Un préstamo hipotecario o modificación de hipoteca es un plan de alivio para propietarios que tienen dificultades para pagar sus pagos hipotecarios. Los prestatarios que califican para modificaciones de préstamos a menudo han perdido los pagos mensuales de la hipoteca o corren el riesgo de perder un pago.
Esto es lo que necesita saber para obtener una modificación de préstamo hipotecario y quedarse en su casa.
¿Qué es una Modificación de Hipoteca?
Modificar su hipoteca puede ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria, ya sea temporal o permanentemente, ajustando la duración de su préstamo, cambiando de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija, reduciendo la tasa de interés o todo lo anterior. A diferencia de la refinanciación de hipotecas, las modificaciones de préstamos no reemplazan su hipoteca existente con una nueva. En cambio, cambian el préstamo original.
Los prestatarios con hipotecas propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac podrían ser elegibles para una Modificación Flexible, que permite a los prestamistas reducir la tasa de interés o extender la duración de su préstamo (lo que reduce el monto del pago mensual pero no cambia el monto adeudado ).
Para los propietarios que enfrentan dificultades debido a la pandemia de coronavirus, una modificación del préstamo puede ayudarlo a reducir sus pagos mensuales para que se ajusten a su presupuesto actual. Aquellos que ya están en suspensión de pagos hipotecarios pueden solicitar una modificación después de que expire la suspensión de pagos si aún necesitan asistencia hipotecaria.
En virtud de la Ley CARES, los prestatarios con préstamos respaldados por el gobierno federal tienen derecho a un máximo de un año de suspensión de pagos. Aunque la mayoría de los préstamos hipotecarios son elegibles para este tipo de indulgencia, aproximadamente 14.5 millones de préstamos hipotecarios no están cubiertos porque son de propiedad privada.
Sin embargo, no todos los prestamistas ofrecen modificaciones de préstamos, incluso los préstamos hipotecarios cubiertos por las disposiciones de indulgencia de la Ley CARES. Por lo tanto, asegúrese de comunicarse con su prestamista para idear un plan factible (ya sea una indulgencia, modificación u otra cosa) que le impida incumplir su préstamo.
¿Quién califica para una Modificación de Préstamo?
Los prestatarios que enfrentan dificultades financieras, por varias razones, podrían calificar para una modificación del préstamo; sin embargo, los requisitos de elegibilidad son diferentes para cada prestamista.
Algunos prestamistas requieren un mínimo de un pago hipotecario atrasado o perdido o un riesgo inminente de perder un pago para calificar. Los prestamistas también querrán evaluar qué causó la dificultad y si una modificación es un camino viable hacia la asequibilidad.
En otras palabras, si pierde su trabajo y ya no tiene ingresos, es posible que una modificación no sea suficiente para volver a encarrilarlo. Sin embargo, si comienza a ganar menos (debido a un cambio de trabajo u otros factores), es posible que aún pueda hacer pagos regulares, pero solo si puede reducir el costo mensual.
Hay varias razones por las que las personas podrían no poder pagar sus pagos hipotecarios actuales, lo que podría calificarlos para una modificación. Es probable que los prestamistas pidan pruebas de dificultades. Estas razones incluyen:
- Pérdida de ingresos (debido a una caída de los salarios o a la muerte de un miembro de la familia)
- Divorcio o separación
- Aumento de los costos de vivienda
- Desastre natural
- Pandemia de salud
- Enfermedad o discapacidad
Si está sufriendo dificultades financieras, asegúrese de hablar con su prestamista de inmediato. Averigüe si califica para una modificación de préstamo, según sus reglas, y si esa solución tiene sentido para usted.
Cómo modificar su préstamo hipotecario
Hay varias maneras en que su prestamista hipotecario puede modificar su préstamo hipotecario, desde reducir su tasa de interés hasta alargar su hipoteca para reducir sus pagos mensuales.
Reducir la tasa de interés
Reducir su tasa de interés puede reducir sus pagos mensuales de hipoteca en cientos de dólares. Un pago hipotecario de 2 200,000 con una tasa de interés del 4% en un préstamo de tasa fija a 30 años es de aproximadamente 9 955 por mes, en comparación con el mismo préstamo con una tasa de interés del 3%, que sale a 8 843 por mes.
Esto es similar a refinanciar su préstamo, pero la diferencia es que no tiene que pagar costos de cierre ni tarifas.
Alargar el Plazo
Extender la duración de su préstamo es otra estrategia que los prestamistas usan para hacer que los pagos mensuales sean más asequibles. Por ejemplo, si tiene una hipoteca de 1 100,000 a una tasa de interés del 4% a los 15 años restantes, pagará 7 740 por mes. Si extiende ese préstamo por 10 años, termina pagando 5 528 por mes. Tenga en cuenta que pagará más intereses durante la vida del préstamo si lo extiende.
Cambiar de una Hipoteca de Tasa Ajustable a una Hipoteca de Tasa Fija
Cambiar de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija podría no reducir sus pagos existentes, pero podría ayudarlo a protegerse del aumento de las tasas de interés en el futuro.
Dado que las ARM están configuradas para tener tipos flotantes, cambian con el mercado. Por ejemplo, si su tasa de interés es del 3,5% y la tasa promedio aumenta al 4%, también lo hará su tasa. Este puede ser un mal escenario si estás en un entorno de tasa creciente. Al fijar su tasa de interés, se le garantiza que pagará la misma tasa de interés durante la vida de su préstamo, independientemente de lo que haga el mercado.
Incluir Cargos por mora en el Capital
Si ha acumulado cargos vencidos en cosas como intereses, cargos por mora o depósito en garantía, algunos prestamistas lo agregarán a su saldo de capital y reordenarán el préstamo. Eso significa que la cantidad que debe se distribuirá con el tiempo con el nuevo saldo. Si extiende la duración de su préstamo, podría terminar pagando menos en pagos mensuales a pesar de que debe más hacia su capital.
Reducir el Saldo del principal
En raras circunstancias, los prestamistas reducirán la cantidad que debe, también conocida como modificación del principal. Estos fueron más comunes durante la crisis de la vivienda, cuando prevalecieron los estándares de préstamos flexibles y el valor de las viviendas se hundió, dejando a muchos prestatarios bajo el agua con su hipoteca.
Si un prestamista decide reducir el capital probablemente depende del mercado local de la vivienda actual, cuánto debe y cuál sería su pérdida si optara por esta ruta en lugar de una ejecución hipotecaria.
Todas o algunas de las anteriores
Algunos prestatarios pueden necesitar una combinación de acciones para que la factura mensual de la hipoteca sea manejable. Dependiendo de su necesidad, un prestamista podría reducir la tasa de interés y extender su préstamo para que el pago mensual de su hipoteca se reduzca de dos maneras, sin tocar el saldo de capital.
El prestamista probablemente pasará por un análisis de costo-beneficio al evaluar el tipo de modificación que tiene sentido para ambas partes.
¿Cómo puedo Solicitar una Modificación de Préstamo?
Los propietarios de viviendas que enfrentan dificultades financieras que hacen imposible cumplir con el contrato hipotecario deben ponerse en contacto con su prestamista o administrador de inmediato, ya que podrían ser elegibles para una modificación del préstamo.
Normalmente, los prestamistas le pedirán que complete un formulario de mitigación de pérdidas. Debido a que las ejecuciones hipotecarias son tan costosas para los inversores, un formulario de mitigación de pérdidas los ayuda a buscar alternativas, como modificaciones de préstamos, para averiguar qué tiene más sentido financiero.
Esté preparado para presentar una declaración de dificultades; información sobre hipotecas y propiedades; estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos recientes; estados de cuenta de pérdidas y ganancias (para aquellos que trabajan por cuenta propia) y una hoja de trabajo financiera que demuestre cuánto está ganando frente a los gastos.
Si se deniega su solicitud de modificación de préstamo, por lo general, tiene derecho a apelar. Debido a que las reglas varían según el prestamista, averigüe cuándo es el plazo de apelación. A continuación, querrá obtener información precisa sobre por qué se le denegó su préstamo, ya que esto lo ayudará a preparar un mejor caso en sus apelaciones.
Hay muchas razones por las que puede que no califique, desde no proporcionar pruebas suficientes de dificultades hasta tener una alta proporción de deuda a ingresos (DTI). Un DTI alto significa que tiene una gran cantidad de deuda en relación con sus ingresos, lo que podría indicar que no puede pagar su hipoteca, incluso a una cantidad modificada.
Trabajar con un consejero de vivienda o un abogado especializado en modificaciones hipotecarias puede mejorar sus posibilidades de obtener la aprobación para una modificación de préstamo.
¿Modificar Mi Hipoteca Perjudicará Mi Crédito?
Si la modificación está respaldada por el gobierno federal (p. ej. propiedad de Freddie Mac, Fannie Mae, VA, FHA o USDA) y es el resultado del coronavirus, entonces no se informará a las agencias de crédito según la Ley CARES.
De lo contrario, algunas modificaciones del préstamo podrían reportarse como acuerdos o juicios, lo que podría resultar en una abolladura en su crédito. Asegúrese de hablar con su prestamista sobre si su póliza va a reportar modificaciones. Sin embargo, una modificación de préstamo no es tan perjudicial como una ejecución hipotecaria.