlös, kommer de att meddela squatter och låta parterna komma överens med varandra. Om ett sådant avtal inte kan nås överförs ärendet till domstol.

om den verkliga ägaren serverar ett motmeddelande, kommer ansökan automatiskt att avslås om inte husägaren i sin ursprungliga ansökan har angett att de vill förlita sig på ett av de tre villkoren enligt schema 6, punkt 5 i LRA 2002 (se nedan).

även om ett motanmälan delges kan ansökan fortfarande lyckas om ett av de tre villkoren är uppfyllda:

1. Det skulle vara orimligt på grund av ett eget kapital av estoppel för den registrerade innehavaren att försöka fördriva husockupant och omständigheterna är sådana att husockupant borde registreras som innehavare. Ett exempel på detta kan vara där husockupant har byggt på marken i den felaktiga tron att de var ägare till det och innehavaren har medvetet samtyckt i sitt misstag.

2. Häktaren har av någon annan anledning rätt att registreras som innehavare. Till exempel, där squatter har rätt till marken under den avlidne innehavarens vilja eller intestacy.

3. Squatter har varit i ogynnsam besittning av mark intill sin egen i minst 10 år under den felaktiga men rimliga tron att de är ägare till den, den exakta gränsen för gränsen med denna intilliggande mark har inte fastställts enligt avsnitt 60 i LRA 2002 och den egendom som ansökan avser registrerades mer än ett år före ansökningsdagen. Det vanligaste exemplet är där skiljeväggar eller staket uppfördes på fel plats.

om squatters ansökan avslogs men de förblir i negativ besittning i ytterligare 2 år från dagen för avslaget, kommer de att ha rätt att ansöka om nytt och registreras som innehavare (med undantag för under exceptionella omständigheter).

processen och lagkraven varierar helt beroende på omständigheterna i varje enskilt fall. Det är därför viktigt att du söker juridisk rådgivning för att säkerställa att rätt förfarande följs för att maximera chanserna för att en negativ besittningsansökan lyckas.

för ytterligare information, kontakta Lauren Purdey i vår fastighetsavdelning. Du kan också maila din fråga till [email protected] eller [email protected], Ring 01276 686222 eller besök https://www.herrington-carmichael.com/.

detta återspeglar lagen vid publiceringsdatumet och skrivs som en allmän guide. Den innehåller inte definitiv juridisk rådgivning, som bör sökas vid behov i samband med en viss fråga.