Comprar una casa puede ser un desafío en sí mismo, pero si ha tenido que declararse en bancarrota, ser propietario de una casa puede parecer aún más difícil de lograr. Sin embargo, todavía es posible independientemente de si se ha presentado para la bancarrota del capítulo 7 o del capítulo 13.
Sus mayores obstáculos para obtener una hipoteca serán los períodos de espera obligatorios después de declararse en bancarrota y reconstruir su puntaje de crédito para calificar para una hipoteca.
Además, tener un puntaje de crédito más bajo de su bancarrota puede impedirle calificar para la tasa de interés más baja que ofrece su prestamista. En su lugar, es posible que deba hacer un pago hipotecario mensual más alto o comprar una casa menos costosa en comparación con alguien con excelente crédito. Eso puede parecer un golpe cuando intentas recuperar la forma de tus finanzas.
Aún así, el proceso de comprar una casa después de la bancarrota es factible. He aquí cómo.
¿Puedo Comprar una Casa Después de la Quiebra?
Sí, puede comprar una casa después de declararse en bancarrota. Después de todo, la bancarrota está destinada a ayudarlo a liberarse de ciertas deudas para proporcionar un nuevo comienzo.
Siempre puede comprar una casa en efectivo después de la bancarrota. Sin embargo, una bancarrota se vuelve más perturbadora si necesita pedir dinero prestado porque tendrá un historial de crédito dañado que refleja sus problemas de pago pasados.
Además de la bancarrota en sí, su informe de crédito mostrará un historial de pagos atrasados, sentencias y cobros asociados con los pagos en los que se atrasó. Cuanto más alto sea su puntaje para empezar, más lo habrá reducido su bancarrota.
Sin embargo, el efecto negativo de su bancarrota disminuye con el tiempo en su registro, y puede reconstruir su puntaje de crédito restableciendo un historial de crédito sólido.
¿Cuándo Puedo Comprar una Casa Después De la Quiebra?
Dependiendo del tipo de hipoteca para la que califique, su prestamista, el tipo de bancarrota que declaró y la causa de su bancarrota, es posible que tenga que esperar de uno a cuatro años después de declararse en bancarrota. También tendrá que esperar hasta que su puntaje de crédito se haya recuperado lo suficiente para calificar para una hipoteca.
En primer lugar, hablemos de los dos tipos más comunes de bancarrota del consumidor: capítulo 7 y capítulo 13. También le mostraremos cuánto tiempo tiene que esperar antes de que pueda calificar para ciertos tipos de hipotecas comunes.
Capítulo 7
Un capítulo 7, o liquidación de bancarrota, descarga sus deudas. Permanecerá en su informe de crédito por 10 años, pero eso no significa que tenga que esperar 10 años para calificar para una hipoteca.
Hipoteca convencional
Para obtener una hipoteca convencional que cumpla con los requisitos de Fannie Mae y Freddie Mac que muchos prestamistas siguen, por lo general tendrá que esperar cuatro años a partir de la declaración de bancarrota o el despido antes de obtener una hipoteca si la mala administración financiera causó su bancarrota.
- La desestimación significa que usted solicitó a la corte que le permitiera entrar en bancarrota, y ellos determinaron que usted no calificaba.
- La descarga en una bancarrota del capítulo 7 generalmente ocurre aproximadamente cuatro meses después de la presentación.
Sin embargo, el período de espera se reduce a dos años si puede documentar las circunstancias atenuantes que causaron su bancarrota.
Hipoteca de la FHA
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) requiere que los prestatarios esperen dos años a partir de la cancelación de una bancarrota del capítulo 7 antes de que puedan calificar para una hipoteca de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). El período de espera puede ser de tan solo un año si puede documentar circunstancias atenuantes.
Hipoteca de VA
Al igual que HUD, los Departamentos de Asuntos de Veteranos (VA) requieren que los prestatarios esperen al menos dos años a partir de la fecha de la descarga del capítulo 7 antes de cerrar un préstamo hipotecario de VA. Si solo ha pasado un año, pero circunstancias fuera del control del prestatario causaron la bancarrota, es posible obtener una hipoteca de VA antes de la marca de dos años.
Si ha pasado menos de un año, la única circunstancia en la que podría ser posible obtener una hipoteca VA es si la quiebra fue causada por el fracaso comercial de un prestatario autónomo, y el prestatario ha obtenido desde entonces una posición permanente y no tiene otros problemas de crédito.
Hipoteca USDA
Para un préstamo USDA, se requiere que los prestamistas examinen con más cuidado la solicitud de alguien que tiene una bancarrota del capítulo 7 que se canceló hace menos de tres años. Si su bancarrota fue causada por circunstancias atenuantes que se han resuelto y ha restablecido un buen crédito, puede calificar antes.
Capítulo 13
Una bancarrota de capítulo 13 o plan de pagos le da tres o cinco años para hacer pagos asequibles a sus acreedores. Después de eso, el tribunal de quiebras cancela sus deudas restantes. Una bancarrota del capítulo 13 permanece en su informe de crédito por siete años, pero no tiene que esperar siete años para calificar para una hipoteca. Por lo general, necesitará el permiso de la corte de quiebras para obtener una hipoteca (o cualquier otro tipo de préstamo o crédito) durante una bancarrota del capítulo 13.
Hipoteca convencional
Para obtener una hipoteca convencional que cumpla con los requisitos de Fannie y Freddie que muchos prestamistas siguen, tendrá que esperar dos años después de la cancelación de una bancarrota del capítulo 13, o cuatro años después de un despido si su bancarrota fue causada por una mala administración financiera. Si tuvo circunstancias atenuantes, el período de espera es de dos años a partir de la fecha de la declaración de bancarrota o de dos años después de un despido en lugar de cuatro años.
Hipoteca de la FHA
HUD requiere que los prestatarios esperen al menos 12 meses desde el comienzo del período de pago de bancarrota del capítulo 13 antes de calificar para una hipoteca. HUD también requiere que los prestatarios obtengan un permiso por escrito de la corte de quiebras para obtener una hipoteca.
Hipoteca del VA
El VA requiere que los prestatarios tengan al menos 12 meses de un plan del capítulo 13 para calificar para una hipoteca.
Hipoteca del USDA
Si está solicitando un préstamo del USDA dentro de los tres años de una bancarrota del capítulo 13, es posible que no califique si no completó con éxito su plan de pago. Si tiene un historial de 12 meses de cumplir con éxito sus nuevas obligaciones bajo el plan, puede ser elegible.
Múltiples Quiebras
Si un prestatario se ha declarado en bancarrota más de una vez en los últimos siete años, el período de espera estándar aumenta a cinco años después de la cancelación o el despido de un préstamo convencional que será comprado por Fannie o Freddie. Si las circunstancias atenuantes causaron la bancarrota más reciente, el período de espera puede reducirse a tres años con Fannie en particular.
Sin embargo, si está solicitando una hipoteca con otra persona y cada uno tiene una bancarrota, eso no cuenta como múltiples quiebras. Además, podría intentar obtener una hipoteca de un prestamista de cartera. Estos prestamistas tienen la libertad de ser más flexibles en sus pautas de suscripción. Pero eso no significa que te darán un préstamo si eres un prestatario de alto riesgo.
Circunstancias atenuantes
Cada programa de préstamos hace excepciones para circunstancias atenuantes, pero define esas circunstancias de manera diferente. Dependiendo de lo que causó su bancarrota, es posible que califique para un tipo de préstamo antes que para otro.
- Fannie Mae. Bajo las pautas de Fannie, una circunstancia atenuante es un «evento no recurrente» fuera de su control que causa «una reducción repentina, significativa y prolongada de los ingresos o un aumento catastrófico de las obligaciones financieras».»Circunstancias como la pérdida de empleo seguida de un desempleo prolongado a pesar de una búsqueda de empleo sólida, o el inicio o empeoramiento significativo de una lesión, discapacidad o enfermedad, probablemente caerían en esta categoría, al igual que un divorcio.
- Freddie Mac. Freddie simplemente define las circunstancias atenuantes como»factores claramente fuera del control del prestatario», en oposición a la» mala administración financiera «o la» indiferencia del prestatario por el pago de las obligaciones a su vencimiento».»
- FHA. Bajo las pautas de la FHA, una circunstancia atenuante es un «evento económico» que redujo los ingresos de su hogar en un 20% o más durante al menos seis meses.
- VA. Las pautas del VA describen circunstancias atenuantes como cosas como el desempleo, una huelga laboral prolongada o facturas médicas no cubiertas por el seguro. A diferencia de Fannie, el VA no coloca el divorcio en esta categoría.
- USDA. El USDA quiere saber que las circunstancias estaban fuera de su control y es poco probable que se repitan. Por ejemplo, pérdida de empleo, retraso o reducción de prestaciones, enfermedad o disputa por el pago de bienes o servicios defectuosos. Si el préstamo reducirá los costos de su refugio, eso también puede ser una razón para aprobar su solicitud antes de que hayan pasado tres años.
Para cualquier tipo de préstamo en el que reclame que las circunstancias atenuantes causaron su bancarrota, deberá mostrar los documentos de su prestamista que respaldan su reclamo. Estos documentos pueden incluir una carta de despido o despido laboral, declaraciones de impuestos, facturas médicas o un decreto de divorcio.
¿Qué Tipos de Hipoteca Puedo Obtener Después de la Bancarrota?
Después de la bancarrota y después de cumplir con el período de espera requerido, puede obtener una hipoteca convencional que siga las pautas de Fannie o Freddie. También puede obtener una hipoteca de la FHA, para la cual es más fácil calificar porque tiene un requisito de puntaje de crédito mínimo más bajo y períodos de espera más cortos después de la bancarrota. Los préstamos del VA y los préstamos del USDA también pueden estar disponibles para usted si cumple con los requisitos.
Cómo solicitar una hipoteca Después de la Bancarrota
Solicitar una hipoteca después de la bancarrota no es fundamentalmente diferente de solicitar una hipoteca sin un historial de bancarrota. Es posible que se necesite un poco más de esfuerzo y papeleo para convencer a los prestamistas de que se le puede confiar un préstamo grande.
Reparación de crédito
Sus informes de crédito y calificaciones deberán demostrar a los prestamistas que ha sido capaz de administrar el crédito de manera responsable desde su bancarrota. Al hacer los pagos mensuales requeridos a tiempo, pagar las deudas restantes y limitar las nuevas deudas, podrá reconstruir su puntaje de crédito y establecer un historial de crédito positivo. Obtener una tarjeta de crédito asegurada puede ayudarlo a reconstruir el crédito con un riesgo mínimo.
Algunos prestamistas pueden permitirle usar crédito no tradicional, como evidencia de pagos de alquiler a tiempo, pagos de servicios públicos, pagos de teléfonos celulares y pagos de seguros que no se deducen automáticamente de su cheque de pago para calificar para una hipoteca.
Pero si el prestamista sigue las pautas de Fannie, usted debe ser capaz de calificar con un historial de crédito tradicional y un puntaje para obtener una hipoteca convencional después de una bancarrota. En comparación, para obtener una hipoteca de la FHA, puede demostrar que ha restablecido un buen crédito o ha optado por no incurrir en nuevas obligaciones de crédito.
Si siente que necesita ayuda con su puntaje de crédito, puede considerar usar una compañía de reparación de crédito. Pero también puede descubrir que después de aprender más sobre cómo funcionan las calificaciones crediticias, puede arreglar su crédito usted mismo.
Carta de explicación
Su informe de crédito no le dice a los prestamistas si el problema que lo llevó a la bancarrota fue un evento fuera de su control, una mala administración financiera o un poco de ambos. Si está solicitando una hipoteca dentro del período de circunstancias atenuantes después de una bancarrota, el prestamista puede pedirle una carta de explicación. Su carta debe incluir la siguiente información:
- Fecha y tipo de declaración de bancarrota
- Razón de la presentación
- Evidencia de la razón de la presentación
- Explicación del cambio en las circunstancias que ahora le permite pagar una hipoteca y los gastos asociados de ser propietario de vivienda
Si puede presentar un caso sólido de que los eventos que causaron su bancarrota estaban fuera de su control y se ha resuelto por completo, es posible que pueda obtener la aprobación para una hipoteca, especialmente si puede demostrar solidez financiera en otras áreas, como su puntaje de crédito, relación deuda-ingresos (DTI) y reservas de efectivo.
Lo que necesita Para la aprobación previa
Con o sin un historial de bancarrota, necesitará un crédito lo suficientemente bueno para obtener la aprobación previa. Esto es lo que significa para cada tipo de préstamo.
- Hipoteca convencional de Fannie/Freddie: 620
- Préstamo FHA: 500 con al menos un 10% de descuento; 580 con al menos un 3.5% de descuento
- préstamo VA o USDA: Sin mínimo, pero es más probable que obtenga la aprobación con una puntuación de al menos 640
Reúna estos documentos antes de solicitar para que los prestamistas puedan tomar rápidamente una decisión de aprobación previa de su préstamo.
- Su tarjeta de Seguro Social
- Formularios W-2 de empleo de los últimos dos años
- Talones de pago de sus últimos dos períodos de pago
- Sus dos estados de cuenta más recientes de sus cuentas bancarias y de inversión
- Declaraciones de impuestos de al menos los últimos dos años
- Documentos de quiebra
- Carta de explicación de bancarrota y cualquier documentación de circunstancias atenuantes
Finalmente, si es un contratista independiente, trabajador autónomo o propietario de un negocio, deberá proporcionar formularios 1099 y/o estados de ganancias y pérdidas en lugar de Formularios W-2 y talones de pago.