genom både goda och dåliga ekonomiska tider, self-storage sektorn har visat sig vara en stadig Artist. Det är därför så många investerare vill få en del av åtgärden. För att göra det kan du antingen köpa en befintlig self-storage anläggning eller utveckla en ny.
om du går ner på utvecklingsvägen är en nyckelfråga: hur mycket pengar behöver du? Det finns inget enkelt svar på den frågan, eftersom kostnaden kan variera beroende på flera faktorer, till exempel plats och antalet självlagringsenheter.
hur mycket kostar det att bygga en self-storage anläggning?
generellt kan du räkna med en självlagringsanläggning som kostar $25 till $70 per kvadratmeter att bygga, enligt Mako Steel, vars specialiteter inkluderar att göra stålbyggnader för självlagringsanläggningar.
det intervallet kan variera kraftigt. Till exempel kan kostnaden för stål gå upp eller ner när som helst, eller det område där du bygger anläggningen kan uppleva brist på arbetskraft. Och naturligtvis kommer du säkert att möta högre kostnader i ett stort storstadsområde än vad du skulle göra i ett litet samhälle.
hitta rätt plats för att utveckla en self-storage egendom
när du är ute efter att utveckla en self-storage anläggning, du självklart måste bestämma var att bygga den. Var beredd, att hitta en bra plats för lagring kan vara svårt. Du måste hitta en webbplats till rätt pris, med rätt zonindelning och rätt demografi för att stödja ditt företag.
du kommer vanligtvis att jaga efter 2,5 till 5 hektar för att rymma anläggningen. Mako Steels tumregel är att markkostnaderna ska utgöra cirka 25% till 30% av hela utvecklingsbudgeten. Naturligtvis är detta inte ett övervägande om du redan äger egendom som är lämpad för en lagringsanläggning, även om du fortfarande kan behöva gå igenom den kostsamma och tidskrävande processen att omplacera marken.
om du utvecklar din första minilagringsanläggning letar du troligen efter webbplatser i ditt allmänna område. Du måste studera marknadsgrunderna för att få en uppfattning om vilka priser du kan debitera och vilken typ av kassaflöde du kan förvänta dig.
bestämma omfattningen av din self storage project
innan du stänger på en bit mark, bör du räkna ut omfattningen av din self-storage utveckla projekt. Kommer du att bygga en envånings-eller flervåningsanläggning? Hur många self-storage enheter kommer anläggningen att underhålla? Vad är den totala kvadratmeter du vill bygga?
Mako Steel säger att byggandet av en envåningsanläggning vanligtvis kostar $25 till $40 per kvadratmeter. Byggandet av en flervåningsanläggning kostar vanligtvis mer — $42 till $70 per kvadratmeter. Dessa siffror inkluderar inte mark-eller webbplatsförbättringskostnader.
uppskatta en byggbudget för din self-storage business
här är ett exempel på hur byggkostnaderna kan penna ut. Du bygger en anläggning på 60 000 kvadratmeter, och byggbudgeten blir 40 dollar per kvadratmeter. Baserat på dessa siffror skulle byggandet kosta 2,4 miljoner dollar.
återigen utesluter det scenariot webbplatsförbättringskostnader. Webbplatsförbättring omfattar objekt som parkering, landskapsarkitektur och skyltar. Parham Group, en självlagringskonsult, utvecklare och chef, säger att utvecklingskostnaderna för en lagringsanläggning normalt varierar från $4,25 till $8 per kvadratmeter. Så, låt oss säga att din anläggning mäter 60 000 kvadratmeter och webbplatsutvecklingskostnaderna totalt $6 per kvadratmeter. I detta fall skulle utvecklingskostnaderna öka till 360 000 dollar.
Tänk på att en klimatstyrd anläggning kommer att öka byggkostnaderna betydligt mer än vad den skulle göra för att bygga en icke-klimatstyrd self-storage anläggning. Ägaren till en klimatkontrollerad anläggning kan dock i allmänhet kompensera mycket om inte hela kostnadsskillnaden eftersom de kan ta ut mer för enheter med klimatkontroll.
” idag finns det nästan obegränsade alternativ för att utforma en självförvaringsbyggnad som kommer att smälta in i det område du planerar att bygga. De arkitektoniska detaljerna och finishen kan påverka kostnaden avsevärt”, säger Mako Steel.
bygga rätt storlek self-storage facility
Investment Real Estate, en self-storage mäklarfirma, betonar att mindre är inte alltid bättre när det gäller att bygga en lagringsanläggning.
visst, en mindre anläggning kommer sannolikt att ha lägre byggkostnader än en större. Företaget noterar dock att en anläggning som mäter mindre än 40 000 kvadratmeter vanligtvis inte är lika kostnadseffektiv som en anläggning som mäter 50 000 kvadratmeter eller mer.
varför? Till stor del beror det på att investeringsavkastningen för den mindre anläggningen normalt ligger långt ifrån investeringsavkastningen för den större anläggningen.
en self-storage konsult kan genomföra en genomförbarhetsstudie och utforma en föreslagen budget för en ny anläggning. Under tiden kan du kolla Texas Storage Investors kalkylator för att uppskatta byggkostnader.
finansiera din self-storage utvecklingsprojekt
om du inte har högar av kontanter, behöver du en plan för att finansiera din self-storage utvecklingsavtal. Att säkra skuldservice för ditt self-storage-projekt är ofta lättare med en track record i branschen, men inte omöjligt om du inte gör det.
en kapitalrådgivare med en specialitet inom self-storage-industrin kanske kan hjälpa till. Ett antal långivare ger medel för nybyggnation av self-storage anläggningar inklusive affärsbanker och life företag.
nu vad?
när din anläggning är klar och du får ett intyg om beläggning, är du redo att öppna för företag. Innan anläggningen är klar behöver du en affärsplan på plats för self-storage verksamhet. Du kan välja att förvalta anläggningen själv.
självhantering av din egen anläggning är inte så svårt som det brukade vara tack vare tekniska verktyg som programvara och marknadsföringsplattformar. Du kanske också vill anställa en tredjepartschef för att driva din anläggning. När din nya lagringsverksamhet är igång, är du redo att fokusera på ditt nästa utvecklingsprojekt för self-storage!