Un prêt immobilier ou une modification hypothécaire est un plan de secours pour les propriétaires qui ont de la difficulté à payer leurs paiements hypothécaires. Les emprunteurs admissibles à des modifications de prêt ont souvent manqué des paiements hypothécaires mensuels ou risquent de manquer un paiement.
Voici ce que vous devez savoir pour obtenir une modification de prêt hypothécaire et rester dans votre maison.
Qu’est-ce qu’une Modification hypothécaire?
Modifier votre prêt hypothécaire peut vous aider à éviter la forclusion en ajustant — temporairement ou définitivement – la durée de votre prêt, en passant d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt hypothécaire à taux fixe, en abaissant le taux d’intérêt ou tout ce qui précède. Contrairement au refinancement hypothécaire, les modifications de prêt ne remplacent pas votre prêt hypothécaire existant par un nouveau. Au lieu de cela, ils changent le prêt initial.
Les emprunteurs avec des prêts hypothécaires détenus par Fannie Mae ou Freddie Mac pourraient être admissibles à une modification flexible, ce qui permet aux prêteurs de réduire le taux d’intérêt ou de prolonger la durée de votre prêt (ce qui réduit le montant du paiement mensuel mais ne modifie pas le montant dû).
Pour les propriétaires confrontés à des difficultés en raison de la pandémie de coronavirus, une modification de prêt peut vous aider à réduire vos paiements mensuels afin qu’ils correspondent à votre budget actuel. Ceux qui sont déjà en abstention hypothécaire peuvent demander une modification après l’expiration de l’abstention s’ils ont encore besoin d’aide hypothécaire.
En vertu de la Loi CARES, les emprunteurs ayant des prêts garantis par le gouvernement fédéral ont droit à une période d’abstention pouvant aller jusqu’à un an. Bien que la plupart des prêts immobiliers soient admissibles à ce type d’abstention, environ 14,5 millions de prêts immobiliers ne sont pas couverts parce qu’ils sont de propriété privée.
Cependant, tous les prêteurs n’offrent pas de modifications de prêt, même les prêts immobiliers couverts par les dispositions d’abstention de la Loi CARES. Assurez-vous donc de contacter votre prêteur pour proposer un plan réalisable (qu’il s’agisse d’une abstention, d’une modification ou d’autre chose) qui vous empêchera de faire défaut sur votre prêt.
Qui est admissible à une Modification de prêt?
Les emprunteurs confrontés à des difficultés financières — pour un certain nombre de raisons — peuvent être admissibles à une modification du prêt; cependant, les exigences d’admissibilité sont différentes pour chaque prêteur.
Certains prêteurs exigent au moins un paiement hypothécaire tardif ou manqué ou un risque imminent de manquer un paiement pour être admissibles. Les prêteurs voudront également évaluer ce qui a causé les difficultés et si une modification est une voie viable vers l’abordabilité.
En d’autres termes, si vous perdez votre emploi et que vous n’avez plus de revenu, une modification pourrait ne pas suffire à vous remettre sur les rails. Cependant, si vous commencez à gagner moins (en raison d’un changement d’emploi ou d’autres facteurs), vous pourrez peut-être toujours effectuer des paiements réguliers, mais seulement si vous pouvez réduire le coût mensuel.
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les gens pourraient ne plus être en mesure de payer leurs paiements hypothécaires actuels, ce qui pourrait les qualifier pour une modification. Les prêteurs demanderont probablement une preuve de difficultés. Ces raisons incluent:
- Perte de revenu (due à une baisse de salaire ou au décès d’un membre de la famille)
- Divorce ou séparation
- Augmentation des coûts du logement
- Catastrophe naturelle
- Pandémie de santé
- Maladie ou invalidité
Si vous souffrez de difficultés financières, assurez-vous de parler immédiatement à votre prêteur. Découvrez si vous êtes admissible à une modification de prêt, selon leurs règles, et si cette solution a du sens pour vous.
Comment modifier votre prêt immobilier
Votre prêteur hypothécaire peut modifier votre prêt immobilier de plusieurs façons, de la réduction de votre taux d’intérêt à l’allongement de votre prêt hypothécaire afin de réduire vos paiements mensuels.
Réduire le taux d’intérêt
Réduire votre taux d’intérêt peut réduire vos paiements hypothécaires mensuels de plusieurs centaines de dollars. Un paiement hypothécaire de 200 000 $ avec un taux d’intérêt de 4% sur un prêt à taux fixe de 30 ans est d’environ 955 per par mois, comparativement au même prêt avec un taux d’intérêt de 3%, qui s’élève à 843 per par mois.
Ceci est similaire au refinancement de votre prêt, mais la différence est que vous n’avez pas à payer de frais de clôture ou de frais.
Allonger la durée
Prolonger la durée de votre prêt est une autre stratégie utilisée par les prêteurs pour rendre les paiements mensuels plus abordables. Par exemple, si vous avez un prêt hypothécaire de 100 000 $ à un taux d’intérêt de 4 % alors qu’il vous reste 15 ans, vous paierez 740 month par mois. Si vous prolongez ce prêt de 10 ans, vous finissez par payer 528 per par mois. Gardez à l’esprit que vous paierez plus d’intérêts sur la durée du prêt si vous le prolongez.
Passer d’une hypothèque à Taux variable à une hypothèque à taux fixe
Passer d’une hypothèque à taux variable (ARM) à une hypothèque à taux fixe pourrait ne pas réduire vos paiements existants, mais cela pourrait vous protéger contre la hausse des taux d’intérêt à l’avenir.
Étant donné que les armes sont configurées pour avoir des taux flottants, elles changent avec le marché. Par exemple, si votre taux d’intérêt est de 3,5% et que le taux moyen passe à 4%, votre taux le sera également. Cela peut être un mauvais scénario si vous êtes dans un environnement à taux croissant. En verrouillant votre taux d’intérêt, vous êtes assuré de payer le même taux d’intérêt pendant la durée de votre prêt, peu importe ce que fait le marché.
Ajoutez les frais de retard Dans le Capital
Si vous avez accumulé des frais en souffrance sur des éléments tels que les intérêts, les frais de retard ou l’entiercement, certains prêteurs ajouteront cela à votre solde de capital et réévalueront le prêt. Cela signifie que le montant que vous devez sera étalé dans le temps avec le nouveau solde. Si vous prolongez la durée de votre prêt, vous pourriez finir par payer moins en paiements mensuels même si vous devez plus à votre capital.
Réduire le solde du capital
Dans de rares circonstances, les prêteurs réduiront réellement le montant que vous devez, également appelé modification du capital. Celles-ci étaient plus courantes pendant la crise du logement, lorsque les normes de prêt ont prévalu et que la valeur des maisons a chuté, laissant de nombreux emprunteurs sous l’eau avec leur hypothèque.
La décision d’un prêteur de réduire le capital dépend probablement du marché immobilier local actuel, du montant que vous devez et de la perte qu’il subirait s’il suivait cette voie par rapport à une forclusion.
Tout ou partie des éléments ci-dessus
Certains emprunteurs pourraient avoir besoin d’une combinaison d’actions afin de rendre la facture hypothécaire mensuelle gérable. Selon vos besoins, un prêteur peut réduire le taux d’intérêt et prolonger votre prêt afin que votre paiement hypothécaire mensuel soit réduit de deux façons, sans toucher au solde du capital.
Le prêteur passera probablement par une analyse coûts-avantages lorsqu’il évaluera le type de modification qui est logique pour les deux parties.
Comment puis-je demander une Modification de prêt?
Les propriétaires qui font face à des difficultés financières qui rendent impossible l’exécution du contrat hypothécaire devraient communiquer immédiatement avec leur prêteur ou leur agent de maintenance, car ils pourraient être admissibles à une modification de prêt.
Habituellement, les prêteurs vous demanderont de remplir un formulaire d’atténuation des pertes. Parce que les saisies sont si coûteuses pour les investisseurs, un formulaire d’atténuation des pertes les aide à examiner des alternatives, telles que des modifications de prêt, pour déterminer ce qui a le plus de sens financier.
Soyez prêt à soumettre une déclaration de difficultés; renseignements sur l’hypothèque et la propriété; relevés bancaires et déclarations de revenus récents; états de profits et pertes (pour les travailleurs indépendants) et une feuille de calcul financière qui montre combien vous gagnez par rapport aux dépenses.
Si votre demande de modification de prêt est refusée, vous avez généralement le droit de faire appel. Étant donné que les règles varient selon le prêteur, renseignez-vous sur la date limite d’appel. Ensuite, vous voudrez obtenir des informations précises sur les raisons pour lesquelles votre prêt a été refusé, car cela vous aidera à préparer un meilleur dossier dans vos appels.
Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles vous pourriez ne pas être admissible, de ne pas fournir une preuve suffisante de difficultés à avoir un ratio dette / revenu élevé (ITD). Un DTI élevé signifie que vous avez beaucoup de dettes par rapport à votre revenu, ce qui pourrait indiquer que vous ne pouvez pas payer votre prêt hypothécaire, même à un montant modifié.
Travailler avec un conseiller en logement ou un avocat spécialisé dans les modifications hypothécaires peut améliorer vos chances d’obtenir l’approbation d’une modification de prêt.
La Modification De Mon Prêt Hypothécaire Nuira-T-Elle À Mon Crédit?
Si la modification est soutenue par le gouvernement fédéral (c.-à-d. appartenant à Freddie Mac, Fannie Mae, VA, FHA ou USDA) et est le résultat du coronavirus, il ne sera pas signalé aux bureaux de crédit conformément à la Loi CARES.
Sinon, certaines modifications de prêt pourraient être signalées comme des règlements ou des jugements, ce qui pourrait entraîner une réduction de votre crédit. Assurez-vous de parler à votre prêteur si sa politique consiste à signaler les modifications. Cependant, une modification de prêt n’est pas aussi dommageable qu’une forclusion.