Um empréstimo ou modificação de hipoteca é um alívio plano para os proprietários de imóveis que estão tendo dificuldade em proporcionar seus pagamentos de hipoteca. Os mutuários que se qualificam para modificações de empréstimos muitas vezes perderam pagamentos mensais de hipotecas ou correm o risco de perder um pagamento.
aqui está o que você precisa saber para obter uma modificação de empréstimo hipotecário e ficar em sua casa.
o que é uma modificação de hipoteca?
modificar sua hipoteca pode ajudá—lo a evitar a execução hipotecária—temporária ou permanentemente-ajustando a duração do seu empréstimo, mudando de uma taxa ajustável para uma hipoteca de taxa fixa, reduzindo a taxa de juros ou todos os itens acima. Ao contrário do refinanciamento de hipotecas, as modificações de empréstimos não substituem sua hipoteca existente por uma nova. Em vez disso, eles mudam o empréstimo original.
os mutuários com hipotecas de propriedade da Fannie Mae – ou Freddie Mac podem ser elegíveis para uma modificação Flex, que permite aos credores reduzir a taxa de juros ou estender a duração do seu empréstimo (o que reduz o valor do pagamento mensal, mas não altera o valor devido ).
para proprietários que enfrentam dificuldades devido à pandemia de coronavírus, uma modificação de empréstimo pode ajudá-lo a reduzir seus pagamentos mensais para que eles se encaixem no seu orçamento atual. Aqueles que já estão em tolerância hipotecária podem solicitar uma modificação após o vencimento da tolerância se ainda precisarem de assistência hipotecária.
sob a lei CARES, os mutuários com empréstimos garantidos pelo governo federal têm direito a até um ano de tolerância. Embora a maioria dos empréstimos à habitação seja elegível para este tipo de tolerância, aproximadamente 14,5 milhões de empréstimos à habitação não são cobertos porque são de propriedade privada.
no entanto, nem todos os credores oferecem modificações de empréstimos, mesmo aqueles empréstimos à habitação cobertos pelas disposições de tolerância na lei CARES. Portanto, certifique-se de entrar em contato com seu credor para criar um plano factível (seja uma tolerância, modificação ou outra coisa) que o impeça de inadimplência em seu empréstimo.
quem se qualifica para uma modificação de empréstimo?Os mutuários que enfrentam dificuldades financeiras—por qualquer número de razões—podem se qualificar para uma modificação do empréstimo; no entanto, os requisitos de elegibilidade são diferentes para cada credor.
alguns credores exigem um mínimo de um pagamento de hipoteca atrasado ou perdido ou risco iminente de perder um pagamento para se qualificar. Os credores também vão querer avaliar o que causou as dificuldades e se uma modificação é um caminho viável para a acessibilidade.
em outras palavras, se você perder o emprego e não tiver mais renda, uma modificação pode não ser suficiente para colocá-lo de volta nos trilhos. No entanto, se você começar a ganhar menos (devido a uma mudança de emprego ou outros fatores), ainda poderá fazer pagamentos regulares, mas somente se puder reduzir o custo mensal.
existem várias razões pelas quais as pessoas podem não ser mais capazes de pagar seus pagamentos de hipoteca atuais, o que pode qualificá-los para uma modificação. Os credores provavelmente pedirão prova de dificuldades. Essas razões incluem:
- Perda de rendimento (devido a uma queda nos salários, ou a morte de um membro da família)
- o Divórcio ou a separação
- Um aumento nos custos de habitação
- desastres Naturais
- pandemia
- Doença ou deficiência
Se você está sofrendo de dificuldades financeiras, certifique-se de falar com o seu credor para a direita-afastado. Descubra se você se qualifica para uma modificação de empréstimo, de acordo com suas regras, e se essa solução faz sentido para você.
como modificar seu empréstimo à habitação
existem várias maneiras de seu credor hipotecário modificar seu empréstimo à habitação, desde reduzir sua taxa de juros até tornar sua hipoteca mais longa para reduzir seus pagamentos mensais.
reduzir a taxa de juros
raspar sua taxa de juros pode reduzir seus pagamentos mensais de hipoteca em centenas de dólares. Um pagamento de hipoteca de US $200.000 com uma taxa de juros de 4% em um empréstimo de taxa fixa de 30 anos é de cerca de US $955 por mês, em comparação com o mesmo empréstimo com uma taxa de juros de 3%, que chega a US $843 por mês.
isso é semelhante ao refinanciamento do seu empréstimo, mas a diferença é que você não precisa pagar custos ou taxas de fechamento.
alongar o termo
estender a duração do seu empréstimo é outra estratégia que os credores usam para tornar os pagamentos mensais mais acessíveis. Por exemplo, se você tem uma hipoteca de US $100.000 a uma taxa de juros de 4% com 15 anos restantes, você pagaria US $740 por mês. Se você estender esse empréstimo em 10 anos, você acaba pagando US $ 528 por mês. Lembre-se de que você pagará mais juros ao longo da vida útil do empréstimo se estendê-lo.
Mudar de uma Taxa Ajustável-Hipoteca para uma Hipoteca de Taxa Fixa
mudar de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) para uma hipoteca de taxa fixa pode não inferior existente pagamentos, mas pode ajudar a proteger você de elevação das taxas de juros para baixo da estrada.
como os braços são configurados para ter taxas flutuantes, eles mudam com o mercado. Por exemplo, se sua taxa de juros for de 3,5% e a taxa média subir para 4%, sua taxa também aumentará. Este pode ser um cenário ruim se você estiver em um ambiente de taxa crescente. Ao bloquear sua taxa de juros, você tem a garantia de pagar a mesma taxa de juros ao longo da vida útil do seu empréstimo, independentemente do que o mercado faça.
role as taxas atrasadas para o Principal
se você acumulou cobranças vencidas em coisas como juros, taxas atrasadas ou Custódia, alguns credores adicionarão isso ao seu saldo principal e reamortizarão o empréstimo. Isso significa que o valor que você DEVE será distribuído ao longo do tempo com o novo saldo. Se você estender a duração do seu empréstimo, você pode acabar pagando menos em pagamentos mensais, mesmo que você deve mais para o seu principal.
reduza o saldo Principal
em raras circunstâncias, os credores realmente diminuirão o valor que você deve, também conhecido como modificação principal. Estes eram mais comuns durante a crise imobiliária, quando os padrões de empréstimo frouxos prevaleciam e os valores das casas diminuíam, deixando muitos mutuários Debaixo d’água com suas hipotecas.
se um credor decide reduzir o principal provavelmente depende do mercado imobiliário local atual, quanto você deve e qual seria sua perda se eles seguissem esse caminho versus um encerramento.
todos ou alguns dos acima
alguns mutuários podem precisar de uma combinação de ações para tornar a fatura mensal da hipoteca gerenciável. Dependendo da sua necessidade, um credor pode reduzir a taxa de juros e estender seu empréstimo para que o pagamento mensal da hipoteca seja reduzido de duas maneiras, sem tocar no saldo principal.
o credor provavelmente passará por uma análise de custo-benefício ao avaliar o tipo de modificação que faz sentido para ambas as partes.
Como posso solicitar uma modificação de empréstimo?Os proprietários que estão enfrentando dificuldades financeiras que tornam impossível cumprir o contrato de hipoteca devem entrar em contato com seu credor ou servicer imediatamente, pois podem ser elegíveis para uma modificação de empréstimo.
Normalmente, os credores solicitarão que você preencha um formulário de mitigação de perdas. Como as execuções hipotecárias são tão caras para os investidores, um formulário de mitigação de Perdas os ajuda a analisar alternativas, como modificações de empréstimos, para descobrir o que faz mais sentido financeiro.
esteja preparado para enviar uma declaração de dificuldades; informações sobre hipotecas e propriedades; extratos bancários recentes e declarações fiscais; declarações de lucros e Perdas (para aqueles que são autônomos) e uma planilha financeira que demonstra quanto você está ganhando versus gastos.
se o seu pedido de modificação de empréstimo for negado, geralmente, você tem o direito de apelá-lo. Como as regras variam de acordo com o credor, descubra quando o prazo de apelação é. Em seguida, você vai querer obter informações precisas sobre por que seu empréstimo foi negado, pois isso o ajudará a preparar um caso melhor em seus recursos.
existem muitas razões pelas quais você pode não se qualificar, desde não fornecer prova suficiente de dificuldades até ter uma alta relação dívida / renda (DTI). Um DTI alto significa que você tem muita dívida em relação à sua renda, o que pode sinalizar que você não pode pagar sua hipoteca, mesmo com um valor modificado.
trabalhar com um conselheiro habitacional ou advogado especializado em modificações Hipotecárias pode melhorar suas chances de ser aprovado para uma modificação de empréstimo.
Modificar Minha Hipoteca Prejudicará Meu Crédito?
se a modificação for apoiada pelo governo federal (ou seja, propriedade de Freddie Mac, Fannie Mae, VA, FHA ou USDA) e é resultado do coronavírus, então não será relatado às agências de crédito de acordo com a lei CARES.
caso contrário, algumas modificações de empréstimo podem ser relatadas como liquidações ou julgamentos, o que pode resultar em um ding para o seu crédito. Certifique-se de falar com seu credor sobre se sua política é relatar modificações. No entanto, uma modificação do empréstimo não é tão prejudicial quanto um encerramento.