ett bostadslån eller inteckning modifiering är en lättnad plan för villaägare som har svårt att ge sina amorteringar. Låntagare som kvalificerar sig för lån ändringar har ofta missat månatliga inteckning betalningar eller riskerar att missa en betalning.
här är vad du behöver veta för att få ett hypotekslån modifiering och stanna i ditt hem.
Vad är en inteckning modifiering?
ändra din inteckning kan hjälpa dig att undvika avskärmning av—antingen tillfälligt eller permanent—justera längden på ditt lån, byta från en justerbar ränta till en fast ränta inteckning, sänka räntan eller alla av ovanstående. Till skillnad från inteckning refinansiering, lån ändringar inte ersätta din befintliga inteckning med en ny. Istället ändrar de det ursprungliga lånet.
låntagare med Fannie Mae – eller Freddie Mac-ägda inteckningar kan vara berättigade till en Flexmodifiering, vilket gör det möjligt för långivare att sänka räntan eller förlänga längden på ditt lån (vilket krymper det månatliga betalningsbeloppet men ändrar inte det skyldiga beloppet ).
för husägare som står inför svårigheter på grund av koronaviruspandemin kan en lånemodifiering hjälpa dig att minska dina månatliga betalningar så att de passar din nuvarande budget. De som redan är i inteckning tålamod kan begära en ändring efter tålamod löper ut om de fortfarande behöver inteckning stöd.
enligt CARES Act har låntagare med federalt stödda lån rätt till upp till ett års tålamod. Även om de flesta bostadslån är berättigade till denna typ av tålamod, täcks inte cirka 14,5 miljoner bostadslån eftersom de är privatägda.
men inte alla långivare erbjuder lån ändringar, även de bostadslån som omfattas av tålamod bestämmelser i CARES Act. Så var noga med att kontakta din långivare för att komma med en genomförbar plan (oavsett om det är en tålamod, modifiering eller något annat) som hindrar dig från att betala ditt lån.
vem kvalificerar sig för en lånemodifiering?
låntagare som står inför ekonomiska svårigheter—av ett antal skäl-kan kvalificera sig för en lånemodifiering; behörighetskraven är dock olika för varje långivare.
vissa långivare kräver minst en sen eller missad hypotekslån eller överhängande risk att missa en betalning för att kvalificera sig. Långivare kommer också att vilja bedöma vad som orsakade svårigheter och om en ändring är en livskraftig väg till överkomliga priser.
med andra ord, om du förlorar ditt jobb och inte längre har någon inkomst, kanske en ändring inte räcker för att få dig tillbaka på rätt spår. Men om du börjar tjäna mindre (på grund av ett Jobbbyte eller andra faktorer) kan du fortfarande göra regelbundna betalningar, men bara om du kan minska månadskostnaden.
det finns flera anledningar till varför människor kanske inte längre har råd med sina nuvarande hypotekslån, vilket kan kvalificera dem för en ändring. Långivare kommer sannolikt att be om bevis på svårigheter. Dessa skäl inkluderar:
- inkomstbortfall (på grund av minskade löner eller dödsfall för en familjemedlem)
- skilsmässa eller separation
- en ökning av bostadskostnaderna
- naturkatastrof
- hälsopandemi
- sjukdom eller funktionshinder
om du lider av ekonomiska svårigheter, se till att prata med din långivare direkt. Ta reda på om du kvalificerar dig för ett lån modifiering, enligt deras regler, och om den lösningen är vettigt för dig.
hur du ändrar ditt bostadslån
det finns flera sätt som din hypotekslån kan ändra ditt bostadslån, från att sänka din ränta till att göra din inteckning längre för att sänka dina månatliga betalningar.
minska räntan
rakning din ränta kan minska din månatliga inteckning betalningar med hundratals dollar. En $200.000 inteckning betalning med en ränta på 4% på en 30-årig fast ränta lån är ca $955 per månad, jämfört med samma lån med en ränta på 3%, som kommer ut till $ 843 per månad.
detta liknar refinansiering av ditt lån, men skillnaden är att du inte behöver betala stängningskostnader eller avgifter.
förlänga termen
förlänga längden på ditt lån är en annan strategi långivare använder för att göra de månatliga betalningarna mer överkomliga. Till exempel, om du har en $100,000 inteckning till en ränta på 4% med 15 år kvar, skulle du betala $740 per månad. Om du förlänger det lånet med 10 år betalar du $528 per månad. Tänk på att du betalar mer ränta under lånets livslängd om du förlänger det.
växla från en justerbar ränta-inteckning till en fast ränta inteckning
växla från en justerbar ränta inteckning (ARM) till en fast ränta inteckning kanske inte sänka dina befintliga betalningar, men det kan hjälpa till att skydda dig från stigande räntor på vägen.
eftersom vapen är inställda för att ha flytande räntor förändras de med marknaden. Till exempel, om din ränta är 3,5% och den genomsnittliga räntan stiger till 4%, så kommer din ränta. Detta kan vara ett dåligt scenario om du befinner dig i en stigande miljö. Genom att låsa in din ränta, du är garanterad att betala samma ränta under hela ditt lån, oavsett vad marknaden gör.
rulla sena avgifter till huvudmannen
om du har upplupna förfallna avgifter på saker som ränta, förseningsavgifter eller escrow, kommer vissa långivare att lägga till det till din huvudsakliga balans och reamortize lånet. Det betyder att det belopp du är skyldig kommer att spridas över tiden med den nya balansen. Om du förlänga längden på ditt lån, kan du sluta betala mindre i månatliga betalningar även om du är skyldig mer mot din rektor.
minska huvudbalansen
i sällsynta fall kommer långivare faktiskt att sänka det belopp du är skyldig, även känd som en huvudmodifiering. Dessa var vanligare under bostadskrisen när lösa utlåningsstandarder rådde och hemvärden tankade, vilket lämnade många låntagare under vattnet med sin inteckning.
huruvida en långivare bestämmer sig för att minska huvudmannen beror sannolikt på den nuvarande lokala bostadsmarknaden, hur mycket du är skyldig och vad deras förlust skulle vara om de gick denna väg mot en avskärmning.
alla eller några av ovanstående
vissa låntagare kan behöva en kombination av åtgärder för att göra den månatliga inteckning räkningen hanterbar. Beroende på ditt behov kan en långivare sänka räntan och förlänga ditt lån så att din månatliga hypotekslån minskas på två sätt, utan att röra huvudbalansen.
långivaren sannolikt kommer att gå igenom en kostnads-nyttoanalys vid bedömningen av vilken typ av ändring som är vettigt för båda parter.
Hur kan jag ansöka om ett lån ändring?
villaägare som står inför ekonomiska svårigheter som gör det omöjligt att uppfylla inteckning kontraktet bör komma i kontakt med sin långivare eller servicer omedelbart, eftersom de kan vara berättigade till ett lån ändring.
vanligtvis kommer långivare att be dig att fylla i ett förlustbegränsningsformulär. Eftersom utmätningar är så kostsamma för investerare, hjälper en förlustreduceringsform dem att titta på alternativ, till exempel lånändringar, för att ta reda på vad som är mest ekonomiskt meningsfullt.
var beredd att lämna in en umbäranden uttalande; inteckning och egendom information; senaste kontoutdrag och skattedeklarationer; resultaträkningar (för dem som är egenföretagare) och ett finansiellt kalkylblad som visar hur mycket du tjänar kontra utgifter.
om din låneändringsansökan avslås har du vanligtvis rätt att överklaga den. Eftersom reglerna varierar beroende på långivare, ta reda på när överklagandefristen är. Därefter vill du få exakt information om varför ditt lån nekades, eftersom det hjälper dig att förbereda ett bättre fall i dina överklaganden.
det finns många anledningar till att du kanske inte kvalificerar dig, från att inte tillhandahålla tillräckligt med bevis på svårigheter till att ha en hög skuldsättningsgrad (DTI). En hög DTI innebär att du har mycket skuld i förhållande till din inkomst, vilket kan signalera att du inte har råd med din inteckning, även vid ett modifierat belopp.
att arbeta med en bostads rådgivare eller advokat som specialiserat sig på inteckning ändringar kan förbättra dina chanser att få godkänt för ett lån modifiering.
Kommer Att Ändra Min Inteckning Skada Min Kredit?
om ändringen stöds federalt (dvs. ägs av Freddie Mac, Fannie Mae, VA, FHA eller USDA) och är ett resultat av coronavirus, kommer det inte att rapporteras till kreditbyråerna enligt CARES Act.
annars kan vissa låneändringar rapporteras som bosättningar eller domar, vilket kan leda till en ding till din kredit. Var noga med att prata med din långivare om deras policy är att rapportera ändringar. En lånmodifiering är dock inte lika skadlig som en avskärmning.