Ein Wohnungsbaudarlehen oder eine Hypothekenänderung ist ein Entlastungsplan für Hausbesitzer, die Schwierigkeiten haben, sich ihre Hypothekenzahlungen zu leisten. Kreditnehmer, die sich für Kreditänderungen qualifizieren, haben häufig monatliche Hypothekenzahlungen verpasst oder laufen Gefahr, eine Zahlung zu verpassen.
Hier ist, was Sie wissen müssen, um eine Hypothekendarlehensänderung zu erhalten und in Ihrem Haus zu bleiben.
Was ist eine Hypothekenänderung?
Das Ändern Ihrer Hypothek kann Ihnen helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, indem Sie — entweder vorübergehend oder dauerhaft — die Länge Ihres Darlehens anpassen, von einer Hypothek mit einstellbarem Zinssatz zu einer Festhypothek wechseln, den Zinssatz senken oder alles oben genannte. Im Gegensatz zur Hypothekenrefinanzierung ersetzen Darlehensänderungen Ihre bestehende Hypothek nicht durch eine neue. Stattdessen ändern sie das ursprüngliche Darlehen.
Kreditnehmer mit Hypotheken im Besitz von Fannie Mae oder Freddie Mac haben möglicherweise Anspruch auf eine Flex-Änderung, mit der Kreditgeber den Zinssatz senken oder die Laufzeit Ihres Darlehens verlängern können (wodurch der monatliche Zahlungsbetrag verringert wird, der geschuldete Betrag jedoch nicht geändert wird).
Für Hausbesitzer, die aufgrund der Coronavirus-Pandemie in Schwierigkeiten geraten sind, kann eine Darlehensänderung Ihnen helfen, Ihre monatlichen Zahlungen so zu reduzieren, dass sie zu Ihrem aktuellen Budget passen. Diejenigen, die bereits in Hypothek Nachsicht sind, können eine Änderung beantragen, nachdem die Nachsicht abläuft, wenn sie noch Hypothek Hilfe benötigen.
Nach dem CARES Act haben Kreditnehmer mit staatlich gesicherten Krediten Anspruch auf bis zu ein Jahr Nachsicht. Obwohl die meisten Wohnungsbaudarlehen für diese Art von Nachsicht in Frage kommen, sind etwa 14,5 Millionen Wohnungsbaudarlehen nicht gedeckt, da sie sich in Privatbesitz befinden.
Allerdings bieten nicht alle Kreditgeber Darlehensänderungen an, auch nicht die Wohnungsbaudarlehen, die unter die Nachsichtsbestimmungen des CARES Act fallen. Wenden Sie sich also unbedingt an Ihren Kreditgeber, um einen machbaren Plan zu erstellen (ob Nachsicht, Änderung oder etwas anderes), der verhindert, dass Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten.
Wer qualifiziert sich für eine Darlehensänderung?
Kreditnehmer, die aus verschiedenen Gründen in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, können sich für eine Kreditänderung qualifizieren.
Einige Kreditgeber benötigen mindestens eine verspätete oder verpasste Hypothekenzahlung oder das unmittelbare Risiko, eine Zahlung zu verpassen, um sich zu qualifizieren. Kreditgeber werden auch beurteilen wollen, was die Härte verursacht hat und ob eine Änderung ein gangbarer Weg zur Erschwinglichkeit ist.
Mit anderen Worten, wenn Sie Ihren Job verlieren und kein Einkommen mehr haben, reicht eine Änderung möglicherweise nicht aus, um wieder auf Kurs zu kommen. Wenn Sie jedoch anfangen, weniger zu verdienen (aufgrund eines Jobwechsels oder anderer Faktoren), können Sie möglicherweise weiterhin regelmäßige Zahlungen leisten, jedoch nur, wenn Sie die monatlichen Kosten senken können.
Es gibt mehrere Gründe, warum Menschen sich ihre aktuellen Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können, was sie für eine Änderung qualifizieren könnte. Kreditgeber werden wahrscheinlich einen Härtefallnachweis verlangen. Diese Gründe umfassen:
- Einkommensverlust (aufgrund von Lohnrückgang oder Tod eines Familienmitglieds)
- Scheidung oder Trennung
- Erhöhung der Wohnkosten
- Naturkatastrophe
- Gesundheitspandemie
- Krankheit oder Behinderung
Wenn Sie unter finanziellen Schwierigkeiten leiden, sollten Sie sofort mit Ihrem Kreditgeber sprechen. Finden Sie heraus, ob Sie sich für eine Kreditänderung qualifizieren, nach ihren Regeln, und wenn diese Lösung für Sie sinnvoll ist.
So ändern Sie Ihr Wohnungsbaudarlehen
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Ihr Hypothekengeber Ihr Wohnungsbaudarlehen ändern kann, von der Senkung Ihres Zinssatzes bis zur Verlängerung Ihrer Hypothek, um Ihre monatlichen Zahlungen zu senken.
Reduzieren Sie den Zinssatz
Wenn Sie Ihren Zinssatz senken, können Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen um Hunderte von Dollar senken. Eine Hypothekenzahlung in Höhe von 200.000 USD mit einem Zinssatz von 4% für ein 30-jähriges festverzinsliches Darlehen beträgt etwa 955 USD pro Monat, verglichen mit demselben Darlehen mit einem Zinssatz von 3%, das sich auf 843 USD pro Monat beläuft.
Dies ähnelt der Refinanzierung Ihres Darlehens, der Unterschied besteht jedoch darin, dass Sie keine Abschlusskosten oder -gebühren zahlen müssen.
Verlängern Sie die Laufzeit
Die Verlängerung Ihres Darlehens ist eine weitere Strategie, mit der Kreditgeber die monatlichen Zahlungen erschwinglicher machen. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek von 100.000 USD zu einem Zinssatz von 4% mit 15 verbleibenden Jahren haben, zahlen Sie 740 USD pro Monat. Wenn Sie dieses Darlehen um 10 Jahre verlängern, zahlen Sie am Ende 528 US-Dollar pro Monat. Denken Sie daran, dass Sie über die Laufzeit des Darlehens mehr Zinsen zahlen, wenn Sie es verlängern.
Wechsel von einer Adjustable-Rate-Mortgage zu einer Fixed-Rate-Mortgage
Wechsel von einer Adjustable-Rate-Mortgage (ARM) zu einer Fixed-Rate-Mortgage könnte Ihre bestehenden Zahlungen nicht senken, aber es könnte helfen, Sie vor steigenden Zinsen auf der Straße zu schützen.
Da ARMs für variable Zinssätze eingerichtet sind, ändern sie sich mit dem Markt. Wenn Ihr Zinssatz beispielsweise 3,5% beträgt und der durchschnittliche Zinssatz auf 4% steigt, gilt dies auch für Ihren Zinssatz. Dies kann ein schlechtes Szenario sein, wenn Sie sich in einem Umfeld mit steigenden Zinsen befinden. Indem Sie Ihren Zinssatz festlegen, zahlen Sie garantiert den gleichen Zinssatz über die Laufzeit Ihres Darlehens, unabhängig davon, was der Markt tut.
Roll Späte Gebühren in den Auftraggeber
Wenn Sie überfällige Gebühren für Dinge wie Zinsen, späte Gebühren oder Treuhand aufgelaufen sind, werden einige Kreditgeber das zu Ihrem Kapitalsaldo hinzufügen und das Darlehen reamortisieren. Das bedeutet, dass der Betrag, den Sie schulden, im Laufe der Zeit mit dem neuen Saldo verteilt wird. Wenn Sie die Länge Ihres Darlehens verlängern, zahlen Sie möglicherweise weniger monatliche Zahlungen, obwohl Sie Ihrem Kapital mehr schulden.
Reduzieren Sie den Kapitalsaldo
In seltenen Fällen senken Kreditgeber den Betrag, den Sie schulden, auch als Kapitaländerung bezeichnet. Diese waren während der Immobilienkrise häufiger, als lockere Kreditvergabestandards vorherrschten und die Eigenheimwerte stiegen, so dass viele Kreditnehmer mit ihrer Hypothek unter Wasser blieben.
Ob ein Kreditgeber beschließt, den Kapitalbetrag zu reduzieren, hängt wahrscheinlich vom aktuellen lokalen Immobilienmarkt ab, wie viel Sie schulden und wie hoch ihr Verlust wäre, wenn sie diesen Weg im Vergleich zu einer Zwangsvollstreckung gehen würden.
Alle oder einige der oben genannten
Einige Kreditnehmer benötigen möglicherweise eine Kombination von Maßnahmen, um die monatliche Hypothekenrechnung überschaubar zu machen. Abhängig von Ihrem Bedarf kann ein Kreditgeber den Zinssatz senken und Ihr Darlehen verlängern, so dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung auf zwei Arten reduziert wird, ohne den Kapitalsaldo zu berühren.
Der Kreditgeber wird wahrscheinlich eine Kosten-Nutzen-Analyse durchführen, wenn er die Art der Änderung bewertet, die für beide Parteien sinnvoll ist.
Wie kann ich eine Kreditänderung beantragen?
Hausbesitzer, die mit finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert sind, die es unmöglich machen, den Hypothekenvertrag zu erfüllen, sollten sich sofort mit ihrem Kreditgeber oder Dienstleister in Verbindung setzen, da sie möglicherweise für eine Darlehensänderung in Frage kommen.
In der Regel werden Kreditgeber Sie bitten, ein Formular zur Schadensbegrenzung auszufüllen. Da Zwangsvollstreckungen für Anleger so kostspielig sind, hilft ihnen ein Formular zur Schadensminderung, Alternativen wie Kreditänderungen zu prüfen, um herauszufinden, was finanziell am sinnvollsten ist.
Seien Sie bereit, eine Härtefallerklärung einzureichen; Hypotheken- und Immobilieninformationen; aktuelle Kontoauszüge und Steuererklärungen; Gewinn- und Verlustrechnungen (für Selbstständige) und ein Finanzarbeitsblatt, das zeigt, wie viel Sie verdienen und wie viel Sie ausgeben.
Wenn Ihr Antrag auf Darlehensänderung abgelehnt wird, haben Sie normalerweise das Recht, dagegen Berufung einzulegen. Da die Regeln je nach Kreditgeber variieren, finden Sie heraus, wann die Einspruchsfrist abgelaufen ist. Als nächstes möchten Sie genaue Informationen darüber erhalten, warum Ihr Darlehen abgelehnt wurde, da dies Ihnen helfen wird, einen besseren Fall in Ihren Berufungen vorzubereiten.
Es gibt viele Gründe, warum Sie sich möglicherweise nicht qualifizieren, vom unzureichenden Nachweis der Härte bis hin zu einem hohen Schulden-Einkommen-Verhältnis (DTI). Ein hoher DTI bedeutet, dass Sie eine Menge Schulden im Verhältnis zu Ihrem Einkommen haben, was signalisieren könnte, dass Sie sich Ihre Hypothek nicht leisten können, selbst bei einem modifizierten Betrag.
Die Zusammenarbeit mit einem Wohnungsberater oder Anwalt, der sich auf Hypothekenänderungen spezialisiert hat, kann Ihre Chancen verbessern, für eine Darlehensänderung genehmigt zu werden.
Schadet die Änderung meiner Hypothek meinem Kredit?
Wenn die Änderung vom Bund unterstützt wird (z. im Besitz von Freddie Mac, Fannie Mae, VA, FHA oder USDA) und ist ein Ergebnis des Coronavirus, dann wird es nicht an die Kreditauskunfteien gemäß dem CARES Act gemeldet.
Andernfalls können einige Darlehensänderungen als Abrechnungen oder Urteile gemeldet werden, was zu einer Verschlechterung Ihres Kredits führen kann. Stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrem Kreditgeber darüber sprechen, ob Änderungen gemeldet werden sollen. Eine Kreditänderung ist jedoch nicht so schädlich wie eine Zwangsvollstreckung.